前期物业管理的“灭火器”——《前期物业服务合同(示范文本)》意义分析

近年来,随着物业管理行业的快速发展,相关各方的矛盾、纠纷也呈上升趋势,特别是前期物业管理阶段,由于是建设期的业主建设单位)向最终业主(住户)过渡的物业管理,各种问题尤为突出。我们可以通过以下两个案例窥见一斑。2003年7月,福州市海景花园业主因对“老管家”信源物业管理公司不满,决定结束前期物业服务合同,另与新三泽公司签定新的物业服务合同。但信源公司以当初签定合同的是开发商,必须由开发商提出移交为由拒绝被“炒鱿鱼”,甚至出现流血冲突。2004年1月,上海锦灏佳园发生业主与物业管理公司剧烈冲突事件,业主的不满归结为:小区不开…     

十年博弈 峰回路转含光路 一往情深 痴心不改物业情

<正>十年前,建设部广建宾馆为安置分流下岗人员成立了含光物业(当时名称为广建物业),因为有建设部的背景和开发商的支持,公司开始了它的第一个黄金发展时期,2000年10月中国物业管理协会成立,公司还当选为常务理事单位。但是,随着时间的延续,建设部推行政府与企业的分离,一直合作的开发商也开始转型,含光物     

十年磨一剑 物源物业打造成一支“铁军工匠”队伍

<正>2007年底,苏州物源物业管理有限公司(以下简称物源物业)成立运作,从二手盘起步,用商业思维入手,在没有开发商下属物业项目资源背景,也没有改制或国企物业厚实家底优势情况下,完全靠"事在人为,业在人创"的企业精神,闯出了一片天地。用10年时间,硬是把物源物业打造成一支具有"铁军工匠"精神和作风的队伍。目前物源物业在管面积近1000万方,员工2000余人,主营业务和非主营业务收入双双过亿     

物业公司通过前期介入起到开发商和业主的桥梁纽带作用——访长沙鸿运物业管理有限公司董事长杨学文

物业管理前期介入，是一个长效服务的概念，即物业管理公司在接管楼盘前，代表业主的利益先期介入楼盘并提出建议的物管方式，目前一些富有远见的开发商已开始尝试对物业项目实施前期介入管理。物管企业作为物业的管理经营维护，对物业可能出现的问题有比较清楚的了解，其前期介入可以从业主和管理的角度参与规划设计方案的讨论，从业主长期使用和后续物业管理正常运行的角度考虑问题，提出一些合理的建议，使物业的功能设计更有利于日后的使用和管理，可以有效地避免遗留隐患给开发商带来麻烦，使其专心于开发建设，又能因业主满意而感受到开发商的品质，从而可以提高开发商的市场竞争力和增加卖点；另一方面，在前期介入中，物业公司可以就房屋质量问题与业主进行充分沟通，并作好耐心的解释工作，充分做好开发商的“勤务兵”、因此物业管理的前期介入可以在开发商和业主之间起到良好的桥梁纽带作用     

南京新老物业交接的启示

老物业不肯撤，新物业难进门。新旧物业交接不顺，成为小区不和谐“音符”之一。各城市都在不断上演新旧物业换岗而引发的风波。2013年底，深圳翠榕花园新物管进驻，而已被解聘的原物管拒绝撤场，造成近两个月中国一小区有两家物业管理公司并存的局面。2014年元旦前后，北京狮城百丽小区物管交接不顺利，导致小区垃圾无人清理堆成山。2014年1月1日零时左右，上海浦东大唐盛世花园小区新旧物业交接发生惨剧，老物业员工驾驶轿车疯狂冲向人群，造成死伤事件。     

置业有道

物业类型:别墅 地理位置:北京沙河(八达岭高速11出口) 价格:180-250万/栋 装修状况:毛坯房 开发商:北京金环房地产开发公司     

邹锦标:资产管理是提升物业价值的基础

<正>资产管理是指委托人将自己的资产交给受托人,由受托人为委托人提供理财服务的行为。那么,第一太平戴维斯物业顾问(北京)有限公司是怎样为物业业主和开发商提供资产管理服务的呢?近日,该公司董事长邹锦标先生就资产管理     

魏启国：看好那颗“钉子”

<正>物业管理的核心工作是什么?成都富力物业管理有限责任公司(以下简称富力物业)总经理魏启国告诉记者：看好那颗钉子。面对记者疑问的目光,魏启国意味深长地说：“‘钉子’就是最细微的事情,物业管理讲的是服务,服务就要从最细微处着手。‘天下难事,必作于易。天下大事,必作于细’,所以,决不能丢失那颗‘钉子’。”开发商的眼光富力物业成立于1997年,同多数物业公司一样,它也是房地产公司的衍生产物。最初,开发商(成都富力产业股份有限公司)只是把他们作为一个部门。2002年,魏启国刚刚“挂帅”不久的富力物业脱离开发商的保护伞,走上对外拓展之路。有人说,“富力”开发商的战略眼光体现在两个方面,第一是他们看到了物业管理     

2003年4月广州维修资金第一案启动历时四年引发关注

【事件】2003年4月，广州东悦居的一位业主把开发商告上了法院，起诉理由是开发商没有为业主缴纳物业维修资金，该案件被称为“广州维修资金第一案”。在诉讼期间，业主碰到了地区法院不受理、中院驳回起诉等难题，4次审理，每次都有不同的结果。     

新旧物业管理公司交接纠纷及其解决之道

一直以来,新旧物业管理公司在某个物业项目中的交接是物业管理行业中的“棘手”问题。《物业管理条例》(以下简称《条例》)颁布以后,随着业主自治权利意识的增强,业主通过业主大会选聘新物业管理公司,而解聘原来由开发商选定的物业管理公司的情形不断增多,由此新旧物业管理公司     

物业公司应该进行户内接收吗?

物业的接管验收是物业管理公司按照物业管理合同,对合同标的物(即合同所指委托管理的物业)以物业安全和满足使用功能为主要内容的验收。它是物业管理企业接受开发商或业主委员会的委托,正式实施管理、提供服务的首要环节,是客户顺利入住和日常管理的开展的重要基础工作。笔者在此问题上曾做过一些探索,并将自己的看法及建议整理于“如何进行物业接收”、“物业接收的个案分析”两文中(详见《北京房地产》1996年     

并购开启发展新模式——长城物业并购名城物业的案例分析

7年来,在长城物业的努力下,公司最初的收购目的基本实现,名城物业原有的项目运作平稳,长城物业的服务品质和项目的业主满意度一直保持在较高的水平。2006年11月10日下午,福州名城物业管理有限公司(以下简称"名城物业")并购事件的谜底终于揭晓。名城地产(福建)有限公司与深圳市长城物业     

务实 敬业 奉献 担当——蓬勃发展的三源物业

<正>综述天津市三源物业管理有限公司(简称"三源物业")是天津三源电力集团有限公司下属的大型综合性物管公司。现为中国物业管理协会会员、天津市物业管理协会常务理事单位。主要为国网天津市电力公司各基层单位提供物业服务,在管物业类型有办公楼、工业厂房、住宅小区、大型综合园区等,服务项目辐射天津市内九区。天津市三源物业管理有限公司(简称"三源物业")是天津三源电力集团有限公司下属的大型综合性物管公司。现为中国物业管理协会会员、天津市物     

物业管理权交接难在何处

案例一：某区某家园小区业主因为不满开发商指定的物业管理公司的服务，重新选聘另一家公司管理小区。但原物业管理公司却一直拒绝移交，至今仍在小区内行使物业管理权。其间，该小区上演多起流血事件，数名业主代表被不明身份人物打伤。业主多次要求该区建委履行职责，责令原公司移交物业管理权，但未获解决。该家园业委会以行政不作为为由，将这个区的建委告上法庭。     

应立法保证前期物业管理合同的公正性

新建住宅小区业主大会召开之前，业主被迫承担不平等的前期物业服务合同义务、物业管理公司不全面履行或不履行前期物业管理服务合同中的合同义务是当前物业管理中存在的普遍现象。由于前期物业管理服务合同的主体是开发商和物业管理公司，在合同期限内物业管理公司与开发商已达成“默契”的情况下，开发商不监督物业管理公司履行合同义务，即便在物业管理公司根本违约时开发商也不解除合同。对此，业主不能解聘物业管理公司，甚至不能取得任何补偿。业主没有对合同权利损害的救济权，微观上造成了物业服务质量下降、物业管理收费难等社会现象，宏观上阻碍了物业管理行业的健康发展，足见这一救济途径是极其重要且必要的。     

选择物管公司“四要”

物业根据用途可划分为居住物业、商业物业、工业物业和特殊物业，而物管公司通常只擅长一种或几种物业的管理，不同类型物业的管理需要具备不同的知识和技能。因此，业主必须根据自己物业的类型来选择合适的物管公司。     

前期介入 三赢效应

开发商、业主、物业管理企业是与物业紧密相关的利益主体。开发商组织设计、施工、监理单位，对物业进行规划、建造、质量管理，形成硬件主体；业主从开发商手中购买物业，成为物业的使用者；物业管理企业则为开发商，业主提供软件管理服务。     

臻于至善,匠心服务——记五矿物业服务(湖南)有限公司 总经理 刘英健

<正>寄语精致服务,精心打造,精彩生活,物业企业的发展,根本在于将每项工作做到精益求精,成为温馨生活的缔造者。印象·刘英健刘英健,出生于1971年2月,毕业于湖南大学工商管理专业,现任五矿物业服务(湖南)有限公司(以下简称"五矿物业湖南公司")总经理,从事物业行业16年,2010年,成为中国首批注册物业管理师,同时也拥有经济师、会计师职称,连续3届被聘为湖南省物业管理招投标专家组专家、长沙市物业管理招投标专家组专家,多次参与物     

请神容易送神难──小区更换物管公司费周折

就在1999年10月．北京健翔山庄的物业管理委员会和均豪物业管理公司签定了物业管理委托合同，委托他们管理健翔山庄的物业。但当新聘的物管公司高高兴兴准备进驻时，却被原来的物管公司挡住了路。北京健翔山庄是北京健翔山庄有限公司在1994年开发的外销独幢式住宅，人住的多为外埠企事业单位的驻京办事机构。开发商在完成开发后。又成立了一家名为港盛的物管公司该公司自业主进入以后一直负责物业管理。1998年10月。健翔山庄的业生在朝阳区小区办的指导和协助下召开了第一次产权入大会。同时组建了物业管理委员会（以下简称“管委会”）。管委会成立后。聘请了会计师事务所对港盛公司的物业管理服务费用进行了审计。因为港盛公司收取的物业管理服务费达到每月每平方米1美元（约8元人民币），而业主们认为自己交了那么多钱却没有享受到同样水准的服务审计后又发现港盛公司在财务上做假帐、涂改发票，于是业生们和港盛公司之间矛盾激化，部分业主开始不交物管服务费。1999年10月，管委会经过考察和筛选，并在第二次产权人大会上征求了意见。决定不再任用港盛物业管理公司，并与均豪物管公司签定了物业管理委托合同。但被解聘的港盛公司并没有退出仍然占据办公用房和物业档案资料使...     

从绿城实践,看物业管理模式创新

近年来,绿城物业意识到政府对物业管理市场逐步规范的趋势,意识到单一物业管理费收入的后劲不足,因此确立了多元经营的策略,逐步推出以满足房地产开发商系统服务需求为目的的"全程物业服务体系"和满足业主系统服务需求为目的的"园区生活服务体系"两个运营模板。希望突破物业管理行业依赖物业服务费获取收入的单一模式,通过公司的专业化运作,为业主(客户)、员工、合作伙伴、股东创造价值,开创一个多样性产品开发、多元化服务,以实现多维度价值的运营模式。