已抵押不动产转移登记实践操作难点及对策

已抵押不动产实施转移登记对激发二手房市场活力、降低制度性交易成本、提高不动产登记服务效率有非常重要的现实意义。已抵押不动产转移登记过程中存在风险预防难度大、抵押物悬空、部门间信息共享难度大等问题。为了更好地推动已抵押不动产转移登记的实行，文章对实施已抵押不动产转移登记的意义进行了分析，在明确其意义的基础上对该项工作实践中遇到的操作难点进行了探讨，针对性地提出了解决对策。希望为已抵押不动产转移登记实践提供有益借鉴。     

区块链技术在构建全国不动产登记系统中的应用

相比较原来的房屋登记簿,不动产登记簿上增加了不动产单元号等内容。不动产单号在全国范围内有唯一的编码,这就为构建全国统一的不动产登记簿提供了可能;另外,随着修订后的《不动产登记暂行条例》的实施,还为全程不见面或异地办理不动产登记交易提供了可能。与此同时,不动产统一登记制度实施后,将实现对国家、省、市、县四级不动产登记信息实时共享,这就涉及到数据上报问题。如果将全国统一的不动产登记簿信息集中存储,必然带来数据处理、传输代价大,数据库读写性能、可扩展性降低等问题;全程不见面或异地办理不动产登记交易也面临身份被冒名认证、信息被篡改等风险。为此,提出了一种基于区块链技术的全国统一不动产登记系统的设计框架。该框架对区块链技术进行了改造,较好地解决了上述问题,不仅消除了各个不动产登记交易部门之间所产生的“信息孤岛”现象,而且也能满足群众办理全程不见面或在异地办理不动产登记交易的需求。     

存量房转移登记与抵押业务联办的模型构建及效益分析

存量房买卖一般需要办理存量房转移登记与抵押登记。两项业务分开办理会造成申请材料重复提交、办理时限延长，而且买卖双方与贷款银行都面临一定的风险。然而，按照现行的不动产登记与抵押贷款审批政策，无法简单地把两项业务合并申请，进而实现业务的联办。本文提出通过办理存量房转移预告登记与抵押权预告登记解决业务联办的法理障碍，并运用“互联网+”思维构建存量房转移登记与抵押业务联办模型。通过对该业务联办模型的效益进行分析，本文认为这种方式既可以节约群众办事成本，提高经济效益，又可以有效保障相关主体的合法权益。     

“放管服”背景下不动产登记信用体系建设研究

2015年5月12日，国务院召开电视电话会议，首次提出了“放管服”改革，即简政放权、放管结合、优化服务。作为市场活力和社会创造力的保护屏障，信用体系的进一步完善迫在眉睫。不动产登记事关群众切身利益，规范登记信息的采集、保存和使用，安全推进信用信息各部门共享，是维护不动产登记秩序的关键，不动产登记信用体系建设是不动产权利人合法权益的重要保障。     

“放管服”背景下不动产登记信用体系建设研究

2015年5月12日，国务院召开电视电话会议，首次提出了“放管服”改革，即简政放权、放管结合、优化服务。作为市场活力和社会创造力的保护屏障，信用体系的进一步完善迫在眉睫。不动产登记事关群众切身利益，规范登记信息的采集、保存和使用，安全推进信用信息各部门共享，是维护不动产登记秩序的关键，不动产登记信用体系建设是不动产权利人合法权益的重要保障。     

“互联网+”背景下不动产登记便捷受理刍议

随着互联网技术的快速发展,我国政务服务依托互联网形成了新的业务管理模式。为提高群众、企业的满意度和便利度,相关行政部门要积极探索“互联网+不动产登记”业务模式,构建完善的“互联网+不动产登记”平台,保障信息安全。文章从实际出发,主要围绕不动产登记的特点与现状,分析“互联网+不动产登记”便捷受理流程,探讨完善有效途径,为相关从业人员提供理论与实践参考。     

不动产“带押过户”的实践探索与前景展望

根据《民法典》第406条,不动产在抵押期间可以办理转移登记,抵押权不受影响。办理转移登记后,尽管不动产所有权人发生变化,但不动产上设立的抵押权仍存在,按照物权的追及效力,抵押权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形,仍可依法就该不动产优先受偿。不动产“带押过户”涉及买卖、抵押、借款,当事人应处理好相关法律关系,明确自身可能承受的风险范围,防止不必要的矛盾纠纷。     

法律顾问

<正>电话:010-66061398(传真)电邮:baogong2010@gmail.com转让已抵押渔船是否需要银行同意山东省荣成市某村民问:我去年用自己的渔船作抵押,向银行贷了30万元,并按照银行要求在渔业部门办理了抵押登记。今年我想将该渔船卖给另一渔民,可去渔业部门办理转让     

济南开启“云登记”时代新篇章

济南市不动产登记中心充分利用“互联网+不动产登记”,推出网上“不见面办理”“零资料”申请等一系列举措,提升登记效率和水平,持续优化营商环境,实现了“互联网+”时代的“云登记”,办事企业和群众满意度显著提升。     

应建立与抵押事实相适应的抵押登记日制度

《担保法》第41条规定:“当事人以本法第42条规定的财产抵押的,应当办理抵押物登记,抵押合同自登记之日起生效。”但我国一些地方没有关于登记日的规定,也没有统一的确认方式和标准。根据抵押权顺位的法律意义,统一抵押物登记日制度,是抵押管理的迫切需要。房地产抵押权属于不动产物权范畴,不但受民法的调整,也受行政登记法的调整。房地产抵押当事人根据相关法律规范签订的抵押合同并经过法定登记部门的登记,才形成有效的房地产抵押法律关系。在抵押法律关系中,抵押权的取得经历了合同签订、申请登记、填发证等法定程序,相应发生多种时间事…     

不动产登记与“水电气网”业务联办模型构建及效益分析——基于“一网通办”模式

不动产登记与"水电气网"业务同属民生服务事项,其办理的便捷度直接影响人民群众的幸福感与获得感。本文首先分析不动产登记与"水电气网"业务分开办理存在的问题,然后以南宁市不动产登记与"水电气网"业务联办为例,提出构建新建商品房转移登记与"水电气网"新装业务联办、存量房转移登记与"水电气网"过户业务联办两种模型,最后对业务联办产生的效益进行分析,获得业务联办可以取得良好社会效益、经济效益与生态效益的结论。     

如何提高房屋登记的社会服务能力

一、房屋登记工作流程中服务能力的提高
　　1.一般申请人服务
　　房屋登记机关作为一个面向群众的窗口单位,服务群众是它的一项基本宗旨。登记机关应该本着“少环节、优服务、高效率”的原则,登记业务窗口实行首问负责制、限时办结制,制定服务手册,规范窗口工作人员服务行为。同时,注重加强对业务办理人员的廉政教育,通过业务系统对业务办理流程进行监督,全面推行办理流程公开、收费标准公开、办理时限公开、提交资料公开、办理依据公开等“五公开”,让百姓对办证过程明明白白、清清楚楚,真正做到“便民、利民、惠民”。     

房地产权属管理疑难问题解析（二十二）

96、房屋已出卖,但是尚未办理转移登记,其后原产权人又将房屋向银行抵押,在行使抵押权时应如何处理?不动产转移应以登记方能视为物权转移,尚未办理转移登记时,房屋买卖双方仍然是一种债的关系,房屋所有权仍为卖方所有,卖方将房屋抵押,其主观上已是恶意欺诈行为。但是作为抵押权     

不动产统一登记制度值得期待

国务院决定整合不动产登记职责，建立不动产统一登记制度，将分散在多个部门的不动产登记职责整合由一个部门承担，还提出要建立不动产登记信息管理基础平台，推动建立不动产登记信息依法公开查询系统，实现不动产审批、交易和登记信息在有关部门间依法依规互通共享，消除“信息孤岛”。     

解决不动产登记历史遗留问题的北京实践

受历史遗留因素影响，购房人无法按照正常程序办理产权证的问题由来已久，并且在全国各地普遍存在。不动产统一登记后，为维护群众合法权益和合理诉求，落实以人民为中心的服务理念，北京市各级政府合力推进，不断探索和尝试化解“办证难”问题，近两年解决了约20万套不动产登记历史遗留难题。梳理总结北京市解决不动产登记历史遗留问题的主要做法和成功经验，为持续解决群众急难愁盼问题提供借鉴。     

不动产继承业务购买公证服务再探讨

不动产统一登记以来,在减轻群众负担方面推出了一系列便民利民举措,如减少收件材料、对小微企业、个体工商户及变更登记免收登记费用等,尤其是非公证继承和受遗赠业务的开展,为广大群众节省了大笔费用,也受到了社会各界的广泛认可。但是与原公证机构办理继承的职业化模式相比,登记部门还存在一些问题,亟需通过机制创新予以妥善解决。     

房地产抵押合同的效力及其权利救济——对法释[2003]6号批复的质疑

当前，由于我国大部分地区对土地使用权和房产的管理采用的是分管体制，即土地使用权的管理职权由政府国土管理部门行使，房产的管理职权由政府房管部门行使，造成当事人单独以房产及其占用范围内的土地使用权作抵押的，是仅需在房管部门办理房地产抵押登记，还是在房管部门办理房产登记、在国土管理部门办理占用范围内的土地使用权抵押登记?不仅抵押合同的当事人双方迷惑不清，两职能部门之间亦争执不     

商品房预售合同备案与预告登记的有效衔接

商品房预售合同备案是指房地产开发企业取得了商品房预售许可证后,在与承购人签订商品房买卖合同之日起30日内,持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。预告登记是为保全一项以将来发生不动产物权变动为目的请求权的不动产登记。预告登记有多种类型,实际工作中预告登记与商品房预售合同备案容易混淆     

《民法典》规范不动产登记实务的自洽性研究

从外在逻辑体系、内在价值体系、动态科学体系三个维度,以自洽性视角构建《民法典》规范不动产登记实务的有效框架,通过自洽性论证、自洽性破损的发现与修复,贯通自《民法典》起到不动产登记法律法规,再到具体操作规范的不动产登记一系列制度整体,强化《民法典》和不动产登记一系列,全面落实《民法典》立法精神,方便人民群众办理不动产登记,保护不动产权利人合法权益。     

关于对土地使用权抵押期限问题的几点看法

土地使用权抵押登记是土地他项权利登记的一种主要类型，抵押期限则是抵押登记权属审核的主要内容。一些地方基层国土部门在办理土地使用权抵押登记时，往往将抵押登记期限设定为一年，或走向另一个极端即不设定期限。对于设定期限的，到期后，由抵押人和抵押权人共同到国土部门办理续期抵押登记，换发土地他项权利证明书。对于该种做法，抵押人、抵押权人反映很大，法院、律师事务所等单位也提出异议，在实际操作中也确实给抵押登记工作带来了一定的麻烦。