新房地产税制设计面临的土地出让金征收问题

在“2005中国发展高层论坛”上财政部副部长肖捷明确表示,中国目前在房地产保有和交易环节税费偏轻,问题严重,今后一段时期将重点推进房地产税改革。现国内关于新房地产税的开征模式有一种说法:即将现行的房产税、城市房地产税、土地增值税和土地出让金等合并,改为在房地产保有     

一宗出让地的涉税探讨

近年来房地产行业在我国得到了快速发展。房地产税收的三个环节包括取得、交易和保有。房地产税收在不同环节的税种安排不同,税负水平也不同,产生的效应也不相同。目前我国房地产开发企业取得土地时支付的税全主要有印花税、契税、耕地占用税等。保有阶段涉及的是城镇土地使用税。下面通过案例对房地产企业在取得土地阶段涉及的印花税、契税和保有阶段涉及的城镇土地使用税进行探讨。     

房地产税非减(豁)免比率的估计与潜在税收收入能力的测算——基于中国家庭金融调查数据

本文采用中国家庭金融调查的微观数据,对全国房地产税非减免比率和潜在税收收入能力进行了理论上的估计和测算.测算结果表明:我国房地产非减免比率约44.61％.如果在税率范围为0.5％～3％,征收率范围为70％～100％,评估率为1的情况下,房地产税税收收入额的范围在1696.69亿到14543.08亿之间;如果取平均税率1.75％和85％的征收率,则房地产税税收收入额为7210.95亿元.从总量上而言,开征房地产税所取得的税收大约占土地财政收入的24.53％;同时,随着城镇化的不断发展,全国住宅面积和单位价值的提高也将对房地产税收入有所贡献.因此,房地产税可以在土地出让金枯竭之前较好地减少地方政府对土地出让金的依赖.     

向非私有土地征收房地产税是否矛盾

中国已经开始着手改革名目繁多的房地产税税种.但是,目前学者讨论的多个方案都忽视了一个重要问题:新的房地产税如何与现有土地批租制度接轨.作者通过分析目前建议中的房地产税体制与土地批租制度,提出了新的地租缴纳制度.在这个制度之下,不仅对有偿出让的土地使用权视为承租人在租约所规定时间内所享有的私有财产,而且土地出让金将以每年租金的方式支付.这个制度使对非私有土地征收房地产税的矛盾得以解决,提供了从现存制度到未来进一步改革的过渡.     

我国物业税开征相关问题探析

建立房地一体、内外一致的房地产保有税收制度,是完善我国税收制度体系和地方税收体系及维护国家经济利益的需要.物业税是将现行城镇土地使用税、房产税和城市房地产税合并开征的房地产保有税.物业税开征后,应取消土地增值税,规范土地出让的批祖制;应以房地产产权人为纳税人,征税范围将扩至农村和非营利组织及政府部门,以评估价格为计税依据,实行幅度差别比例税率,并对农村及居住住房予以优惠,收入归属地方财政;同时物业税改革还需要理清产权、健全房地产登记和批量评估制度.     

房地产税、土地利用效率与住宅供给结构——土地与房屋保有税制选择的一个理论分析

本文通过构建理论模型探讨征收土地和房屋保有税对城市土地利用效率和住宅供给结构的影响.理论分析表明,如果仅征收物业税,那么单位土地住宅建筑面积将随着税率的提高而下降,从而降低土地利用效率;如果对保有土地征税,那么单位土地住宅建筑面积将随着税率的提高而上升,从而提高土地利用效率.另外,如果对大户型住宅征物业税,那么单位土地上大户型住宅建筑面积将随着税率的提高而下降,住宅供给结构也将随之得到改善;如果仅对开发大户型住宅的土地征税,那么单位土地大户型住宅建筑面积将随着税率的提高而上升,住宅供给结构失衡的状况将更加严重.为优化我国房地产资源配置,本文建议在高房价和房价增长速度过快的城市同时征收土地税和物业税,并且在其他地区征收有差别的房地产保有税.     

土地出让金的财政学分析

从财政学角度考察分析我国土地出让金这个土地财政问题.揭示了土地出让金实质是一次性收取未来几十年的土地地租收益,具有是租非税、似税非税性质;透视现行的土地出让金已成为"第四财政",评价"第四财政"的功过得失,特别指出土地出让金在为政府带来巨额收益的同时,也暴露出短期行为、"寻租"温床、利益分配不合理等深层次弊端,建议当前在我国宏观调控已经取得初步成效的基础上,应对土地出让金进行一次全面的清理和整顿;最后还从理论上对"用明天的钱,办今天的事"这个新理财理念进行了辨析.     

物业税开征之我见

物业税税制设计问题直接影响到政府和纳税人的利益,关系到物业税改革的成败.开征物业税,是整合房地产产业中税费征收管理存在问题的需要,是实现居者有其屋、调节收入分配差距的需要,是抑制地方政府短期行为、实现地方财政收入稳步增收的需要.征收物业税,同时取消土地增值税、土地出让金、城市房地产税等,对于消费者而言,可避免双重收税.物业税决不是对于购房投资者的惩罚税,更不是单纯为了增加政府财政收入,是市场经济必然要求,是中国经济社会发展的需要.     

我国现行房地产税制的问题及改革思路

<正>一、我国现行房地产税制中存在的问题1.房地产的课税设计不合理。首先,我国的税种繁杂、重复征税现象严重。现行税制涉及房地产的14个税种,许多税种之间存在税基重叠,或统一税基设两个税种的情况。第二,房地产开发过程和交易环节税费复杂交叉,费挤税现象严重。具体表现在以税代租,一费代租,以费挤税等。第三,就税制结构而言,对房地产开发、建设和销售环节的税赋较重,房地产流转税类、所得税类、交易税类均属这一环节,对房地产保有环节的税赋较轻,这一环节仅包括房地产的保有税类。     

浅析我国房地产税收制度存在的问题及对策

目前,我国房地产业税制繁多、保有环节税负过轻,城乡、内外资房地产企业税收制度不统一,计税依据和税率设计不科学、不合理,税收征管辅助制度不健全,导致税负不公、重复课税以及税收流失。应对现行的涉及房地产方面的税种进行整合,取消不适应经济发展的税种,合并税基重叠或有紧密关联的税种,将开发、交易环节过重的税收负担后移到房产保有阶段。建立一个以土地年租金为基础、物业税为先导、其他房地产税费为辅助的科学合理的房地产租、税、费体系。同时,提升房地产税收的立法层次,并适度分权,建立和完善房地产估价制度等税制改革的配套措施,促进我国房地产市场持续、健康、有序地发展。     

加拿大房地产税税基评估实践与启示

我国现行的房地产税收主要集中在转让环节,保有环节税负很少。根据国际经验和我国的实际,应当对房地产税收进行改革和完善,提高房地产保有阶段税收的比重(即征收房地产财产税)。税基评估是房地产税征收的关键。鉴于房地产税税基评估制度设计的复杂性,借鉴国外成功经验对于确保房地产税推出后能以最小的成本高效率地加以实施有一定的意义。     

物业税不应取代土地出让金

将土地出让金并入拟开征的物业税,虽然从理论上讲可以抑制各地方政府突击卖地行为并使现行的房价大幅降低,刺激住房消费,但物业税改革涉及城市建设资金投入大幅减少、现行房地产法律体系的修改等诸多问题,现阶段就将土地出让金并入物业税的做法值得商榷,只有当各方面的条件成熟时,才能取消土地出让金,对不动产开征统一规范的物业税。     

对房地产税改革的探讨

房地产税是指以已建成并投入使用的各类房屋等不动产为课税对象,在不动产的保有环节课征的一种税,其计税依据为不动产的现值。主要针对土地、房屋等不动产,要求其所有者每年都要缴付一定税款,而且应缴纳的税款值会随着房地产市场价值的增长而提高。房地产税是财产税的重要组成部分。     

开征物业税的相关问题研究

一、物业税简述＂物业税＂（realproperty tax）,顾名思义,是指以物业为征税对象征收的一种税。物业税从广义的角度理解,属于财产税类的个别财产税税种。狭义的物业税是指对保有土地和房屋建筑物等不动产课征的财产保有税,这也是大多数人的理解。本文也取狭义,认为物业税即指在一定时期或一定时点上,要求其所有者或承租人（个人或法人）对其所有或使用的土地和房屋建筑物等房地产缴付一定税款,其税款额度随房产价值的变化而变化,理论上通常称之为房地产（不动产）保有课税。     

我国房地产税面临的问题及其完善

我国目前与房地产有关的税费项目繁多，本文认为，应当加强房地产税费立法，清理行政事业性收费；税种设置上应适当增加在保有环节税收，并开征土地闲置税；同时针对房地产税收入规模小、不能满足地方政府需要的问题，应调整征税范围，扩大税基，并在适当时候开征物业税、建立房地产价格评估制度。     

关于我国不动产保有课税相关问题的思考

我国酝酿开征的物业税是一种不动产保有税；对国有土地的保有进行课税在我国具有合理性；开征物业税有助于实现“正税、明租、少费”；土地有偿使用制度改革后将在土地保有环节收取土地年租金，应严格区分作为“租”的土地年租金和作为“税”的物业税，但为节约征收成本可将二者合并征收。     

对房地产税改革的探讨

房地产税是指以已建成并投入使用的各类房屋等不动产为课税对象，在不动产的保有环节课征的一种税，其计税依据为不动产的现值。主要针对土地、房屋等不动产，要求其所有者每年都要缴付一定税款，而且应缴纳的税款值会随着房地产市场价值的增长而提高。房地产税是财产税的重要组成部分。[编者按]     

包容性增长视角下的房地产税改革探索

中国政府积极倡导包容性增长,期望通过可持续发展实现经济社会协调发展,实现发展成果由人民共享的目标。近年来房价不断攀升,房地产税制改革问题也逐渐成为各方关注所的焦点。当前中国房地产税存在“立法层次低、重流转轻保有、限制措施少、征管配套措施不完善”等问题,未能体现通过税收手段调节收入分配差距的作用,需要采用“制定房地产税法、提高持有环节税赋、采用限制措施、建立和完善房地产税配套措施”等对策加以改革。     

关于房地产税立法的几个相关问题研究

中共十八届三中全会的《决定》对房地产税改革做出了新的部署和要求。本文从房地产税的概念层次、税收立法权的回归、房地产税与稳定税负、房地产税与不动产统一登记制度、房地产税改革与农地产权制度改革等多个视角对下一阶段房地产税改革需要注意的新问题进行了探讨,得出了房地产税的概念四层次,房地产税收法定主义原则、稳定税负为房地产税改革的基础,不动产登记制度是房地产税开征的前提,农地产权制度改革将"倒逼"房地产税改革等结论。     

我国房地产税的功能定位和改革思路研究

房地产税改革进程中亟待明确的首要问题是房地产税的功能定位。结合我国的国情,文章认为我国的房地产税还不能称为真正的直接受益税,房地产税的首要功能定位是筹集财政收入,辅助功能定位是调节财富分配、调控房价和税收体制改革的功能。针对房地产税的功能定位分析,提出应该分别从实行宽税基政策,扩大房地产税税收的征税范围;简化税制,合并税种,降低房地产流转税,强化和提高房地产保有税;正税清费,明确界定房地产税收的支出方向为民生类公共品供给等方面来优化我国房地产税的改革路径。