谈企业改制中划拨土地使用方式问题

近几年来,全国各地土地行政管理部门为国有企业改革时的土地使用权处置作了大量工作。依照国家有关法律法规和政策规定,分别采用出让、租赁、作价出资（入股）或保留行政划拨方式对企业原来使用的划拨土地使用权进行了处置,有力地配合了我国经济体制改革和经济结构的调整及企业现代产权制度的建立,为盘活国有土地资产和理顺企业产权关系作出成绩。本文试就国有企业改革时对划拨土地使用权采取作价出资或入股形式处置予以探讨。     

浅析国有企业改制过程中的土地资产授权经营

当前，在国有企业改制过程中，所涉及的划拨土地使用权处置方式主要有出让、租赁、国家作价出资（入股）、国家授权经营和保留划拨等五种方式。这些处置方式在不同国有企业改制过程中都得到了实践。然而笔者发现，在各种处置方式中由于土地使用权授权经营处置方式具有一定的特殊性，部分企业及基层国土资源管理部门对这种处置方式认识模糊。作为土地系统的工作者，我们根据相关制度政策及实践经验，对授权经营这种土地资产处置方式做如下分析、探讨。     

国企改革中土地资产作价出资（入股）处置政策评析

1992年以来，为支持国有企业改革，我们先后采取了减免土地使用权出让金、土地使用权作介入股、保留划拨、授权经营等一系列土地资产处置政策，对实行股份制改革的国有企业予以扶持。据统计，九五”期间，仅原国家避和国土资源部直接处置土地资产的企业就达200多家（其中包括中石油、中石化、中国联勇、中国电信等大型国有企业），涉及土地面积16万公顷，显化土地资产1500亿元。1993年以来，以作价出资（入股）方式处置中央企业使用的土地资产达178亿，土地面积近1．3公顷，支持了46家大型企业的改制。可以说，这些土地资产处置政策现已取得阶段性成果，是我国国企改革顺利进行的关键。据国家统计局对1994年开始试点的2473家国企的跟踪调查，其中2016家已按《公司法》完成了改制，占81．5％；另据对520家国家重点企业改制情况的统计，目前已有429家进行了整体改制或部分改制，其中257家企业成为上市公司。然而，随着社会主义市场经济建设步伐的加快和我国加入WTO的日益迫近，我们在国企改革中采取的一些优惠政策，如土地使用权作价出资（入股）、授权经营等土地资产处置方式并非是土地资产的市场配置方式，在今年能否继续以产权主体的所有制性质来制定土地政策？这一系列问题日前爱到人们的关注，我们不得不重新审视这些政策。     

国企使用的划拨土地将实行有偿使用制度

国家土地管理局发布（国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定）明确指出国有企业实行公司制改造、组建企业集团、股份合作制改组、租赁经营和出售、兼并、合并、破产等改革涉及的戈IJ拨土地使用权管理应当依法逐步实行有偿使用制度。＊对国有企业改革中涉及的划拨土地使用权根据企业改革的不同形式和具体情况可分别采取国有土地使用权出让、国有土地租赁、国家以土地使用权作价出资（人股）和保留划拨用地方式予以处置。＊国家根据需要,可以一定年期的国有土地使用权作价后授权给经国务院批准设立的国家控股公司、作为国家授权投资机…     

企业改制中设置承租土地使用权的若干问题

目前,在公司制改造过程中,对国有企业划拨土地的处置方式有出让、租赁、作价出资入股、授权经营、维持划拨等五种。其中,出让、租赁两种方式的应用范围最为广泛,其他三种方式则有较严格的应用限制。相对于出让方式来说,租赁方式变一次性交纳巨额出让金     

国有企业土地处置补偿款会计处理探析

<正>国有企业拥有多种形式的土地使用权,包括划拨土地、授权经营土地、出让土地、国家作价出资或国家租赁土地等,其中划拨土地和授权经营土地占大多数。根据有关规定,划拨土地和授权经营土地由于其特殊性,一般不能通过商业行为直接进入市场。当政府作为交易对象时,国有企业土地处置的交易行为是否具有商业性质,政府给予的土地补偿款如何进行会计处理,是国有企业土地处置关注的重点。     

股份制企业土地资产处置方式探讨

股份制企业土地资产处置方式探讨张永莉按照国家《股份制试点企业土地资产管理暂行规定》，＂改组或新设股份制企业时，涉及国有土地使用权的必须作价入股＂，＂通过出让方式取得国有土地使用权的土地资产与股东单位其他资产一并入股，土地使用权由改组或新设后的股份企业...     

入股土地使用权也属企业资产

案例某市A公司原是国有企业,使用的土地是由国家无偿划拨的。1998年,企业进行股份制改造改制时国家以土地使用权作价出资(入股)。近几年由于经营管理不善,企业正准备宣告破产。     

企业改制过程中以国家作价出资(入股)方式转移国有土地使用权有关契税问题的规定

财政部国家税务总局财税[2008]129号文件一、根据《契税暂行条例》第二条第一款规定,国有土地使用权出让属于契税的征收范围。根据《契税暂行条例细则》第八条第一款规定,以土地、房屋权属作价投资、入股方式转移土地、房屋权属的,视同土地使用权转让征税。因此,对以国家作价出资(入股)方式转移国有土地使     

股份制企业运作中的问题与对策

股份制企业是我国企业改革的一种重要形式 ,随着国有企业改革的全面展开 ,许多企业通过股份制改组 ,建立了现代企业制度。但在审计工作中发现股份制企业在改制及运作过程中存在一些不容忽视的问题 ,主要表现在 :一、国有土地使用权处置不合规。企业股份制改制过程中 ,国有土地使用权必须进行评估 ,并以出让、出租或入股等方式处置。但对三家股份制企业的审计中发现 ,一家企业国有土地使用权没有经有关评估机构评估 ,直接以账面价值确认 ;还有两家企业在对国有资产评估值进行确认时 ,未将国有土地使用权评估价值共２３２１万元确认作价 ,且无…     

对划拨土地使用权评估的思考

随着企业股份制改造的不断深入,国有企业将划拨土地使用权作价投资入股的经济行为也逐渐增多。《城市房地产管理法》明确规定：依法取得土地使用权,可以依照本法和有关法律、行政法规的规定,作价入股、合资、合作开发经营房地产(第27条);以划拨方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当按照国务院规定,报有批准权的人民政府审批-……由受让方办理土地使用权出让手续,并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。(或)不办理土地使用权出让手续的,转让方应当按照国务院规定,将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或作其他处理(第39条);以盈利为目的,房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的,应当将租金中所含土地收益上缴国家(第55条)。从以上规定中,可以得出结论：划拨土地使用权可以作价投资或入股,但需报批,并补交地价;对其价值进行评估当然也是合法的。     

人股土地使用权也属企业资产？

某市A公司原是国有企业，使用的土地是由国家无偿划拨的。1998年，企业进行股份制改造。改制时国家以土地使用权作价出资（入股）。近几年由于经营管理不善，企业正准备宣告破产。     

谈对改制企业拆迁补偿安置的对策

一、改制企业拆迁难的原因 原因一：改制企业的资产结构形式各异。一是原企业的国有资产部分未全部退出，仍占新企业资产总和的三分之二以上；二是原企业的国有土地使用权未重新办理出让手续；三是新企业在土地使用权方面由于无力交纳土地出让金，为完成改制任务，在土地使用权上产生了新的租赁使用权证。上述三种资产结构应当是属于一个不彻底的改制形式。     

关于国有企业改制土地资产处置问题的思考

我国经济迅猛的发展作为基础，我国的国有企业也都随之而发展起来。与此同时，国有企业中土地资产是国有资产的占有比较较大的部分。我国的国有企业改制涉及到国有企业中土地资产的处置等问题，关联的方向很广。本文主要进行关于国有企业改制土地资产处置问题的思考，思考我国的企业改制后土地资产的处置与评估、改制后企业的股本结构以及生产经营都带来何种影响。     

国有企业改制中土地资产评估的问题与对策

我国社会主义市场经济体制改革的核心是深化国有企业改革,进一步解放和发展生产力。在国有企业改制中,无论采取那种方式处置国有土地资产,都要明确土地权益和显化土地资产价值。因此,土地资产评估是当前国有企业改制所必须的一个基本而重要的土地管理工作。为此,本就目前国有企业改制中土地资产评估的意义、存在的问题进行了研究和探讨,并提出完善土地资产评估管理的对策与建议。     

投机资本、房地产泡沫和局部通货膨胀

目前划拨土地的转让、出租、抵押活动日益频繁，特别是国家相当一批国有企业体制改革中已出现重组、联合、兼并、股份制、债转股、破产等多种形式。据有关资料分析，我国目前已显化国有土地资产7000多亿，而且随着国企改制的不断进行，土地资产化更加紧迫，同时国有土地作为国家最重要的国有资产，土地资产价格处置问题关系着国家资产的收益流失问题，其中国有划拨土地资产处置价格评估尤为关键。     

租让结合：土地有偿使用的新模式－关于大冶市商住综合用地实行租让模式的调查与研究

新《土地管理法》实施以后,我国土地有偿使用制度改革大大向前推进了一步,特别是出让、租赁、作价出资（或入股）等形式的法定化,更使土地有偿使用的创新工作增添了新的内涵。从调查中得知湖北大冶市创新了一种新的有偿使用方式－租让式,这对盘活存是存量土地、激活土地市场、增加土地收益、扩大就业机会等都发挥了十分重要的作用。     

推行国有土地租赁制度前瞻问题探讨

上海市土地使用制度改革,经历了向外商投资企业征收土地使用费、实行土地使用权出让、商业等六类用地补交地价进入批租轨道、土地使用权作价“空转”等过程,土地资源资产化管理取得了很大进展。但总的来说,城镇国有土地仍处在有偿与无偿两种土地使用制度并存在状态。为改变这种状况,就必须进一步深化土地使用制度改革,扩大国有土地有偿使用范围,提高土地供应渠道的市场化程度,充分实现国有土地资产价值。而作为土地有偿供应的新渠道,土地租赁制约因其具有更灵活、更方便等特点,必将成为土地市场中最具活力的土地有偿供应模式。     

关于国有企业改革中土地资产处置的若干思考

为了增强国有企业的活力,根据建立现代企业制度的要求,需要对国有企业进行改制或改组。在国有企业改革中,必然涉及到土地资产的处置问题。能否逐步将国有土地使用权的无偿使用制向有偿使用制转轨,为国企发展创造良好的制度基础和条件。促进国企的健康发展;能否保障国有土地资产及收益在处置流转中不流失;能否在国有土地资产的处置中,园地制宜灵活选择适当的处置方式,尽可能降低处置成本。这些都是我们关注的问题。     

西安自有土地企业及其他机构可建设运营公租房

西安市将鼓励各类企业及其他机构建设运营公共租赁住房,加快解决西安市中等偏下收入“夹心层”居民的住房问题。拥有自有土地（出让、租赁或作价入股等方式取得土地使用权均可）的各类企业及其他机构均可投资建设运营公共租赁住房。