“一房二卖”引起的法律思考

房地产业的迅猛发展所引起的房价过快增长，熏染了诸多的房地产商和卖房者的利欲，房地产业不可避免出现了“一房二卖”的现象，这是房地产业法律不健全的一种突出表现，不法房屋出卖商为了实现自己的利益最大化，在房屋买卖前债权达成与实际登记之间的时间延差来实现房屋的二次买卖，严重损害了市场秩序。因此，规范出卖商的行为变得非常重要，本文着眼于“一房二卖”现象，并对该现象所引起的法律思考进行了详细的阐述，尽力规正房地产秩序。     

“一房数卖”中买受人的法律保护及其救济途径

一房数卖是指出卖人将同一房屋签订两个或者两个及以上的买卖合同,从而构成多个买卖关系的行为。在现实中,一旦发生一房数卖的情况,就会使得房屋交易的买受人这方存在较大的风险,也会影响到其交易中应该享有的合法权益,最终降低安全交易的可能。在一房数卖的情况中,数名买受人中谁会获得房屋所有权,因坚持物权法的相关规定。本文从买受人的权利保护角度出发,以房屋市场中的一房数卖的实践为基础,从买受人的权益保护角度进行剖析,并提出自己的看法。     

我国不动产预告登记制度法律思考

我国新颁布的《物权法》确立了房屋买卖和其他不动产物权预告登记制度,这是我国首次以国家立法的形式对预告登记制度做出明确规定,为克服"一物数卖"特别是商品房预售中的"一房二卖"等违法违规现象,促进市场交易的健康发展和保护交易双方当事人正当、合法的利益,产生十分积极的作用。但作为立法的一次尝试,其规定尚不完善,将在对预告登记制度设立的必要性、法律性质、效力分析的基础之上,就预告登记纳入不动产交易中的解决机制进行阐述,并对我国预告登记制度的进一步完善提出建议。     

集体土地上房屋征收补偿价值低估原因的分析

集体土地上房屋征收补偿价值被普遍低估,分析其一般原因,在法律、制度安排层面:一是相关规定空洞、矛盾、残缺,导致集体土地用益物权价值在征收补偿中被虚化,变相补偿方式遭审计否定;二是集体土地上房屋收益权价值在征收补偿中被有限认定,处分权价值无从体现,所有权价值被严重弱化;三是集体土地上经营性用房附带的就业利益、宅基地上房屋附带的物质层面与精神层面利益被边缘化。深层的利益根源在于地方财政高度依赖土地出让收入,即利益与权力双轮驱动的地方土地财政。     

《物权法》:国家、公民财产权利保障书

《中华人民共和国物权法》是一部明确物的归属、保护物权、充分发挥物的效用、维护市场经济秩序、维护国家基本经济制度、关系人民群众切身利益的民事基本法律,是法律体系中起支架作用的重要法典。它的作用:一是定分止争,通过确认物的归属,加强对物权的保护,达到维护社会正常秩序的目的。它与社会公众的衣食住行和生老病死等切身利益息息相关,密不可分,被称为"公民财产权利保障书"。二是促进物尽其用,通过规范物权人的权利义务,为物权人充分利用财产提供良好的法制环境,鼓励权利人创造财富,积累财富,扩展物业。它在总结我国民事立法和司法活动长期积累的经验基础上,结合中国的实际情况,设计出了一整套体系完备的物权法律规则,是一部保障安居乐业法,也是一部促进经济发展、构建和谐社会法。     

关于物权概念、本质特征的重释——一种从经济学视角的新分析

新近实施的《物权法》对物权概念的界定,使我国民事立法中正式确立了"物权"这一法律用语。传统物权理论一般将物权的特征归纳为支配性、排他性和绝对性。本文运用经济学原理,认为利益属性和可转让性也应是物权的重要特征,由此并对物权概念、本质特征进行新的探讨和定位。     

物权变动公示制度的法律效率论

法律效率是实行法律所产生的有益的社会效果与法律的全部社会效果的之比值同法律成本之比,成本愈小,效率愈高。物权公示制度是提高物权变动法律效率的有效途径。物权公示制度的缺乏,导致了物权变动紊乱,同时导致物权变动的法律效率低下。经济分析方法表明,物权公示制度可以使物权交易中存在的外部性内在化,促进资源的有效配置,提高物权法律制度的运作效率。     

房屋权属登记管理及相关问题的法律思考

民法的物权理论中有一个重要课题就是以保障交易安全为目的的不动产登记制度。人类的生产生活都离不开不动产。而在现阶段的房屋不动产登记管理工作中,新问题、新情况层出不穷,另外相关法律规定的滞后、不完善、不具体,也导致了权属登记管理部门在处理一些具体问题时缺乏统一尺度与标准。本文结合作者多年工作经验,以房屋权属登记管理及相关问题的法律思考为研究核心,详细阐述了房屋权属登记程序、在登记过程中存在的问题及相关的法律思考。     

论宅基地使用权及其上建筑物的强制执行

宅基地与其上建筑物的所有权分属不同主体,前者的所有权归集体,后者的所有权归建造者,在流转方式上遵循"房地一体"原则。宅基地使用权系用益物权,具有权利主体的特定性、内容的有限性、"一户一宅"、权利取得的福利性及无期限性等特征,故其流转受到法律的严格限制。在民事纠纷的执行领域,强制执行农村房屋及占用范围内的宅基地使用权时,应同时满足被执行人名下有两处以上房屋、买受人与被执行人同属本集体经济组织成员、买受人在本集体经济组织没有住房、征得本经济组织同意等条件。     

浅谈我国《民法》关于一物数卖的法律规制

一物数卖是商品交易中的常见问题。本文以我国物权变动立法模式为主要背景,对一物数卖行为所引起的债权及物权的变动情况,以及我国《民法》对该种行为的规制加以解析,以期完善相关立法对一物数卖行为的规制。     

不动产统一登记管理制度初探

登记制度作为不动产物权的公示方法,直接关系到不动产物权的取得与行使,为不动产的快速流转及交易安全提供法律保障。但是目前不动产登记较为混乱,主要体现在负责登记管理的部门不统一,土地、房屋、矿产、林业等行政管理部门,都分别对不同的不动产物权拥有登记管理权,使得登记过程复杂且成本较高。2013年11月20日,十八届三中全会后的会议上李克强总理提出"整合不动产登记职责,建立不动产统一登记制度",民众和媒体马上从中解读出"反腐""控房价"等效果,2014年6月将出台相关条例,本文从登记现状、新制度意义和具体做法等角度初探不动产统一登记管理制度,以期切实提高不动产统一登记制度的效率和效果。     

刍议农村房屋买卖合同效力的认定

在现行的法律法规中,由于农村房屋法律定位模糊,农民对其自有房屋是否有处分权在立法上存在矛盾,导致在实践中带来很多社会问题.司法机关只能援引实际上不能作为判决依据的行政规章来作出判决,因此应通过修改<土地管理法>对农村房屋能否买卖、如何买卖等问题予以明确.本文认为,因宅基地的特殊性,可以通过一些特殊的方式如法定租赁权等,让农村房屋在市场上自由流通,从根本上保障农民的利益,使农民真正享有物权.     

《物权法》不能承受之重

<正>《物权法》,这部中国第一个以“物权”二字命名的法律是否能够实现其万众企盼的辉煌?它是否会重振物权,实现几代人的     

关于我国物权法追及力体系建构的思考

追及力作为物权之效力 ,有其独立性。在物权法逻辑体系中 ,与公示公信原则、善意取得制度以及物权行为无因理论互为依存、互相制约。从追及力的角度考察各国的物权立法 ,有偏重于对事实物权 (真实物权 )保护者 ,有侧重于交易安全及善意第三人 (法律物权 )保护者 ,法律价值的体现各有千秋。我国无物权法传统 ,在未来的我国物权立法中 ,应结合我国国情 ,平衡真实物权人与法律物权人之利益冲突 ,在物权变动模式的立法选择中关注追及权的设计 ,以使立法更能体现社会的公平与公正。我国应采债权形式主义物权变动模式 ,以公示公信为原则 ,以善意取得为补充来构建我国的物权变动模式     

商铺所有权对物权理论的挑战

商铺交易是新的房地产交易形式,这种新形式向物权理论提出了新的挑战,房屋的固定空间性受到挑战,物的独立性标准及区分所有权客体受到挑战,出让土地上的房屋所有权的永恒性及产权归属规则受到挑战。应当积极研究上述问题,促进物权理论和立法及房地产经济的发展。     

江苏信一房产开发有限公司

江苏信一房产开发有限公司成立于二00一年十月，由原常熟市房地产总公司改制组建而成，公司注册资金8000万元，具有各类专业技术人员才二十多名，公司主营：商品房开发与建造、销售、租赁房屋。是常熟市唯一一家具有一级开发资质的房地产企业。     

对我国一则房屋买卖纠纷的判例研究

出于房屋价格的抬升,上海房屋交易中二重买卖的案例频出,司法实践已总结了一定的处理模式,但在实践中因为我国目前在登记制度构建上的欠缺,所适用的处理模式在理论上有未尽系统化的缺陷。本文从一个具体的房屋二重买卖的案例出发,研究其所涉及的物权变动条件和裁判上利益平衡方式的选择问题。     

浅析物权法草案中物权的定义

物权的定义在物权法草案中具有举足轻重的地位,它关系到物权体系的构建及规范功能的发挥。但物权法草案及其建议稿对物权定义存在诸多分歧和争议。物权的定义首先应厘定物权定义要素的内涵,并依据学说和定义性法条的不同意旨,斟定物权的法条定义。     

论无权处分合同的效力

在民商事活动中,要发生物权变动的法律效力,就须有符合法律的要件,对于依买卖契约等法律行为的物权变动方式,由于各国立法模式的不同,其方式或要件也有所不同,主要可以分为三种:物权行为模式,债权意思主义的非物权行为模式和债权形式主义的非物权行为模式。     

房屋过户登记是房屋买卖合同的生效要件

房屋过户登记是否是房屋买卖合同的生效要件,是一个有争议的问题。持房屋过户登记不是房屋买卖合同生效要件观点的人认为:房屋买卖关系包括两种关系:债权关系和物权关系,房屋买卖合同是以不动产——房屋作为其标的物的诺成性一般要式合同,它使当事人之间产生了合同之债形成了债权关系,而产权转移登记属于物权法律关系,办理房屋过户手续是房屋买卖合同的履行行为,而非合同生效要件,房屋产权是否过户,不影响房屋买卖合同的成立和生效,如果当事人签订了房屋买卖协议后,未办理过户手续的,只说明当事人违约,另一方当事人可以据此要求其承担违约责任,持这种观点的人还有一个担心,认为如果把产权转移登记作为房屋买卖合同的生效要件,那么“就意味着出卖人在办理房屋产权转移之前有任意毁约的权利”。就会出现买卖合同如废纸,一女两嫁的问题,不利于保护买受人的合法权利。笔者认为房屋过户登记是房屋买卖合同的生效要件,理由如下: