日本不动产鉴定评价书

@此文为金东日先生编译的一份日本不动产评估报告。由于篇幅的原因,编译者仅选译了报告的部分内容。但由此已经可以体会到东瀛邻国价值评估同行严谨的工作态度。     

中日两国不动产市场及价值评估业务的比较

在日本，“不动产”一词的涵义与我国的涵义相同。日本民法中，不动产的定义是土地及其定着物。我国的不动产价值评估在日本被称之为不动产鉴定评价。在日本，不动产鉴定评价就是对土地．建筑物的所有权及其所有权之外的其他各种权利的经济价值进行判定。本文拟对中日两国不动产市场及其价值评估业务作一些分析比较。     

不动产评估中重置成本的分析

重置成本法是我国最常用的财产价值评估方法,也是评估不动产中使用较多的方法。如何合理地确定不动产的重置成本,不同的评估人员有着不太一致的说法。本文通过对有关重置成本的规范标准的对比,进行了重置成本的各种确定方法的综合分析,并提出了建议。     

韩国某公司财产再评价鉴定评价书

本评估报告是韩国某中央鉴定评价法人（价值评估机构），于1999年，根据韩国的《财产再评价法》（韩国关于对企业账面价值进行调整时进行资产评估的法律）的规定，为韩国三进电子股份公司提供的鉴定评价书（即评估报告）。本评价书中的金额单位为韩元。     

刍议《物权法》对不动产征用补偿价格评估的影响

本文以《物权法》相关规定为依据,提出不动产征用价格评估技术的改进意见.其中,对农业用地征用价格评估的改进意见包括①评估采用综合法;②评估农用地价格采用收益法;③将评估技术运用于补偿费的分配.对城市房屋拆迁价格评估的改进意见包括①体现土地的价值;②丰富评估方法;③体现实物期权的价值.     

不动产估价评价机制的探讨

本文从不动产估价对银行的作用、银行建立不动产估价评价机制、目前银行不动产估价评价机制的缺陷及其危害性、不动产抵押面,临的技术困境及完善不动产估价评价机制等五个方面来分析完善银行不动产估价评价机制的必要性和可能性,并提出了不动产估价评价体系的主要内容和银行选聘估价机构的基本条件。     

企业价值评估中的不动产评估存在的问题

前言：中国资产评估协会在《资产评估准则——不动产》中提出了企业价值评估中的不动产评估^[1],并把不动产评估分为单独的不动产评估和企业价值评估中的不动产评估。无论企业价值评估中的不动产评估,还是关于上述不动产评估的分类,在国内外还是首次提出。企业价值评估中的不动产评估这一概念的提出,应该考虑以下两个方面的因素：一是不动产是企业资产的一部分,     

湖北省评协召开不动产评估市场座谈会

10月28日,湖北省评协召开不动产评估市场座谈会。会议邀请省高级法院、省财政厅、省律师协会和工商银行湖北省分行等单位有关负责人参加;省内15家资产评估机构的负责人参加会议。省评协会长陶德雄介绍了湖北资产评估行业近几年的发展情况,     

资产评估本质:价值还是价格

马克思关于商品价值二重性,决定商品价值和价格二种价值形式,因此,资产评估也应体现资产价格评估和价值评估,对评估方法、价值类型与价值属性的关系、资产价值与价格的关系、价值评估与价格评估的比较等方面进行探讨。     

实物期权理论在房地产价值评估中的应用

房地产开发时间长,价格变化快,传统的净现值法易低估房地产开发项目的价值,往往导致对项目的低评。本文通过引入实物期权理论,在论述其在房地产开发价值评估中应用的合理性基础上,结合房地产开发的实例讨论在不确定性条件下房地产推迟开发带来的投资机会价值,为房地产价值评估提供一种更贴近实际情况的方法。     

关于房地产抵押贷款的评估

目前,房地产抵押贷款评估中存在着不少问题,笔者希望就此与同行们切磋。一、接受评估委托前需要注意的问题抵押贷款评估的前提应该是银行已有同意放贷的意向。有些评估委托方在没有得到银行表示同意贷款 之前,就直接找评估机构要求进行抵押物的评估。当评估完毕,银行却不同意贷款时,就出现了不来取评估报告或要求撤消评估业务约定书这样的情况。因此,评估机构有必要在接受评估委托前提醒委托方,     

不动产税征收中的税基评估方法

开征不动产税的计划已经纳入了十六届三中全会<关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定>.征收不动产税对于公平税赋、增加国家税收和促进不动产的交易与开发,都具有重要的意义.但这样一项涉及国计民生、覆盖面极大的税赋,其税基价值评估时的低成本以及评估结果的公正性与合理性,都非常重要.本文为此介绍了国外不动产税基价值评估的具体程序与具体方法.     

Optimal Macroprudential Policies and House Prices in Korea

This article investigates the impacts of the macroprudential policy of limitation on credit growth in housing market on Korean economy to find empirical and theoretical implications. Empirical results based on VAR models show that macroprudential policies like LTV and DTI in Korea have significant and persistent effect on real household credit and real house price. This article further addresses implications of optimal macroprudential and monetary policy in Korea by employing a standard DSGE model. The results suggest that the time-varying macroprudential policy responding to the borrower’s debt to income ratio is most effective in stabilizing household debt among the macroprudential policy rules considered, but produces a moderate downturn of the economy.     

Valuation in US Commercial Real Estate

We consider a log‐linearized version of a discounted rents model to price commercial real estate as an alternative to traditional hedonic models. First, we verify a key implication of the model, namely, that cap rates forecast commercial real estate returns. We do this using two different methodologies: time series regressions of 21 US metropolitan areas and mixed data sampling (MIDAS) regressions with aggregate REIT returns. Both approaches confirm that the cap rate is related to fluctuations in future returns. We also investigate the provenance of the predictability. Based on the model, we decompose fluctuations in the cap rate into three parts: (i) local state variables (demographic and local economic variables); (ii) growth in rents; and (iii) an orthogonal part. About 30% of the fluctuation in the cap rate is explained by the local state variables and the growth in rents. We use the cap rate decomposition into our predictive regression and find a positive relation between fluctuations in economic conditions and future returns. However, a larger and significant part of the cap rate predictability is due to the orthogonal part, which is unrelated to fundamentals. This implies that economic conditions, which are also used in hedonic pricing of real estate, cannot fully account for future movements in returns. We conclude that commercial real estate prices are better modelled as financial assets and that the discounted rent model might be more suitable than traditional hedonic models, at least at an aggregate level.     

实物期权理论及其在资产评估中的应用

本文认为现金流折现法是一种相对静态的价值评估方法,只有同时考虑资产的收益现值及其内嵌的实物期权价值才能比较准确评估未来不确定性特征比较明显的资产价值本文探讨了实物期权方法在自然资源、房地产、研发项目及无形资产、柔性制造设备等资产的价值评估中的运用,最后应用二叉树模型对矿山开采权的评估案例进行了分析:现金流折现法(以下简称DCF法)是一种传统的价值评估方法,该方法认为资产或公司的价值等于其预期现金流按照一定折现率贴现后的现值从理论上讲,如果能准确预测资产或公司未来现金流,并对其相应的风险有个合理评估,那么采用该方法就能较准确评估资产或公司的内在价值.从20世纪60年代开始,DCF法在欧美国家逐渐得到认同并被广泛使用.     

知识产权交易中的资产评估实务

在实施知识产权战略的过程中,科学有效的评估知识产权的价值,对企业实施自主创新、走资本化的道路,迈向国际市场起着不可替代的作用。