“土地财政”对房地产市场价格的影响

在现有的财政分税体制和以GDP考核政绩的行政管理体制下,地方政府必然依靠其对土地的垄断权力获取巨额土地出让收入来维持地方财政支出,这就是土地财政。为使土地财政收益最大化,地方政府通过抬高土地出让底价和人为限制土地供应数量等方式造成土地市场的稀缺,从而拉高地价推高房价。应从改革和完善分税制、地方政府考核机制、政府行政管理体制等方面入手消除土地财政对房地产市场价格的影响。     

土地定价的实物期权方法:以中国土地交易市场为例

本文试图采用期权定价方法来研究中国房地产市场的土地定价问题。土地被理解成一种以房屋价格为标的资产的美式期权,土地出让过程中的定价不仅要考虑其种植收入的折现之和,更要考虑土地所拥有的其他用途的期权价值,土地价格被分解成种地的收益与开发溢价(实物期权值)之和。将期权定价模型应用于中国的房地产市场,在定性和定量两个层面都取得了比较好的效果,模型能够较好解释市场化改革以来中国土地价格波动率以及增长率高于房价这一经验事实,并对当前中国不断完善的土地出让定价,农地征用补偿等工作具有重要参考价值。     

基于实物期权的地铁项目可行性研究

本文对地铁地产物业投资特性进行分析,从中找出地铁地产物业投资中所蕴涵的实物期权特性,提出地铁地产物业投资为一个欧氏看涨期权,并通过对B-S模型进行修正,得到地铁地产物业投资的实物期权模型,并对其进行实证,得出考虑了项目期权价值在内的项目总价值大于传统的净现值评估价值。因此,将实物期权运用于地铁地产物业投资决策领域,是充分地考虑了开发商的决策灵活性,使项目投资决策更接近于项目实际情况,也将有助于提高投资决策的正确性。期权价格对开发商和政府双方都更有利的是混合补偿的形式,能够在保障开发商利益的同时解决他们的在单纯地铁运营的亏损问题。     

基于实物期权视角的企业国际化研究进展评析与趋势展望

随着环境不确定性的不断加剧以及经济全球化趋势的日益明朗,企业越来越重视构建可持续竞争优势,而国际化就是在经济全球化背景下企业构建可持续竞争优势的一个重要手段。近年来,基于实物期权视角、针对环境不确定性的企业国际化研究得到了快速发展,并且取得了不少值得关注的成果。本文在文献梳理的基础上,从国际环境不确定性认知、国际化过程中的实物期权创造、不确定条件下的国际化决策优化三个方面系统评介了国外的相关理论和实证研究,并针对现有研究所存在的不足,对该领域研究的未来趋势进行了简要展望。     

城市房屋拆迁补偿二叉树期权定价模型

房屋拆迁的补偿定价在关系人之间存在争议,导致拆迁项目进度迟缓。因此,对北京市海淀区永安路东南角城中村环境整治项目中的拆迁实例进行实证分析。首先,构建了城市房屋拆迁补偿二叉树实物期权定价模型,然后进行了拆迁补偿价格实证分析,并与政府实际货币补偿进行比较,验证了现行政府拆迁补偿价格的不合理性。最后,从求解结果、决策角度、方法设计和不确定性四个方面总结了城市房屋拆迁补偿二叉树实物期权定价模型的先进性。     

电网科研企业研发策略博弈选择及专利交易增值期权分析

电网科研企业目前还是以自主研发为主,但企业与企业之间的交流也愈发频繁,促使合作研发效率也在不断提高。合作研发能够互补长短,资源利用效率更高,也将成为未来的重要研发策略。研发项目具有不确定性、不可逆性和竞争性的特点,本文结合这些特性,应用博弈理论,对两个企业在自主研发与合作研发的博弈问题提出了均衡分析的解决办法。此外,针对电网企业专利价值难以体现的问题,本文结合了实物期权理论,研究了专利进入技术市场进行交易的时机问题,顺利实现电网企业专利的增值。     

实物期权在人力资本价值计量中的应用

由于人们对人力资本的理解看法不一,以及人力资本价值未来收益的不确定性,使得准确计量人力资本价值成为一个难点。实物期权是一种新的价值计量工具,对于处理未来收益的不确定性有着独特的优点,因此用实物期权的方法能更准确的计量人力资本的价值。     

青岛海湾大桥投资的期权决策分析

青岛海湾大桥作为青岛市的标志性建筑，具有投资大、回收期长、风险高和不可逆性等特点，决定了用传统的方法对其进行评价时，因没有考虑投资决策者的管理柔性，而影响对该项目价值评估的准确性。而实物期权的出现，则弥补了传统投资决策方法的不足，实物期权是指存在于实物资产投资当中具有期权性质的权利，是处理一些具有不确定性结果的一种投资决策工具。本文通过对青岛海湾大桥项目的实物期权特性的分析，探讨山东高速集团做出投资该项目的决策是否正确。     

浅析实物期权定价模型

常见的实物期权定价策略将项目中包含的实物期权演化为简单金融期权,然后使用金融价值评估工具,例如布莱克-斯科尔斯（Black—Scholes）模型来进行定价。实物期权理论虽然来源于金融期权,但其投资特征不同于金融期权,这些区别导致实物期权定价比金融期权定价更加复杂。本文通过对B-S模型在实物期权估值中的应用的分析,最后得出结论,将金融期权定价模型简单应用于实物期权定价往往是无效的。文章最后提出建议,实物期权理论与DCF分析类似,其目的在于通过提供“评分”的量化技巧来帮助决策过程,实物期权在某个时间点上的价值只能提供决策参考,而不能用来代替最终的商业判断。     

实物期权方法应用于风险投资项目评价的可行性研究

利用实物期权理论可以对不确定性条件下的各种选择权进行定量分析,从而提供一个有用的投资决策框架。文章详细论述了实物期权在风险投资中的应用,并以延迟投资期权为例证明实物期权确实能给风险投资家带来某些创见,最后对实物期权的适用性进行了一定评述。     

基于实物期权方法的新技术商业化决策分析

本文基于实物期权方法对企业新技术商业化的多阶段决策进行了研究,认为在新技术商业化过程中蕴含多种期权,整个过程是在多种期权共同作用下的多阶段决策问题,提出了新技术商业化的决策框架和具体的决策方法。     

二叉树模型在矿业权价值评估的应用——基于离散红利的分析

在矿业生产活动中,由于存在众多不确定性因素,导致我们对其价值评估也充满了不确定性,而实物期权理论是如今评估这种不确定性资产价值的有效方法。基于二叉树模型的实物期权价值评估,具有直观、灵活,更能表现出每个单位时间内环境和各参数变化等特征。然而在传统的评估方法中,对二叉树模型中"股息率"这一参数只做忽略或采取固定数值的方式处理。虽然,看似持有期权无法直接享受到现金红利,但实际上,预期红利的变动,却是影响着实物期权内涵价值的。通过对派发离散红利的研究,修正了原有基础二叉树模型,并分析了修正后模型对价值评估结果的影响,为更为真实地评估矿业权价值拓宽了路径。     

房地产业“营改增”如何影响了地方政府土地出让收入?

央地分权的财政制度为地方政府选择土地出让策略提供了财政激励,改革央地财政关系可以引导地方政府调整土地出让策略。为了检验这一逻辑,本文利用独特的空间匹配的地块数据,实证研究了房地产业“营改增”对地方政府土地出让收入的影响。结果表明：“营改增”显著提高了地方政府的土地出让收入,原因在于财政压力促使地方政府改变了土地出让策略。具体来说：一方面,商服住宅用地价格相对提高,与工矿仓储用地的价格剪刀差进一步被扩大;另一方面,商服住宅用地的出让面积相对增加,改变了城市用地的空间结构。本文的政策含义是税制设计可以改变地方政府行为,通过税制结构优化可以引领土地制度改革深化。     

撤县设区是否增加了地方政府土地出让收入?

土地是撤县设区后变化最大的要素之一,在城乡二元的土地制度下,地方政府通过扮演农村土地市场与城市土地市场之间"独木桥"的角色获得了大量土地和资金,这对中国城镇化的推进起到了重要作用.基于2010-2017年城市面板数据,使用双重差分法考察撤县设区改革对地方政府土地出让收入的影响.研究发现,撤县设区通过扩张城市建成区面积显著增加了地方政府土地出让收入,但该模式并不具有可持续性.考虑地区间的异质性后,撤县设区对东部和中部地区地方政府的土地出让收入的影响不显著,对西部地区地方政府土地出让收入有较大的促进作用,因此应加快城镇化融资模式转变,市场化配置建设用地指标以及防范化解地方债务风险.     

实物期权在企业自主创新中的应用

自主创新项目区别于传统项目的显著特点是信息的高度不对称性和风险的不确定性,因此基于传统项目的评价方法(NPV法)已经不再具有适用性.本文提出了融入实物期权思想的自主创新项目评价方法,考虑了项目由于柔性经营的期权价值,能更准确地反映项目的价值,从而提高投资决策的可行性和合理性.实物期权在自主创新项目中的应用,使投资者能根据内外环境的变化灵活选择投资决策,从而保证自主创新投资项目的实现,提高自主创新成果的转化率,进而实现产业化.     

PPP项目投资对地方政府城投债发行的影响——基于土地资本化的传导渠道

文章主要考察了政府和社会资本合作(Public-Private Partnership,PPP)项目投资对地方政府城投债发行的影响,采用2012-2017年210个地级市的PPP项目及匹配城市特征数据进行实证分析.研究发现:第一,PPP项目投资额资本化到地方政府土地收入后,提升了地方政府城投债发行能力,缓解了地方融资约束;第二,PPP项目实施提高了地方政府城投债发现能力,传导渠道如下:PPP项目投资额资本化到土地收入中,政府通过抵押土地收入从而以更低的利率发行更多的城投债;第三,与其他固定资产投资相比,PPP项目投资额资本化到土地收入的比例更大,其对城投债发行提升作用更显著.本文政策建议如下:虽然PPP项目间接提高了城投债发行能力,但其主要依赖"土地融资"模式,需要警惕其带来的债务风险.     

地方政府利益、地方政府行为与经济增长

目前,对中国地方政府的经济行为的研究强调了在经济转型过程中地方政府在多样化的地方经济发展模式中的主导作用,注意到了地方政府目标的多重性,本地区社会福利最大化,政府利益最大化以及中央政府的满意程度等。对地方政府在公共产品的提供、就业、收入分配、实现社会公平等方面行为不到位方面的研究是从定性方法来论证。本文试图在定性分析基础上建立一些基本的数学模型为将来的计量研究提供一个模型框架。     

实物期权在水电项目投资财务评价中的应用

实物期权分析方法是一种基于传统的折现现金流量方法但又更合理、更全面、更科学的价值评价方法。本文在分析了传统项目投资决策方法和其局限性的基础上,将实物期权评价方法引入到水电站投资项目的决策中,分析了实物期权在水电投资项目中的适用性,得出一些有益结论如:实物期权的引入可以更合理地解释水电项目投资中用传统评价方法所得出的结论与实际情况相矛盾的现象,可以完善我国水电投资项目的财务评价方法,更全面合理地提示水电投资项目的真实价值,对进一步推进水电发展和电力结构调整等方面都有着重要意义。     

基于期权博弈的双寡头房地产市场投资决策研究

本文针对房地产行业投资决策的不确定性、灵活性、不可逆性以及竞争的影响,利用实物期权博弈理论,把房地产投资收益问题当作一个实物期权问题处理,应用博弈理论来决定房地产投资最佳时机。     

基于模糊实物期权理论的风电投资决策

基于实物期权理论的评价方法可以适当地修正传统净现值法的缺陷,但其假定期望收益和投资成本为固定值,这在实际情况中很难预测准确。事实上,风电项目风险大、不确定因素多、收益的不确定性较高。因此,文章从模糊实物期权角度,把期望收益和投资成本看作是一定估计范围内的模糊数,应用了模糊实物期权方法对风电项目进行投资决策,以期更好地反映实际情况。