商铺投资的热点与难点（之三）投资商攻略

一、商铺投资正负面效应分析 1.正面效应 投资者以出租或转售为目的购买店铺,赚取高租金收益和售价差价显然是投资后的最佳效果。对比写字楼和住宅投资,商铺的投资回收期较短。投资者更可将已获产权     

房价与租金的关系

住宅的市场流通存在住宅出售(房屋买卖市场)与住宅服务(租赁市场)两种形式。住宅出售是一次性实现其价值,所有者转移消费行为或收回其投资,获取利润。房价就是在住宅买卖市场中产生,本文中所提的房价主要指开发商出售新房形成的房价。出租则是在住     

房屋转租行为认定的法律思考

房屋转租是指承租人在房屋租赁期间将其承租房屋的部分或全部再出租的行为。包括以联营、承包经营和合作经营等名义,将承租的房屋再给他人使用,不参与经营而获得租金收益的行为。房屋转租包括两个不同的法律关系,     

商铺投资的热点与难点（之一）商铺投资市场的现状与前景

一、商铺投资现状 1.商铺投资的目的 买家投资购买商业用房的目的大致可分为两类:一类是用以出租或转手出售赚取收益。投资者可以一次性付款或按揭形式支付房款,目前银行可对购买商业用房提供个人6成10年,法人7成8年的按揭。另有以店铺转租形式赚取差价进行投资的形式也应被列入这一类商铺投资的范畴;另     

收益法的改进与住宅房地产价格评估

在目前住宅房地产市场价格居高、出租租金明显偏低的情况下,对收益法的合理运用一直是业界估价师面对的难题。一方面随着市场的逐步发育,住宅房地产市场出租情况非常普遍,收益资料很容易取得;另一方面,采用收益法估算出的住宅房地产价值大大低于正常市场交易价格,运用收益法评估住宅房地产价值似乎显得不切实际。     

非法转租的法律构造

我国《民法典》中的转租是指承租人与次承租人另行订立转租合同,不同于租赁权让与和租赁让与。承租人未经出租人同意与次承租人订立转租合同(非法转租)不属于无权处分,系有效合同。承租人非法转租的,出租人得解除合同并要求赔偿损失。承租人非法转租构成侵权的,出租人得请求恢复占有或者消除共同占有的状态。承租人非法转租同时构成不法管理的,出租人可基于管理利益剥夺请求权请求其交出额外收益。非法转租所获额外收益不属于不当得利。若非法转租最终未获出租人追认,转租合同发生给付不能,次承租人得请求解除转租合同并要求返还租金。     

固定资产与投资性房地产准则差异探析

自用房地产是指为生产商品、提供劳务或经营管理而持有的房地产，其基本特征是服务于企业自身的生产活动，其价值会随着房地产的使用而逐渐转移到企业的产品或服务中，通过销售商品或提供服务为企业带来经济利益。企业的自用房地产包括：已用于固定资产建设的土地使用权；生产商品、提供劳务或经营管理的建筑物。投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产具有以下特点：投资性房地产在取得高收益的同时也存在着高风险；随着时间的推移，其市场价值会超过其账面价值；投资性房地产一般投资金额大、周期长、流动性和变现能力差。企业的投资性房地产主要包括：出租的土地使用权；长期持有并准备增值后转让的土地使用权；企业拥有并已出租的建筑物。     

投资性房地产会计计量与核算

投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。具体包括已出租的土地使用权；持有并准备增值后转让的土地使用权；已出租的建筑物。用于出租的建筑物是指企业拥有产权的建筑物；用于出租的土地使用权是指企业通过受让方式取得的土地使用权。不属于投资性房地产的一是指自用房地产，即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产；     

关于大型商业物业租金价格定位评估思路的探讨

房地产投资类型按投资周期长短可分为长期投资和短期投资。随着国家对房地产交易环节的管理的日趋规范，越来越多的房地产投资愿意选择长期投资方式，通常是先将房地产持有一段时间，以获取较为稳定的持续性租金收益，待房地产交易市场行情转好，再将其转售给未来的投资而获取转售收益。作为置业投资，特别是大型商业物业投资，多采用委托专业的租赁公司为其经营管理招租事宜或是将物业整体性出租给专业租赁公司或其它大型商业运营商等方式，从而获得较为长期稳定的租金收益。然而大型商业物业整体出租很少有相类似的市场案例可以借鉴，投资往往难以把握其租会价格水平。这时我们作为一名专业的房地产估价师所提供的租金价格定位评估报告对投资决策显得尤为重要。作拟就大型商业物业整体性长期租赁条件下的租金价格定位评估提出三种评估思路，即“租金差值法”．“收益法”及“报酬率修正法”，谨供同行参考。[编按]     

浅谈公允价值在我国新会计准则中的应用问题

一、公允价值在投资性房地产准则中的应用 《企业会计准则第3号——投资性房地产》是新会计准则中新增加的一项准则，用于规范土地、房产中专门用于投资（而不是自用）项目的处理。该准则规定，投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。主要包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。投资性房地产应当能够单独计量和出售。     

专家指点：三种招式规避高档住宅的投资陷阱

高档住宅投资不少需要20-30年才能收回，投资时尤需考察周边配套和实际租金。准备或已买进高档住宅用于出租的又应如何避免市场上的陷阱。有关人士提供了如下招式。     

实现出资者所有权与法人财产权分离是企业进入市场的必要前提

产权制度改革的核心是实现出资者所有权与法人财产权的分离，让法人财产权真正而不是形式上地进入企业，为企业进入市场提供必要的前提．出资者所有权，作为产权的基本属性和表现形式，是指对企业投入资本金形成的企业法人财产的投资主体或投资个人所拥有的财产权利，从财产的归属意义上来讲，就是出资者对其财产享有的占有、使用、收益和处分的权利，这种权利是出资者向企业投资而产生的，即谁投资谁就享有出资者所有权。它的具体内涵是：表现为价值形态占有、使用、收益和处分的权利；按投入企业资本所占的份额，对企业法人享有权益；对企…     

第二住宅现象的分析与思考

随着改革开放的深化和人民生活水平的不断提高，我国第二住宅现象随之应运而生。笔者拟就我国第二住宅现象生成的背景与动因作些分析，并就如何因势利导地促进我国第二住宅的发展提出一些思路与对策。一 第二住宅作为一种特殊的住宅消费现象，指的是一个家庭在某一地点除了拥有作为第一住宅的一套房屋之外，还在另一地点拥有另外一套住宅。这里所指的第二住宅，是从住宅消费的角度来说的。如果住宅所有者拥有的另一套住宅不主要用于自己消费，而是用于出租获利，则属投资住宅的行为。限于篇幅，对住宅投资行为在这里不作探讨。 我国第二住宅…     

关于大型商业物业租金价格定位评估思路的探讨

房地产投资类型按投资周期长短可分为长期投资和短期投资。随着国家多次对房地产交易环节的宏观调控，越来越多的房地产投资者愿意选择长期投资方式，通常是先将房地产持有一段时间，以获取较为稳定的持续性租金收益，待房地产交易市场行情转好，再将其转售给未来的投资者而获取转售收益。作为置业投资者，特别是大型商业物业投资者，多采用委托专业的租赁公司为其经营管理招租事宜或是将物业整体性出租给专业租赁公司或其它大型商业运营商等方式，从而获得较为长期稳定的租金收益。然而大型商业物业整体出租很少有相类似的市场案例可以借鉴，投资者往往难以把握其租金价格水平。这时我们做为一名专业的房地产估价师所提供的租金价格定位评估报告对投资者决策显得尤为重要。作者拟就大型商业物业整体性长期租赁条件下的租金价格定位评估提出三种评估思路即思路①“租金差值法”、思路②“收益法”及思路③“报酬率修正法”，谨供同行参考。     

投资性房地产会计处理及相关涉税问题探讨

新准则规定，投资性房地产同时满足下列条件的，才能予以确认：与该投资性房地产相关的经济利益很可能流入企业；该投资眭房地产的成本能可靠地计量。对房地产企业而言，企业开发的房地产用于出租或资本增值属于投资性房地产，但只有在完工的同时开始出租，才能将其确认为投资性房地产。如果完工时没有出租，则首先应作为存货加以确认，     

住宅价格和租金关系实证研究

一、问题的提出 本文中的房价主要指开发商出售新房形成的房价。出租则是在住宅租赁市场上,所有者暂时转移消费分期逐步实现房屋价值,获得消费转移的补偿或投资收益．即租金。     

群租房“变身”迷你小户型的背后：刚需与安全的完美兼得

群租房，广义上指那些通过改变房屋结构和平面布局，把房间分割改建成若干小间分别按间出租或按床位出租的住宅这种住宅由于私自更改房间户型，影响其他业主利益，且招租过度占用了住宅内的、电梯等社会公共资源，已被现行法规明文禁止但事实上，低廉的房租足以使群租房屡禁不止。     

当前北京写字楼投资市场分析

首先,这里所说的写字楼投资市场不是指开发投资市场,而是指置业投资市场,即买家为小业主,购买的面积一般从一百平方米左右到上万平方米,购买的目的是为了出租以换取投资回报。从投资者的角度来看,他们一般希望在两个阶段赚取两方面的收益:第一个阶段,投资者购买物业后出租给公司以收取租金;第二个阶段.投资者在物业出租一段时     

住宅抵押贷款证券化实施的必要性及条件

一、住宅抵押贷款证券化运作机理 住宅抵押贷款证券化指金融机构从银行购买抵押贷款，将其以抵押贷款债券方式出售给投资者，投资者凭债券获得组合现金流权益收益的过程。     

固定资产与投资性房地产之比较

一、固定资产与投资性房地产不同之处 （一）定义不同 固定资产，是指同时具备下列特征的有形资产：为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的；使用寿命超过一个会计年度。投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。