基于教育公平视角的城市学区房价格时空效应——以南京主城区公办小学为例

教育公平是当今中国社会转型期关注的热点问题之一,文章以我国教育资源丰富的南京市主城区为例,选取2008和2017年公办小学及住宅小区为研究对象,利用住宅特征价格模型分析区位、建筑、学区与邻里特征对住宅价格的影响作用及程度,再利用地理加权回归(GWR)模型探究教育资源质量对住宅价格影响的空间异质性。研究结果表明:①主城区住宅价格呈现出以"顶级名校"学区为中心向外围递减特征,改变城市住宅价格的核心边缘结构;②学区成绩对主城区住宅价格的影响程度由第三位上升至第一位,且对住宅价格的影响具有显著的空间异质性;③随着优质教育资源对其学区住宅价格的溢出效应不断增强,优质学区房对经济资本的要求递增,引发居住分化、教育异化和阶层固化等社会问题。优质教育资源空间分布不均产生的学区房时空效应,一定程度上影响教育和社会公平,研究对大城市制定优化优质教育资源的政策措施具有重要的社会意义。     

我国经济格局与收入差距演变关系探讨

对区位基尼系数和收入基尼系数的计算方法讨论后,利用区位基尼系数考查了近年来我国大陆地区经济活动空间格局的变化状况；探讨了混合样本总体收入基尼系数的计算方法,并据此分析了2002-2010年我国收入差距的演变特征.研究发现,2006年前区位基尼系数单调上升,2006年后区位基尼系数单调下降,说明近年我国经济活动集聚与扩散的拐点出现在2006年；而在2002-2010年收入基尼系数表现出波动上升的特征.研究认为,我国经济格局变化对收入差距演变产生滞后影响,相比于区域经济差距问题,缓解收入差距扩大显得更加紧迫.     

新华网:“金九银十”会否如期而至?

7月我国70个大中城市新建商品住宅价格环比上涨的城市有50爪,比6月增加了25爪,平均价格指数在6月由负转正之后再次上涨,眼下,随着楼市传统上的旺季"金九银十"即将到来,房价会否进一步反弹? 业界普遍认为,连续降息等降低购房成本的政策推动了刚需及部分改善型需求的释放,7月以来这种趋势更为明显.楼市回暖使得部分开发商开始减少优惠或调高价格,导致房价出现小幅回升.尤其是今年5月以来,以一线城市为代表的重点城市高端楼市需求放量导致楼市均价出现结构性的上涨,从而带动了全国房价继续坚挺并且保持微涨.     

我国房地产价格虚高的原因及对策

近几年我国房地产价格不断攀升,价格虚高问题已经成为当前经济发展过程中的一个突出焦点.按照世界银行的标准,房价收入比是测度房价是否虚高的一个重要指标,指家庭购房总价与居民家庭年收入的比值,我国的房价收入比大于10,与发达国家1.8～5.5相比偏高,已经远远超出了发展中国家3～6的合理区间.此外,从租售比、房价成本比、住宅空置率等多个指标综合来看,我国的房地产业价格虚高,存在泡沫.     

城市轨道交通对住宅价格的影响研究——以北京市地铁一号线为例

通过构造修正后的衰减模型,运用局域空间自相关分析和克里格空间插值的方法,借助GIS空间分析的工具,选择路线长、沿途区位特征分异显著、对房价影响成熟的北京市地铁一号线为例,论证房价与距地铁站距离的相关关系,研究地铁站对房价影响的波及范围及影响程度。研究发现：一号线带状区域在局域范围内具有较强的空间自相关,自相关指数高值点并没有表现出明显的邻近地铁站点分布的特征,而是呈组团状聚集在四个区域。局域自相关性和距地铁站距离存在较弱的负相关关系。轨道交通对郊区住宅价格的影响要高于中心区域,且影响范围较广。地铁站点对住宅价格的影响并不是简单的圈层衰减,而是与特定的区位要素和其他条件综合作用的结果,在典型的地铁站点呈裙状或环状影响。各地铁站点对住宅价格的影响范围从0．5km到1km不等,衰减比重为20％－35％,且在影响范围内衰减程度逐渐降低。     

房价、房价收入比与流动人口长期居留意愿——来自流动人口的微观证据

近年来房价迅速上涨,对加快农业转移人口市民化提出新挑战。文章从理论上探讨房价对流动人口长期居留意愿的影响机理,然后将2015、2016年31 403个流动人员样本与177个地级以上城市房价数据进行匹配,采用含内生变量的Probit两步估计模型检验房价和房价收入比对流动人口长期居留意愿的影响,并加入相关变量的交叉项进一步检验影响效应的个体差异和城市差异。结果表明:①房价对流动人口长期居留意愿影响不显著,房价收入比对流动人口长期居留意愿存在显著负影响。②附着在房价之上的城市公共服务有助于减弱房价收入比上涨对流动人口长期居留意愿的负效应。③房价收入比上涨对未打算在城市购房的流动人口的长期居留意愿的消极效应大于打算在城市购房的流动人口。此外,房价收入比上涨对流动人口长期居留的影响效应还存在显著的代际差异、流动距离差异。     

不同房地产调控政策在城市层面的运行机制——基于城市房价空间分布曲线的理论分析

本文以城市房价空间分布曲线模型为基础,引入不同区位房价联动变化、市民对房价上涨承受意愿等假设,对房地产调控中常用的限制贷款、提高利率等金融政策工具和房地产税收、保障房建设等非金融政策工具在城市层面的运行机制进行了分析。金融政策工具适宜于宏观层面的总体调控,非金融政策工具更具针对性和灵活性,不同政策的运行机制存在差异,只有合理选择和搭配使用相关政策才能达到调控目标。     

政府干预、土地供应与价格扭曲

在城市住宅市场和土地市场快速发育的过程中,政府干预对住宅土地价格的影响备受关注.本研究检验了政府干预对城市住宅土地出让价格的影响,研究的中心假设是政府干预可能是一个捆绑束缚,它将导致住宅土地的价格扭曲.利用1999年至2005年杭州市出让的146宗住宅土地数据对假设进行了检验,实证结果表明,容积率增加1%,将会导致出让单位价格增加0.611%;出让地块面积增加1%,将会引起出让单位价格下降0.138%.因此,政府干预对住宅土地市场上的出让价格影响显著.     

北京郊区化进程中的“超非均衡”空间结构

采用反映空间密度特征的密度空间基尼系数和空间差异系数,对北京市总人口和就业人口分布的聚集(分散)程度,以及它们之间空间分布的空间差异性(不匹配程度)进行了分析。试图从要素构成上分析郊区化阶段城市空间结构的实质内容,并从要素之间的空间分异程度来理解城市内部要素的空间联系以及形成的"超非均衡"结构。结果表明,由于大规模的人口迁移主要表现在中心城市内部,中心城市有"超大核心"的发展趋势;尽管总人口的变动趋势表现为普遍分散化,产业的迁移趋势却明显在特定地区集中,从而导致职居失配加剧。郊区化导致城市"由非均衡走向超非均衡"的空间结构,而不是由非均质走向均质化的郊区化结果。     

对个人住房担保贷款提前还贷行为的分析

我国人口数量多,区域、城乡人口分布不均,导致城市房价居高不下。90年代后,许多国有单位在转制的同时,逐渐取消了福利、半福利分房,房屋已成为商品,房价也在市场机制的作用下一再攀升,购买住宅所需要的资金普通中等收入家庭难以一次性承担。在这种形势下,向银行贷款买房并以所买房的相关权利为担保,成为大多数民众的首选。     

房地产属性、收入差距与房价变动趋势

以往关于收入差距与房价之间关系的研究,较少兼顾房地产的消费与投资双重属性。文章基于双重属性的角度,首先从理论上阐述了收入差距与房价之间的动态关系。在经济发展水平较低的情况下,房地产的消费属性凸显,收入差距扩大会抑制房价上涨;随着经济的进一步发展,房地产单一属性不明显,收入差距变化对房价不存在显著影响;当经济发展水平较高时,房地产投资属性占优,收入差距扩大会促进房价上涨。进一步对理论结果进行实证研究发现,整体上我国收入差距与房价之间无显著相关关系,单一属性不明显;但就省际差异而言,在经济发展水平较高的省份,收入差距促进了房价上涨,而在经济发展水平较低的省份,收入差距则抑制了房价上涨。随着时间的变化,收入差距由抑制房价上涨转变为促进房价上涨。     

贫富差距、供求弹性与房价*

近些年，中国的贫富差距和房价居高不下，但现有文献忽视供求弹性与贫富差距交互作用对房价的影响。据此，本文构建结合贫富差距和供求弹性的住房存量调整模型，使用中国2002—2012年7省份33个城市的UHS数据发现，收入和财富的基尼系数对房价有正影响；供求弹性对房价分别有负影响和正影响；收入和财富基尼系数与供求弹性交互项对房价分别有正影响和负影响。据此，为防止房价泡沫，各级政府一方面应缩小贫富差距，另一方面应增加土地和住房供给。     

Estimating fundamental and affordable housing price trends: a study based on Singapore

Policy-makers often impose some cooling measures on the housing market when housing prices rise fast. Such policies yield limited success if housing prices are driven up by fundamentals. Estimating a fundamental price trend from observed price data is a challenge. We present an empirical methodology to separate housing price trends into fundamental and affordable components. Deviating from the common practice, we replace current income by a long-run income measure constructed from household incomes at different quantiles. This income measure provides a more suitable basis for constructing affordable house price levels. It also serves as a better fundamental variable, especially for segmented housing markets like that of Singapore. These price trends provide policy-makers with useful information to intervene into property markets to achieve desirable outcomes. Analysing Singapore data using this methodology shows the magnitudes of the price gaps between actual and fundamental prices and how housing affordability fluctuates over price cycles.     

长三角房地产市场的价格差异及决定因素

城市的房地产价格能充分反映所在地区经济发展水平、人口集聚、资金流动和居民的消费偏好等有关信息.长三角城市群房地产市场显现较明显的体系分层结构,为研究房屋价格差异的决定因素提供了很好的素材.文章用长三角16个城市2000-2004年房地产市场的数据,揭示了需求差异是决定长三角地区城市间房屋价格差异的主要因素.其中,城市之间在居民人均收入和非农人口比例的差异又是决定各个城市对住房存在不同需求的主导因素.然而,我们同时发现,人均房屋竣工面积等供给因素对房屋价格并没有显著的影响.这说明当前长三角城市群的房地产市场价格差异主要由需求因素决定,供给因素起到的作用较弱.     

Housing price,talent movement,and innovation output: Evidence from Chinese cities

How housing costs would influence the job‐housing choice of talent and associated city‐level innovation performance is a question of interest for urban development policies. Recently, considerable attention has been paid to the influence of rising housing prices on the attraction of talent and the associated innovation output in major Chinese cities. In this paper, we use the housing price data of 51 cities from the China Real Estate Index System database and the corresponding macro data of China City Statistical Yearbooks from 2005 to 2014 to analyze this focal research question. The empirical analysis shows that the increase in city housing prices generally correlates positively with city innovation outcome and talent attraction, suggesting no crowding‐out effect on the innovative performance of the city. However, the positive association between housing prices and innovation outcome and talent attraction has started to disappear in first‐tier cities in recent years, suggesting potential crowding‐out effect if the increasing housing prices transform to bubbles. This research thus provides considerable policy implications concerning the impacts of housing prices on talent movement and innovation output.     

Housing and Income Inequality in Europe: Distributional Effects of Non-Cash Income From Imputed Rents

This article uses survey data to estimate non-cash income from imputed rents, using a consistent methodology for all countries to assemble comparable statistics that allow for a valid inter-country comparison. We can confirm a significant impact of non-cash income and find an inequality-decreasing effect for the unconditional income distribution which highly correlates with the proportion of owner-occupiers in the respective countries. However, aggregated inequality measures are not suited to analyze the increase in the conditional income inequality between owner-occupiers and renters, who do not obtain income from imputed rents by definition. Therefore, we apply a reweighting decomposition that controls for the heterogeneous housing characteristics among European countries and allows us to decompose the distributional changes into a part that is explained by the proportion of tenure types and household size and a remaining part that reflects the relative dispersion of imputed rents along the income distribution.     

Relationships among regional housing markets: Evidence on adjustments of housing burden

High regional house prices relative to income may result in residents moving to other regions with lower housing burden; this generates relationships among regional housing markets. From this perspective, this study employed Markov-switching models to examine housing affordability in 10 regional housing markets in the UK. The results show that levels of housing burden among regions are related, thereby proving that a high cost of housing burden in one region may result in residents buying houses in other regions. Moreover, this study found that house prices in most regions tend to converge with income levels but are asymmetric within the period of convergence. Specifically, because the period of high housing loans lasts longer, and vice versa, housing demand increases as soon as house prices drop. Thus, periods of “inexpensive” house prices do not last long. This paper explains why living costs in different regions are related, and proposes that housing demands may have asymmetric reactions when house prices are too high or too low.     

收入差距、挤出效应与高房价

本文考察了收入差距的扩大对城市房价的影响。研究表明,收入差距的扩大在微观上通过挤出效应、在宏观上通过储蓄率的上升引发过度住房投资,助长了房价。无论是用基尼系数表征的收入差距,还是用高收入阶层所占总收入的比例表征的收入差距,在经验分析上都与高房价高度正相关。这意味着改善收入分配或通过各种手段限制高收入者的住房投资需求应成为房地产调控的政策选择。     

Evolution of wealth inequality in China

Household wealth is a key indicator that reflects national economic competiveness and individual income levels. The distribution of wealth is central for evaluating social justice in a country. This article uses a data set composed of the 2002 China Household Income Project and the 2010 Chinese Family Panel Survey to analyze the level of wealth and wealth inequality in China during 2002 and 2010. The analysis decomposes the evolution of wealth inequality during that period in terms of the structure and composition of wealth. The findings show that there was a large increase in the quantity of wealth and wealth inequality between 2002 and 2010. The level of wealth in 2010 was four times that of 2002, and housing assets were the greatest component of overall wealth in 2010. Wealth inequality also rose dramatically after 2002, with the Gini coefficient of the distribution of wealth increasing from 0.538 in 2002 to 0.739 in 2010. The rapidly escalating price of housing has been the main contributor to increasing wealth inequality in recent years.     

房价上涨与中国城市“新二元结构”的加剧

中国城市中以外来流动人口与本地居民收入差距扩大为特征的“新二元结构”正在制造新的不平等。本文理论分析发现：房价上涨导致城市本地居民收入提高、外来流动人口收入下降。本文将2014—2015年全国流动人口动态监测数据匹配到251个城市，实证检验表明房价上涨显著加剧了城市“新二元结构”，该结论在不同子样本与稳健性检验中都成立；作用机制检验表明房价通过引起城市本地居民收入提高与外来流动人口收入下降加剧了城市“新二元结构”。