农村集体经营性建设用地价格影响因素的实证分析*——基于江西省余江县179份交易案例

[目的]确定农村集体商服用地、工业用地价格的影响因素,为科学评估农村集体经营性建设用地地价、构建城乡统一建设用地市场提供参考。[方法]利用全国农村土地使用制度改革试点之一的江西省余江县179个交易案例,运用特征价格模型分析农村集体商服用地、工业用地价格的影响因素及各类因素的贡献率。[结果](1)农村集体商服用地价格的主要影响因素依次为乡镇财政收入、人均纯收入、到客运站距离、到国道的距离、教育设施;农村集体工业用地价格的主要影响因素依次为人均纯收入、人均农村居民点面积、到客运站的距离、到国道的距离。(2)社会经济因素、区位交通因素和公共设施因素对集体商服用地价格的贡献度分别为69. 0%、20. 4%和10. 6%;社会经济因素和区位交通因素对集体工业用地价格的贡献度分别为52. 8%和47. 2%。[结论]总体上与国有城镇建设用地价格存在共性规律,但存在部分因素与国有建设用地价格规律存在差异,农村集体经营性建设用地估价不宜完全套用城镇建设用地的思路。     

集体建设用地入市是否影响城乡统一建设用地市场？ ——基于浙江德清微观土地交易数据实证研究

研究目的:基于2013—2019年浙江德清集体和国有工业用地微观土地交易数据,实证分析集体建设用地入市对城乡建设用地市场的影响效应和作用机制.研究方法:微观计量经济方法.研究结果:(1)集体工业用地价格和利用效益明显较国有工业用地要低;(2)集体建设用地入市对国有工业用地价格具有正向效应,将推动周边国有工业用地价格上涨9.5%;(3)集体建设用地入市试点改革降低了城乡建设用地价格差距,空间集聚有助于提升集体工业用地入市价格.研究结论:政府应深入推进集体建设用地同权同价入市,促进城乡建设用地市场协调发展.     

义乌市集体建设用地基准地价评估研究

在义乌市农村集体建设用地分类定级的基础上,以实地调研收集的区域集体建设用地交易资料为依据,采用样点法和修正法分别测算各级别基准地价,取二者平均值作为义乌市农村集体建设用地各级别基准地价,并与义乌市城镇建设用地基准地价对比分析。结果表明:(1)修正法可作为集体建设用地价格评估的有效手段。(2)集体与国有建设用地基准地价差异明显,表明在区位条件、基础设施条件和社会经济状况相当的前提下,法律政策制度在土地价格形成中的作用日益显化。(3)借鉴城镇土地定级和估价的技术流程和主要方法开展集体建设用地基准地价评估,具有较强的实用性和可操作性。     

工业与住宅用地比价关系的重新考察 ——兼论工业与住宅用地价格差异的内在原因

研究目的:测算一、二级土地市场上住宅与工业地价比值,并对两者价格差异的内在原因进行解释,为科学探索地价合理水平提供依据。研究方法:实地调研法、理论分析法、对比分析法。研究结果:(1)嘉兴市住宅与厂房租金的比值为1.2,住宅与工业出让地价比值为2.2,住宅与厂房转让价格比值为3.2;(2)住宅与厂房租金的比值随距市中心距离的增加而减小;(3)住宅与厂房转让价格的比值不仅受距离影响,还受所处方位的影响。研究结论:(1)容积率、地理区位以及住宅用地中的投资性需求均会对住宅与工业用地价格比值产生影响;(2)工业产品与住宅产品的不同导致了工业与住宅用地利用收益的差异。住宅交易环节中产生的住宅用地价格增值,是住宅用地比工业用地更具投资属性的关键原因。     

集体建设用地基准地价评估方法研究

以锡林郭勒盟正镶白旗为例,采用比例系数法和权能修正法的评估方法,综合确定研究区集体建设用地基准地价,得出研究结论：比例系数法和权能修正法都以国有建设用地基准地价为基础进行推算,两种方法具有充足的理论和科学依据,测算步骤简易,资料具有易获取性,在实际运用中具有较强的操作性;比例系数法测算的集体建设用地基准地价具有准确性,可作为集体建设用地基准地价评估方法;影响权能修正法测算结果的主要原因为集体与国有建设用地在区位、基础设施、社会经济条件等方面有差异。本研究在评估集体建设用地基准地价时采用权能修正法、比例系数法,可以为评估集体建设用地基准地价提供参考。     

土地出让市场化改革进程中工业地价影响因素研究

研究目的:研究土地出让市场化改革进程中工业地价的影响因素。研究方法:基于T市1999—2015年工业用地出让的地块信息,实证研究政府影响因素、企业特征、区位特征和地块特征对工业地价的影响。研究结果:虽然现有工业地价形成不同于成熟市场机制下由供需双方决定价格,但是当工业用地供应量增加时,工业地价会受到影响,呈现下降趋势;协议、挂牌和拍卖方式依市场化程度从弱到强传递市场信号,对工业地价产生影响。工业用地出让最低价政策对工业地价产生了拉动效应。研究结论:要改进工业用地配置绩效,应将新增工业用地供应与存量使用情况挂钩;工业用地出让应采用更市场化的用地竞价或者减少挂牌时有明显排他性的限定性条件,并合理调整最低出让底价。     

农村集体经营性建设用地出让和作价入股的 交易成本控制研究 ——基于上海市的案例证据

研究目的：对比农村集体经营性建设用地出让和作价入股两种供地方式的交易成本控制措施,提出控制交易成本、优化管理政策的建议,为完善农村集体经营性建设用地管理政策提供参考。研究方法：案例分析法、比较分析法。研究结果：（1）探索构建了“供应（交易）→制度环境→交易属性→交易成本→供应（交易）”闭环式的农村集体经营性建设用地交易成本控制理论分析框架。（2）农村集体经营性建设用地出让制度相对完善,交易成本控制效果好于作价入股;在缺乏规范制度安排情况下,政府背书或担保、建立利益联结体等非正式制度安排一定程度上可以降低交易成本。（3）缺乏交易平台、交易程序和规则不完善、交易合同不规范、基准地价与价格评估不完善、监管程序缺乏等是影响交易成本控制的重要制度因素。研究结论：应当加快农村集体经营性建设用地市场交易平台建设、完善交易程序和规则、规范交易合同文本、完善用地管理政策体系等,以降低交易不确定性,有效控制交易成本。     

土地调控背景下的工业用地出让价格——以江苏省为例

我国工业用地出让价格现状相对于日趋完善成熟的商业和住宅用地出让市场来说,我国工业用地一直隐居土地市场热潮的背后,采取不透明的协议出让方式,用地价格与商业和住宅土地价格相差甚远。根据国土资源部土地利用管理司、中国土地勘测规划院发布的《2005年第四季度城市地价动态     

工业用地价格影响因素分析 ——以广东省为例

工业用地作为工业经济发展最基础的资源要素,长期以来在国民经济发展中发挥着重要作用,承载着政府产业布局及招商引资等功能,但因各方对土地开发成本和土地出让价格等观点不一,出现了近年来社会反映较多的“用地难”“用地贵”的声音,本文拟通过对工业用地地价形成机制的分析,实证研究得出工业用地地价水平与人口密度、工资水平、产业聚集等因素显著相关。     

建设用地市场背景下城乡一体化地价研究

基于城乡统一的建设用地市场,分析城乡一体化地价的衔接方法,实现城乡地价的衔接性.通过文献资料法、图解法、实证分析法,以农地发展权及阿隆索土地竞租模型理论为基础,分析认为工业用地价格是城乡建设用地价格的衔接点,且农地发展权为农用地价格与建设用地价格衔接提供了依据.在理论分析基础上,实证测算了城乡一体化地价涉及的各种价格类型,并实现了研究区城乡地价的衔接.     

集体土地入市不能泛泛而谈

<正>集体土地入市现在是一个流行的口号。但是,集体土地有农地、宅基地、经营性建设用地、农村公益用地,都入城市房地产的市显然不可能也不应该。况且城市国有土地也是分为不同用途的,国有工业用地等也不能入房地产的市。因此,泛泛地讲集体土地入市就不对了,而是要不同的地入不同的市。即使是集体经营性建设用地即乡镇企业用地     

农村集体建设用地流转价格影响因素的实证研究

本文通过判别农户特征、区位特征、交易特征和产权特征对农村集体建设用地流转价格的影响程度,探寻构建农村集体建设用地流转市场化的价格机制。结果表明:产权特征是影响农村集体建设用地流转价格的最主要因素,土地使用权确权登记的集体建设用地流转价格比没确权的高70.42%,允许再次流转的比不能再次流转的高28.35%;区位因素是农村集体建设用地流转价格极为重要的影响因素,交通通达度和基础设施完善度每增加1%时,农村集体建设用地流转价格就会分别增加30.45%和18%,农村集体建设用地的流转价格与其繁华度呈负相关关系,距离城镇直线距离每增加1%,集体建设用地流转价格就降低46.51%;交易特征对流转价格具有显著影响,经过流转平台尤其是市场机制运行的产权交易所的农村集体建设用地流转的价格要比其他方式高11.81%;农户特征对农村集体建设用地流转价格的影响不明显。     

集体经营性建设用地入市模式及其市场定位分析

我国现有集体经营性建设用地入市,由于主体不同表现出两种典型模式,一种是村集体主导和运作,与国有建设用地市场形成"互补"关系的模式;另一种是乡镇政府主导的,与国有建设用地市场形成"竞争"关系的模式。研究认为,集体经营性建设用地入市应该保留其特殊性,并与国有土地出让形成既竞争又互补的关系;集体经营性建设用地入市不应该影响集体土地性质的改变。推进集体经营性建设用地入市要因地制宜,保持集体土地的性质、适度规模的进行流转,才能有效规避入市可能带来的风险,也才符合当前改革的主要目标。     

农村集体经营性建设用地使用权权益及其价值研究

研究目的:阐释农村集体经营性建设用地与国有土地同地、同权、同价的含义,明晰农村集体经营性建设用地使用权权益及价值类型。研究方法:文献资料法、对比分析法。研究结果:农村集体经营性建设用地使用权权益因取得方式不同而存在差异,需进一步细分。研究结论:农村集体经营性建设用地与国有土地同地、同权、同价,需建立在土地使用权性质相对应的基础上;现行不区分土地使用权性质,笼统评估集体建设用地使用权流转价格的做法,很容易产生歧义和混乱。     

城乡统筹视角下的集体建设用地市场发育测度及影响因素研究 ——以30个入市改革试点为例

研究目的:探究中国当前集体建设用地市场的构建和发育情况及其与国有建设用地市场的关系,分析影响集体建设用地市场发育程度的因素。研究方法:面积比重测度法,逐步最小二乘法。研究结果:(1)各试点区县的集体土地市场发育程度分化明显,除广东(0.77)、广西(0.53)外,各试点区县的市场发育指数均不超过0.4;(2)集体建设用地市场发育指数主要受建设用地需求和地方政策两方面的影响,而试点时长和经济发展水平影响不显著。研究结论:受国有建设用地市场影响,在近郊和乡村,集体建设用地市场的构建和发育遵循不同的逻辑;在市场发育初期,地方政府应主动构建有效的市场机制和增值收益分配机制,以培育城乡统一的建设用地市场。     

小城镇公共服务项目用地基准地价评估探讨——以鄂伦春自治旗阿里河镇为例

文章以内蒙古自治区鄂伦春自治旗阿里河镇为例,采用成本逼近法、市场比较法进行小城镇公共服务项目用地基准地价评估,测算小城镇公共服务项目用地基准地价。研究结果:对于公共服务项目用地Ⅰ和公共服务项目用地Ⅱ,一级区域和二级区域之间的价格差异最大,其他各级区域之间的地价差异依次递减;公共服务项目用地Ⅱ价格极差大于公共服务项目用地Ⅰ。研究结论:城镇住宅用地定级和估价特征适用于公共服务项目用地Ⅱ作为参考,城镇工业用地定级和估价特征适用于公共服务项目用地Ⅰ作为参考;公共服务项目用地基准地价对土地区位敏感性的反映表现为公共服务项目用地Ⅰ大于公共服务项目用地Ⅰ。     

及时更新 动态监测——青岛市新一轮土地定级估价工作评析

土地价格是土地管理中最敏感的问题之一，对土地价格的研究具有重要意义。它不仅为出让底价评估提供基础，也为拆迁补偿、企业资产评估提供基础。更重要的是，通过对土地价格的调查研究，探索其形成和变化的规律，能够对土地储备战略的选择和地价管理提供重要参考，从而实现土地资产最大化。基准地价是城市土地价格的基础参考体系，它不仅反映了城市内部各地段商业、住宅、工业用地的价格，而且反映了地价区域差异，随着城市经济的发展、城市建设用地供给和需求关系的变化，以及城市基础设施和环境质量的改善，土地价格会不断变化。因此每隔…     

房价、地价与土地招拍挂

●就一定时期而言,决定房价的最重要因素是房屋市场的供求关系。土地只是构成房地产的一个生产要素,而要素价格取决于产品价格高低。当前一些城市房价上涨,原因是这些城市的房地产需求(有时候是假性需求)大于供给●招拍挂是采用市场竞争机制显化土地的真实价格,公开了开发商的隐形土地成本,使地价回归其真实水平,其本身不会改变土地供求关系,因此也不会人为抬高地价。之所以显得比协议地价高,一是招拍挂出让的大多是经营性用途的“熟地”地价,协议出让的大多是工业用地,且协议价格往往仅是政府获得的土地出让金,而土地出让金一般只占整个地价的1/4。二是招拍挂出让通过市场竞争剔除了过去协议出让的“权力寻租”部分,相应压缩了部分“关系开发商”的超额利润     

农村集体经营性建设用地上市税费如何算?

<正>去年,北京市大兴区西红门镇一地块以挂牌出让方式交易,成为了北京市首宗成功上市交易的农村集体经营性建设用地。该地块的上市初步实现了与国有建设用地"同权同价"。国有建设用地的入市交易是需要上税费的,那与国有建设用地"同权同价"的农村集体经营性建设用地的税费     

海城集体经营性建设用地入市试点调查研究

辽宁省海城市作为试点之一,其在农村集体经营性建设用地入市的主要做法有:按照相关规定及本地区实际情况确定了入市主体、程序及范围,构建了制度框架体系,进行了入市差别化的探索,完善了收益分配方式等。针对目前存在的集体经济组织成员不明确、缺乏城乡统一建设用地基准地价体系、抵押贷款等其他权利难以实现等问题,建议:(1)明确集体经营性建设用地入市主体与客体;(2)探索建立农村集体经营性建设用地价格体系;(3)进一步完善入市收益分配机制;(4)加强农村集体经营性建设用地入市监管。