重提取消房地产预售制度

近段时间以来．商品房预售制度存废之争风云再起。毋庸置疑．预售制的取消乃大势所趋．但是，取消预售制欲速则不达．理当循序渐进．然当务之急是抬高商品房预售门槛。     

我国商品房预售制度存在问题及完善对策

商品房预售制度从产生到发展至今存在着不少问题,也引发了房地产市场上的许多争议与纠纷。许多专家学者以及一些社会人士呼吁取消商品房预售制。笔者通过探讨我国商品房预售制度的现状及存在问题,提出了完善商品房预售制的对策。     

论我国商品房预售制度的不足与完善——基于国际比较视角

受中国宏观经济走势的影响，许多房地产开发商出现资金链断裂问题，导致预售制度下大量期房出现问题，引发了社会对取消期房销售制的呼声。探究中国商品房预售制度的起源与发展，分别从购房者、房地产开发商和政府的角度讨论商品房预售制度的利弊，并分析取消商品房预售制度的可行性。得出结论：短期内取消预售制度不利于当前的经济形势，应采取“渐进式”改革措施，继续给房地产市场“去金融化”，加强第三方资金监管，在预售制中引入分期付款等，进一步降低购房者风险、保护购房者权益。     

试论商品房预售制度下对消费者权益的保护

《中华人民共和国城市房地产管理办法》规定，商品房实行预售制度，这一规定对促进全国房地产业迅速发展并成为国民经济的支柱产业，迅速改变城市居民的住房条件、提高居住质量起到了极其重要的作用。但随着我国房地产市场的发展，商品房预售市场出现了很多问题，部分购房消费的利益受到侵害，甚至现在有人将房地产市场局部出现的泡沫也归于预售制度，主张取消预售。究竟在商品房预售制度下，消费利益受到哪些侵害？如何避免和保护？笔结合自己多年实践经验，谈些粗浅的认识。     

商品房预售资金监管制度及优化策略

在商品房预售资金监管制度的执行过程中,存在着一些缺陷和不足,需要采取相应的优化策略,进而提高监管效果,保障商品房预售资金的合理、有效应用。围绕商品房预售资金监管展开讨论,分析商品房预售制的特点,明确商品房预售资金监管的重要性,同时剖析监管工作中存在的各类问题,进而提出规范、科学、灵活的优化策略。     

商品房预购人权益保护的制度困境与改进路径

商品房预售是我国商品房的主要销售方式之一，但近年房企爆雷引发的商品房烂尾事件一度成为社会热点，商品房预购人的权益受到严重侵害，暴露出我国商品房预售制度存在的弊端。鉴于此，应以商品房预购人的权益保护为中心，联系商品房预售实践，系统梳理预购人权益受损的具体类型，进而分析预购人权益保护在信息披露、预售许可、预售合同备案、预售款监管、消费者权益保护上面临的制度困境，有针对性地提出相应改进路径，为我国保护商品房预购人的合法权益、完善商品房预售制度提供理论借鉴和有益思考。     

对商品房预售资金监管模式的探讨

商品房预售制度是《中华人民共和国城市房地产管理法》确立的制度，国家对商品房预售资金的监管在《城市商品房预售管理办法》中做了严格的规定，而由于在实际操作过程中对预售资金监管手段的缺失，商品房预售制度同时也导致了较多的房地产市场风险。按照《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条第四款：“商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设”和《城市商品房预售管理办法》第十一条：“开发企业预售商品房所得款项应当用于有关的工程建设。商品房预售款监管的具体办法，由房地产管理部门制定”的要求，我们应结合我市实际情况，制定相应的管理办法，切实做好商品房预售资金的监管工作。     

实施商品房预售款监管的具体设想

一、实施商品房预售款监管制度的法律依据 《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条规定：“商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设”。建设部《城市商品房预售管理办法》第十一条规定：“开发企业预售商品房所得款项应当应用于有关的工程建设。商品房预售款监管的具体办法，由房地产管理部门制定”。第十四条规定：“开发企业不按规定使用商品房预售款项的，由房地产管理部门责令限期纠正，并可处以违法所得3倍以下但不超过3万元的罚款”。由此可见，实施商品房预售资金监管制度是法律赋予行政管理部门的职责，既是行政管理权利，也是义务。     

论法秩序统一视角下商品房预售资金的监管与救济

商品房预售资金被挪用,是商品房“烂尾”现象产生的重要原因之一。本文在商品房预售制度尚存的背景下,从该制度下房地产开发企业与预购人天然的法律地位不平衡视角出发,总结近期各地预售资金监管的最新动向,并对预售资金被挪用后购房者如何依法获得救济进行分析。     

“商品房预售制度”与房地产一三三市场的关系

房地产作为国民经济的支柱产业，近十年来飞速发展，“商品房预售制度”功不可没。近期央行在（2004中国房地产金融报告》中正式建议取消“商品房预售制度”，引起了多方关注，而北京市建委则表示目前没接到任何相关通知，北京暂不取消商品房预售制度。中大厦基副总经理郭杰认为，“商品房预售制度”涉及的方面较广，如果取消，对一二三级市场将产生不同影响。     

浅谈商品房预售法律制度完善

商品房预售,又称"期房买卖"、"楼花买卖"。由于买卖双方在签订商品房预售合同时,该房屋尚不存在,因而容易引发一系列法律问题和可能出现的风险。从商品房预售登记备案制度这一视角,分析商品房预售登记备案的相关法律规定、性质、缺陷及其完善措施,以便减少商品房预售风险,完善我国的商品房预售制度。     

我国商品房预售预告登记制度的立法完善

一、商品房预售预告登记制度出台的历史背景 在《物权法》颁布之前,关于商品房预售,我国早在1994年已经建立起商品房预售合同登记制度。但是,我国在商品房预售过程中仍然大量存在着预售人即房地产开发商,置已经登记的预售合同于不顾,就预售的商品房于其他买受人另行订立买卖合同并进行转让登记,导致“一房二卖”甚至“一房数卖”的纠纷...     

商品房预售制度应该停止实施

我国的商品房预售制度源于房地产业刚刚恢复与兴起的年代。鉴于房地产业自身的资金密集性及当时我国的房地产业刚刚萌芽，行业初始诞生时在项目融资上存在的具体困难，为了支持和帮扶这一新兴行业，从香港引进了商品房预售制度，即在商品房尚未建成之前，就允许其进入市场进行交易。这就是人们俗称的“售楼花”。商品房预售制度的实行，对于我国房地产业的快速发展起到了巨大的促进作用。     

建设部关于修改《城市商品房预售管理办法》的决定

建设部决定对《贼市商品房预售管理办法》(建设部令第95号)作如下修改：一、将第四条第三款中的“城市、县人民政府”改为“市、县人民政府。”二、第六条修改为：“商品房预售实行许可制度。开发企业进行房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。”     

我国商品房预售制度的风险规避

我国商品房预售制度是在商品房供给严重不足,建设资金匮乏的情况下得以确立和发展,成为商品房销售的一种主要方式。从实践看,商品房预售制度对于国内房地产业发展在加速资金周转、提高资金使用效率、降低开发成本等方面发挥了重要作用。但是由于商品房预售制度本身存在着一些缺陷、法律的不完善和商品房预售管理方面的问题,导致预购人在购买预售房时,面临许多不确定因素,例如,虚假广告、质量问题、逾期交房等等,严重地损害了预购人的利益,导致了商品房预售中购房人与开发商之间权利义务的失衡,使得商品房预售的风险归集于银行和预购人,扰乱了商品房预售市场秩序,进而影响整个房地产市场健康、有序的发展。本文通过对商品房预售制度相关理论的研究,从完善商品房预售相关法律,加强对商品房预售行为的监管,切实保护商品房预购人权益等方面进行探讨,以期能有益于我国商品房预售市场的健康发展。     

我国商品房预售预告登记制度的立法完善

一、商品房预售预告登记制度出台的历史背景在《物权法》颁布之前,关于商品房预售,我国早在1994年已经建立起商品房预售合同登记制度。但是,我国在商品房预售过程中仍然大量存在着预售人即房地产开发商,置已经登记的预售合同于不顾,就预售的商品房于其他买受人另行订立买卖合同并进行转让登记,导致一房二卖甚至一房数卖的纠纷频频发生。究其原因,主要在于以下两点。     

商品房预售制度法律问题研究——一个合同法视角的观察

系统而全面地分析中国的商品房预售制度,既对完善商品房预售法律制度理论有着重要的理论意义,也对国内房地产政策取向具有重要的实践意义。本文针对我国商品房预售合同的法律属性和商品房预售制度运行中存在的主要缺陷进行深层次剖析,并以我国《合同法》为视角,探讨在合同法律制度框架下完善商品房预售制度的建议。     

论商品房预售制度的存废

中国人民银行房地产金融分析小组撰写的《2004年中国房地产金融报告》。报告认为当前房地产市场上的很多问题与风险都源于商品房的预售制度，鉴于当前形式下经营良好的房地产开发商已积累了一定实力，因此可以考虑取消现行的商品房预售制度。社会各界人士纷纷对此发表看法，各种不同的观点出现了激烈的交锋。虽然建设部后来明确指出，国家近期不会取消商品房预售制度，暂时平息了这场争论，但商品房预售制度是否应该取消仍然值得我们去恩考。     

预售商品房竣工验收及交付条件的适法性与合理性思考

一、现行竣工验收制度综述讨论预售商品房竣工验收制度之前,有必要弄清楚什么是商品房预售。建设部《城市商品房预售管理办法》(第40号令)首次明确了这一概念:商品房预售是指房地产开发企业(以下简称开发企业)将正在建设中的房屋预先出售给承购人,由承购人支付定金或房价款的行为。     

商品房预售制度初探

商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人,由承购人预先支付定金或房款的行为。商品房预售许可制度的确立,是与我国房地产市场发展进程紧密联系的。我国商品房预售法律制度所规定的商品房预售,具有五个明显的特征。商品房预售意味着买房人承担巨大的对方违约的风险,为了保护买房人的利益,国家规定了严格的商品房预售条件。我国的商品房预售市场起步较晚,有关法律规范还不够完善,各地方发展不够平衡。