共有房屋登记的申请——兼析《房屋登记办法》第十三条

《房屋登记办法》（（下称《办法》））第13条规定“共有房屋,应当由共有人共同申请登记。共有房屋所有权变更登记,可以由相关的共有人中请,但因共有性质或者共有人份额变更申请房屋登记的,应当由共有人共同申请”。申请是房屋登记的主要启动方式,而当事人共同申请则是登记申请的基本原则。     

部分按份共有人转让房产时,登记机构是否要通知其他共有人

某市房产登记中心询问：《物权法》第九十七条规定，经过占份额三分之二以上的按份共有人同意就可以处分共有的不动产或者动产。那么，如果部分按份共有人按这一规定转让房产，其余的共有人怎么办，登记机构在办理登记时，是否要通知其他共有人？     

浅议共有房产应有份额的抵押及登记

一、共有房产的应有份额 按份共有属于共有的一种类型，我国法律对此已有明文规定。《中华人民共和国民法通则》第78条规定：“按份共有人按照各自的份额，对共有财产分享权利，分担义务；按份共有财产的每个共有人有权要求将自己的份额处分或者转让。”最新颁布的《中华人民共和国物权法》（下称《物权法》）第93条规定：“按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。”因此，共有人对共有物享有份额是按份共有最重要的法律特征。     

共有商标权的分割与份额的转让

商标权共有或共有商标权，是指两个或者两个以上的民事主体就同一商标共同享有注册商标专用权的制度。我国新第5条①承认了商标权的共有，但对共有商标权能否进行分割与份额的转让未作明文规定，对这一问题的处理须有赖于《民法通则》及有关法律的规定，以及对民法有关共有理论的理解与适用。《民法通则》第78条第三款规定，“按份共有财产的每个共有人有权要求将自己的份额分出或者转让。”据此，按份共有商标权的各共有人有权要求分出自己的份额并转让。依民法理论，共同共有关系存续期间，各共有人不得要求分割共有物。②据此，共同共有…     

共同共有变更为按份共有是变更登记还是转移登记

浙江省某县房管局问:我县王某与其父共同共有一处房产,并已领取了房屋所有权证,现两人决定约定为按份共有,约定王某占99%,其父占1%。可以作这样的约定吗?应当办转移登记还是变更登记,这样的约定属于分家析产吗?是否属《契税暂行条例》中规定的征税范围?     

初始登记对认定属于业主共有产权的标准

《房屋登记办法》第三十一条规定,房地产开发企业申请房屋所有权初始登记时,应当对建筑区划内依法属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房等房屋一并申请登记。房屋登记机构在房屋所有权初始登记时应将属于全体业主所有的房屋登记到谁的名下？应当由谁来认定全体业主共有的房屋？依据标准是什么？     

完善夫妻共有房屋权属登记制度的若干建议

近年来，许多城市的登记机构屡屡遇到这样的问题：夫妻一方擅自出售登记在自己一人名下（显名方）的房屋，并且办理了房屋产权转移登记，完成了登记过户手续。在这种情况下，夫妻未登记一方（隐名方）主张权利，因房屋可能是夫妻共有财产，买卖行为因未经共有人同意而无效，房屋转移登记行为也可能被撤销。即使根据最高人民法院关于《婚姻法》司法解释（一）第17条规定“他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，     

中,它是一切管理活动的共同基础,是

《中国房地产》2006年第7期发表了李建术《对夫妻共有房屋权属登记的几点看法(》以下简称《几点看法》)。文章认为,夫妻对共有的房屋应共同申请权属登记,登记机关核准登记的予以发放《共有权证》,共有人凭《共有权证》行使共有权利。从我国房地产及相关法律法规、房地产管理部门的执法实践以及维护夫妻双方的合法权益等角度,笔者对上述看法不敢苟同。一、共有房屋共同申请应如何理解《城市房屋权属登记管理办法》第十一条规定:共有的房屋,由共有人共同申请。对此《,几点看法》认为“夫妻共有房屋属于共有房屋的一种,理应共同申请登记”。广…     

房屋登记应当注意共有情况的记载

房屋共有还是独有,按份共有还是共同共有决定了权利人能够享有的权利和所需承担的义务,影响着第三人对权利人权能的判断,进而影响交易安全和交易秩序。因此,房屋登记机构应完善对房屋是否共有以及按份共有还是共同共有的受理询问、收件审查流程,使房屋的共有情况信息完整、资料齐全、证明材料符合法定形式。     

不动产物权变动的实务分析

《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第92条规定：“共同共有财产分割后，一个或者数个原共有人出卖自己分得的财产时，如果出卖的财产与其他原共有人分得的财产属于一个整体或者配套使用，其他原共有人主张优先购买权的，应当予以支持”。《物权法》第101条规定：“按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利”。     

房产登记中的《物权法》实例阐释——关于不动产物权的变动

共有人的优先购买权与承租人的优先购买权 《中华人民共和国民法通则》第七十八条规定，“按份共有财产的每个共有人有权要求将自己的份额分出或者转让。但在出售时，其他共有人在同等条件下，有优先购买的权利”。《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第九十二条规定：“共同共有财产分割后，一个或者数个原共有人出卖自己分得的财产时，如果出卖的财产与其他原共有人分得的财产属于一个整体或者配套使用，其他原共有人主张优先购买权的，应当予以支持。”     

初始登记时由谁认定全体业主共有的房屋

一、全体业主共有房屋的认定应由规划、房管部门分工负责 对于业主共有房屋范围的界定，《物权法》第七十条至第七十四条做了规定。但实际操作中，业主共有部分范围由谁认定以及认定的程序，目前尚无明确的法律规定。如果让商品房买卖双方当事人自己约定，开发建设单位往往会利用多数购房人相对外行等信息不对称，借商品房买卖合同、业主公约等形式，将一些小区全体业主共有房屋写在自己名下，在卖房之初就让业主签字；甚至不通过约定，将属于业主共有的房屋直接登记在开发建设单位名下，侵害消费者权益。对此，规划、房管部门应各负其责。“房屋用途”由规划部门在前期规划环节中确定，在批准建设工程规划许可时，给房屋贴上用途“条码”。     

房屋登记中对共有关系认定的法理探析

一、房屋共有关系认定的依据 一般而言，共有可以分为共同共有与按份共有两种。共同共有，是指依一定原因成立共同关系的数人，基于共同关系，对共有物享有权利、承担义务的共有。按份共有，是指数人按应有份额对共有物共同享有权利和分担义务的共有。从《物权法》的有关规定来看，两者之间的差别主要在于：共同共有的共有人对整个物享有全部的所有权，并且对共有物的处分，须经全体共有人的一致同意方可实现。而按份共有的共有人，只能就其所占比例享有相应的所有权，对于共有物的处分，则须经过三分之二以上共有人的同意。     

对夫妻共有房屋权属登记的不同看法

《中国房地产》2006年第7期发表了李建术《对夫妻共有房屋权属登记的几点看法》（以下简称饥点看法》）。文章认为，夫妻对共有的房屋应共同申请权属登记，登记机关核准登记的予以发放《共有权证》，共有人凭《共有权证》行使共有权利。从我国房地产及相关法律法规、房地产管理部门的执法实践以及维护夫妻双方的合法权益等角度，笔者对上述看法不敢苟同。     

关于夫妻共有房产权属登记的思考

在房屋权属登记中，虽然根据有关法规、政策规定，共有房产应由共有人共同申请，但在实践中，许多夫妻共有房产由一方申请。房产登记机关按当事人的申报，将其作为一方的房产进行登记，房屋权属证书上只记载一方的姓名，但夫妻双方一般认为该房产为共有房产，登记机关在当事人对该房产处分或继承时，要求另一方签字同意，实际上也把该房产视为夫妻共有房产。     

房地产权属管理疑难问题解析(十六)

76、房屋已办理转移登记,而国有土地使用权证尚未变更,房屋所有权人可否将房屋进行抵押?《城市房地产管理法》第六十条第三款规定“:房地产转让或者变更时,应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记,并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记……更换或者更改土地使用权证书”,房屋办理转移登记以后,房屋所有权人应当按这一规定更换土地使用权证,然后再办理房地产抵押登记。因为抵押登记是房地产权属登记的一个种类,也应按权属登记关于房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权权利主体…     

集体土地范围内房屋登记时申请人身份之确定

根据《房屋登记办法》（下称《办法》）第八条：“办理房屋登记,应当遵循房屋所有权和房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则”;第八十三条“申请农村村民住房所有权初始登记的,还应当提交申请人属于房屋所在地农村集体经济组织成员的证明”;第八十七条“申请农村村民住房所有权转移登记,受让人不属于房屋所在地农村集体经济组织成员的,除法律、法规另有规定外,     

如何进行按份共有房产的权属登记

一、按份共有的几种情形。根据《民法通则》第78条可知，接有分为按份共有和共同共有，按份共有按照各自的份额，对共有财产分享权利．分拉义务，这里的按份共有一般理解为按房产价值的份额共有，但本文认为如果可以明确部位，也可以按部位份额共有。按份其有按是否为法定可分为两种情形：一是按法定份额共有。     

为什么要把“申请登记的事项与房屋登记簿记载的房屋权利不冲突”作为核准登记的条件

某市登记机构询问：建设部《房屋登记办法》（草案）第十八条规定了登记机构在审查时，要注意当事人申请登记的事项应当具备的几个条件。其中一条是“申请登记的事项与房屋登记簿记载的房屋权利不冲突”。这一规定是以往建设部的规章所没有的，应当如何理解？为什么要把“申请登记的事项与房屋登记簿记载的房屋权利不冲突”作为核准登记的条件？在具体工作中又应当注意哪些问题呢？     

房屋登记实践中夫妻共有的认定问题

按照《婚姻法》第十七条规定，如无特别约定，夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产，一般应归夫妻共有。然而在现实生活中，由于种种原因，从购房到房屋登记过程中，时间跨度往往很大，笔者时常会遇到申请人在婚前订立购房合同，但申请房屋登记时已经结婚的情况。对于此类房屋到底应认定为婚前财产，还是夫妻共有财产，存在着两种不同观点。基于这两种不同观点，各地收件要求也不一。本文就两种观点展开分析和探讨。