商业地产维修资金筹集与使用制度浅析

目前，我国大部分城市就住宅物业已经建立起较为完善统一的维修资金筹集使用制度，但除上海等个别城市外，绝大多数的城市未就办公楼、商场等商业地产规定维修资金制度。由于我国分产权商业地产在现实中大量存在，商业楼宇的专用部分、共有部分相对分明，建立科学有效的商业地产维修资金制度，是确保商业楼宇正常大修、更新、改造的必要手段，否则商业地产一旦出现电梯、设备维护问题，业主无法及时、有效地维修，不仅影响商业地产的良好运作，还会引发不必要的法律纠纷。     

住宅专项维修资金制度及使用问题研究

尽管《住宅专项维修资金管理办法》（以下简称《办法》）已经实施一年有余，但在住宅专项维修资金（以下简称“维修资金”）的管理使用以及制度设计上，仍然存在着诸多值得研究和探讨的问题。     

我国住宅专项维修资金的认识误区

我国内地的住宅专项维修资金制度最早可以追溯到八十年代的深圳，几乎与物业管理同期被引入。但在我国大部分地区，住宅专项维修资金都晚于当地物业管理发展十年左右，然而即便如此，关于住宅专项维修资金的基本规律和认识，仍然在不同群体、不同层面存在一些普遍性的认识误区，主要有以下几个方面。     

商品住宅维修资金使用管理中存在的问题及对策

建立商品住宅维修资金制度．是为了解决保修期满后小区共用部位，共用设施设备的维修和更新、改造的经费问题，从而确保小区公共利益和社会公共安全。经过努力，截至2005年底．我市已归集商品住宅维修资金总量超过了150多亿元．基本上保障了近7000多个商品住宅小区．250多万套房屋共用部位，共用设施设备的维修和更新、改造的经费来源。但是．随着时间的推移．上世纪90年代初建造的商品住宅已逐渐进入了正常的维修期．维修资金的使用日趋频繁。最近，通过对一些已动用过维修资金的典型案例进行分析，总体上是规范的。但还是存在一些问题，主要表现在维修资金的使用在一些小区出现了超出使用范围，使用程序不规范，等等。因此，加强商品住宅维修资金使用监管，不仅必要．而且迫切。     

维修资金制度的十大困惑

<正>各地关于维修资金的立法大部分是以地方政府职能部门规范性文件的形式存在,这些文件立法层次低,缺乏长期性、稳定性和权威性。从1998年国务院发布23号文件和建设部、财政部联合印发213号文件起算,我国住房专项维修资金制度(以下简称"维修资金制度")已有15年的历史。虽然此后《物业管理条例》(以下简称《条例》)和《物权法》从国家立法的层面分别对维修资金制度进行了确立和确     

改革公共维修资金管理的一点建议

公共维修资金的管理使用，是业主们广泛关注的一个话题。中央电视台曾为此做过一期“焦点访谈”，诟病公共维修资金使用的困难。根据各地的统计数据，中国缴存的公共维修资金使用率不足百分之一。截至2013年7月，北京缴存资金348．1亿，使用5．38亿，使用率1．55％。     

加强维修资金监督 充分保障业主权益

1998年11月9日,建设部、财政部联合颁布了《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》,规定城市新建商品住房和公有住房出售后都应建立共用部位、共用设施设备维修资金。我市于2000年1月制定了《南京市物业维修基金管理办法》,提出了“专户储存、政府监管、规范使用”的管理原则。我市的维修资金管理工作正是依据这两个规范性文件而全面展开的,同时在正确处理维修资金性质与政府监督原则的关系上,进行了一些有益的探索。目前南京已累计归集维修资金14.1亿元,使用6800多万元,达到了有效归集、合法使用、保障有力的目标。一、近几年我市维…     

上海住宅专项维修资金再次筹集的思考

住宅专项维修资金（以下简称“维修资金“）是为落实物业共用部位、共用设施设备的维修经费而建立的一项专项资金．其特点是法定筹集、业主所有、经多数业主表决后使用。然而这笔首期资金对于房屋50—70年的使用年限而言是远远不够的，只有不断注入新的资金，才能形成筹集、使用、再筹集、再使用的良性循环。首期维修资金之后的续交行为被称为维修资金的再次筹集（又称“续筹”）。     

推行规范化管理保障维修资金安全

2013年，南充市房屋维修资金管理中心根据维修资金管理的特点，努力推行维修资金精细化、规范化管理，全市维修资金管理工作迈上了新台阶。20l3年8月，在全省房地产市场管理工作座谈会上，南充市房管局介绍了维修资金管理经验，江西赣州、广西株州及省内绵阳、巴中、广元、达州I等8个城市房地产管理部门同行到中心学习考察，2013年11月，中心被中物协维修资金专委会评为“全国维修资金规范化管理先进单位”。     

武汉市住宅专项维修资金现行制度探析

一、武汉市住宅专项维修资金使用管理中存在的问题 住宅专项维修资金制度是以1998年建设部与财政部印发的《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》为依据建立的。武汉市于2000年出台了《武汉市住宅共用部位共用设施设备维修基金管理实施办法》（以下简称原《办法》）,并于2002年开始归集维修资金。     

以信息化推动物业专项维修资金管理的现代化

物业专项维修资金（下文简称维修资金）俗称房屋的“养老金”。深圳物业专项维修资金的前身为房屋公用设施专用基金。2006年8月1日，深圳市启动了维修资金的收缴工作，在短短的两年多时间里，已取得显著的阶段性成果。为实现维修资金收缴、管理、使用的科学、透明和规范，深圳市房屋公用设施专用基金管理中心（下简称基金管理中心）从一开始即着手开发建设一套专业化的维修资金信息管理系统（以下简称系统），     

《北京市住宅专项维修资金使用管理办法（20050714讨论稿）》解读

专项维修资金是专门用于住宅共用部位共用设施设备保修期满后的维修工程。其中住宅共用部位共用设施设备是指住宅楼房内或物业管理区域内属全体业主或部分业主共同所有且使用的房屋的有关部位及设施设备。共用部分的维修工程是指除日常运行维修养护范围以外的中修、大修及更新、改造工程。日前，北京市建委推出了《北京市住宅专项维修资金使用管理办法（20050714讨论稿）》，就专项维修资金的使用的相关问题，本刊记者采访了市小区办付平同志。     

物业维修资金管理的新模式

维修资金的收取和使用一直是业主维权的热点问题,目前关于维修资金的管理各地存在着多种做法。针对目前我国物业维修资金的现状,提出了一套由政府、业主委员会、物业公司、银行、业主、中介机构等多方主体共同参与的维修资金管理模式,该模式增强了各方的相互制约,有利于加强对维修资金的监督和管理。     

浅议住房专项维修资金的会计核算制度的建立与规范

住房专项维修资金（以下简称维修资金）是由业主交存，业主所有，共同专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。是解决房屋共用部位、共用设施设备防患于未然，应对突发事件，提供可靠的重大资金来源保障。如何管好用好维修资金，事关人民群众的切身利益和社会稳定，事关政府执政为民，取信于民的行政能力，社会各界高度关注。多年来，维修资金管理制度已初步建立，由于全国没有统一的管理模式，资金管理也面临一些较为严峻的问题，因此，各级专项维修资金的监管部门要以科学发展观为指导，依据相关法律法规，建立和完善行政监管制度，切实履行行政监管职能。     

关于规范住房资金会计核算的几点建议

住房资金是指当地政府根据住房制度改革的有关政策，确定建立的政策性房改资金。如：住房公积金、售房款、维修基金、货币化补贴资金、住房建设债券等。这部分资金具有以下三个特点：1地方性：通过房改筹集可统筹运用的住房资金权属归地方，由各级政府集中调度，统筹运用。这部分资金无上缴义务并享有部分税豁免权；专用性：住房资金实行专款专用，滚动循环，有偿使用，不得流失或挪做他用；3群众性：住房资金中的住房公积金、维修基金、住房建设债券基金等均来自职工个人，按规定集中统筹，调节使用，取之于民，用之于民。住房资金是伴随着住房制度改革和住房商品化应运而生的，由其本质所决定，住房资金不仅存在着资金筹集，而且还涉及到资金运用的问题，目前负责资金运作的部门基本上均为政府管理部门，其对对资金管理本身相对经验较少，因此在最为基础的会计核算方面也难免存在着这样或那样的一些问题。针对存在的问题，笔者提出以下几点建议：     

国内外房屋“养老金”制度中住宅专项维修资金共性问题探讨

房屋“养老金”指国家和个人共同支出,用于保障城镇房屋在达到一定年限之后为避免影响社会公共安全而实施日常、专项和紧急维修的资金。我国目前普遍实行以特定小区为边界、全方位管理的物业管理体制,有时资金难以满足服务业主的需求,较易引发业主与物业管理公司之间剧烈的利益冲突。我国现行的住宅专项维修资金制度虽然在一定程度上解决了住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造等问题,但在制度设计中,关于费用的缴存、使用和监管还存在许多模糊之处。当我们寻求解决对策时,一个重要视角就是比较和借鉴其他国家和地区的相关经验。本文从我国住宅专项维修资金的主要立法沿革出发,针对目前运行中的主要共性问题,介绍国外住宅专项维修资金法律制度,并对其资借鉴之处进行了初步梳理,以探索未来进一步构建房屋“养老金”制度框架。     

居住权与抵押权的顺位冲突

房屋“养老金”指国家和个人共同支出,用于保障城镇房屋在达到一定年限之后为避免影响社会公共安全而实施日常、专项和紧急维修的资金。我国目前普遍实行以特定小区为边界、全方位管理的物业管理体制,有时资金难以满足服务业主的需求,较易引发业主与物业管理公司之间剧烈的利益冲突。我国现行的住宅专项维修资金制度虽然在一定程度上解决了住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造等问题,但在制度设计中,关于费用的缴存、使用和监管还存在许多模糊之处。当我们寻求解决对策时,一个重要视角就是比较和借鉴其他国家和地区的相关经验。本文从我国住宅专项维修资金的主要立法沿革出发,针对目前运行中的主要共性问题,介绍国外住宅专项维修资金法律制度,并对其资借鉴之处进行了初步梳理,以探索未来进一步构建房屋“养老金”制度框架。     

完善顶层设计 发挥维修资金效用

<正>泰州房管局建立了"维修资金使用绿色通道制度",明确房屋渗漏、高空坠物、地面塌陷等6类事项,在申请维修资金时,可以走"绿色通道",急事急办。截至2012年末,全国住宅专项维修资金余额已超10000亿,其中北京、上海、广州的资金余额分别为350亿元、290亿元、81亿元,三市的累计使用额分别为5.4亿元、4.17亿元、8000万元,平均使用率约1.4%。一方面是大量的房屋共用设施和共用部位亟需维修,申请资金却困难重重;另一方面却是巨额的专项资金沉淀银行,难以发挥效用。维修资金制度俨然成为"鸡肋",难以发挥作用,却又     

关于住宅专项维修资金划转的几点思考——以武汉市为例

一、武汉市维修资金归集使用现状武汉市从2000年开始启动商品住宅专项维修资金的统一归集管理工作,从十余年来住宅专项维修资金的总体情况来看,一方面是住宅专项维修资金归集额和使用额逐年递增,另一方面资金使用率偏低。     

设立必要维修项目破题房屋养老金制度

随着我国城镇化的不断推进,目前很多小区面临既有住宅专项维修资金不足的问题,探索和建立房屋养老金制度由此被推上了议事日程。然而,目前仍然存在住宅专项维修资金使用和归集困难的问题,严重阻碍了房屋的维修。究其原因,是目前的维修资金法规存在业主“双2/3以上同意”这一要求和业主表决困难这对矛盾。本文分析认为,目前的维修资金制度采用资金池模式,无法有效对接房屋维修项目。依据底层逻辑,本文通过对物业维修项目进行必要性研究,从公共利益出发,兼顾比例原则,初步设立必要维修项目白名单,在现有物业维修法律法规中增加必要维修项目条款,使物业维修资金制度从资金池模式升级为必要维修项目模式。必要维修项目模式目标明确、资金透明、说服力强,能有效打通物业维修路径,进而为推行房屋养老金制度保驾护航。