决定的权利不等于决定的能力

“业主”是随着商品房开发建设和区分所有物业产权制度的出现而出现的一个法律概念,其正式出现最早应当是在2003年国务院出台的《物业管理条例》之中,区别于其他类型的所有权,区分所有权包含专有权、共有权和共同管理权。2007年颁布实施的《物权法》更加明确和详细地规定了上述权利。     

缺失的制度——关于我国物业管理法规立法解释的思考

自1994年原建设部33号令颁布以来，经过多年的不懈努力，我国目前基本形成了以《物权法》为统驭，《物业管理条例》为核心，《物业管理条例》配套文件和各地方物业管理法规为补充的物业管理产品政策法规体系。但令人困惑的是，近年来物业管理矛盾纠纷有增无减，社会影响面不断扩大，激烈程度日益提高。即使政府投入巨大行政力量和管理资源，也收效甚微。     

《深圳经济特区住宅区物业管理条例》诞生记

经过讨论,最后《条例》确立了住宅区的基本管理体制和模式,是在政府的指导下,由业主参与,实行专业化、企业化、社会化的市场化管理模式,同时也不排除其它模式。     

墨守成规还是与时俱进：业主自治大潮下的物业管理立法

物业管理在我国大陆兴起不过30多年,形成行业不足20年。当下物业管理领域诸多矛盾与纠纷的根源在于未能培育成熟的市场主体,尚未形成真正的物业管理市场,没有形成符合我国国情的物业管理模式和物业管理制度。作为一部全国性的规范物业管理的重要的行政法规,《物业管理条例》自2003年颁行后,在2007年《物权法》颁布后进行了一次较小规模的修订,与《物权法》同时施行。     

论业主撤销权

我国物权法规定了一种新型的撤销权——业主撤销权。该法第七十八条规定：“业主大会或者业主委员会做出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销”。在2007年修订的《物业管理条例》中也作了相同的规定。笔者拟结合司法实践．对业主撤销权的性质、行使范围、行使方式、行使期限、效力等问题进行分析。     

论业主管理规约的性质

<正>《物权法》第六章"业主的建筑物区分所有权"规定,业主有权共同制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约,但并未明确指出"管理规约"本身的法律性质。作为《物权法》下位法的《物业管理条例》对此问题也无明确规定。笔者认为,明确业主管理规约的法律性质是对业主管理规     

街道办事处物业管理工作难点分析

2005年深圳市实施《深圳市业主大会和业主委员会指导规则》,明确了街道办事处和社区工作站在物业管理工作中的职责;随着《物权法》、国家《物业管理条例》、建设部《业主大会和业主委员会指导规则》、《广东省物业管理条例》、《深圳经济特区物业管理条例》五部法规的施行,更加明确了街道物业办事处和社区工作站在物业管理工作中的职责,其政策性、业务性强。经过7年的实际工作,笔者认为,街道办事处和社区工作站在物业管理工作中起到了积极的作用,同时也遇到了很大的困难。现就街道办事处在物业管理工作中的难点进行分析。     

住宅小区“业主自治”的实现过程

业主自治,既可以指业主的权利状态,也可以指业主们的行动状态,其可以和阶段、能力、活动、行动,甚至运动等组合为新的词语。在一些省市的物业管理地方法规里,也曾经写入“业主自治”这个词汇。比如,2007年颁布的《深圳经济特区物业管理条例》第三条,“物业管理实行业主自治、专业服务与政府监管相结合的原则”。但是,在法律层面,对“业主自治”缺乏准确的定义。     

深圳物管条例修订须重视六大问题

2007年《物权法》出台以后,国务院《物业管理条例》只是在2003年的基础上略加修改再次公布,其内容仍然保持了从行政管理的角度来看待物业管理方面的问题,这在2007年以后的历史条件下,就显得落后于形势的发展,     

业主自治逻辑的制度化

包括笔者在内,许多人都指出过,《物权法》与《物业管理条例》在逻辑上存在冲突之处。虽然从法律位阶上讲,《物权法》是上位法,但是其法律地位在物业管理的实现过程中总是被忽略掉。举例而言,《物权法》所确立的业主自行管理、聘用物业服务企业或其他管理人三种区分所有建筑物管理的方式,在迄今为止的物业管理地方立法中都只剩下一种——聘用物业服务企业。毫无疑问,这是《物业管理条例》所带来的影响。此外,行政主管部门在制定政策文件时,也往往是倚重《物业管理条例》而忽视《物权法》,令物业服务企业的一体化物业管理模式越发的市场独大,自行管理和聘用其他管理人的建筑物管理方式几无实现可能。     

业主知情权的细节与潜在冲突

“业主知情权”的概念,并未在《物权法》第六章“业主的建筑物区分所有权”中明确出现,但对业主知情权利的确认和保护已有所体现。毫无疑问,《物权法》第七十条中“业主……对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”的规定,是业主知情权的来源。该条款中对建筑物区分所有权的构成采用“三分法”,即专有权、共有权和共同管理权。     

从定义出发：句式、逻辑及权力的冲动——《物业管理条例》研读笔记（之三）

（续上期）以2007年国务院颁布的《物业管理条例》（以下简称为《条例》）为分界线,可以发现物业管理定义的句式前后分步有显著差异：前述12种句式中,有8种首次出现于《条例》颁布之前;此后的一段时间内,《条例》的定义成为各省市修订或重新制定物业管理法规的标准句式。在2007年之后,开始在一些省市的物业管理地方立法中试图对《条例》的物业管理定义有所突破,从而与《物权法》第六章“业主的建筑物区分所有权”中的第八十一条对接。     

论物业管理者的角色转换

物业管理，究竟应该是管理还是服务，这是长期以来一个颇有争议的话题。随着2007年10月1日《中华人民共和国物权法》和《物业管理条例》（以下简称《条例》）的正式施行，从业者传统观念正在随之发生转变，现在不少物业管理公司也纷纷打起“服务牌”。正在完成着从管理者到服务者角色的转变，也使物业管理水平得到了整体的提升。     

业主向业委会维权的尚方宝剑——解读《中华人民共和国物权法》对业主组织的制度设计

业主们不组织起来,没有对付外人（发展商、物业服务企业）的力量。组织起来后,组织对成员的侵权可能,又摆在了每个业主的面前。近年来,侵犯业主权益的机构,已经从我们熟悉的发展商、物业服务企业转向业主组织,业委会和业主大会成为了侵犯业主权利的新“成员”。看来,买房子成为业主后,维权还真是永恒的主题。     

建设单位与业主（业主大会）之问——就共有与共同管理权及前期物业服务的交接程序建议

权利义务从一个主体向另一个主体转移的基本原则是“有权利才有义务、没有权利没有义务、义务转移的前提是先完成权利转移”。权利可以不行使,但不能不转移。依据《物权法》,小区所有者（业主或建设单位）对共有部分具有“共有与共同管理”的权利。购买物业服务,源于小区所有者对共有部分的共同管理需要（维修、保养、更新、绿化、保洁、秩序维护等）,因此谁拥有“共有与共同管理”的权利,谁来履行购买物业服务的义务。     

住宅小区物业管理实施物权法和《物业管理条例》的建议

物权法颁布以后,国务院对《物业管理条例》（以下简称“条例”）进行了相应的修订,并已于2007年10月1日起施行。这两个法律文件的实施,对物业管理行业中房地产主管部门的行政管理、街道办事处的社区管理、业主的自主管理和物业企业的经营服务都产生了重大影响。本文通过对物业管理中一些现状的分析,提出旧应的对策和建议。     

对业主自治管理的理解和认识

《物业管理条例》（以下简称《条例》）确立了在我国实行社会化、专业化、市场化的物业管理的七个基本制度。其中,第一个也是最重要的就是业主大会制度。业主大会制度的实质是业主自治,也称业主自治管理。多年来,随着物业管理的普及,业主自治逐渐深入人心,在实践中也出现了一些好的做法,积累了一些有益的经验。但在对业主自治的理解和认识上,一些人还存在着或多或少的偏颇,以至出现这样那样的问题。本文针对这一问题谈下笔者的一些认识。     

制度的生命在于执行 执行的成效在于规则——关于《业主大会和业主委员会指导规则》的几个问题

<正>业主大会制度是《物业管理条例》确定、《物权法》确认的一项基本制度,六年多的实践证明了它的科学性和前瞻性。为适应环境变化和现实需要,住房和城乡建设部在修改、补充和完善《业主大会规程》的基础上,制定并印发了《业主大会和业主委员会指导规则》(以下简称《规则》)。细节决定成败,任何宏大制度目标的实现都离不开细致具体规则的执行,作为业主大会制度的配套性文件,《规则》对新时期进一步规范业主大会和业主委员会的活动,积极稳妥推行业主大会制度将起到重要的促进作用。     

对《物业管理条例》实施中几个问题的认识

2003年9月1日，国务院颁布了《物业管理条例》（简称《条例》），2007年8月26日，根据《物权法》的有关精神，国务院对《条例》进行了修订。近年来，各地通过认真贯彻落实《条例》的精神，物业管理的法制化进程得到有力推进，物业管理行业取得快速发展。从总体上看，《条例》对于规范物业管理活动，改善人们居住环境，构建和谐社会都起到了非常重要的作用。但与此同时，在贯彻落实《条例》的实践中，也出现了一些现实的问题需要进一步研究和探索。     

地下车库产权归属对物业管理影响几何

关于地下车库产权归属问题,笔者认为,从《物权法》第74条第2款规定看,似乎规划的地下车位理解为归开发商所有更为合适,但是没有明确规定。由于《物权法》与2007年10月1日才正式实施,已经无法统一各地的实际操作,所以才导致有些地方超越《立法法》的立法权限明确规定地下车位归开发商所有,且可以办证：有的地方明确规定归开发商所有,但是不能办证：有的地方对此问题没有态度,但是,