房改房的物业管理问题浅析

目前我国房改房面积约有80亿平方米。仅广州市就有8千万平方米,几乎牵涉到所有大中小型国有企事业单位,约有65%的家庭买的是房改房。如此巨大的管理市场,物业管理的覆盖面却很低。目前多数小区基本上没有物业管理或仍是原产权单位的一些不需要交管理费的简单管理。今年初的房改工作会议上,很多经济发达城市都把房改房的物业管理撇开,只搞新建小区的物业管理。物业管理企业也不愿接手房改房。房改房的物业管理虽有巨大的市场需求,但也受到种种因素的制约。存在的问题1.小区硬件设施落后给物业管理带来很大困难。2.业主的物业管理消费观念尚未…     

北京物业管理营运模式探讨

目前,北京市的物业管理实行一种模式,即包干制。随着物业管理行业的发展,这种单一营运模式的弊端逐渐显现出来。一方面,一部分中产阶层,他们对物业管理服务的要求愈来愈高,普通的物业管理服务已不能满足他们的需要;另一方面,不少低收入者,买了房改房以后,交不起物业管理费。由此,造成许多小区的物业管理费收不上来,这是当前物业管理中存在的一个突出矛盾。为此,笔者建议打破北京市普遍实行的包干制这种单一的物业管理营运模式。一、在普通社区物业管理实行包干制物业管理包干制,就是物业管理公司按照和业主约定的收费标准来收费,不论管理的…     

物业管理超前介入必要性浅析

在启动住宅消费的过程中，购房者在选择住宅时除了选择位置、户型、价格之外，就是要比较小区的物业管理。现阶段不论是旧有小区还是新开发区，其物业管理往往不尽人意。造成这种状况的原因很多，其中工程质量低下，设计考虑不充分，工程配套设施不完善，也给物业管理带来许多难题。一方面，业主叫苦不迭，另一方面，物业管理企业有口难辩。为避免这些问题的出现，物业管理的超前介入是很有必要的。本文将此作以下阐述。1 物业管理超前介入能及时纠正规划设计中的不足，促使物业更好地实现其功能价值对物业进行规划设计是，不仅要从住宅区的…     

房改房物业管理的对策

现在房改房社区由于多单位、多个体的多元化业主结构,有些单位由居委会负责卫生管理即所谓物业管理。由于居委会只提供卫生清理服务,直接服务人员相对素质较差,服务质量满足不了业主要求,同时,一部分业主对物业管理认识不到位,也拒交物管费,久而久之,双方矛盾越来越大,形成恶性循环。     

物业管理体制的法律思考

“物业管理”,是指业主通过选聘物业管理企业,由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。随着经济的发展和人民生活水平的不断提高,大家对物业管理的要求也越来越高。但物业管理在国外有100多年的历史,而在我国,从深圳开始到目前只有二十多年的时间。我国的房屋管理体制和物权法律结构还很不完善,还有许多问题值得思考。     

加强小型基建工程项目管理中物业管理前期介入——电网小型基建工程管理的思考

一、前言目前建筑工程项目管理广泛存在建设管理与使用管理脱节的现象,项目建设管理期忽视了后期的物业管理经营及实际操作中可能出现的问题,或者很少从业主长期使用和后续物业管理正常运行的角度考虑问题,造成物业建     

市场经济条件下如何选择物业管理公司?

如何选择一家能满足业主要求的物业管理公司,对大多数业主来说都是新时期遇到的又一个难题。一、按自身物业的类型寻找合适的物业管理公司我国目前对于物业管理公司的类型主要是依据公司的组建形式(房地产公司组建、街道办事处组建、大中型企事单位组建、房管所转制形成和社会上的公司或个人组建)、公司的内部运作形式(管理型、顾问型、派员型、综合型)、公司与业主之间的关系(委托服务型、自主经营型)来进行划分的。而这些类型的划分并不能告诉业主应该如何选择。由于物业根据用途可以划分为居住物业、商业物业、工业物业和特殊物业,而物业…     

物业发展商也是业主

目前的体制下,我国的物业管理法律关系是混乱的。新建小区由发展商选聘物业管理企业,物业管理公约由发展商与物业管理企业谈,物业管理费由发展商与物业管理企业定,发展商实际上已经行使了物业管理法律关系主体的所有权利。 然而发展商不是物业管理法律关系主体,真正的主体是业主。发展商定的物业管理公约却     

物业管理到底是管理还是服务

有人也许会认为，物业管理行业很难区分“管理”和“服务”。从业主的角度讲，物业管理企业以前是服务于开发商，管理业主；现在要转到服务业主，管理物业上来。另一方面，广大业主也认识到应理解物业管理，在维护自身合法权益的同时，也要履行相应的义务。政府则强调物业管理企业要从传统的“管理”意识转变，为“服务”意识，要按照法律、法规和合同约定为业主提供相应的服务。而物业管理活动的主体——物业管理企业，究竟对此有何认识呢？笔者凭借长期从事物业管理的经验，对此问题从另一个角度谈谈物业管理的真正内涵。首先，我们应明确…     

浅析物业管理合同

一、物业管理合同的特征 第一,物业管理合同是一种新型的合同。它不同于《合同法》原有的各个合同,具体来讲在主体、客体以及双方权利义务关系三方面都有与众不同之处。就其主体而言,作为主体一方的物业管理企业属于新兴的产业,自主经营,自负盈亏,是独立的企业法人;另一方是物业管理区的全体业主,业主通过其代表机构业主委员会与物业管理企业订立物业     

创建和谐社区,实践诚信地产

从业主角度出发,化解物业矛盾根源中国房地产业经过了二十多年的不断探索与发展,2000年后,房地产业逐渐走出忽冷忽热,波动不定的状况,逐渐向按需定价、供需相对均衡的市场体系发展,各项政策、法规也逐步完善,伴随着住宅业的快速发展,人们的居住水平随之提高,很多商品房社区大量形成,社区矛盾也日益尖锐,很多社区住户与社区物业矛盾重重。究其原因,是因为相互的不信任与不理解,物业公司为了生存必须要赢利,利润的多少与物业收费的透明度不够,加之物业人员管理水平不够住户要求,住户在不理解或不满意的情况下,又无其他办法,只能拒交物业费,这就形成了恶性循环,经常出现住户与物业保安大打出手之现象。这样又给政府增加了负担,造成了社会的不稳定因素。作为房地产业人士如何为政府排忧解难,响应国家提出的“创建和谐社会”的号召,我公司经过认真的研究、探讨,又结合我本人由多次置业业主转变为开发商之经验,反复换位思考,又借鉴国外的物业管理经验,终于研究出了一种切实可以化解矛盾的方法,就是将发展商、业主、物业公司三者关系进行调整,使之联系的更加紧密。这套办法近期将向社会公布,并在我公司开发的东直门Naga上院国际公寓项目试点。并且结合我们在全国率先提出房地产的售后服务理念,项目的各种设     

服务创新——物管企业的制胜利器

物业管理是接受业主及使用人委托,依照物业管理委托合同,对房屋及设备设施、场地、环境的维护管理,同时,它也是对集合在这一物业上的人群提供综合性服务的行业。因此,物业管理企业在提供常规的、保障性服务的基础上,还要不断创新服务内容,努力探索如何满足业主及使用人更深层次     

物业费您算计好了吗

京城著名购房专家刘宏诚提醒购房者，买房时千万别忘记算好物业费。如果您买了100平方米的房子，物业费每平方米3元，那么每月物业服务费为300元，30年就将近11万元。表面上看物业管理和买房是两码事，其实不然。现实中很多纠纷都是从房屋交接时房地产商要求购房人承诺业主公约、缴纳物业费开始的。购房人一定要注意，签购房合同时不能忽视物业服务及收费的相关条款。本市2003年12月1日以后取得商品房预售许可证的项目，已经开始使用北京市国土资源和房屋管理局重新补充修订的《商品房买卖合同》，该合同增加了与前期物业服务、物业服务收费…     

畅通诉求渠道 构建和谐社会

社会呼唤和谐,社会需要和谐。只有和谐,社会才能更健康地发展。社区是城市社会的细胞,也是城市管理的基本依托,因此,和谐社区是和谐社会的微观基础。但在创建和谐社区中,物业管理纠纷问题成为不和谐因素,使得人们再一次聚焦业主与物业管理公司的关系问题。物业问题已列入2006年     

Empirical Research of the Indemnificatory Housing Community Facility Management——A Case Study on X Community of Guangdong

保障性住房小区的社区管理是社会管理的重要组成部分.以广东省较早建设的保障性住房社区X小区为例,调查了社区物业管理现状,发现物业管理公司存在服务质量差、居民对服务满意度低；业主委员会缺乏监督、内讧严重等问题.在此基础上,从物业公司、业主委员会、住户等方面分析了问题的深层次原因.最后提出建立政府主导、居民参与、业委会负责、物业管理公司提供服务、物业管理监督委员会监督的保障性住房小区物业管理新模式,并辅以建立多维度的物业服务评价考核制度保证服务水平.     

物业管理行业现存问题及未来发展的建议

目前我国物业管理行业发展存在着很多问题,主要有物业管理市场化程度低、合理确定服务价格较为困难,业主群体的决策机制没有建立、决策能力有待提高,物业管理企业责任划定不清等方面。针对这些问题,我们提出如下建议：政府部门要着重培育和完善市场竞争机制,倡导建立社会性的业主权益保护组织,物业管理企业要加强自身建设,来共同促进物业管理行业健康地发展。     

“一户一表”改造实现自管小区安全供电

物业（社会）自管小区的分类 根据物业（社会）自管小区的管理现状。可将自管小区划分为三类，分别为物业自管小区、政府或企业自管小区、社会自管小区。l.物业自管小区是指小区供配电设施由居民住户出资建设，资产属于业主共有，但委托物业管理公司运行维护，实际管理、控制权在物业公司。     

物业管理的若干误区

现代物业管理有别于计划经济时代的政府房屋管理。所谓的物业，就是指已建成并投入使用的各类房屋及与之相配套的设施，设备和场地。物业管理，实质上是对资产的管理，因而不能简单地认为只要做好服务就是做好了管理。物业管理，是指由专门的机构和人员，依据合同和契约，对物业及其附属设施周围环境实施统一的，专业化的，综合性的经营管理，并向人们提供综合性的有偿服务。特别应注意的是，管理物业是一种经营型的管理方式。管理的对象是物业，服务的对象是人。以管理服务为主的物业管理的重点工作是搞好日常的管理服务，满足业主(房屋使…     

关于加快物业管理市场化的思考

物业管理,是指业主通过选聘物业管理企业,由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。国务院《物业管理条例》对物业管理内容作了明确的规定。物业管理作为一种新兴行业和朝阳产业,是随着市场经济和城市化发展而产生的。经营城市离不开物业管理,良好的居住环境和生活秩序离不开物业管理。要使物业管理更好地服务城市、服务居民、服务社会,就必须加快物业管理市场化。一、影响物业管理市场化的主要因素l.开发企业管物业的格局没有打破。我国城市物…     

物业管理费难收的思考

据《武汉晨报》(2002年7月25日6版)载,武汉市武昌青洲花园部分业主因对物业管理工作不满意,拒交物业管理费。2002年7月16日,该小区的第三家物业管理公司青都物业撤退,小区内垃圾成堆,180余户居民在臭气中度日。