物业管理纠纷系列案例之五 如何保障业主享受合格的物业服务?

张先生入住某知名小区后,对物业管理很不满意:物业公司对收费车辆乱停乱放的情况视而不见;小区保安形同虚设,经常发生失窃、偷盗现象;向物业报修经常如石沉大海没有回复;物业公司擅自将绿地改成临时房屋,对外出租牟利等等。但物业公司每次收取物业管理费却从不含糊,且收费昂贵。张先生在与物业公司交涉无果的情况下,停止支付物业管理费。物业公司遂向法院提起诉讼,要求张先生支付欠缴的物业管理费。张先生抗辩称,物业公司收取高昂管理费用却没有提供相应服务, 只要物业公司能加以改进,提供与其收费相符合的物业管理服务,自己愿意支付管理费,…     

租房户自行车在小区丢失物业公司是否应承担责任

２００２年年初，李女士在兰州市七里河区建兰路的一个小区内租住了一套住房，并向该小区物业管理部门交纳了物业管理费。李女士平时将自行车放在楼下的车棚里，物业部门有人看管。１０月１５日早晨李女士准备上班时，却发现放在车棚里的自行车不见了。李女士认为，是物业部门管理不善导致她的自行车丢失，因而要求物业公司赔偿她的损失。但是，物业公司有自己的说法，他们认为李女士是在他们不知情的情况下住进来的，并且他们的物业服务是针对小区内部职工的，像李女士这样的租房户，自行车丢了，他们不承担赔偿责任。但在李女士出示的该物…     

乘坐小区电梯致伤,物业公司应当赔偿

编辑同志：我所在小区的电梯时有故障,小区物业公司虽多次维修,但都是零敲细打,没有从根本上解决问题。四个月前,我在乘坐电梯时,因电梯突然下坠致伤,花去医疗费用3万余元。当我要求物业公司赔偿损失时．物业公司却只同意赔偿1200元,理由是其与各业主的物业服务合同中,均已明确规定：业主因物业公司管理不当产生的伤害,由物业公司承担赔偿责任,但以该业主当年应缴费用为限。而我的年缴物业管理费是1200元。请问：物业公司的做法对吗？     

谁应为房屋渗水买单

案例 原告鲍某系上海市某小区业主，该小区由某物业公司提供物业服务。2006年8月起，鲍先生发现其房屋北面卫生间的浴缸流水不畅，卫生间门外走廊不断有水渗出，向物业公司报修。物业公司判定是下水管道有问题，建议由原来的装修公司进行检查。装修公司拆开浴缸后，发现浴缸与地板下面均有大量的积水。2007年3月，鲍某以开发商在建造房屋时“两井（废水井和污水井）并一井”，物业公司对排水系统从未履行管理义务，装修公司安装浴缸供排水系统的隐蔽工程有重大缺陷、对漏水后果的形成有重大过错为由，将三家公司诉至法院，要求追究三家公司的责任，对渗水进行修复并承担其损失5万元。     

大暴雨为物业服务企业敲响警钟

<正>物业服务公司只要按照《物业服务合同》约定尽到了相应的义务,业主就无权要求物业服务公司在事故发生后承担相关赔偿责任,而且即便业主诉至法院,在物业服务企业举证后法院一般也不会支持业主的诉求。     

房屋漏水，业主是否有权拒交物业费

案例 张女士看中了某商品房的顶层，并一次性付清房款后顺利入住，同时向物业公司交纳了当年的物业费。几场大雨之后，张女士发现天花板有水浸湿现象，后发展到漏雨的地步，于是找物业公司报修。物业公司通知原施工单位重新进行了防水处理，但张女士已对该住所产生反感，     

幕墙玻璃坠落事件中物业服务公司法律责任分析

<正>事件回顾:2007年9月30日,苏州某办公楼24楼的一块幕墙玻璃坠落,造成停靠在该楼西侧停车场上的两辆轿车不同程度的损坏。车主向该办公楼物业服务公司提出赔偿车辆损失的要求,物业服务公司以幕墙玻璃爆裂不是物业服务公司责任为由拒绝赔偿。2008年5月,车主向法院起诉,要求开发商和物业服务公司赔偿各项损失9930元。法院认为,     

2006年12月北京美丽园物业管理权交接起风波

【事件】2005年3月，北京美丽园小区业委会提起诉讼，要求鸿铭物业公司下调物业管理费，同年12月法院二审判决业委会胜诉。2006年6月，鸿铭物业公司突然撤离，小区一夜之间陷入混乱。11月，业委会发出物业招标公告，随后南京新鸿运物业中标，并于12月10日正式进驻小区交接。但由于种种原因，小区物业用房、部分强电系统、弱电系统、绿化、地下管网图纸等重要设施和文件资料一直未能交接，这一交接风波一直持续到次年。     

管道堵塞造成损害，责任由谁承担？

<正>近期,不少物业服务企业咨询关于管道堵塞是否应当承担责任、如何确认具体为哪户业主造成了管道堵塞的问题。例如,今年3月,某小区因管道堵塞先后三次造成业主家中返水,其中一次,小区物业公司赔偿业主损失近5万元。笔者建议该问题应当引起物业公司重视,加强对主管道的疏通,保存好日常的疏通、维护、养护记录。     

如何处理业主与物业公司的纠纷

2009年李某在北京购买了某小区一处房产，该小区开发商与某物业公司签订了5年的物业服务合同。李某等业主入住后发现物业公司的服务很差：保安普遍没经过正式的培训且经常在执勤时玩牌，夜阐也不进行巡逻，致使小区经常发生盗窃事件；小区的公共设施出现故障后，物业维修不及时，经常电梯坏后好几天才修好……小区业主们对此极为不满，于是集体商量决定拒绝向物业公司交纳物业管理费，直到物业公司改善服务。此后，物业公司先是切断了小区内的水电，然后一纸诉状将小区内所有业主告上了法庭。     

分析车辆丢失的法律责任

小区物业服务合同的性质属于委托服务合同,物业对于业主的财产安全只负有法定的一般注意义务,所以小一定完全由物业机构承担。但如果物业公司在物业管理过程中存在过错,从而导致业主的车辆丢失．则物业公司需承担与其过错相适应的赔偿责任。车辆在需付费的停车场丢失。停车场与车主之间已经形成车辆保管合同,如停车场存在过错。必承担相应的赔偿责任。实践中。通过完善相关法律、法规以及车主加强保护意识等方法。可以行之有效地减少发生车辆丢失案件的数量。     

物业收费话题引发业内争论

近期,建设部出台了《物业服务收费明码标价规定》,将于10月1日执行,北京市也对即将在今年出台的《北京市物业服务收费管理办法》和《北京市物业服务收费政府指导价收费标准》进行了价格听证,同时,北京市发展和改革委员会也下发通知,要求从9月1日开始,开展全市住宅小区物业服务收费的调查和检查。长期以来,物业服务收费一直是困扰物业管理企业的一大难题,同时也是住户与物业管理公司最容易出现矛盾的环节,哪些项目应该收费、收费的标准如何确定等等一直是关系到整个社会的话题。从政府的角度考虑,今年将着力解决物业服务收费的难题,总的原则是让物业服务收费更加合理,越来越透明、越来越规范。鉴于以上情况,《北京房地产》杂志特邀请了国土资源局小区办公室李兰英女士、北京市物业协会副秘书长白宏第先生、清华大学房地产研究所副所长季如进教授以及燕侨物业、宝景物业、方庄物业、中房北京物业公司、北京华特物业公司、望京物业、北京网景物业公司等众多北京知名物业公司,举办了相关内容的座谈会,讨论了北京市物业服务收费管理办法(征求意见修改稿)制定的背景以及新旧办法之间的差异。     

侵权责任法视野下的物业纠纷

案例张女士将一辆轿车停放在某小区的住宅楼下,刚从车里出来,从楼上掉下一个花盆把张女士的胳膊砸伤。后经鉴定为9级伤残。张女士多次找物业服务公司索赔。物业服务公司称是楼内业主的花盆将她砸伤的,与他们无关。张女士又挨个找楼里的业主,但没人承认,张女士很委屈,无奈之下,将物业服务公司和这栋楼里的所有业主诉上法庭。     

监管新招

本刊讯城市里的居民每月都交物业费，可物业公司收了物业管理费到底都应该管什么，管到什么程度，却总没有一个明白的说法。近日，山东青岛市质量技术监督局发布了《青岛市物业管理服务质量要求》。据悉，这是我国第一个关于物业服务的标准，该标准已于２月１日起实施。在这份地方性推荐标准中，物业公司的服务按收费标准被分为两类，并制定了不同的服务质量要求。如：执行一类服务标准的物业公司每天要清扫楼道、擦试扶手至少一次，每月擦拭玻璃一次，公共设施、设备每周清洁不少于两次，公共场所和道路每月清扫两次，垃圾箱外表需保持整洁…     

先予执行是解决新老物业交接矛盾的利器

原物业服务合同终止后，原物业服务人拒不退场，拒不移交物业服务用房、设施设备和相关资料的行为，严重影响到小区业主生活安宁及生命财产安全，小区业主迫切需要原物业服务人停止侵害，此情形符合先予执行紧迫性要件。业主委员会向法院起诉原物业服务人并同时申请先予执行，法院可以在终审判决前裁定先予执行要求原物业服务人退场交接，及时化解新老物业交接矛盾。     

业主与物管那点事

新的一年了,物业要交"成绩单",业主想花"明白钱",双方的矛盾在激化。一方面,大部分业主因为对物业公司的服务不满意,长期以来拒绝交纳物业管理费,甚至有的还把物业公司告到了消费者协会;另一方面,物业公司也是满肚子怨气,收缴物管费十分头疼,公司运作成本又不断提高,公司不得不面临亏损。双方各说各有理,各有各的苦处。     

三起物业费“打折”案件引发的思考

案例一：日照一小区的业主刘某，自2005年入住该小区以来，一直未交纳物业服务费。今年1月，物业公司将其告上法庭，要求其给付所拖欠的全额物业服务费10444元。但刘某辩称，双方未签订书面的物业管理合同，物业公司也没有提供相应的物业服务，并且由于物业公司管理上存在问题，导致刘某及其他几户业主室内被盗，所以自己拒绝交纳物业服务费。     

车辆被盗，物业公司应否赔偿

2010年6月，张某下班回家将自己的汽车停放到地上车库，第二天却发现自己的爱车被偷了。张某非常气愤，他认为车在自家小区被偷，而且小区的物业公司每年还向他收取1200元的车库费，双方之间已经形成了车辆保管合同关系。现在车辆停放在小区地上车库内被盗，是物业公司未尽到保管义务，因此要求物业公司赔偿其车辆被盗的损失。物业公司认为，双方之间没有签订该车的车辆保管合同，     

2005年3月郑州物业罢收联盟维权获得胜利

【事件】2004年11月，郑州200多家物业公司组成罢收联盟，决定不再替水电气暖四大垄断企业代收代缴费用。经过四个多月谈判，在郑州市政府的协调下，物业罢收于2005年3月取得了胜利。供电企业作出承诺向最终用户收费：供气企业承诺尽量都到小区现场办公，并与业主签订供用协议让业主到银行缴费；供水企业将加大自来水“一户一表”改造力度，将水表的改造、运行、维护费用计入供水成本。这是物业企业向计划经济体制下遗留的垄断企业所一贯拥有的“霸王意识”发起的一次挑战。     

收了2角 赔了998元

案情事实张女士于２００２年８月花９９８元买了一辆男式山地车，供其外孙胡某骑。９月１２日，胡某参加学校组织的看电影活动，将车停放在电影院门口的马路边，并向看车人付了０．２元存车费。电影散场后，胡某却发现自行车丢失了。张女士作为自行车的所有者，多次与看车人以及存车管理处协商，要求赔偿，但均遭拒绝。于是张女士起诉到当地法院，要求存车管理处赔偿其购车费９９８元。被告某存车管理处负责人辩称，原告外孙存车点不属于其存车范围，所收存车费系所雇人员工作失误，况且只收了０．２元存车费。因此，不能赔偿原告的购车费。…