土地市场改革：回顾与展望

中国土地勘测规划院唐健2008年中国的土地市场与中国的整体改革一起进入了而立之年.既是"而立",也就意味着以往有故事,出发有新起点.细细品味历程,远远眺望未来,才能站在责任与战略的肩膀上对土地市场有更深的解读与诠释.     

建立土地证券化的理论思考

土地作为重要的生产要素之一 ,一直是重要而有效的投资对象和融资手段 ,但由于建立在土地之上的投资与融资所涉及的资金数额巨大 ,形成了对社会上的大部分闲散资金进入这一领域的壁垒 ,造成了本来有着良好投资、融资功能的土地 ,在现今的经济条件下和制度体系下并不能发挥其应有的作用。出于增加社会投资、融资渠道 ,促进土地开发和土地合理利用 ,促进我国经济建设和城市发展等方面的考虑 ,有效地利用土地的投资、融资功能 ,在我国实行土地证券化值得深入探讨。一、国内学者提出的有代表性的相关模式1 城市权益人主体土地证券运作模式国内的…     

土地租赁的两种方式

随着土地使用制度改革的深化,我国土地租赁存在着两种不同的方式。一是国有土地租赁;一是土地使用权出租。国有土地租赁和土地使用权出租都是国有土地有偿使用的方式。在土地管理法规中,国有土地租赁的概念在1998年2月17日发布的《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》(     

略论我国土地所有权市场

略论我国土地所有权市场黄贤金一、土地市场的理论残缺与现实完整性我国理论界一直认为我国的土地市场就是土地使用权市场。据此，有些学者甚至认为，研究土地所有权问题已经没有必要，更重要的应是研究土地使用权问题，更有甚者认为一定意义上土地使用权行将取代土地所有...     

关于我国土地有偿使用制度的理论思考

我国土地使用制度从无偿、无期限使用转向有偿、有期限使用;土地有偿使用的主要形式是出让,即"批租制";出让这种有偿使用形式存在许多问题;本文从经济学的角度提出解决这一问题的途径--土地有偿使用应建立并推行"土地租赁制".     

规范土地市场的深层思考

土地市场是社会主义市场经济体制的重要组成部分。规范土地市场,不仅对房地产业正常发展,而且对整个国民经济的持续健康发展都极为重要,只有从全局意义、统筹社会经济发展的高度上来理解,才能提高执行的自觉性。 一、剖析目前土地市场秩序混乱的根源 造成土地市场秩序混乱的原因是多方面的,关键是要找准深层次的问题,深入剖析,才能     

15号文，吹响土地配置市场化号角

1998年4月,国土资源部正式成立,从大陆到海洋,从土地到矿产,所有国土资源的规划、利用、保护与管理都一统到国土资源部旗下。这一年,亚洲金融危机的阴霾在扩散,刚刚实现软着陆的中国经济又一次对阵强敌。增加基础设施投资,扩大内需等等一系列宏观调控举措取得成效,当年人民币汇率稳定,国内生产总值实现了7.8%的高增长,同一时期教育、住房和医疗全面的市场化改革启动,国企改革攻坚战持续推进。经过几年调整,新千年伊始中国经济开始了新一轮增长。逐步明朗的社会主义市场经济体制框架,呼唤市场经济原则。     

改革和完善城市土地产权制度的思考

我国城市现行土地权利体系已难以适应土地市场发展的需要,要解决现行土地产权制度存在的问题,必须在明确所有权主体和职能的前提下,强化土地使用权的地位,理顺多种形态使用权之间的关系,从而降低土地使用权的交易成本,促进土地有偿使用规模的不断扩大。     

城市土地使用权出让制度存在的问题

城市土地使用权出让制度的建立,有助于实现土地价值,提高土地利用效率,实现土地资源优化配置。但是,在该制度的运行过程中仍然存在着制度本身缺乏系统性和统一性、出让方式的制度空间太大、出让的经营制度不合理、带有浓重的行政色彩等问题,阻碍了土地使用权出让制度社会经济目标的实现。     

土地市场法律体系建设探索

改革开放以来,随着土地有偿使用制度的逐步建立,土地市场开始形成,市场机制在土地资源配置中的基础性作用初步显现,但同时也出现了土地市场秩序混乱等问题。规范土地市场需要采取多种措施进行制度创新,而加强法律体系建设则是根本保证。本文围绕这一主题展开探索性的研究,提出一些可供参考的对策建议。     

建立开放、竞争、城乡统一而有序的土地市场

研究目的：为建立开放、竞争、城乡统一而有序的土地市场构建政策框架。研究方法：系统分析法,政策分析法。研究结果：（1）转变政府职能,由市场取代政府成为土地资源的基本配置者;（2）进一步完善土地产权制度,明晰和平等保护集体土地产权;（3）允许集体土地进入建设用地市场,建立开放、竞争、城乡统一而有序的土地市场;（4）改革土地征收制度,缩小征地范围,给被征地者公平补偿,执行合意、公开的征地程序。研究结论：建立开放、竞争、城乡统一而有序的土地市场是推进土地资源配置方式和土地利用方式根本转变的重大战略举措。     

浅析石河子市土地市场的建立与完善

石河子市土地市场的形成与发展,是在改革中发展起来的,从１９９２年开始加大力度进行土地使用制度改革,其核心是：实行土地使用权有偿出让和转让制度,用市场机制合理利用和优化配置土地资源,以发挥土地资产的巨大潜力。石河子土地市场的形成与发展,适应了经济体制改...     

建立农村土地市场是农村发展的根本出路

现行的家庭联产承包责任制对农村经济的推动作用已经发挥到了极致。如果对现行土地制度进行更加深入的改革,通过地价评估、低价出让、依法颁证、合法交易步骤逐步建立和培养农村土地市场,盘活农村土地资产,不仅将对农村经济的全面活跃起到根本的促进作用,而且对于解决耕地大量浪费、人口无序增长、乡村债台高筑等尖锐的社会问题具有十分重要的现实意义。本文作者现任四川雅安市委常委、组织部长,她在文中阐述的建立农村土地市场的观点自有其长期在基层工作的基础,但负面部分,她似乎估计不足,所以刊发此文,如作者在文中所说“应允许和鼓励基层在一定范围内积极地探索和实验”,乃是因为我们也相信实践才是真理之母,而实验是必须的。     

建立适应土地资源市场配置的国家宏观调控体系

研究目的:构建适应市场配置的国家宏观调控体系,保障土地资源市场配置的顺利实施。研究方法:系统分析法,政策分析法。研究结果:在市场配置下,政府可以通过以下措施实现对土地市场的宏观调控:(1)改革现行土地利用规划、计划制度,建立适应市场经济的规划、计划体系;(2)改革并建立能够促进土地集约利用、优化配置、收益公平分配的土地财税制度;(3)实行土地用途管制分区,限制土地使用权,克服土地利用的负外部性;(4)为实现公共利益征收土地所有权、使用权,由国家确定其土地用途;(5)改革现行行政审批制度,简政放权;(6)尽快制定《土地基本法》。研究结论:目前应首先改革财税制度,把建立稳定的、与地方政府事权相匹配的地税体系作为土地管理制度改革的切入口,为全面开展土地管理制度改革奠定基础。     

2014年土地科学研究重点进展评述及2015年展望——土地市场和土地制度分报告

研究目的:呈现目前国内外土地市场的研究进展,总结研究重点并进行国内外比较,把握国内外研究的方向和差异。研究方法:文献法。研究结果:(1)国外已有不少学者提出依靠国家理论和制度安排来提高土地市场运行效率,国内学者则较多分析市场中价格表现和参与主体行为,以及市场与宏观经济环境的关系;中国农村土地市场问题成为新制度经济学尤其是产权学派研究的一个重要领域。(2)国内外土地制度研究都关注土地产权、土地征收以及政府行为等主题,但选题角度有所差异。研究结论:(1)未来土地市场研究的重点可能有:农村建设用地供应的激励相容治理结构,从风险偏误、逆向选择、前景理论和心理核算等方面研究农地流转中微观主体的行为,以及应用委托—代理等博弈论模型研究政府供地行为和土地财政问题。(2)未来土地制度研究的重点可能是:城乡统一建设用地市场制度、征地制度、土地立法和执法、土地流转、确权颁证和推进土地适度规模经营等方面的制度设计和政策评估。     

上海市土地使用制度改革实践的回顾和建议

上海土地使用制度改革实践极为成功,成绩显著。尚存在着一些问题。解决问题的办法是探索适应社会主义市场经济的土地有偿使用多元化模式;研究建立适宜经济可持续发展的土地资产管理机制;采取适合房地产市场协调发展的土地合理利用的调控措施;加强相关法制建设     

我国土地制度变革新动向

近二十多年来,在经济改革、对外开放政策指引下,我国经济突飞猛进,工业化进展迅速。相对而言,农村经济滞后,农民收入水平较低。即使不计入城镇居民较普遍享受的医疗、教育、失业保险、养老金及最低生活救济等各种福利性收入在内,市民收入平均也高出农民2.1倍(2002年两者平均收入比为3.1:1),差距之大,居世界首位。而迄今农民仍然是我国最大的一个社会群体,农民工大军和广袤的土地又是我国经济赖以腾飞的两个主要资源优势所在。所以工农业失衡和城乡失衡是一件大事。特别是,目前还有1.5亿农村闲置的剩余劳动力,每年还新增600万劳动力。在这种…     

记忆1984——原国家土地管理局副局长刘文甲对征收城市土地使用费等工作的回忆

"作为中国城镇国有土地使用制度改革的探索者和实践者,回忆当年曾为此做过的一些事情,我感到很欣慰",2008年11月的一天,记者来到了刘文甲老先生的办公室,阳光像每一个天气晴朗的日子一样温暖,只是,当年那个曾被万里副总理亲切地称为"不错的小伙子",如今已是霜染双鬓.     

土地一级市场垄断、土地财政的形成与动态变化——基于土地储备制度建立的准实验研究

研究目的:探讨地方政府垄断土地一级市场对土地出让收入和土地出让收入占财政收入比重的短期和长期影响,为理解和改革土地财政提供参考。研究方法:双重差分法。研究结果:地方政府垄断土地一级市场,显著提高了人均土地出让收入和土地出让收入占财政收入比重,平均而言,地方政府垄断土地一级市场可以解释样本中人均土地出让收入变动的28.94%和土地出让收入占财政收入比重变动的16.85%。但是地方政府垄断土地一级市场对土地财政的影响存在"天花板效应",地方政府获得垄断供地权后,土地财政在初期会显著增长,之后增长放缓,在垄断后的第8年,垄断效果达到顶点。研究结论:短期内,地方政府垄断土地一级市场对土地财政有显著的推动作用,加剧了地方政府对土地财政的依赖,但是长期来看,土地一级市场垄断对土地财政的影响受到经济发展速度的制约,不会无限制增长下去。本文引申的政策含义是土地一级市场垄断是地方政府实现土地财政的重要制度抓手,短期内改革的思路在于打破地方政府对土地一级市场的垄断;长期来看,应建设服务型政府,地方政府应追求辖区内福利最大化,而非财政收入最大化。     

建立社会主义集体土地市场体系及其运行模式的探讨

根据当前我国农村集体土地管理的现状，从土地使用制度改革的理论和实践出发，就建立集体土地市场的基本原则和建立集体土地市场体系作了较为系统的探讨