论农村建设用地使用权流转的制度构建

我国农村建设用地使用权流转已成为普遍现象，但法律对之仍采取限制甚至禁止的措施，改革并构建新的农村建设用地使用制度已成为必然。本文指出应按照“同地、同价、同权”原则，赋予农村集体土地所有者流转集体土地的权利。同时，在区分土地用途的基础上，对农村建设用地使用权采取不同的模式进行流转，建立有偿、有期限、有流动的农村建设用地使用制度。     

论我国农地使用权流转中的农民权益保护

作为中国农地制度的第二次伟大飞跃,农地使用权流转在实现和保护农民权益方面发挥着重要作用。然而,随着流转步伐的加快,农民权益流失的现象屡见不鲜,如何保证农地使用权流转收益切实落入农民手中成为流转继续推进面临的新课题。     

农地流转、地方政府和制度实施

根据产权的一般框架分析,我国农地流转权在制度变迁过程中存在的速度缓慢及地区差异问题的原因,除各地的自然资源,社会分工,市场经济发展的禀赋等因素之外,更重要的是,地方政府对于农地流转制度创新程度存在差异和制度实施机制的不完善。     

农业发展的目标性、制度变迁的规范性与农地流转的工具性——对经济新常态下农地流转与现代农业发展的认识

中国的农地流转经历了一个逐步探索和认识的过程,先后经历了政策外的允许,到农业生产经营过程中的困惑与探索,再到对土地流转的规范与引导,直至形成现代农业发展与生产方式转变的基本路径这样一个过程。与此相对应,农地制度也发生了家庭承包责任制、土地承包经营权(平分地权)、新型农业经营体系构建三次质的变迁。所以,对土地流转的认识必须与农地制度的变迁结合起来,才能准确理解其内涵和把握其实质。农地流转是一个政策工具,现代农业发展是其根本目标,农地制度的变迁是一种规范化的要求。经济新常态是我国经济发展过程中的战略性调整,为现代农业发展提供了机遇与环境。现代农业发展的基本内容是新型农业经营体系的构建,以及在此基础上的新产业、新业态和新模式,这一目标的实现需要在农地制度变迁规范约束下的土地流转。     

农地流转问题简析

随着我国土地制度改革的不断深入,农地流转越来越成为我国解决“三农”问题的一个重要方面。农地流转在我国的覆盖面也逐步扩大,从最开始的沿海经济发达地区逐渐延伸到内陆地区。由于我国的特殊国情,农地流转也表现出一些特定的形式,在流转过程中也显现出一些问题。本文简单阐述了目前我国农地流转的基本形式及主要特点,并对目前我国农地流转存在的问题进行了简要的概括、总结,同时在总结存在问题的基础上,给出了一些合理化的对策和建议。在当前的经济发展水平下,政府要从立法、社会保障等方面对土地流转各方面给予支持、引导,逐步解决“三农”问题,更快提高农民生活水平与农村的竞争力,更好地稳定农村土地经营权,提高农地资源配置效率。     

农地流转动力、模式与障碍:一个文献综述

随着经济发展,农地流转不断壮大,农地市场在不同生产者中配置土地资源,提高了土地生产率.但农地市场发育并不完全,所有权模糊和承包关系不稳定限制了市场作用的发挥,户籍制度和农村社会保障体系不健全降低了农户流转农地的意愿,中介组织缺乏和交易合同不规范使农地流转交易费用较高.未来推动农地流转应明晰所有权归属,稳定承包关系,划清集体参与边界,发展中介组织,提高合约的规范化程度.     

农地非法流转的制度经济学分析

近年来我国农地私下非法流转严重,且没有得到政府有关管理部门的有效制止,直接威胁到国家耕地保护政策的执行和粮食安全。这种农地私下非法流转的蔓延是现有制度安排之外存在的潜在利润以及外部性的存在导致的。实践中这一问题的解决与土地自身追求流转效率、保护农民利益及推进城市化进程出现了矛盾。为了有效解决农地私下非法流转难题,可以从在城市周边为进城农民提供相应的居住设施、让农民的长远收益大于当前的一次性流转收益、发挥非正式制度的作用等方面采取切实有效措施。     

海外农业现代化进程中农地制度变革及其启示

以海外几个国家和地区为典型样本进行研究，揭示了农业现代化进程中土地制度变革的内在机理和普遍规律，指出了给予我们的借鉴意义。     

农村宅基地使用权流转之政府规制

目前我国法律对农村宅基地使用权流转原则上是禁止的,但宅地基使用权的私下流转却非常普遍。苏州、天津、成都等地区积极开展了改革农村宅基地使用权流转的实践,并取得了一些成效。但是,目前宅基地使用权流转混乱,需要政府加以规制,而政府在宅基地使用权流转中的职能缺失主要体现在法律法规缺失、登记制度缺失、服务职能缺失和监管职能缺失等。因此,建议通过完善立法、健全登记、强化服务、加强监管来规范、推动、促进、保障宅基地使用权的流转。     

农地使用权资本化的农民增收效应研究

增加农民收入,关键在于农地使用权的资本化运作。通过农地使用权资本化,农地使用权具有的价值、财产、融资和资本等新功能可以得到充分地体现和发挥,农民的工资性收入、经营性收入,尤其是财产性收入也会相应地得到不同程度地提升。而确保农民增收的制度化和持续性,相关制度和机制设计必不可少。     

论我国农村建设用地使用权流转的制度变迁

我国现行土地法律制度与农村建设用地流转的现实已经不相适应.城乡分割的二元土地制度、农地的产权残缺及其所承载的社会保障功能的日益强化,限制了农地的流转,而经济主体对潜在利润的追求又诱致着新的制度变迁.为此,需要对农村建设用地使用权流转的相关法律进行修改或调整,明晰农村土地产权,明确土地流转的收益分配,改革土地征用制度,建立和逐步完善农村社会保障体系.     

农地发展权制度构建刍议

农地发展权（Right of agricultural land development）是指农用地转变为非农用地时而产生的土地增值利益,是土地征用过程中的核心问题。是将农村集体所有的农村土地国有化,然后再进入土地市场,即改变农村土地使用性质而产生的增值利益。由于我国现有法律制度中对农地增值利益——农村土地发展权（以下简称农地发展权）规制的空缺,农民权益无法得到维护和落实,特别是大量失地农民的生存权受到严重威胁,给国家和社会的安定带来严重影响。因此,修改现行《土地管理法》,确立农地发展权已迫在眉睫。农地发展权制度在国际上以已被普遍适用,在我国法律体系中构建和完善该制度,对解决“三农”问题,建设社会主义新农村,加快农业现代化建设,具有划时代的重要意义。     

农村土地使用权流转辨析

农村土地制度关系着农村的稳定与发展,关系着“三农”问题的妥善解决。中国的农村土地制度向来都是与时俱进的,现在也不例外。现行的农村土地制度经过近30年的社会实践,已经暴露出一些社会问题。围绕农村土地使用权流转这一核心问题,提出农村土地使用权的流转不仅是必要的而且是可行的,希望借此来推动中国农村土地制度进一步完善。     

关于集体土地使用权有偿转让的几个法律问题

在当前土地市场供需两旺的形势下，集体土地使用权有偿转让势在难免。在集体土地所有权转让过程中，应注意确定集体土地所有权的主体，采用科学规范的转让方式，规范无序的集体土地市场，实现集体土地使用权有偿转让的制度创新，保证土地资源的总量控制和有序开发，切实维护集体土地所有者的权益，保障村民的土地使用权收益。     

当前农地流转的形式及效应

分析了分散流转、集中流转和中介流转发生的人群及原由,指出不同类型土地流转促成了农村经济资源(土地、劳动力,资金和技术)的不同重组,都是对初始承包制的完善与发展。"外溢"式重组为大多数土地转入和转出者积累了资金和技术能力,"虹吸"式重组未必都能获得良好的效果,"引流"式重组普遍为转入和转出者积累了资金、技术能力和规避市场经营风险的能力。建议当前的流转行为应防止和避免发生在政府与村民之间的土地征收或征用类似矛盾,在村民与村民之间、村民和公司之间发生。     

宅基地使用权转让的法律路径——兼评《物权法草案》第162条

设计宅基地使用权的转让制度既要充分考虑我国农村的现实，又要保持相关规则之间的协调。“一户一宅”原则宜表述为“一户只能申请一处宅基地”。物权法对宅基地使用权的转让可以进行必要的限制，但不宜作出绝对的禁止性规定，应当允许宅基地使用权在一定条件下和一定范围内转让。非本集体经济组织成员受让宅基地使用权有其必要性，但必须予以限制。宅基地使用权转让的登记制度，可统一采用“未经登记，不发生物权的效力”的处理模武。     

农地产权的残缺和征地效率的损失

我国农地产权残缺是由对区位和时间属性的管制造成的,而采用产值数倍补偿法导致了征地效率的损失。同时从制度变迁的角度说明宏观层面的调控并不能有效地限制征地热情,只有发挥微观产权主体的约束作用才能减少效率损失。