有关抵押贷款的几个问题

抵押是商业银行重要的信用风险缓释技术之一。本报告分析了本轮经济增长中抵押贷款的增长趋势及其风险，比较了国内各监管当局现行的抵押监管要求和香港金融管理局抵押品监管指引，指出：（1）商业银行要加强经济景气分析和有关抵押资产价格走势分析．准确把握运行周期．根据抵押资产价格走势调整抵押率、准确定价、充足拨备，避免经营的剧烈起伏。（2）监管当局同样要加强经济景气分析和有关抵押资产价格走势分析，对抵押率进行监测．目前应该建议（指引性而非强制性）金融机构把房地产过热地区的抵押率降低5-10个百分点。（3）监管当局有必要促进金融机构业务在一定基准上的规范化．促进金融交易合同的标准化。目前可以研究一个技术含量高的关于抵押品的监管指引，对抵押率、抵押品保险、拨备、资产评估机构、价值跟踪等方面进行规范。（4）抵押仅仅是第二还款来源，商业银行必须牢固树立只有“第一还款来源”才最重要的概念；建立或者完善抵押品管理的内控制度，尽量详细列明所接受抵押品的资产类别以及每类资产的抵押率：商业银行要做好贷后抵押品价值及其状态的跟踪监测，尤其是在资产价格周期波动剧烈期和企业改制高峰地区尤为重要。（5）商业银行应该在各省会城市评估市场选定5家左右可用的外部评估公司，掌握其专业资格、信誉、经验和能力，并动态监察评审。（6）政府应该研究建立统一规范的抵押品登记体系。相关监管当局配合推动抵押物信息共享。立法层面上应该推动将存货、应收账款、收费权、尚未收获的农作物等动产纳入抵押、质押范围。     

股票抵押贷款预期回收率比较分析

股票抵押贷款是一种风险较大的产品.股票价值和收益的高波动性造成抵押品价值的回收率不稳定,进而影响贷款预期回收率,使得银行经营风险加大.为了有效估算股票抵押贷款回收率,本文运用预期回收率模型,借助中国色诺芬股票数据库和美国CRSP股票数据库信息,比较分析不同市场情况下预期回收率的区别.分析发现中国市场由于近几年股票波动率加强,整体预期回收率较低,而美国则相反;预期回收率与抵押率、违约概率都成负相关关系,而且预期回收率对于抵押率的变化非常敏感;60%贷款抵押率的设定在美国市场是可行的,而中国市场合理抵押率是54%左右.     

美国次优抵押贷款问题及其启示

美国次优抵押贷款市场问题目前已持续一年多,对美国的经济金融产生了巨大的影响,美国金融市场对此问题的自行纠正,乃至监管当局的努力都值得我们思考和借鉴,同时,我国对此问题的发展和演变要密切关注。     

论我国商业银行住房抵押贷款证券化

本文在阐述我国商业银行住房抵押贷款证券化意义的基础上 ,从金融工程、基础资产选择和工具选择方面探讨了我国商业银行住房抵押贷款证券化的运作方式     

商业银行抵押贷款存在的问题及防范措施

商业银行选择抵押贷款方式能有效防范贷款风险,但有的行在办理贷款中存在抵押手续不全、抵押物虚设、缺乏抵押物价值评估制度及市场机制不健全等问题。应采取严格抵押物登记手续、审查抵押物的归属、减少重复抵押、选定合理的抵押率及加强对抵押物的日常管理检查等措施,完善抵押贷款管理。     

个人住房抵押贷款借款人产品选择行为

1998年至今,中国个人住房抵押贷款市场迅速成长,并呈现出持续增长趋势。从完善个贷服务、降低金融风险的角度出发,深入研究借款人个贷产品选择行为具有现实意义。本文以2001年北京个贷市场实际交易数据为基础,采用二元Logit选择模型,定量分析经济因素、借款人个体属性和个贷产品属性对借款人个贷期限和贷款价值比选择行为的影响。实证研究发现,借款人性别对其个贷产品选择的影响并不显著;高收入借款人相对于中低收入借款人更倾向高比例中短期贷款;购置高价住宅的借款人相对于购置中低价格住宅的借款人更倾向选择中低比例长期贷款;未婚借款人更倾向高比例贷款;年轻借款人和高等教育程度借款人更倾向长期贷款。此外,本文结合对特定人群房价收入比的分析,探讨造成借款人选择行为差异的可能原因。本文基本结论为,借款人个贷期限和贷款价值比选择行为相对合理,不存在绝对高风险人群。     

逆抵押贷款的精算模拟与方案设计

逆抵押贷款作为一种补充养老保障服务提供模式,旨在通过“以房养老”的形式提高老年人生活水平。通过住房逆抵押贷款老年人可以将房产抵押,由相关运作机构根据房产价值定期给付年金,实现资产现金的转换,而申请人则可以继续保留房产的居住权。本文通过借助金融学和投资学的相关模型,综合运用精算分析方法,对逆抵押贷款进行了精算模拟,进一步提出了我国推行逆抵押贷款的可行方案。文章指出在我国应由政府作为政策引导者,充分发挥商业银行作为住房逆抵押贷款项目的主体作用,借助保险机构、房产中介机构及专业信托公司等第三方机构,共同支撑住房逆抵押贷款项目在我国的全面推行。     

住房反向抵押贷款的国际借鉴与实践

随着我国老龄化社会程度的加重,社会保障压力不容回避.而市场经济发达国家通过住房反向抵押贷款,实现了以房养老,既提高了老年人的生活质量,又减轻了国家社会保障压力.因此,在我国推出住房反向抵押贷款,对于构建和谐社会有着重要的意义.     

我国个人住房贷款利率合理水平探讨

本文从个人住房贷款利率水平影响因素角度入手，运用中美两国住房贷款利率水平比较的方法对我国当前的个人住房贷款的合理利率水平进行分析。得出了我国目前的个人住房贷款利率水平偏高的基本结论，认为我国商业银行拥有高于国外同行的超额利润，房贷存在“暴利”，我国浮动利率住房贷款利率水平合理的范围应当在4-5％左右。     

逆抵押贷款的精算模拟与方案设计

逆抵押贷款作为一种补充养老保障服务提供模式,旨在通过"以房养老"的形式提高老年人生活水平.通过住房逆抵押贷款老年人可以将房产抵押,由相关运作机构根据房产价值定期给付年金,实现资产现金的转换,而申请人则可以继续保留房产的居住权.本文通过借助金融学和投资学的相关模型,综合运用精算分析方法,对逆抵押贷款进行了精算模拟,进一步提出了我国推行逆抵押贷款的可行方案.文章指出在我国应由政府作为政策引导者,充分发挥商业银行作为住房逆抵押贷款项目的主体作用,借助保险机构、房产中介机构及专业信托公司等第三方机构,共同支撑住房逆抵押贷款项目在我国的全面推行.     

浮动利率房贷提前还款的损失度量

住房抵押贷款是银行一项重要业务和资产.随着利率的波动和其他因素的影响,借款人有可能提前还款从而影响银行的收益.准确地度量提前还款给银行带来的损失有助于商业银行更好地管理这类经营风险.在具有均值回复特性的随机市场利率和服从纯跳跃过程的浮动住房贷款利率条件下,以最常见的每月等本金还款方式为基础,根据对利率的预测,使用求期望的办法估算出银行房贷总收益的预期值,然后将该预期值折现到提前还款发生时刻,从而构造出借款人在合同期间提前偿还房贷给银行造成的利息损失度量模型.     

运用抵押率降低贷款行业风险

恰当地管理贷款行业中存在的风险至关重要。长期以来,放贷人借助首付准则和抵押贷款保险来降低风险敞口。本文讨论了抵押贷款行业中风险管理的各种方法,着重讨论了欧美的情况。     

商业银行个人住房转按揭贷款法律问题研究

近年来,商业银行个人住房转按揭贷款在中国迅速发展.作为一种新型的融资方式,个人住房转按揭贷款涉及的当事人较多,法律关系较为复杂.本文根据转按揭涉及的主体不同将其划分为三类,并分别介绍了它们各自产生的动因和相关的法律依据.在此基础上,作者详细阐述了个人住房转按揭贷款中涉及的保险法律问题,以及银行在其中所处的法律地位.针对转按揭贷款业务的流程特点,笔者指出由于转按揭贷款在发放后的一段时间内没有抵押担保,银行由此面临风险,而加强银行之间的合作以及选择专业的担保公司作为保证人是防范上述风险的有效途径.     

基于借款人保护视角的住房按揭贷款业务分析

文章在揭示住房按揭贷款的内涵与本质的基础上,总结出现阶段我国住房按揭贷款业务中借款人面临的主要问题有:开发商虚假承诺为业主办理按揭贷款、商业银行实施强制保险问题、商业贷款与公积金贷款问题、等额本金还款法与等额本息还款法的利息负担等。针对这些问题产生的原因以及影响,文章从保护借款人的角度分别提出相应的对策建议,包括:保费应与贷款余额同步减少,购房者应事前了解商业银行拒贷原因,购房者应结合自身的投资能力选择还款方式,人民银行应进一步明确对提前还贷违约金的规定等。     

抵押与抵押替代：基于信息约束的农户信贷产品变革

传统的农户信贷产品因为逆向选择和道德风险原因,可能导致市场萎缩,农户因可得的金融资源受到限制而产生严重的福利损失。从农户信贷市场中的信息约束出发,通过比较传统农户信贷、农地抵押和小额信贷三种农户信贷产品,可以寻找到信贷产品的有效变革路径。