山西省出台意见加强农村集体资产承包、租赁、出让管理工作

编者按:近日,山西省农业厅制定下发了<关于加强我省农村集体资产承包、租赁、出让管理工作的意见>(晋农(经)发[2007]24号),规范了农村集体资产承包、租赁、出让的主要对象、基本原则及工作程序,提出了要切实抓好内部控制制度、集体资产台账制度、资产报告制度、审计监督制度等"四项制度"建设.这是对农村集体资产承包、租赁、出让管理工作的积极探索,对规范全国农村集体资产管理,促进农村集体资产的保值增值具有借鉴意义.现全文编发,供各地参考.     

容积率和出让方式对地价的影响——基于特征价格模型

研究目的:分析容积率和土地出让方式对城市地价的影响,以及2004年旨在减少土地协议出让方式的"71号令"是否提高了地价。研究方法:以北京市2002—2005年间1363宗住宅类土地出让的数据为基础,采用特征价格模型进行实证分析。研究结果:(1)容积率每提高1%,单位地价将提高0.86%;(2)"71号令"的颁布并没有明显地推高北京地价,只是减少了土地出让的总量。研究结论:出让方式从协议出让改为招标拍卖的实质是以市场机制代替计划体制,但市场机制本身并不会直接导致地价上涨。     

农村集体建设用地试点改革：整理、盘活与收益分配

农村宅基地和集体经营性建设用地入市试点改革引起理论界和政策界广泛关注。文章基于各试点地区的资料分析,得到以下结论:一是宅基地整理的关键是在摸清底数的基础上,多种形式促进多占和闲置宅基地自愿有偿退出。集体经营性建设用地整理的关键是在清产核资的基础上,将集体经营性建设用地量化并折股到人。二是闲置宅基地可以抵押贷款盘活,也可以通过依法依规发展农家乐、民宿、乡村旅游、康养等新型产业就地盘活,还可以通过利用"增减挂钩"政策异地盘活。集体经营性建设用地主要通过就地入市或"增减挂钩"政策异地入市盘活。三是宅基地和集体经营性建设用地的收益分配方式取决于具体的经营模式。根据试点地区的改革实践,文章提出了相应的政策建议。     

挂牌出让亟待规范--从操作层面看挂牌出让存在的问题及对策建议

国有土地使用权挂牌出让,作为土地资源市场配置的创新形式,从其产生之日起,便呈现出强大的生命力,在全国范围普遍推开。但挂牌出让中出现的程序不规范、人为设置限制条件、信息公开程度不够等问题,制约了挂牌出让作用的发挥。本文分析了当前国有土地使用权挂牌出让存在的问题及成因,提出了解决途径。     

从直接补贴方法看国家粮食安全

放开粮食收购市场,直接补贴粮农,是保护农民利益,调动农民种粮积极性,发展粮食生产,保证国家粮食安全的重大举措。直接补贴怎么补?笔者认为,应把握四个关键:一是使粮农真正得到实惠;二是通过补贴使基本农田得到保护;三是保证政府有调得动的粮源;四是保证市场有粮食供应。要达到上述四个目的,有以下三种补贴方法可供选择:一、按农业税应税面积进行直接补贴这种方法的好处是符合WTO绿箱政策的要求,使种地农民都能得到好处。不足之处是会造成耕地向经济价值高的农作物转移,不利于稳定粮食播种面积,也不利于发挥直接补贴在维护国家粮食安全中…     

由从康佳集团看企业盈利能力

2001-2003年康佳集团实现了战略转型.由2001年亏损到2003年变为国内销量前五强,虽然销量大幅攀升,但从其净利率和毛利率两个指标中却能看出一定的问题.康佳的主营业务分为彩电和手机业务,两者所采取的战略是不同的,所以企业的盈利能力不能一概而论.本文试从2001-2003年行业背景变化入手,对销售净利率、毛利率和销售增长率三个主要盈利指标总体分析后,分别从两个业务角度具体探析了导致这三个指标变化的原因,进而对康佳集团的盈利能力做出分析.     

由从康佳集团看企业盈利能力

2001-2003年康佳集团实现了战略转型。由2001年亏损到2003年变为国内销量前五强,虽然销量大幅攀升,但从其净利率和毛利率两个指标中却能看出一定的问题。康佳的主营业务分为彩电和手机业务,两者所采取的战略是不同的,所以企业的盈利能力不能一概而论。本文试从2001-2003年行业背景变化入手,对销售净利率、毛利率和销售增长率三个主要盈利指标总体分析后,分别从两个业务角度具体探析了导致这三个指标变化的原因,进而对康佳集团的盈利能力做出分析。     

农村集体经营性建设用地出让性质和特征的分析——兼论国有土地出让合同的性质

建立城乡统一的建设用地市场,就必须对集体经营性建设用地出让的性质和国有建设用地使用权出让的性质做出符合实际的、具有一致性的理论解释。单纯的“民事行为说”或“行政行为说”都不能按照一致性的原则对两类土地出让做出符合实际的解释,而“混合说”则具有比较好的、可同时适用于两类土地出让的解释能力。从“混合说”出发,开展集体经营性建设用地入市改革,就必须按照集体土地与国有土地“同地同权”的原则,建立集体所有和国家所有的两类经营性建设用地在同一市场出让、转让、出租、抵押的城乡统一的建设用地市场体系;同时,必须按照“同地同责”的原则,建立包括规划管制、入市许可、权利规制、收益调节、有形市场等内容的统一市场监管体系。     

从集体用地流转看我国农村土地发展权配置

当前我国农村土地的发展权实质上归属于国家所有,集体建设用地流转是农民集体争取土地发展权及其收益的体现。农村土地发展权的设立与配置是十分必要的。文章通过分析与借鉴国外土地发展权制度的实践经验,对我国农村土地发展权制度进行了设计与构建,主要内容包括农村土地发展权的归属、农用土地发展权配置、集体建设用地发展权配置、农村土地发展权流转、对农村土地发展权的管理等五个方面。     

从土地承包仲裁看集体成员资格认定

<正>近年来,浙江省温州市农村土地承包仲裁委员会办理农村土地承包经营权确权纠纷的案件逐年增多,矛盾突出,调处难度大,影响农村社会和谐稳定。其主要原因是当前的法律法规对农村集体经济组织成员资格的认定问题没有明确、具体的规定,实践中各地仲裁机构的认识和做法不一。一、农村集体经济组织成员资格认定原则农村集体经济组织成员资格的认定,应当从我国农村集体经济组织所具有的自然共同体特征出发,以成员权理论为基础,以是否形成较为固定的生产、生活为     

从北流市看集体果园承包合同纠纷的处理

从北流市看集体果园承包合同纠纷的处理梁泽标，梁文钦广西北流市共有集体果园１３６６个，已发包给个人经营的果园１１３４个，占集体果园总数的８３％。集体果园发包后，承包者加强管理，加工施肥，使失管的果园焕发了生机，挂果累累，产量倍增。但是，由于历史的原因，...     

地租和地价是国家直接掌握的宏观经济调控的杠杆

地租和地价是国家直接掌握的宏观经济调控的杠杆邵捷传（中国土地学会）在市场经济中，市场对土地资源配置起基础性作用的主要手段就是地租、地价的调节。离开地租和地价就谈不上市场的作用。市场机制有利于资源的优化配置，因此我国才确定了经济体制改革的目标是建立社会...     

行政,民事,出让合同你属谁?--从判例看国有土地使用权出让合同的性质

●国有土地使用权出让合同是行政法将行政权力因素与契约精神有机结合,再运用到土地管理中的一种表现。它在契约的法律形式下蕴藏着浓烈的行政色彩,在法律上充分地体现出行政性或权力因素。●国有土地使用权出让合同作为一种行政合同,既是政府用来加强对土地市场进行干预的行政手段,又是公民对政府权力进行限制的方式。●行政合同之所以成为行政合同而不是民事合同,最根本的特征在于行政合同本身是执行公务或履行行政职责的手段。因此,行政合同必须服从它在整个执行公务或履行行政职责过程中的地位、作用和目标,要按照行政法的规定和行政法律规则签订、履行。     

从法律视角看贵州农村公路养护问题

贵州省地处山区,公路蜿蜒曲折,点多、面广、路线长,加上农村公路建设的技术标准较等级公路低,在管理养护方面存在诸多问题,因此对农村公路进行及时养护成为一个比较重要的事情。虽然贵州省采取了一系列措施,但农村公路管理养护责任依然缺少法律规范,并且没有形成系统的预防性养护意识。本文从法律视角提出一些建议。     

外滩地块演绎规则之变——上海市探索招标筛资格、拍卖竞地价出让情况调研

令人关注的核心地块上海,这个百年国际大都市,几乎每天都在上演着令人关注的故事,土地出让也不例外2010年2月1日早上9点,上海市土地交易事务中心人头攒动、热闹非凡.上海市各界共同见证了中心城区面积最大的储备地块8-1地块的出让过程.     

从东亚合作社经验看我国合作社法律修订

<正>在《农民专业合作社法》实施的7年半时间里,农民专业合作社正逐步成为引领农民发展规模生产、参与国内外市场竞争的现代农业经营组织,对发展现代农业、促进农民增收、保障粮食和食品安全起到越来越重要的作用。而尽快修改《农民专业合作社法》,不仅是中央一号文件的要求,也是广大农民群众的诉求。为什么要修改《农民专业合作社法》《农民专业合作社法》已经滞后于农民合作社实践。近年来,农民合作社发展呈现出很多"新常态",如土地股份     

关于集体建设用地直接入市流转的分析和思考

伴随我国工业化和城市化的快速发展,农村集体建设用地的资产价值日益凸显,流转大量存在,已是不争的事实。而法律却严格限制集体建设用地流转,导致了农村集体建设用地流转的失序与混乱。本文通过对集体建设用地流转模式和存在问题的分析得出,集体建设用地直接入市是一种制度创新,并对其进行了理论上的分析。最后本文提出了规范集体建设用地流转对策。     

从29个试点县看农村集体成员资格认定地方实践

<正>2015年5月,全国29个省(市、自治区)各选择一个县(市、区)作为试点,开展了农村集体资产股份权能改革工作。试点地区覆盖西部地区12个省(市、自治区),东部地区10个省市和中部地区7个省。截至目前,29个试点县(市、区)均开展了确认成员身份工作并出台了集体经济组织成员身份界定的相关指导意见,本文就试点地区实践来探讨成员资格认定的问题。     

从崇义县的改革实践看南方集体林业的发展

江西省崇义县是典型的林区县。全县农业人口人均耕地0.95亩,林地19亩,立木蓄积79立方米,立竹342根。从1958年起,国家先后兴办了7个林场,至70年代,随着交通条件的改善,开发利用森林资源的规模也逐渐扩大。 在开发利用森林资源的过程中,由于国家对两种所有制林业在经济政策上差别太大,因     

从公平、效率和经济增长看居民收入分配差距

一个社会的收入分配问题,不但决定着全社会创造的财富为各个阶层带来的福利多寡,同时也影响着社会未来的经济发展状况。当前,我国居民收入差距出现逐渐扩大的趋势,这种差距是否适当,是否像某些人认为的寻样,居民收入差距是适当的,是挥劳取酬的结果呢？笔者认为,评价这个问题,应从公平、效率与经济增长三个角度作综合分析。