谈房地产抵押评估中存在风险及对策

房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。随着我国房地产市场的快速发展，房地产金融市场更加活跃，尤其是以房地产向银行进行抵押贷款，已成为许多单位和个人筹集和盘活资金的重要手段。随之而兴起的抵押评估业务已日益增多，据统计，目前评估机构所承担的评估业务中，大约80％以上是抵押价格评估。如何客观、公正、科学、合理地评估房地产的抵押价格，既保证金融信贷部门的资金安全，又保障抵押人应得的贷款数额，是每一个估价师所面临的新问题。笔者就抵押评估市场存在的问题、潜在的评估风险及其防范阐述一些看法。     

房地产抵押评估中评估风险与防范

随着我国金融体制改革的不断深入，抵押贷款制度已成为商业银行保全资产、防范风险的一项不可或缺的重要措施。与此相适应，抵押资产的评估，也成为我国资产评估行业中的一个重要业务领域，大多数资产评估专业机构都已涉足甚至大力开展了此领域的评估工作。银行抵押资产中，有相当一部分是属于房地产抵押。据了解，目前很多评估机构在开展对房地产抵押资产评估过程中均不同程度地存在一些问题，并导致评估结果失真，给金融机构、借款人(抵押人)、评估机构自身都带来了极大的风险。因此，如何在工作中切实做好房地产抵押的评估，不仅具有紧迫的现实意义，同时，从长远看，对评估理论的发展、完善，对整个资产评估行业规范和风险防范都具有十分重要的意义。     

房地产抵押贷款评估存在的风险及防范措施

随着我国房地产市场的快速发展,在房地产评估业务总量中,其中抵押房地产价格评估占了相当大的比重。由于评估人员技术水平和执业素质及银行贷款门槛偏低等因素导致银行面临风险。因此分析房地产抵押贷款评估风险产生的原因及防范措施,对降低银行抵押贷款风险,促进房地产抵押贷款评估业稳定健康有序的发展十分重要。抵押物价值的高低直接影响银行发放贷款额度,因此科学的评估技术和规范的贷款政策构筑房地产抵押贷款风险防范屏障,对有效规避和降低银行风险具有非常重要的作用。     

房地产最高额抵押的风险防范

抵押合同必须办理登记,这里要注意两点： 1．抵押登记的意义。根据最高人民法院有关司法解释和《物权法》第199条第2款的规定,抵押登记具有对抗第三人的效力。也就是说,如果仅签订抵押合同而未办理抵押登记,并不导致抵押合同无效,该抵押合同在银行与抵押人之间仍有效力,只是该抵押合同不能对抗已办理登记的其他抵押权人。比如,对于同一房屋,如果抵押人与甲银行签订抵押合同而未办理登记,     

浅淡当前房地产抵押贷款中存在的问题

随着房地产市场和金融市场的逐步完善,房地产抵押贷款也逐步增加了。房地产贷款抵押,一方面可以减少银行发放贷款的风险,确保贷款的安全性和盈利性;另一方面又加速了资金的融通,因而越来越成为一种普遍的融资方式。但是在现实中,由于种种原因,在房地产抵押贷款上问题不断出现,这既损害了债权人或债务人的利益,又扰乱了房地产交易市场和金融市场的秩序。因此,有必要对其从不同角度加以研究。     

防范房地产抵押担保风险之我见

宜章县住房置业担保有限责任公司成立于2003年7月，至2004年底止共完成620余笔担保贷款，担保金额4700余万元，两年时间基本实现了规范运作，良性运作，达到了利益最大化、风险最小化，本就担保风险的防范谈些个人看法。     

我国房地产企业财务风险控制研究

2000年以后,我国的房地产行业发展速度非常快,在短短的10几年间,房地产行业已经成为了我国经济的重要支柱力量。作为资金密集型行业,房地产企业建设项目投入的资金量往往非常巨大,再加上投资回收期的时间较长,因此,风险也就较之一般企业要高很多。为了抑制房价过快增长,国家近年来不断出台房地产调控政策,这些政策在稳定了房价的同时,也令房地产企业的运营环境变得非常复杂,由于背负沉重的债务,房地产企业面对着很高的财务风险,一旦外部市场环境发生了变化,或者政府又出台了新的调控政策,那么很多房地产企业就有可能因为财务风险爆发而陷入财务危机。基于此,作者在下文中以我国房地产企业为研究对象,探讨了他们应该如何更加有效的控制财务风险,并进行了实证研究。     

我国房地产投资风险及控制

正确认识当前的经济形势,并预测将来的发展趋势,合理进行房地产投资决策,成为了房地产投资者亟待解决的问题。本文从房地产企业进行房地产投资的角度出发,探讨当前的经济形势对于房地产市场造成的影响,深刻地分析房地产项目所面临的风险问题,运用科学的手段对风险进行预测和控制,对于减少房地产企业投资风险,提高收益,具有极其重要的指导意义。     

我国房地产投资基金运行的风险控制

通过对房地产投资基金在市场、自身运行等方面的风险分析,提出建立规避风险机制,控制项目风险;咨询专业机构,降低选择风险;实行分散投资原则,进行多样化组合投资等风险防范措施,来解决我国现阶段房地产企业投资基金运行的风险瓶颈问题,进而完善房地产开发商金融体系。     

浅谈我国房地产抵押评估工作中存在的问题和改进的对策

20世纪90年代初以来，房地产抵押贷款评估业务得到较大发展，但与此同时也暴露出较大问题，本文拟就我国房地产抵押评估业务中存在的问题和如何改进谈一点看法。     

由美国次债危机联想房地产抵押估价的风险控制

现在很多方面正在讨论美国的次级债危机问题，我们在众多的公开媒体上也看到了相关报道。这个危机直接影响了次债的抵押物-也就是次级信用贷款人的那些抵押房地产的当前时点价值，现在必须按照市场行情重新评估。因此我们今天想在一起来讨论一下次债危机对我们房地产抵押估价风险控制的启示。     

论呼叫中心与银行房地产抵押估价风险防范

如何做好房地产抵押估价风险防范，是商业银行房地产贷款风险管理的重要内容。2004年9月2日由银监会颁布的《商业银行房地产贷款风险管理指引》，主要通过加强银行内部作业控制程序来做好风险防范工作，基本没有涉及房地产估价机构及其估价行为对房地产抵押估价风险的影响。2006年5月1日开始执行的由建设部，人民银行、银监会共同发布的《关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知》，已经意识到要做好房地产抵押估价风险防范，加强估价机构管理、规范估价行为已经迫在眉睫。本文从估价机构的视角出发，列举了当前房地产抵押估价业务中的四个风险点，分析了风险产生的根源是估价业务的营销模式还属于传统的交易营销，给出了关系营销及“呼叫中心”的解决方法。     

谈房地产抵押登记风险及防范

随着房地产市场的日渐活跃，房地产抵押作为一种债务履行担保的方式，在市场经济活动中发挥了不可替代的作用。作为登记机关，市场的活跃给我们带来了可观的经济效益，但同时也引发了不少的登记风险。     

试论我国房地产市场风险及控制

随着我国土地使用制度改革和城镇住房制度改革的深化,房地产业迅速成为国民经济的热点产业.从1986-1999年间,中国房地产投资年均增长速度为32.74%,大大高于全社会固定资产投资变动幅度.1999年到2004年,房地产开发性投资每年增长11%、19.5%、25.3%、21.9%、29.7%、28.1%.房地产投资的快速增长,有效地促进了国民经济增长.据测算,2003年房地产开发投资对GDP增长的贡献率为17.7%,比1998年提高12.7个百分点,已成为影响我国经济增长的重要力量.     

浅论房地产抵押评估风险的主要防范措施

随着我国市场经济体制日趋完善,我国房地产行业竞争愈演愈烈,并且房地产交易形式呈现多元化发展,其中房地产抵押作为房地产管理工作中重要的组成部分,由于我国相关政策和制度还比较落后,进而给我国房地产抵押工作带来了诸多问题。文章探讨了房地产抵押风险评估的主要防范措施。     

银团贷款与房地产抵押

众所周知,房地产开发具有投资量大、投资周期长的特点,开发企业因自有资金有限,除项目前期的资金投入外,一般都需要通过抵押贷款等融资手段来解决资金不足的问题。修改后的《上海市房地产抵押办法》（以下简称《新抵押办法》）加强了对房屋期权抵押行为的规范,在第二十二条（以房屋建设工程期权设定抵押权）中明确规定以房屋在建工程期权设定抵押权的,必须符合“该建设工程范围内的商品房尚未预售”的条件,换言之,已经发生商品房预售行为的房屋在建工程期权不得再作抵押。这就意味着商品房的开发企业除了必须具备一定量的自有开发资金外,或选择商品房预售的方式,或选择以房屋建设工程期权向银行抵押贷款的方式获得继续开发的资金。然而,按照《新抵押办法》第二十四条（资金监管）的规定,在符合抵押条件的时候,先将房屋建设工程期权向银行作抵押取得贷款,在落实资金监管措施的前提下,经抵押权银行同意进行预售,将预售所得的房款通过资金监管的渠道先行用于清偿该房屋建设工程的各项贷款,待注销相应部位的抵押权后,办理该部位商品房预售合同登记备案的做法,在实务上还是有可操作性的。在这种情况下,抵押的方法在理论上有四种：一是将整个的建工程分成若干个部分,按需要时分别向一个或数个银行抵押贷款（但仍要满足该商品房开发项目范围内尚未预售的先决条件）;二是将整个在建工程一次性抵押,获得足够的贷款;三是将整个在建工程一次抵押,获得并不足额的贷款,需要时用其余值部分再次抵押;四是将整个在建工程一次设定最高额抵押,按需要陆续取得贷款。但在实务中,第四种方法根据《新抵押办法》第二十二条中“不得以房屋建设工程期权设定最高额抵押”的规定,目前已被禁止;第一、三种方法会使抵押情况趋于复杂,登记手续烦复,登记时所发生的费用也较高;唯第二种方法为最优 。但中大型的商品房开发项目往往需要投入巨大的资金,少则几千元,多则高达数个亿,如将整个在建工程项目作一次性抵押贷款,这样巨大的融资量仅靠一家银行的力量是难以承担的,况且房地产开发项目投资周期较长,由于市场的不稳定因素,相对风险也很大,任何一家银行亦往往不愿单独来承担,此时可采用银团贷款的方式进行融资。