试谈政府采购物业管理(服务)与(住宅)前期物业管理招投标的不同——以广州市为例

在厘清政府采购物业管理及前期物业管理招投标概念的基础上,笔者力图对政府采购(购买)物业管理(服务)及前期物业管理招投标的不同之处做以简单梳理,笔者认为前期物业管理招投标原则上是参考了政府采购服务的各种做法,但两者也有一些不同,主要似体现在正文中的以下方面.     

物业管理招投标信息平台建设探讨

自2004年8月建设部《前期物业管理招投标管理暂行办法》颁布实施以来，各地前期物业管理招投标已陆续开展，但还不够统一和规范。主要存在以下问题：以邀请招标为主，公开招投标的比例较低；限于大规模小区的前期物业管理招投标，没有延伸到物业管理的其他服务领域，如业主大会已经成立的小区等；     

关于公布第一批全国物业管理招投标专家评委名单的公告

为贯彻建设部《前期物业管理招标投标管理暂行办法》(建住房[2003]130号)文件精神,配合各地物业管理招投标活动,规范招投标行为.根据地方主管部门和地方协会推荐,经研究,现将第一批全国物业管理招投标专家评委(81人)名单公布如下:     

如何规避和化解前期物业管理中的风险

前期物业管理,是指业主委员会与按法定程序及要求聘请的物业管理公司签订的物业服务合同生效之前,由利害关系人对物业进行的管理和服务活动。2003年9月1日开始实施的《物业管理条例》规定：国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则,通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。《前期物业管理招标投标管理暂行办法》第二条规定：“前期物业管理,是指在业主、业主大会选聘物业管理企业之前,由建设单位选聘物业管理企业实施的物业管理”。因此,前期物业管理是物业管理过程中的重要阶段。     

西宁：前期物业管理实行招投标选聘

2008年11月7日，西宁市泰和大厦商住综合楼前期物业管理开标、评标会议举行，通过审查，4家物业公司参与竞标，最终青海明珠物业管理有限责任公司中标，西宁首家通过招投标确定的物业管理公司产生。     

条例修订要点

购房者从购房之日起，就成为楼盘的业主，开发商、业主、物业管理公司之间的各种矛盾纠纷也随之而来：开发商要不要负责前期物业管理?公用设施功能究竟能不能变更?业主自治权利与责任怎样对等?物业管理服务费如何综合计价?物业管理单位怎样公开招投标?     

物业管理实战解析

本文从物业管理的重要性谈起,对物业前期介入管理、招投标管理、承接查验管理、标准导入管理、物业品质管理、物业人员培训等实际工作从个人经验上做了初步解析,并就垂直综合体停车场管理和超高超限消防安全管理实例进行了分享,提出了物业管理的未来趋势。     

勇者无惧且前行——兼论《物业承接查验办法》的战略意义

自2003年以来,住房和城乡建设部已经连续出台了物业管理行业相关的六部法律法规,分别为2003年6月26日<业主大会规程>、2003年11月13日<物业服务收费管理办法>、2003年6月26日<前期物业管理招投标管理暂行办法>、2004年3月17日<物业管理企业资质管理办法>、2005年11月16日<物业管理师制度暂行规定>、2007年12月4日<住宅专项维修资金管理办法>.     

我看物业管理招投标

伴随着我国物业管理的不断发展，物业管理招投标市场从无到有，从小范围到全国范围历经了近10年的发展。将招投标的形式引入物业管理领域，是我国物业管理行业发展到一定阶段的必然产物．也是行业发展日趋成熟的体现。不断培育和完善我国物业管理招投标市场．是加快推进物业管理行业市场化进程的关键。     

前期物业管理招投标为何难以推行

2003年6月26日,国家建设部以"建住房(2003)130号文件"印发了《前期物业管理招标投标管理暂行办法》(以下简称《暂行办法》),供各地贯彻执行.《暂行办法》是《物业管理条例》的重要配套文件.《暂行办法》的出台,对于全面贯彻执行《物业管理条例》具有十分重要的意义.《暂行办法》出台至今已有半年多的时间了,但贯彻执行情况却不尽人意.以重庆为例,每年开工、竣工的商品住宅均以数百万计,但见诸媒体的通过招投标选聘前期物业管理企业的住宅小区,仅见渝北区的一个体量约4万平米的小区.     

物业管理投标书制作的几点思考

随着我国物业管理行业市场化、专业化、规范化的发展,物业管理行业逐步实行招投标方式.在企业招投标环节中,编制一份合理可行招投标方案是物业服务企业招投标最重要的工作,这就需要物业服务企业不但要掌握物业管理招投标实务的操作方法,还要掌握编写投标中物业服务方案的方法与技巧.那么,在编制物业投标书应注意哪些事项呢?笔者结合自身评标的经验谈谈自己的看法.     

物业招标喜忧掺半

通过招投标方式选聘具有相应资质的物业管理企业验证了市场经济优胜劣汰的竞争法则.只有将物业招投标的竞争引入法制化、规范化、科学化的轨道,才能保证物业管理招投标的顺利进行.     

物业管理的前期介入之我见

前期介入是前期物业管理的基础工作,它既能较好地履行建设单位与物业管理企业对前期物业管理的责任,更能防范前期物业管理中的潜在风险。本文阐述了物业管理前期介入的作用、现状及原因和对物业管理前期介入的几点建议。     

物管条例草案对物管企业而言是否存在不足

聂孝仑:我个人认为就是对前期物业管理中开办费及正常经营亏损由谁承担未做明确规定.前期物业管理业主入住率低,空置房多,物业管理收入少.而此阶段,物业管理投入人力、物力、财力最多,亏损大,作为开发企业属下的物业管理公司亏损都是由开发企业承担的.如果前期开办费及前期亏损额等都由竞标的社会物业企业承担,微利经营原则使其在两三年管理期限内无法回收投资.这是社会物业管理企业竞争的最大障碍,使得物业管理招投标机制难以形成.另一方面,日常运营和经营最大风险多存在于低档物业和普通物业.这类物业的物业管理费较低,物业中安全防范的硬件设施严重不足,人员也有限,治安环境相对较差,也最容易发生事故,安全管理的次义务远远大于物业管理的主义务.因此,物业企业的安全责任过大是物业企业最大的风险.而这一类物业在大、中、小城市中最多.《条例(草案)》中"相应责任"应严格限定而未限定,物业企业"一赔即垮"就不可避免.这有待各省、自治区、直辖市制定地方条例或细则来完善、补充.     

浅析物业管理招投标应做好的几项工作

物业管理招投标是一种通过市场化实现的双向选择,对促进公平、公开、公正的市场竞争,培育和发展物业管理市场,推动行业健康发展具有积极意义.本文就物业管理招投标过程中应做好的几项工作,注意的问题,提出一些意见.     

成都市物业管理招投标市场仍需改进

当前成都市物业管理发展迅速,截止2008年底,成都市已有3,160个物业项目实施物业管理,其中,住宅项目2,323个,总建筑面积达14,03168万m<'2>,受益住户431.1万人.全市共1073家企业依法取得物业管理资质,其中本地一级资质15家,外地一级资质备案18家.物业管理招投标在成都市物业管理活动中逐年推进,截至目前,从成都物业网公示招投标项目达600余个,这些招投标活动取得了较好的效果,在社会上引起了较大反响,但仍然有需要改进之处.     

物管前期介入越早越好

所谓前期物业管理是业主、业主大会选聘物业管理企业之前,由建设单位选聘物业管理企业所实施的物业管理.物管前期介入的好坏直接影响到以后正常的物业管理.做好前期介入,增强前期介入的透明度,可减少物业管理的矛盾和纠纷.因此,物管前期介入,可以为开发商、物业管理企业、业主带来直接和间接的效益.     

物业管理招标与投标教学改革与实务型人才培养

本文针对当前我国物业管理招标与投标课程教学中存在的问题,提出建设基于职业能力需求导向的教学改革,旨在提高教学质量,提高学生满意度,培养满足社会需要的物业管理招投标人才。论文阐述了构建就业市场导向型物业管理招投标教学的必要性、应对策略及培养模式。     

前期物业服务合同对业主有效吗?

前期物业管理是住宅小区物业管理的一个重要组成部分,实践中发生的前期物业管理纠纷案件,多数表现为业主拒交前期物业管理费用,而业主拒交物业费的原因有不少是由于物业买受人(业主)不承认前期物业服务合同对自己的效力.     

物业管理交接纠纷的法律分析

最近,一项调查报告显示,随着我国物业管理公开招投标制度的逐步推进,物业管理交接纠纷频发正成为社会关注的焦点.