中间人de责任

中介合同也算居间合同。是指双方当事人约定,一方为他方提供订立合同的条件或者商定订立合同的介绍人,他方为此给付一定报酬的合同。在中介合同关系中,一方当事人为委托人,另一方为中介人。 中介人员接受委托人委托从事活动但他并未接受和享有代理委托人去订立合同的权利,其所从事的活动仅是带有沟通性质的中间活动。 一、中介合同当年人的权利和义务     

第三方服务中的法律问题

正随着各类第三方服务机构的兴起,由此产生的纠纷也越来越多。为此,本刊特整理中介服务相关案例四则,以供参考。A解除购房协议仍需支付中介费周先生与北京某房屋中介公司签订居间合同。合同约定,中介公司向周先生提供带看及居间服务;如周先生购买、实际使用中介公司提供信息的房屋,视为中介公司完成了居间服务,周先生应当按照房屋售价的1.5%支付居间服务报酬。随后房屋中介公司带周先生看了北京市朝阳区的一套房产,并与房屋产权人林女士签订了购房协议。但后     

《联合国国际货物销售合同公约》中的根本违约制度

构成《联合国国际货物销售合同公约》标准下的合同根本违约成立与否不仅要视违约造成的损害程度而定,还要视损害是否可预知。各缔约国在实践中,对合同是否"是否构成根本违约"均有很多案例汇编和裁判文书值得研究。     

商业合同附随义务根本违约之判断标准

当事人在商业合同中构成附随义务根本违约的判断标准包括:当事人之间须存在有效的合同关系,当事人一方或双方实施了违反附随义务的行为以及违约后果严重致使非违约方合同目的落空。但是,不是只要一方当事人的违约致使他方合同目的落空就必然构成根本违约,基础目的、单方目的、直接目的、初始目的、单一目的的落空必然构成根本违约;而效果目的、嗣后目的的违反不能构成根本违约;间接目的、双方目的和混合目的的违反只有危及合同的根基时才能构成根本违约。     

赵某某与陈某某房地产买卖居间合同纠纷案案例分析

随着房地产行业的日益专业化,房地产买卖居间合同在现在的日常生活中相当常见,房地产买卖居间合同的纠纷也随之而来。本文通过对赵某某与陈某某房地产买卖居间合同纠纷这一案例的分析,结合相关方面的理论知识,在实践方面为这类纠纷的解决探寻出一条道路。本文采用案例和理论知识相结合的方法,文章一共可以分为三个部分,首先是案例的介绍,在这部分介绍了赵某某与陈某某房地产买卖居间合同纠纷这案的概况。第二部分是总结争议焦点,提出问题,在这部分重点提出三个问题:1.赵某某是否构成合同欺诈2.陈某某向李某某、陆某某出售房屋是否可以看作李某某、陆某某在行使其优先购买权3.赵某某计算其损失的方式是否合理。通过这些问题的提出,对下面一部分解决问题提供了分析的依据。第三部分是争议焦点的解决,这一部分通过对于合同欺诈法律问题、房屋承租人优先购买权法律问题、违约损害赔偿法律问题的理论介绍,最后得出了:1.赵某某不构成合同诈骗2.陈某某向李某某、陆某某出售房屋不可以看作李某某、陆某某在行使其优先购买权3.赵某某计算其损失的方式总体合理这三个结论,回答了上述提出的问题本文对于本案例的分析,为地产买卖居间合同中常见的问题给出了答案,给实践中类似的案件的解决提供了借鉴。     

关于定金担保的几个问题

定金作为合同担保的一种方式,经常被加以运用,但由于现行法律这方面的规定较为简单,在实践中易产生理解上的分歧而导致诉讼。文章认为,关于定金担保的标的物,除金钱以外可以扩大至价值具有可度量性的有体物;关于定金合同的成立必须以主合同的成立为前提,主合同不成立,定金合同亦不能成立;关于违约金或定金罚则的选择,应根据合同的约定、违约形态、违约发生阶段或者当事人损失的大小等来加以选择;关于定金罚则的适用,则必须以定金合同的有效为前提,而定金合同的无效,又存在全部无效和部分无效等情形。     

居间合同若干法律问题探析

居间活动在现代社会发展极其迅速,但随之而来也出现了很多法律问题。我国在立法时采用了大陆法系对居问的立法模式。将居间合同作为一个新增有名合同与委托、行纪并列入《合同法》分则。居问与委托有很多相似之处,但是其法律后果并不同,实践中经常无法将二者区分清楚,并且对居间合同当事人的确定以及对“跳中介”的认定也存在很多问题。本文试图通过案例分析来阐释法院对这些问题的看法,以此来解决这些问题。     

信贷业务违约现象研究及对策分析

<正>《新巴塞尔协议》最主要的创新之一就是提出了计量信用风险的IRB法,而客户的违约概率是IRB法首要测算的指标,是划分客户信用级别的核心变量。因此如何判别客户是否违约、违约的原因、违约的可能性、是否可能带来损失、如何做好事前防范,就显得尤为重要。笔者通过近几年实际工作谈谈对信贷业务违约现象及对策的初浅分析。一、违约的定义及其判别特征     

住房抵押贷款信用风险形成机制研究

信用风险是住房抵押贷款所面临的最主要风险。根据购房动机将房贷者划分为自住型房贷者和投资型房贷者,并将违约划分为主动违约和被动违约。分析认为住房抵押贷款信用风险形成机制主要在于市场供求决定房产市场价值,首付比例和还款年限决定房贷余额,支付能力和还款意愿决定是否违约,房产市值和贷款余额决定实际损失。我国房地产市场中房贷余额短期下降速度较慢,房价存在快速下跌风险,住房抵押贷款首付比例偏低导致房产市值小于房贷余额,这些情况都会增加违约风险,严重的可能导致金融危机。控制住房抵押贷款信用风险,贷前应认真考察房贷者信用水平,提高首付比例,确定合适贷款期限及提高资产证券化比率等。     

“居间纠纷”跳单的经济学分析——基于搜寻条件下的价格分布理论

"居间纠纷"跳单现象在二手房行业非常常见,给快速发展的二手房市场交易带来了不小的困扰。为此,房地产中介机构想了很多的措施以防止卖房者和买房者跳单,其中包括签订《独家委托销售协议》和《购房确认书》。但是本文的研究证明,跳单现象产生的根本原因在于二手房购买的搜寻成本过高,相关协议的作用是有限的。要想从根本上减少跳单现象,最重要的是减少购房者的搜寻成本,寻找房地产中介机构的竞争特色。     

房屋过户登记是房屋买卖合同的生效要件

房屋过户登记是否是房屋买卖合同的生效要件,是一个有争议的问题。持房屋过户登记不是房屋买卖合同生效要件观点的人认为:房屋买卖关系包括两种关系:债权关系和物权关系,房屋买卖合同是以不动产——房屋作为其标的物的诺成性一般要式合同,它使当事人之间产生了合同之债形成了债权关系,而产权转移登记属于物权法律关系,办理房屋过户手续是房屋买卖合同的履行行为,而非合同生效要件,房屋产权是否过户,不影响房屋买卖合同的成立和生效,如果当事人签订了房屋买卖协议后,未办理过户手续的,只说明当事人违约,另一方当事人可以据此要求其承担违约责任,持这种观点的人还有一个担心,认为如果把产权转移登记作为房屋买卖合同的生效要件,那么“就意味着出卖人在办理房屋产权转移之前有任意毁约的权利”。就会出现买卖合同如废纸,一女两嫁的问题,不利于保护买受人的合法权利。笔者认为房屋过户登记是房屋买卖合同的生效要件,理由如下:     

国际货物买卖中预期违约和分批交货合同违约的救济方法

<正> 国际货物买卖中,在合同约定的履行日期(例如装运期、开证期)届临之前,一方当事人以其言词或行为明确地拒绝履行合同或有违约之虞的情况下,他方当事人相应采取何种救济方法,是一个很重要的问题。对分批交货合同违约采取何种救济方法亦有一定的特殊性。对此,1988年1月1日起生效的《联合国国际货物买卖合同公约》)以下简称“公约”)作了专门规定。我国作为缔约国之一,对公约的有关规定应该予以详细研究。本文拟以公约的有关规定为主线,从比     

论一物数卖下的效率违约

一物数卖下的效率违约是指一方当事人违约的收益将超出履约的预期收益,他的违约收益也将超过他方履约的预期收益,并且预期收益损失的损害赔偿是有限的,那么违约是有效率的。理论成立的前提是损害赔偿可以完全填补违约相对方的损失,及标的物对出价更高者的价值更大。该理论的合理性首先在于其经济基础,其次在于法律基础。但效率违约理论应在一定条件下适用,它不能违背当事人的意思自治,也不应影响公共利益。理论的价值在于,效率违约是意思自治的体现,不应被法律否定,损害赔偿应优先于实际履行。同时,效率违约不是合同法上唯一应当被考虑的价值维度,它应和其他合同法价值达到衡平的状态。     

CIF合同下卖方书面文件违约补救措施探讨——英国海商法和《联合国国际货物销售合同公约》对比研究

英国海商法规定的卖方书面文件违约与《联合国国际货物销售合同公约》的规定有很大不同.由于海商货物贸易的特点,卖方提供的书面文件是否构成违约有重大意义.英国海商法对这种违约方式作了详细规定,而《联合国国际货物销售合同公约》未对这种违约方式未作明显区分.     

效率违约视角下对民事合同与商事合同区分的思考

近年采，我国学者对于效率违约制度是否该引进中国合同法展开了激烈的讨论，在寻找这种契合语境过程中，笔者将目光投向商事合同，因为商事合同与效率违约所追求的目标、遵循的理念是一致的。基于此点启发，笔者对民事合同与商事合同区分标准及区分意义进行了思考。     

定金合同中的期权特性及价值分析

在定金合同中,定金作为履行合同的担保,可以起到合同成立的证明作用,同时还具有惩罚性.由于合同是到期才执行,这种实物期权属于一种欧式期权.合理的定金往往成为吸引客户的重要手段.定金太高会造成有价值客户的流失;定金太低又达不到锁定客户的目的一客户也许会放弃买权.科学合理地量化定金标准显得很重要.在商业交易中,定金合同成立的同时,即出现了买权价值和卖权价值.根据合同的期权特征,引入Black-Scholes定价模型对其价值进行估计,买权受双方利益的限制而发生变异,即其价值被限定在某个最高值之内;卖权却在这个利益的竞争过程中被虚化.     

卖方未有效完成交货义务买方可采取的措施

一、卖方未有效完成交货义务的违约性质 卖方未有效完成交货义务而造成违约的前提是买卖双方之间确实存在合同关系,即是指买卖合同必须是合法的、有效的.反之,如果买卖双方之间实际上不存在有效的合同关系,那么一方违约对另一方造成了损失,其行为只能构成侵权行为而不是违约行为.普通法和大陆法系对于违约行为的分类标准是不同的,英国法根据违约行为触犯的合同条款的性质区分违约轻重,把违约分为违反条件和违反担保.     

论合同的裁判变更

合同变更,通常意义上是指合同有效成立后,尚未履行或未完全履行前,当事人双方就合同的有关条款达成修改或补充协议,从而改变原合同的内容。在合同有效成立后,一方当事人要变更合同的内容,须征得对方当事人的同意。擅自变更的,即构成违约,应依法承担违约责任。因此,在合同变更问     

执法卡片

以部分履行骗取对方全部履行的合同欺诈行为合同欺诈与合同违约的区别合同欺诈行为是指行为人以非法占有为目的，在签订、履行合同过程中，骗取对方当事人财物的行为。合同违约是指当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定。合同欺诈与合同违约的区别：１．主观目的不同。合同欺诈是利用合同形式进行欺骗活动，目的是非法占有他人财物。合同违约则没有非法占有他人财物的目的，而是希望通过合同的履行来获得实际经济利益，其违约的原因是多方面的。有无非法占有他人财物的目的，是合同欺诈与合同违约的本质区别。２．未履行合同的原…     

试析房产租赁业务中的风险控制与防范

当今房产市场租赁业务在房屋产权越来越明晰,客户维权意识越来越强的趋势下,房产租赁风险防控方面面临了一些新的内容。房产租赁具有价格浮动、季节变化、周期循环等运营特点,是一个充满着经营风险的行业。无论在客户选择、价格定位、合同签订、租金回收以及租后服务等环节中都存在着难以预料的潜在风险,本文将对房地产出租业务中遇到的风险以及如何防控试做分析。