山地使用权有偿流转问题的调查与思考

<正> 怀化地区在山地开发中,普遍出现了山地使用权有偿流转的现象,并由此引发出了山地制度中存在的一些基本问题。对此,我们进行了系统的调查研究,并提出了相应的对策。一、山地使用权有偿流转的动因形式贫村家庭联产承包责任制的推行,使农民与土地等生产资料有了更为直接和紧密的结合方式,获得了较原来大得多的财产支配权和生产经营自主权,极大地调动了广大农民的生产积极性。这不仅大大地促进了农村经济的发展,而且由于劳动力的重新配置,出现了劳动力     

以租代包明晰产权加速流转规模经营——怀化地区山地制度建设阶段性试验报告

湖南怀化是我国农村改革试验区第一个批准出台“山地制度建设”试验项目的地区。经过５年的阶段性试验推广，初步建立了以长期租赁制完善承包制的产权制度，多种形式的山地使用权流转制度，较为完善的山地管理制度等为主要内容的现代山地制度，优化了山地资源配置，提高了山地经营的经济效益。文章分析了改革前山地制度的演变及存在的问题，叙述了改革试验的基本思路、具体做法及主要成效，总结了阶段性试验的启示与问题。     

怀化市山地经营

怀化市山地开发条件优越,经多年开发,已形成了具有当地特色的多元主体开发,多种形式经营,全民山地形发的模式,但同时也暴露出,山地产权关系模糊,主体不清,山地规模经营与使用权碎化的矛盾突出,山地自发流转产生弊端等总理2,直接危及到山地的可持续开发利用,建议建立规范的山地产权制度,建立规范化的山地使用流转制度,完善 山地管理制度,加大山地开发力度。     

关于加快发展山地市场的初步探讨

近几年，南方山区部分集体山地使用权已进入市场，山地使用权成为商品，但在大多数地区，山地市场还处于萌芽状态；发育远未成熟。文章在分析南方山区山地市场产生的历史背景和形式的基础上，论述了加快发展山地市场的必要性，分析了目前制约山地市场发展的主要因素，并针对这些制约因素提出了相应的对策。     

海域使用权三级交易机制设计及政策保障

本文对我国海域使用权交易机制进行系统化考量,按照交易主体和主导机理的不同,提出在海域国家所有制和海域有偿使用制度约束下的海域使用权三级交易机制。在此基础上,进一步探讨了三级海域使用权交易机制的实现路径。     

集体所有土地进入市场需要研究的几个问题

我国社会主义市场经济的发展,同时也推进了土地使用制度的改革,改变了长期来把土地作为资源管理的计划经济体制,确立了土地资产在市场经济体制下所处的地位。国有土地实行有偿使用制度,土地使用权出     

国有森林资源资产有偿使用制度探悉

中国国有森林资源资产有偿使用存在法律制度尚未全面建立、管理措施滞后、有偿使用不规范、国有资产流失严重等问题,林权纠纷、流转制度缺失、流转全过程不规范、有偿使用收益分配不合理是造成这些问题的主要原因。为此,迫切需要明确有偿使用制度的范围、主客体和流转方式。通过分析发现,国有森林资源资产有偿使用范围包括用材林、经济林、薪炭林的林地使用权及其产品的使用权、景观使用权和林业碳汇权,特种用途林、防护林的森林景观使用权;木质林产品和非木质林产品的有偿使用范围包括林副产品采集权、林下经济种养殖权、林业碳汇权。国有森林资源有偿使用的主体包括国有林区(场)、内部职工、企业及银行等主体,有偿使用方式包括划转、授权经营、出资入股、转让、承包等方式。基于此,提出着力解决林权纠纷,保障国有林区(场)正常经营生产;多种方式解决国有资源资产流失问题;强化国有森林资源资产有偿使用制度支撑等建议。     

论宅基地制度有偿改革的基础权利构造

宅基地制度有偿改革是针对过去宅基地无偿取得和使用而展开的市场化改革，包括宅基地制度的有偿分配、有偿使用、有偿流转、有偿抵押、有偿退出等。各项有偿改革是一个整体，贯穿了宅基地权利的“得丧变更”。其所涉基础权利应定性为“三权分置”中的宅基地使用权。因所涉客体的不同，存在两条基本路径。在“一户一宅”或者“户有所居”的路径下，该权利所具有的收益、处分权能与《民法典》宅基地使用权所肩负的居住保障功能冲突尤显。在现行法律框架内，“三权分置”中的宅基地使用权应派生于宅基地所有权，并可依《民法典》宅基地使用权的制度框架为其立基者，但其行使应受到审核批准、用途规划、登记、物权法定等法律制度的约束，并且其物权效力和法律效果均受到不同程度的限制。     

论成都市宅基地使用权任意第三人受让的普适性与完善

研究目的:探讨汶川地震灾后成都市重建宅基地使用权流转政策的普遍适用性,为中国宅基地制度改革提供借鉴。研究方法:文献分析法,比较分析法和逻辑分析法。研究结果:在保障村民居住条件下允许任意第三人受让宅基地使用权的政策是符合法律原则和精神的,具有普适性;但需要统一宅基地使用权财产化、宅基地使用权有期化和一定条件下有偿化制度配套。研究结论:一定约束条件下的宅基地使用权任意第三人受让可以成为宅基地使用权改革的突破口。     

推行山地流转机制 给林业增强新活力

山地流转机制是在社会主义市场经济条件下,林业发展的必然产物。本文联系临安市的实际论述推行山地流转机制对调动林农的积极性、发展林业和振兴山区经济的同时,进一步分析了山地使用权流转的各种形式,并指出建立和完善山地经营机制应遵循的基本原则。     

山地农业综合开发新路子的探讨

探讨了建德市振兴山区经济的新路子和建立山地使用权流转机制形成的新活力,提出推动农业综合开发的新对策。     

实行城镇土地地租制 强化国有土地资产管理

自1987年开始,广东对长期以来实行的“无偿、无期限和限制流动”的土地使用制度进行了改革,推行了在土地所有权与使用权分离的前提下,实行“有偿、有期限和允许依法流动”的新使用制度。至1995年底,全省100％的地市级、95％的县(区、市)已实行了国有土地使用权有偿出让制度。     

宅基地使用权继承的制度困境与出路选择

因中央立法的缺位,宅基地使用权继承问题在当下主要依靠地方性法规文件的调整。在此背景下,因缺乏统一的裁判依据导致司法裁判冲突时有发生,并由此演变成学界长期关注的焦点。据现行法规定,宅基地使用权由集体经济组织成员无偿取得,并受"一户一宅"等原则约束,这一立法意旨基本排除了宅基地使用权继承的合法性解读空间。当前实践中"消极模式"和"积极模式"两种主要应对方案存在诸多缺陷。目前应秉持"权随房走"思路,允许农村房屋继承时宅基地使用权被一并继承,依法赋予宅基地使用权"收益权能",构建并完善宅基地使用权有偿使用、有偿退出和有序收回机制,明确继承取得宅基地使用权的法定期限,探索适合我国农村土地制度发展需要的宅基地使用权继承法制路径。     

国有建设用地使用权到期处置研究

正上世纪80年代末,深圳和上海开启了土地有偿使用制度的先河。1988年的宪法修正案明确,在坚持城市土地国家所有的前提下允许土地使用权可以依照法律的规定转让。随着《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《土地管理法》等一系列法律法规的颁布实施,我国基本确立和逐步完善了国有土地有偿出让制度。作为国有土地出让制度的一项重要内容,出让期限以及到期处置问题备受关注。尽管相应法律法规明确了不同用途的土地使用权出让的最高年限,     

集体建设用地有偿使用与使用权流转收益分配制度研究

农村集体建设用地使用权有偿让与的方式为有偿使用与使用权流转。土地收益分配是使用权让与制度的核心与关键机制。在土地收益产生与归属进行理论分析的基础上,建议按照“涨价归私”和集体所有权理论构建了土地收益的外部分配机制,同时按照集体成员权理论完善内部分配规则。     

农村宅基地使用权有偿退出的扩散效应研究 ——以浙江省嘉兴市得胜村为例

研究目的:探究农户客观经济因素(自身固有倾向或实际需要)、从众心理(已退出农户数量)以及由于从众心理而可能导致的后悔心理,对农村宅基地使用权有偿退出的影响效应。研究方法:以传染病学理论为基础,构建农村宅基地使用权有偿退出的扩散模型,并利用浙江省嘉兴市得胜村的调查数据进行实证研究。研究结果:(1)农村宅基地使用权有偿退出受到客观经济因素的显著影响,表现为农户自身固有倾向或实际需要是影响农村宅基地使用权有偿退出的重要因素;(2)农村宅基地使用权有偿退出受到从众心理因素的显著影响,表现为已退出农户数量是农户决定是否参加农村宅基地使用权有偿退出政策的参考依据;(3)农村宅基地使用权有偿退出进程中存在后悔心理,但对农村宅基地使用权有偿退出趋势并未产生显著影响。研究结论:农村宅基地使用权有偿退出问题是一个外部客观经济因素驱动及内部成员互相作用的过程。     

推进农村土地使用权有偿流转

1994年以来,为了加快县级综合改革步伐,我们对农用土地使用权有偿流转进行了积极的探索与实践,收到了良好的效果。三年多来,全市农村土地使用权流转面积80200亩,其中拍卖26200亩,联营21781亩,出租32219亩。一、调查研究,大胆决策。为了深化农村体制改革,市委针对农村土地制度中存在的问题,派出一名副书记带领有关部门的领导到外省考察学习农村土地使用权流转的经验。考察回来后,市委、市政府组织联合调查组分别到各乡镇就当前农村土地使用权有偿流转的现状进行调查。调查结果表明:农民迫切需要农村土地使用权有偿流转,希望政府采取积极有效措施推进。为此,市委、市政府决定在稳定和完善家庭联产承包责任制和双层经营体制的前提下,在全市推     

工业用地弹性出让难在哪儿

正1988年修改《宪法》时创设了土地使用权有偿使用制度,随后1990年出台的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》(国务院55号令)规定,国有土地使用权出让最高年限为:居住用地70年,工业用地50年,科教文卫体用地50年,商业、旅游、娱乐用地40年,综合或者其他用地50年。自此国有土地开始实施有偿、有限期使用。2004年国务院颁布的《关于深化改革严格土地管理的决定》明确要求工业用地要创造条件逐步实行招标、     

我土地使用制度改革取得突破性进展

自深圳市1987年出让第一块土地使用权至今,我国土地使用制度改革已取得了突破性进展。 据有关方面统计,全国开展国有土地使用权出让的试点省市区已达17个,出让国有土地使用权1071幅,总面积2500平方米。集体土地使用制度改革也进展顺利,目前全国共有28个省、市自治区的1400多个县市、1万多个乡镇实行了宅基地有偿使用;乡镇企业地的有偿使用也扩展到全国1401多个县市。     

实现农村住房财产权的法律研究

《农民住房财产权抵押贷款试点暂行办法》(以下简称《暂行办法》)确认了农村住房和宅基地使用权可以进行处分,却没有明确规定受让人范围。我国《物权法》和《土地管理法》目前只规定农村住房不得因非农业建设而转让。但实践中,却有很多城镇居民购买农村住房的合同纠纷。宅基地使用权能够实现制度流转,应兼顾多方的利益诉求,以不损害集体宅基地所有权为前提,保证农民利益,同时实现受让人的购买需求。本文建议农民房屋应自由流转,不限制受让人范围;讨论了房地一体与房地分离的理论争议,为了维护我国的生产资料公有制和集体组织的利益,在宅基地使用权流转过程中应引入有偿、有期限制度,实现城乡住房统一市场管理,以期形成农村宅基地使用权的流转制度。