浅议农村宅基地集约利用

2006年上海市全面启动了新一轮土地利用规划修编工作，在全市范围对土地进行了全方位的摸底调查，数据显示，2005年，原南汇区农村宅基地面积为5249．04公顷．占建设用地总量的34．70％。在各类建设用地中所占比重最高，人均占地面积为152．94平方米，高于《村镇规划标准}（GB50188—93）规定的人均最高值150平方米。假设人均宅基地依照《村镇规划标准》巾Ⅳ级标准的下限100平方米／人计算，     

农村集体土地房屋拆迁亟待规范

一、集体土地使用权与村民私有房产所有权的关系 农村村民户口在集体村民组织管辖范围内,且能履行村民义务,符合安排一处建房宅基地的,按照个人申请,村队申报,乡镇审核,由规划和土地行政管理部门批准后即可建房。这种经审批即可建房的使用权获得方式为无偿划拨。村民获得无偿划拨宅基地使用权后,所建造的房屋所有权属村民私有,其宅基地的所有权仍属村民集体所有。而在现实生活中,农民使用的宅基地往往超过规定审批标准。     

涉县土地局宣传新法进万家

为隆重庆祝新世纪第一个全国土地日，自六月份以来，涉县土地管理局进行了为期一个月的“送法进万家”宣讲活动，深入全县17个乡镇巡回宣讲，以“规划用地，利国利民”为主题，以“一法两条例”为重点，以当前土地使用制度的有关内容，农村宅基地管理中存在的问题，加强耕地和基本农田保护等群众关心的热点问题为主要内容，对群众进行以事说法，     

这台难唱的“戏”唱好了,唱活了

河南省博爱县土地管理部门依据“激励控制论”的原理,对全县13个乡(镇)中的26个村,实施了宅基地有偿使用试点,收到了出乎意料的效果。有433户主动退回了多占的104.42亩宅基地,有71户自动拆除了多余的或违背村镇规划的建筑物219间,腾出占地33986平方米,329起长期未能解决的宅基地纠纷,如今得到了自我调停解决,不少年来,因为宅基地分配问题致使兄弟不和,甚至相互推诿、不愿     

民主断案化解积怨

前不久,河南省原阳县福宁集乡小吴庄村出了件“民主断案”的新鲜事。 　　村民蔺延海和申玉民的宅基地纠纷已经四年了,四年来两家为争一处宅基地互不相让,村干部多次调解无效,多数村民都认为这起民事纠纷只有诉诸公堂了。 　　这处宅基地原属村民蔺延海的弟弟蔺延江所有,是 1990年村镇规划时划给蔺延江的,村委会让申玉民将自己坐落在这处宅基地上的五间东屋拆掉。没等村委会的决定实施,孤身一人的蔺延江在这片宅基地上留下三间南屋,在一次外出途中遇难身亡。村委会将这处宅基地收归集体所有,自此,引起蔺、申两家争议。 　　蔺延…     

“级差排基”化解宅基地分配难

峰江是浙江省台州市路桥区城郊结合部的一个街道,由于产业特色明显,这里成了远近闻名的废旧金属拆解基地。为方便经商、办企业,这里的村民都喜欢在道路两侧建造房屋,尤其是村镇交通要道两侧地块更是成了村民建房的“香饽饽”。上世纪,农村在安排村民宅基地时,基本上采用村委会统一安排的方法,将有建房指标的村民的宅基地安排在村道乃至县乡道两侧。但是,随着建房户的增加和交通要道两侧“黄金地段”的日渐减少,特别是随着中心村规划的实施推广,村民住房择路而建与道路两侧地块不足的矛盾越来越突出。由于疏于对这一问题的监管和缺乏相关措施…     

农村宅基地管理问题浅析——结合安阳市北关区二次调查和土地规划修编工作论述

农村土地利用尤其是宅基地管理存在问题日益凸显，农村住宅建房占用耕地现象日益严重，直接危及耕地红线。本文以二次调查和规划修编工作中遇到的问题为主线，详细阐述了当前我国农村宅基地管理存在的主要问题及原因，并提出了解决问题的方法。     

大都市郊区农村宅基地利用动态变化及驱动力研究--兼论上海郊区宅基地多功能与制度创新

基于经济发展与土地资源短缺的现实矛盾,分析了大都市郊区农村宅基地利用现状、变化规律及引起其变化的驱动力,以期为全国农村宅基地合理优化布局提供理性思考。研究表明,近十年,上海市奉贤区柘林镇农村宅基地利用变化幅度为14.5%,年均变化量为7.68hm2,宅基地利用动态度为1.45%,其农村宅基地总规模、人均宅基地规模及户均宅基地规模均呈现增加趋势;经济发展水平是上海市奉贤区柘林镇农村宅基地用地变化最主要的驱动因子,农村人口及户数已经退居第二但仍然是重要因素,深层次的原因是郊区宅基地出现多重功能,已有制度不适应城镇化和市场经济发展趋势。基于此,提出的改革建议有:应建立城乡一体化的居住制度、承认农村宅基地的多重功能、探索农村居民宅基地权利的多元实现机制、盘活农村闲置宅基地、发挥规划引导作用并提高公众参与性、健全农村宅基地相关法律法规。     

百姓吃的是盐和米讲的是情和理

地处苏北里下河水乡的江苏省高邮市甸垛镇，在农村工作中暴露出来一系列矛盾和问题：定购任务难落实、上缴提留难兑现、计划生育难开展、宅基地矛盾难协调、征兵指标难到位、民工任务难分解、干群关系难融洽等，这“七难”问题日益突出。村干部说“官难当，事难办”；群众则反映当干部的“张口就罚，闭口就要，嘴里吃着，袋里塞着。”面对难题怎么办？该镇决定以财务公开为切人口，让群众明白，还干部清白。百姓吃的是盐和米，讲的是情和理，事实说明，并非群众“难侍候”，关键在于要牵住“公开”这个“牛鼻子”。当初甸垛镇不少农民对村组…     

从战略高度加快推进农村宅基地置换工作

农村居民宅基地置换是郊区实施“三个集中”战略的重要举措，同时也是一项十分紧迫而艰巨的工作。据调查，南汇区现有农村宅基地总面积10万余亩（近70平方公里），人均占地140多平方米。户均宅基地偏大的情况更为突出，如康桥镇户均为320平方米，航头镇为380平方米，惠南镇则超过了一亩，达到733平方米。全区农村宅基地呈现出“量大、点多、分散、闲置多”的特点和用地总规模逐年上升的态势。此外，全区50户以下的自然村3441个，占总数的74.3％，有些正逐步趋向“空心村”。由此可看到，这样的村宅规模和分布情况，与全区城市化、现代化和国际化的战略目标相差甚远，与全区人地关系高度紧张反差强烈，也与目前全区上下为拓展产业发展空间费尽心思的努力极不协调。因此，必须从解决“三农”问题和加快全区“三化”步伐的战略高度，以加强党的执政能力建设、提高驾驭市场经济能力和构建社会主义和谐社会的客观要求为出发点，大力推进农村宅基地置换工作。     

编辑部纪事

为实现全覆盖的农村社区建设实验县（市、区）喝彩 为巩固农村社区建设实验工作的阶段性成果，扩大农村群众的受益面，促进农村经济社会又好又快发展，从今年3月起，民政部在全国范围内启动了“农村社区建设实验全覆盖”创建活动，得到了许多地方的积极响应。     

“三权分置”下农村宅基地流转的限制与突破

宅基地从“两权分离”保障农民的居住功能,以“稳”为主,到“三权分置”的“活”,突破了“两权分离”的局限性,是由保障属性向财产属性的转变。将农村闲置宅基地流转的主体界定为在本行政区域内农村集体经济成员中的非本集体经济组织成员,可以在限制与突破之间寻求适当平衡,有利于“落实宅基地集体所有权,保障宅基地农户资格权和农民房屋财产权,适度放活宅基地和农民房屋所有权”,增加农民财产性权益,助力实现乡村振兴战略。     

准确把握宅基地使用权权利内涵

《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》明确指出要“搞好农村土地确权、登记、颁证工作”,要“完善农村宅基地制度,严格宅基地管理,依法保障农户宅基地用益物权”。《中共中央国务院关于加大统筹城乡发展力度进一步夯实农业农村发展基础的若干意见》     

调处宅基地纠纷:一听二看三处理

宅基地纠纷处理是农村历年来多发性矛盾,也是农村工作的热点难点问题。稍有不慎,就可能引发矛盾双方的积怨,打架斗殴,影响农村稳定,这是新农村建设中一个比较重要的课题。农村宅基地矛盾纠纷的表现形式是多样的:房屋朝向、老宅基地大而按规划要缩小、他人大门正对新房屋墙角、梯形巷、"棺材宅"、"斧头宅"等问题引发建设户或他人的不满;宅基地地基高低、房屋高低影响     

宅基地上市任重而道远

宅基地是我国特有的益物权形式，计划经济的时代结束以来，它愈发显示出与市场经济的格格不入。《物权法》六次草案规定：“禁止城镇居民在农村购置宅基地。”七次修改草案似乎为《关于加强农村宅基地管理的通知》的审批提供了可能性，不少媒体将此举解读为“广东宅基地拟上市流转”。     

农村空心化下宅基地三权分置的功能作用、潜在风险与制度建构

宅基地两权分置限制使用权流转,加剧"内空外扩"农村空心化困局,使其落后于乡村发展需要。在我国城市化进程加快及乡村振兴战略实施等时代背景下,宅基地三权分置实现了保障性权能与财产性权能的分离,进而实现了使用权的独立性与完整性,使宅基地使用权市场化流转成为可能,重新盘活了乡村宅基地资源并符合人口双向流动新趋势。然而,当前宅基地三权分置仍处于初步探索阶段,需注意其因政策实践偏差而诱发宅基地集体使用权虚化、保障性权能弱化等潜在风险。因此,亟需完善配套制度,建立宅基地使用权流转市场,强化政策监控,加强"失宅"农民权益保障,合理配置闲置宅基地资源。     

“三个对接”推进创先争优

在创先争优活动中，湖北省房县紧密结合山区实际，把党建工作和群众脱贫致富紧密结合起来，在县直机关事业单位中选择有一定战斗力的党组织，以及工作出色、责任心强的党员，与农村困难党员群众结成“爱心对接”，与农村优秀青年党员结成“先锋对接”，与村党支部结成“堡垒对接”，取得了显著效果。     

农村“一把手”上台后应该怎么办？

农村“一把手”上台后应该怎么办？有的村＂＂把手＂上台后便忙着这样几件事。一是调整人员，原班人员不同程度地调换，用＂自己人＂；二是调整土地，造成群众对土地投资有顾虑；三是冲街扩巷，拆墙补路，以期体现工作有新的改观。之后，便无招可使，坐听命令，无从谈起工...     

『合村建社区』会带来哪些问题

近年，有的省在推进农村社区建设中，推广“合村建农村新社区”的经验。山东省某市实施合村建农村社区．撤销辖区内全部1249个建制村，合并成208个农村社区，让农民上楼。笔者认为这不利于保护农民长远利益。一些农民现在可能高兴。但一些问题出来后将会痛苦。比如宅基地没有了，将来孩予大了，特别是有2个孩子的，住房如何解决？     

宅基地“自由之身”的构想

农村宅基地能否自由流转和买卖？尽管《物权法》已经对此说“不”．但实际生活中宅基地私下买卖和交易的现象在一些地方仍时有发生；与此同时，相关理论界对此问题也各持己见，说法不一。 法学专家孟勤国认为，宅基地是农民的最低生存保障，开禁农村宅基地交易只是满足部分强势群体的利益诉求。而李敬峰博士则提出，宅基地大量闲置不利于土地合理利用，应鼓励宅基地自由流转，使农民享受土地增值带来的收益。 无论孰是孰非，作为当前土地管理理论和实践共同面临的一个热点话题，农村宅基地的流转问题备受关注。 “真理越辩越明”。本刊此次推出这两篇观点相左的文章，旨在引发读者共同思考。希望读者踊跃参评。