南京物业管理地方立法以及制度建设介绍

2013年,国务院《物业管理条例》颁布实施十周年。也是在这一年,经过三次修定的《江苏省物业管理条例》正式实施。还是这一年,南京市人大公布了地方立法计划,《南京市物业管理条例》赫然在列,南京市住建委作为行业主管部门,在这一年印发的物业管理规范性文件达到了七部。可以看出,     

广州立法，制度细节之争——物业管理“制度病”透析（下）——围绕“四大”议题各方平等发声——《广州市物业管理办法》立法专家座谈会召开

5月29日下午,广州市人民政府法制办公室组织召开了《广州市物业管理办法》（以下简称《办法》）立法专家座谈会。广州市人民政府法制办公室主任吴明场主持了会议,参会讨论的十几名专家就具有争议的“四大”议题,展开了现场激辩。     

元规则、真问题与立法取向——基于对“物业管理”立法行为的讨论

在日常表述中,人们对“法律”“立法”等概念并未形成相对一致的理解;甚至不同身份的人群对各种具有”法律”意义的“规范性文件”之间的层级、效力的理解,也存在彼此冲突的情况。因此,在开始讨论“物业管理”地方立法之前,有必要对我国物业管理的“法律体系”“立法行为”做出简要的分析,以确立讨论范围。     

物业管理经理人论坛——行业发展“催生”物业管理师制度

中国物业管理协会会长谢家瑾指出，伴随着物业管理的发展，一大批物业管理职业经理人肩负着带领团队开拓创业、直至达到成功的重任，物业管理职业经理人正逐步成为行业的中坚力量。 2005年12月1日起施行的《物业管理师制度暂行规定》为我国物业管理行业规范化、专业化和职业化发展提供了制度保证。特别是今年10月28日举办的首届物业管理师资格认定考试和相关培训、考试及即将进行的注册等工作，将对我国物业管理行业的发展产生深远的影响。本期专题在2006年11月25日海南三亚市物业管理经理人论坛稿件基础上，又邀请到了部分参加考试的人员、业界企业领导、业内专家，围绕物业管理师制度、企业用人制度、行业资格准入制度，以及物业管理职业经理人与构建和谐社会等话题，畅谈行业发展，展望行业未来。[编者按]     

《物业管理条例》的立法过程及其原则——在《物业管理条例》新闻通气会上的讲话（摘要）

6月8日,国务院颁布了《物业管理条例》(国务院令第379号,以下简称《条例》)。《条例》的颁布,是我国物业管理发展历史上一件具有里程碑意义的大事,标志着我国物业管理进入了法制化、规范化发展的新时期。下面,我就物业管理发展现状和《条例》的立法过程、遵循原则及其几个主要问题作一个简单的介绍。一、我国物业管理发展现状改革开放以来,深圳、青岛、大连等地先后引入国外和香港的经验,对住宅区和其他物业实施社会化、专业化、市场化的物业管理,取得了较好的效果。随着城镇住房制度改革的不断深化、住房产权多元化格局的逐渐形成和住宅建…     

“物业管理”立法：制度设计的立场与细节——以《深圳物业管理条例》为例

深圳是中国内地物业管理的发源地,包括经营活动和制度设计。在某种意义上,是1980年代深圳的政府官员、房地产行业与香港的合作伙伴合力塑造了内地的“物业管理”行业与制度的雏形。     

缺失的制度——关于我国物业管理法规立法解释的思考

自1994年原建设部33号令颁布以来，经过多年的不懈努力，我国目前基本形成了以《物权法》为统驭，《物业管理条例》为核心，《物业管理条例》配套文件和各地方物业管理法规为补充的物业管理产品政策法规体系。但令人困惑的是，近年来物业管理矛盾纠纷有增无减，社会影响面不断扩大，激烈程度日益提高。即使政府投入巨大行政力量和管理资源，也收效甚微。     

管理人制度与“物业管理”的尴尬——《物业管理条例》研读笔记（之五）

不得不承认,在动笔写这篇笔记的时候,我遇到了表达的障碍。之所以将这“题外话”写出来,就是要提醒读者：在随后的阅读中,您可能会被迫和我一起陷入语词的陌生感所带来的纠结。     

必要的审慎：立法动机与立法准备——兼谈对北京市“物业管理”地方立法的期待

在普遍的社会意义上,动机论是具有贬义的。但在讨论立法问题时,却需要从“立法的动机”开始。立法学家李林曾提出,“如果把立法看作是一种行为过程的话,那么这个立法过程通常可包括：立法的动机——立法的酝酿——立法的准备（包括起草法案）——提出法案——讨论法案——表决法案——签署法律——公布法律”。我对立法动机的理解是：立法者希望该部法律解决什么样的社会问题,并达成什么样的实施效果。     

彩生活，中国梦——物业管理的“春天”与“冬天”

彩生活是中国物业管理行业美轮美奂的“中国梦”,让我们仿佛看到了行业的春天。但天道循环,亘古不变。春天来了,虽然接下来就是火热的夏天,收获果实的秋天,但虽无近虑,也有远近,也就是春天来了,冬天离我们还远吗？     

重庆市物业管理行业“十二五”规划（节选）

（一）总体目标：物业管理政策法规体系健全、监管体系完善：政府和社会各界更加支持和关注物业管理;物业管理服务各方的公共义务意识增强,服务行为规范,有效提升物业管理服务满意度;提升城市经营管理水平,为将重庆市建设成为国际化大都市做贡献。     

变革的复调：“物业管理”制度、市场或企业

2003年6月8日,时任国务院总理温家宝签署第379号国务院令,公布《物业管理条例》。时任建设部总经济师、住宅与房地产业司司长谢家瑾在接受新华社的采访时,对《条例》所将起到的作用报以期待——“刚刚颁布的《物业管理条例》是适应我国物业管理行业迅速发展的需要而产生的,是第一部全国性的物业管理法规。     

“破窗理论”在物业管理与服务中的应用（上）

作为劳动密集型的行业,物业服务行业的工作人员（比如技术人员、管理人员、服务人员）与制造业的体力工人不同,即使是保洁员,也与流水线的工人有着根本不同,流水线工人可以用量化的技术手段被控制,但服务从业人员不行,他们只能自我控制。因此关注他们的心理才是企业管理的关键。而在对外的业户服务与沟通中,心理学也起着举足轻重、事半功倍的作用。为此,从本期开始,本刊将会推出此栏gl,旨在通过心理学这个视角,来解读物业管理行业。——编者     

专业教育，向左还是向右？——巡礼国内物业管理专业教育（下）——我国物业管理专业教育状况调查报告

国内物业管理的发展至今走过了30年,物业管理专业教育也走过了十多年的历程。曾有人指出,作为一门学科,国内的物业管理专业教育缺乏深厚的人文基础,目前的课程设置还是过于注重“术”的层面。而更多的企业则认为,目前的专业教育离企业实际需要还很远,学校的教育过于理论化缺乏实操性。那么．我们的专业教育如果需要进一步完善。到底是该向左,还是向右呢？其实“道”与“术”是永远相对的,企业在招聘时不看重员工是否物业管理科班生,而看重员工的综合素质,这是否能从另一个层面理解——企业其实更注重人才理论方面的修养？那么企业对培训的需要又说明什么呢？说明企业在实际操作中更需要一些具有专业技术的应用型人才。原本,从严格意义上说,行业培训并不属于专业教育。我们将它纳入此话题。是希望能从这种“继续教育”中找寻一丝对专业教育乃至行业人才培养模式的思考。——编者     

物管科班生：往前一步是幸福？——巡礼国内物业管理专业教育（上）

据资料记载。1998年9月。深圳大学与深圳市住宅局联合办学,招收企业管理（物业管理方向）专科升本科教学班学生。这是国内高等教育史上首次出现的物业管理本科教育。应当说。这些年来我国高校开设物业管理专业的学校在逐年增加,为物业管理行业人才体系的建设立下了汗马功劳。但随着行业内人才缺失问题的突显,物业管理专业教育是否能适应行业实际需要的问题日渐引起人们的关注。鉴于此。本刊策划了此次专题,两份分别来自国内物业管理专业毕业生和在校生的调查让我们看到了“学生们”对物业管理的困惑、希望和憧憬,在下一期。我们将继续这个话题,从物业管理专业教育课程和行业培训的调查里,继续和大家一起寻找答案。——编者     

开门立法求诸“野”——北京物业管理新政策体系出台的前前后后

在北京市住房和城乡建设委员会副主任张农科的电子邮箱里,几乎每个星期都会收到来自“业主维权专家”舒可心的电子邮件。张农科说,他喜欢这样的交流,常常会对这样的邮件看上两三遍再作回复。     

深圳市物业管理行业发展“十二五”规划（节选）

（一）总体目标：通过解放思想、科学定位、统筹布局,以绿色经济时代为契机提高物业管理行业的综合竞争力,实现物业管理行业的可持续、包容性增长;以物业管理行业的升级转型为基础培育深圳城市经济新的增长点,保持深圳物业管理在国内的领先优势,使物业管理在推动深圳“一区四市”建设与维护社会和谐、稳定中发挥更大作用。     

财政部：就“关于减轻物业管理行业税收负担的建议”答复十一届全国人大代表

近日，财政部税政司在答复十一届全国人大代表“关于减轻物业管理行业税收负担的建议”中，明确指出：“为了促进下岗失业人员再就业，国家对企业当年新招用持《再就业优惠证》人员，与其签订1年以上期限劳动合同并依法缴纳社会保险费的，按实际招用人数予以定额依次扣减营业税、城市维护建设税、教育费附加的优惠。     

结构性减税，物业管理可否突破？——“物业公司税金成本的计算”座谈会召开

近年来,随着中国房地产业的迅猛发展,物业管理的经营规模和覆盖面也在迅猛扩展。2011年底,中国物业管理企业总数已达6万余家。但是物业管理行业利润率普遍较低,以及物业服务费入不敷出等因素,无形中成了制约这个行业健康发展的绊脚石。其中,税负过重是不可忽视的一个重要因素。“政府应该投入资源,减轻中小企业税负。税负要是降低一点,中小企业的经济情况就会好一点。”全国政协委员、国家税务总局原副局长许善达在今年“两会”曾这样回答中新社记者关于企业税负过重的问题。     

关于物业管理的一切，我们全错了？——创新必须在一定制度与框架下进行，否则就会混淆视听？

“规模就是品牌”．“物业管理一直就没有市场化”。“业务多元化会让风险更低”。“物业行业是弱势群体”。