杨金城和他的个人委托代理建房

没有营销团队,也没有售楼处和广告,书香苑最吸引人的是低房价8月初,书香苑小区4栋小高层建筑仍在进行后期施工,而小区的一条主干道上,工程车辆正在抓紧道路施工。位于河南省许昌市八一路的书香苑小区,因为业主中有不少教师而得名。如今,这个小区连同它的倡建者杨金城一起,正在经历着一夜成名的故事。而成名的原因,则是一度轰轰烈烈的合作建房在短暂的偃旗息鼓后,近期重新热闹了起来。在各种形式、名目的合作建房项目中,以个人委托代理建房模式运作的书香苑小区,是全国第一个建成入住的。     

合作建房,另一种模式

虽然对合作建房的理解不尽相同,但这些践行者和坚持者所追寻的,都是在商品房和保障房之外,找到另一种住房建设模式     

对合作建房模式的探讨与分析

中国要解决住房问题,光靠政府和地产商是远远不够的,合作建房模式的横空出世是冲出房地产困局的必然要求。西方国家通过合作建房有效缓解住房紧张,值得我国借鉴,中国合作建房模式目前有两种现实路径:企业集资、住房合作社。合作建房是对房地产市场的一种民间调控,是对政府宏观调控的有益补充。     

个人合作建房：理想的路还有多远？

自从北京的于凌罡“揭竿而起”，提出“合作建房”，一石激起千层浪。几年来，“个人集资合作建房”在全国许多城市纷纷涌现，各地都有一些闻风而动，或者久已有心而今追随其后的人。福州的个人合作建房组织也在热火朝天地策划中多次参与土地竞拍。[第一段]     

个人合作建房在我国的主要法律障碍

2012年3月两会期间,十一届全国人大代表、湖北省统计局副局长叶青向大会提交议案,建议尽快对《城镇住宅合作社管理暂行办法》进行修改,并将该办法提升为条例,使我国的"个人合作建房"合法化。该提议再次在我国掀起一股"个人合作建房"的热潮,但热潮后仍存在着种种法律障碍。     

个人合作建房能否挤压开发商

从实际情况看,个人集资建房确实可以在某种程度上解决中低收入老百姓住房难问题,也在一定程度上缓解住房市场供应压力。很有必要将个人集资建房纳入住房体制改革和政府工作规划,并且在政府主管部门的有效监管之下有序进行。     

中小家族企业委托代理关系新解释——委托方的企业主

家族企业主在中小家族企业发展成长中,具有不可替代的核心作用,但其自身的特殊身份及自身因素也一定程度上影响企业的快速成长。本文正是基于此,从家族企业主即委托方寻找中小企业内部委托代理关系新解释,认为企业主是导致其内部委托代理问题的主要方面,并给出了解决方案。     

基于委托代理理论的物流外包

委托代理关系是一种契约关系。委托代理理论认为只有在满足个人理性约束和激励相容约束的条件下,委托人才能获得期望收益的最大化,才能实现委托代理的均衡合同。物流外包是委托代理关系的一种,本文从委托代理理论阐释了物流外包的机理,认为建立长期的物流外包合作关系,有助于更好地保证物流供应和需求双方的利益。     

合作建房，离现实有多远？

全国个人集资建房组织首次"成功拿地"在温州的诞生,带来的不仅仅增强了全国的个人合作建房的参与者的信心,更重要的是,它让此前一直停留在口头、字面上的研究、探讨成为了现实,已然进入实际操作阶段。     

温州个人集资建房面临的“尴尬”

浙江温州个人集资建房拿地时曾经引起全国关注,时隔6年究竟如何？日前笔者特意去探访了该地块,看到小区房屋已竣工,并已办理竣工验收手续,与其他房地产开发项目不同的是找不到房屋售楼处,楼盘的正式名称也没有。     

深圳个人合作建房能否进行到底？

继北京、上海等地陆续有人在网上组织个人合作建房行动后，深圳也有人萌生了这个想法。深圳九九加一实业公司(生产经营数码产品)创立者林立人在网上发出此类倡议，短时间内就得到了二百余人的响应。     

合作建房新视点

2006年11月15日，温州市个人合作建房联盟委托房地产开发商以1．0458亿元的价格获得政府挂牌出让的30亩国有土地使用权。2006年12月22日，深圳个人合作建房的组织者和其他80名合作建房者通过拍卖竞得两栋宿舍楼。发生在这两个城市的合作建房“成功”案例，使自2003年底春潮乍涌的个人合作建房这一新生事物的盖头渐渐掀起。从非法集资的质疑到违法预售的指责，合作建房走过了一路荆棘。先行者们试图突破中国房地产市场的传统模式并开辟出一片崭新的天地，但实践证明，这条路仍然存在许多难以逾越的障碍。本文试图对个人合作建房作一理性思考，以新视点考量新事物。     

税收稽查博弈与委托-代理模式创新

针对税收稽查中的信息不对称问题,本文运用契约理论、信息经济学和博弈论,通过分析税务机关、税收稽查员与纳税人之间的关系,论证了税收稽查不力的制度根源;提出了将聘用关系转变成委托—代理关系的观点,为税收稽查制度的完善提供理论依据。     

个人集资建房：无奈中的异想天开

从理论上讲，于凌罡们的集资建房计划可以将房价降低很多。但是，这也许仅仅是一个乌托邦式的梦想，在现实生活中，可能永远都难以实现，尤其是在北京等大城市     

“合作建房不是为买便宜房”——访合作建房首倡者于凌罡

“合作建房的本质是解决住房品质问题,包括质量、服务和权益等,而不是光图便宜。”在北京地坛公园旁一个小区的出租屋里,《中国地产市场》杂志记者采访到了被称为“合作建房第一人”的于凌罡。     

解开个人合作建房“八疑”

近几年，面对惊人的商品房价格，个人合作建房模式在一些大城市悄然出现。2003年，北京有人提出个人合作建房的设想。2005年后。个人合作建房方案在广州、沈阳、深圳、南京、厦门、武汉、杭州、成都等不少城市纷纷出炉。2006年11月15日，一度在各地风起云涌的“个人合作建房”浪潮。在经历了一段时间的沉寂后，率先在温州“破冰”——260名合作建房者以10458亿元拿到温州市政府挂牌出让的30亩地块。成为全国个人合作建房中首个成功拿到地的先例。     

孙智群：从“合作”到“委托”建房

8月中旬,北京委托建房（原北京合作建房）秘书长孙智群推掉了大部分媒体的采访,“希望冷处理一段时间”。从合作建房到委托建房,随着关注度的越来越高,孙智群发现知名度的提升并不能同信任度划等号,“还是先做点事情吧”。     

关于委托代理理论的思考

从介绍委托代理的相关理论出发,分别从博弈论理论、股息代理理论以及减少经营者的道德风险三个层面提出对委托代理理论的相关理解,并给出相关建议。     

个人合作建房期待拨云见日——八大困境

面对不断攀升的房价。普通大众对置业的渴望汇成一股股细流。东奔西突。不断寻找着可以实现安居梦想的出口。于是，当商品房高不可攀，当政府的廉租房、经济适用房不知何时能够轮到自己，“个人合作建房”作为一种实现梦想的可能途径。开始被许多欲购房者所关注、探索和尝试。近一段时间以来。市场中更频频出现个人合作建房的“破冰”之举——远的是温州拿到了一块地，近的是深圳在2006年12月，通过拍卖以每平方米1500余元的价格拿到了两栋宿舍楼。再近一点的就是广州的合作建房者以最低价格1706元／平方米，拍到了银海花园的18套房屋。 然而，不可否认的是．直至目前为止．个人合作建房并未真正走出一条康庄大道，仍面临许多不可知的难题和风险。迷雾重重。相关政策法规更是空白。在这种情况下。个人合作建房之路究竟会走向何方？最终能否成为房地产市场供应的有益补充和有机组成？都值得我们继续探讨、思考和实践。     

公司治理理论和国企的委托代理问题

总体说来，国有企业的问题主要有经济效率低，各级政府仍然通过各种方式干预企业的重要决策（如任命重要管理人员），的主要管理层在职消费惊人（包括各种腐败）等。当然还有诸如职工下岗和企业经营的短视现象。实际上，从程度上讲后者并不一定比前者轻，但是我们说前者是国企主要的问题是因为前者正是造成后者的原因。国企的所有者是国家（各级政府是具体的代表），即各级政府的角色是委托人；国企的管理者（本文假设为经理），其角色是代理人，其职责是向委托人负责。不难看出，国企的主要问题可以归结为国企委托代理这两方面的问题，首先，各级政府会命重要管理层人员（经理或厂长）和干预企业重大的投资决策的行为属于委托人方面的问题。其次，企业经理的职消费行为则是各类文献讨论得很多的代理人问题。本文利用公司治理理论的部分成果来具体诊断国企的这两方面问题，最后提出政策建议。