评标主体差别导致评标结果差异之原因分析

<正>物业管理招投标是规范物业管理市场发展、促进市场公平与有效竞争的一个重要手段,其实施的主要目的之一,就是为了保护招投标当事人的合法权益,帮助业主通过公开、公平、公正的方式从市场上选聘到令人满意的物业管理公司。但近段时间以来,全国范围内出现了多起由政府主管部门组织物业管理官员、专家替业主选聘物业管理企业,业主不满意,转而通过业主大会投票选聘不同的物业管理公司,或是房地产开发商在前期物业管理招投标中代替业主选聘的物业管理企业不被业主认可的事件。在目前物业管理市场机制没有完全形成,物业管理招投标机制尚未普遍实施的情况下,这种现象的出现并非偶然。也就是说,业主在选聘物业管理公司时,其所持的评判标准、选聘立场与     

规范招投标行为 推进物业管理市场化进程

<正>物业管理招投标制度是《物业管理条例》确立的一项基本制度,《前期物业管理招标投标管理暂行办法》对这项制度作了进一步的细化和明确,一些地方也以地方性文件等形式,制定了当地的物业管理招投标管理办法,这为规范发展物业管理招投标活动提供了有力的制度保证。目前的实践中,不但相当多的房地产开发企业在前期物业管理阶段按照规定以招投标的方式选聘物业管理企业,一些业主大会、业主委员会也开始以招投标的方式选聘物业管理企业。推行物业管理招投标,对保证房地产开发企业选聘物业管理企业行为的公开透明,维护业主自主选聘物业管理企业的权利,推动房地产开发与物业管理的分离,促进物业管理市场的公平竞争,提高物业管理行业的整体水平,具有非常重要的作用。但应当看到,在实践中物业管理招投标活动仍然存在不少问题,主要表现在以下方面：一是,不     

对前期物业管理招投标的思考

<正>房地产业与物业管理分业经营已是大势所趋,也是规范发展物业管理的必由之路。从前,由于房地产开发和物业管理责任不清遗留下来很多历史问题,使得物业管理成为“替罪羊”,物业管理企业得不到公正客观的评价和对待。要摆脱这种“父子兵”的关系,分业经营是首选。只有分业经营才有利于整个物业管理行业向专业化方向发展。1996年,深圳万科在全国第一次物业管理公开招标中夺得深圳鹿丹村福利房住宅小区的物业管理权,一举打破了物业管理“谁开发,谁管理”的局面。本文将从房地产与物业管理行业分业经营入手,通过对物业管理招投标法律法规的回顾,纵观物业管理招投标的发展历程,分析个中存在的问题和发展动态。     

《物业管理条例》实施中若干问题的法律分析

<正>国务院《物业管理条例》(以下简称《条例》)的颁布为物业管理活动提供了有力的法律依据,但在实施过程中仍然存在一些问题。笔者以深圳物业管理为视角,就这些问题进行法律方面的分析,为进一步完善物业管理法律制度作以探讨。一、在物业管理实践活动中存在着各方主体权利义务不明确的问题目前的行业立法只规定了业主委员会和物业管理公司的权利义务,对业主和业主大会的权利义务规定不明确。政府对物业管理活动的指导监督也存在一些不规范的做法,混淆了政府主管部门、街道办事处和居民委员会的性质和法律职责,有的将政府主管部门或政府派出机构街道办事处在物业管理活动中的监管职能部分转嫁给了居民委员会,并且存在着街道办     

前期招投标——物业管理三方共赢的举措

2003年6月26日建设部制定了《前期物业管理招标投标管理暂行办法＂，规定“住宅及同一物业管理区域内非住宅的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。”2003年9月1日开始实施的《物业管理条例》规定：国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。随后各地方陆续出台了相关的“评标办法”、“评标规则”，建立了物业管理评标专家库，批准成立了一些物业管理招投标代理机构。不仅一级市场（前期物业管理）大部分实施了招投标，而且二级市场（业主大会选聘物业管理企业）也有不少实行招投标，虽然在实践中物业管理招投标活动仍然存在不少的问题，但是对保证房地产开发企业选聘物业管理企业的公开、公正、公平，维护业主自主选聘物业管理企业的权利，     

物业管理公司保安服务的法律责任与风险规避

“望京命案”及其类似案件之所以广受关注,主要是因为人们对物业管理公司保安服务的法律责任问题一直存在模糊认识。《物业管理条例》(以下简称《条例》)规定:“物业管理企业未能履行物业服务合同的约定,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。”这是对物业管理公司保安服务过程中业主人身、财产损害法律责任的原则性规定,也是对物业管理公司规避保安服务风险的一个“预警”。但由于这是一个原则性规定,给人们留下了一些争论的空间,而且在实际的法律适用中还存在着一个法官针对具体案件的自由量裁与利益衡量问题。…     

关于理顺物业管理招投标关系的几点认识

为了规范我国物业管理行业的发展,国家建设部专门于2003年9月1日颁布了《前期物业管理招标投标管理暂行办法》。为贯彻执行这一规定,上海市结合本市物业管理的实际情况,颁布并施行了《关于前期物业管理招投标的若干规定》,这些法规、规章和规范性文件,对于保护招投标当事人的合     

对北京市物业管理招投标有关问题的探讨

物业管理招投标（以下简称招投标）是指开发企业或物业管理委员会通过公开竞争的方式确定物业管理企业的活动。它是物业管理行业发展到一定阶段的产物。实行招投标,不仅能够打破物业管理的垄断经营,实现物业管理行业的优胜劣汰,提高物业管理企业的服务水平：而且是培育和完善物业管理市场的重要手段。一、北京市物业管理招投标基本情况目前,北京市政府部门还没有出台物业管理招投标的相关政策,仅在美林公寓组织过物业管理招投标的试点工作。另外部分开发企业、物业管理委员会曾经自发地组织了一些招投标活动。据不完全统计,截止到目前,全市共有20个居住小区、公寓的开发企业或物业管理委员会曾经组织过招标活动,100余家物业管理公司参与7投标。招投标情况大致分为以下几种：（一）开发企业主动实行物业管理招投标。如美林公寓的开发商北京辰泰房地产开发公司,为了保证公寓今后的物业管理品质．在北京市居住小区管理办公室的指导下,组织了我市首次公开招投标活动。最后．经过激烈角逐,燕侨物业管理公司取得了美林公寓的物业管理权。天鸿集团开发建设的回龙观经济适用住房居住区,于1999年11月面向全国公开招聘物业管理公司,吸引了全国30多家物业管理企业来京投标,最后．天鸿房...     

企业发展源于市场规范，市场繁荣基于企业贡献——浅谈物业管理实行招投标制度后的市场走向

<正>当前、随着房地产市场“开发建设”与“物业管理”的逐步脱轨,物业管理的专业化和科学化逐步显形。物业管理项目公开招投标政策的逐步完善,也使得物业管理市场得到了进一步的拓宽。首先,物业管理招投标政策从根本上规范了物业管理市场．使其能够在平等的环境中进行公平竟争。在物业管理从城市房屋维修福利型的行政管理体制向企业化、专业化、科学化的物业管理市场体制方向转型的过程中逐步形成了一种以“政府宏观调控为中心、企业公平竞争为基点、社会经济综合效益为目标、规范化高标准服务为已任、创品牌上规模为方向”的发展局面,从     

招投标风险困扰行业规范发展

随着我国市场经济机制建设的不断推进和日益成熟，招投标成为物业管理行业发展历程中的必然产物。与其他成熟行业不同，物业管理的市场竞争机制建设尚处在初级阶段，各类“游戏”规则十分匮乏，招投标过程中存在诸多难以确定的因素，尤其是人为的干扰存在，造成了物业管理行业的招投标存在着很多风险，困扰着行业的规范化建设，也制约了企业的稳步发展壮大。笔者就物业管理企业参与招投标活动所遇到的不确定因素，导致企业可能面临的风险及如何进行规避，谈几点看法：     

行业动态

<正>7月13日,北京市建委发布首批物业管理评标64名专家名单,这些专家将帮助业主用招投标的方式选聘物业管理公司。北京市建委居住小区管理办公室的有关负责人说,从现在开始,本市凡通过招投标方式选择物业管理企业的,招标人应在开标前3天,到北京市居住小区管理办公室随机抽取专家评委。为了保障广大业主的知情权和参与权,在物业管理招投标过程中始终都有业主代表参与,而评标委员会由招标人代表(业主或开发商)和评标专家构成,负责评标工作。截至今年7月,北京市已有35个物业项目通过招投标方式选择了物业管理企业。     

浅析物业管理招投标中不正当竞争之规避

<正>《物业管理条例》及《前期物业管理招标投标管理暂行办法》的颁布,无疑会给“垄断”的、无序竞争的、失去“三公”原则的物业管理市场带来一场深刻的变革,作为一个号业型的民营物业管理企业,笔者在六年中经历了各类物业管理招投标活动300多次,对如何规避物业管理招投标中的不正当竞争行为有以下几点建议：一、招投标程序再造及过程控制这种程序再造是扬弃,是整合创新。在这个过程中,有几处需要注意的地方：1、确认招投标主体的合法性,招投标双方是平等的民事主体关系,双方必须确认对方的合法性、履约能力和资信的可信度。2、招标规则必须公开透明,让所     

《前期物业管理招标投标管理暂行办法》将实施

为了规范物业管理招标投标活动，保护招标投标当事人的合法权益，促进物业管理市场的公平竞争，建设部近日制定了《前期物业管理招标投标管理暂行办法》。《办法》规定，从9月1日起，住宅及同一物业管理区域内非住宅的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的前期物业管理企业；投标人少于3个或住宅规模较小的，     

物业管理招投标主要问题及应对措施

物业管理招投标于上世纪九十年代在深圳开始实施，因其符合市场竞争需求并且具有一定的可操作性，该做法在全国迅速普及，但是由于市场的不规范和人为操作的疏漏，物业管理招投标过程中存在的问题也渐渐浮出水面。     

浅谈物业企业在市场拓展过程中的几点要素

随着我国《物业管理条例》、《物权法》等法规的相继出台,国家对物业管理招投标行为也进一步加大了规范管理的力度。市场化成为物业行业发展的必然趋势,公开招投标逐渐成为市场公认的一种采购方式而被越来越多的发展商所采用。在这样一个行业竞争愈加激烈的阶段,企业应该如何把握市场拓展方向,并在主动竞争与被动竞争之间调整好自身运作,成为许多企业在发展中需要解决的核心问题。     

烟台推行物业管理新政

近日,记者从烟台市住建局了解到,下月起,烟台将实行物业公开招投标等政策。据了解,烟台物业管理行业处在起步发展阶段,不少物业服务企业主要依附开发建设单位,长期以来“建管不分”的物业管理市场使得业主处于弱势地位,因开发商交付的小区存在缺陷,也给后期物业服务留下隐患。针对这些问题,下个月实行的《烟台市物业管理招投标管理办法》规定,以后小区物业服务由谁来干,将公开招标“选秀”,不再由开发商“指定”。预售物业项目应当在取得《商品房预售许可证》之前完成小区物业招投标,不进行物业招投标将无法取得预售许可证。新建现售物业项目应当在现售前30日完成物业招投标;物业服务合同期满重新选聘物业服务企业的物业项目,应当在服务合同到期前60日完成。已成立业主委员会的物业项目,业主委员会在招标前召开业主大会,确定招标方式、时间、委托管理的内容及物业服务标准等,然后进行物业招投标。     

物业管理招投标方法的分析与思考

招投标住国外的经济活动中已是一种常用的竞争性交易方式。我国是1980年开始在建设工程中进行招投标工作的试点。国务院1980年《关于开展和保护社会主义竞争的暂行规定》中首次提出，一些适宜承包的生产建设项目和经营项目，可以实行招投标的方法，并在吉林、深圳两市试点。物业管理招投标是20世纪90年代后开展起来的。为了尽快规范物业管理的招投标，有必要财我国目前开展的各类物管招投标片法作一些分析比较。     

解放思想 开拓创新 推动物业管理事业健康发展

我国物业管理经过20年的探索和实践，从无到有，从小到大，其巨大的社会效益、环境效益、经济效益、强大的生命力和广阔的发展前景已充分显现出来，在城市管理中的作用日益显著。但是，也存在不少问题。主要表现在，一是部分物业管理企业，片面追求利润，不按照合同约定提供相应服务．收费与服务不相符；二是有的与开发企业一起侵害群众利益；三是有的制定的业主公约侵犯业主的合法权益：四是有的专项维修资金管理不规范等。笔者认为应该从“建立科学、合理、先进的物业管理体制，保护消费者合法权益，改善人们的生活、生产和工作环境，促进城市管理体制的改革”的角度出发，对物业管理的未来作一些积极、深入的思考。     

舞出一片艳阳天——访温州星河物业管理有限公司

日前,温州地区最大的物业管理项目——“欧洲城”的物业管理招标工作结束。“欧洲城”位于风景秀丽的温州市区江滨路,总建筑面积226256平方米。其中住宅面积9可多平方米、商业面积13万平方米,是一个集商、住、办公于一体的大型商业区、是一座最新崛起在温州地区的商业地标式建筑,而“欧洲城”的招标也是温州迄今由止最大规模的一次招投标项目。在这次引起温州物业管理界热切关注的项目招投标中,温州星河物业管理有限公司在激烈的竞争中,经过层层筛选,最终脱颖而出,取得了“欧洲城”项目的管理权,在风云日起的温州物业管理界再次掀起了轩然大波。谈及这次中标的经验,温州星河物业管理有限公司总经理王路建说,这得益于我们公司3年前制定的战略目标——发展高档精品物业。实践证明,正确的“战略”和“战术”,不仅使星河物业摆脱了3年前的经营困境,而且进入了平稳而持续发展的新时期,迎来了一片艳阳天     

赵金旭:先行者高处也胜寒

<正>上世纪90年代初,当“物业”这个词从香港、深圳刚刚传到了北方人的耳朵里的时候,当人们还在等待“单位分房”的时候,大连第一个国企物业管理公司悄悄挂起了牌子。谁也没有想到,这个由单位房产公司整体改制的物业管理公司,有一天会成为东北物业管理市场的探路者和先行者——第一个通过招投标接手了大厦;第一个对高校住宅小区实施了物业管理;第一个通过了“ISO9002”质量体系认证;第一个在外埠打出了大连品牌……