用市场评估取代政府定价——以厦门市土地出让底价评估为例

<正>国有建设用地使用权出让制度是我国土地供应制度的核心内容,依法合理确定出让底价是国有建设用地出让中的关键环节,特别是经营性国有土地使用权的出让底价,对于规范国有建设用地出让行为,合理显化国有土地资产价值,防止国有土地资产流失,具有重要意义。2014年厦门市土地出让底价开始采用市场评估价的方法,本文将分析现阶段土地出让底价的估价程序以及存在的实践操作问题,并提出完善建议。土地出让估价程序     

国有建设用地使用权出让合同性质辨析

土地资源作为一种稀缺的自然资源,按照我国《宪法》和相关法律规定,国有建设用地属于全民所有.现行的《国有建设用地使用权出让合同》涉及较多政府管理部门的监管职责,在性质上究竟属于民事合同还是行政合同,一直存在较大争议.因此,国有建设用地使用权出让合同的性质确定,是探索完善土地要素市场化配置的一项基础性内容.     

国有建设用地使用权出让合同的性质认定和规则重构

研究目的：对国有建设用地使用权出让合同的性质争议进行分析认定。研究方法：历史分析、社会实证和法律规范分析。研究结果：从统一行使自然资源所有者权益、建设城乡统一的建设用地市场、国有建设用地使用权出让的本质特征和发展方向、民事和行政法的基本法理4个方面分析,应当将国有建设用地使用权出让合同的性质认定为民事合同。研究结论：基于出让合同的民事合同属性,应当完善出让合同条款、相关法律规则和争议解决方式,达成土地善治,实现国有自然资源产权制度改革的目标。     

宁夏:地权矿权上网交易现状及改进

宁夏回族自治区土地和矿业权网上交易系统(以下简称"网上交易系统")集土地和矿业权交易为一体,在互联网环境下进行国有建设用地使用权出让、探矿权和采矿权出让和转让,是宁夏唯一的土地和矿业权交易平台,既是国土资源部国有建设用地使用权网上交易省一级试点,也是矿业权网上交易试点。其改变了宁夏土     

国有建设用地使用权出让合同性质浅议

国有建设用地使用权出让合同属于行政协议还是民事合同,社会上争议已久,认识不一,以致影响到地方的司法和行政实践。本文依据不同层级关于土地使用权出让合同的法律政策规定,分析认为:国有建设用地使用权出让合同应属民事合同。     

拍卖土地竞买过程及竞买人分析

<正>2002年7月1日起施行的《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》(国土资源部令第11号)第十六条规定:"竞买人不足3人,或者竞买人的最高应价未达到底价时,主持人应当终止拍卖。"该条款在实践中一直被作为土地拍卖竞买人人数下限规定的依据。然而,2007年11月1日起施行的《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》(国土资源部令第39号)将第十六条修改为:"竞买人的最高应价或者报价未     

国有划拨建设用地使用权权益价格评估研究

国有划拨建设用地使用权市场化是目前城镇土地使用制度改革的重点,而国有划拨建设用地使用权的评估又面临许多问题.通过介绍国有划拨建设用地使用权权益价格评估的目的和意义及使用权的涵义、特点,简述了国有划拨建设用地使用权评估的现状问题,根据其权益价格的构成阐述了权益价格的评估思路,并从法律、市场等方面提出了相关的建议和对策.     

出让国有建设用地使用权收回的特征分析

文章以司法领域国有建设用地使用权出让、国有土地使用权收回的性质划分为契机,从行业管理的角度对出让国有建设用地使用权收回的条件、性质和补偿内容进行梳理。通过分析发现,出让国有建设用地使用权收回过程中存在收回条件的公共性政策、行政行为与民事行为界定不清,公共利益与不可抗力的关联性不足,补偿内容存在责任归属不清、涵盖范围不足等问题。建议在改革国有建设用地用益物权、建立统一的国有土地市场的基础上,将因公共利益实施的出让国有建设用地使用权收回改为国有建设用地使用权征收,并通过对接国土空间规划明确征收主体、优化管制模式。     

协议出让地价评估的弹性与风险管控

正目前我国土地出让的方式包括招标、拍卖、挂牌和协议出让等多种,均涉及出让地价的确定问题。前3种公开出让方式的用地单位是通过市场竞价在起始价的基础上决定的,评估地价及起始价仅为参考,地价最终由市场决定。但协议出让用地单位往往是在评估之前就已取得土地使用权,只是由于土地利用方式的变化涉及缴纳或补缴土地出让金。目前协议出让补缴的土地出让金是通过社会中介机构评估,行政主管部门集体决策确定,这在一定程度上留下了弹性空间。原国土资源部曾出台《国有建设用地使用权出让地价评估     

政府信息公开申请的适用情形

公民A向B省自然资源厅申请公开某宗国有建设用地的土地使用权出让合同.B省自然资源厅答复,其所申请的土地使用权出让合同属于不动产登记资料,依据《政府信息公开条例》的规定,不属于政府信息公开范围,建议其到该宗国有建设用地所在自然资源管理部门查询.A对此答复不服,提起了行政复议申请.行政复议部门该如何处理?     

长沙市土地二级市场现状、问题及分析

<正>根据国土资源部出台的《关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的试点方案》,长沙市被列为全国28个国有建设用地二级市场试点地区之一,按照要求,试点地区要力争在2018年底,建立符合城乡统一建设用地市场要求的土地二级市场,以盘活存量土地。土地二级市场,即土地使用权出让后的再交易,土地使用者将达到规定、可以交易的土地使用权,进入流通领域进行交易的市场。笔者通过阐述长沙市国有建设用地二级市场现状,     

闲置土地的处理与土地使用权人的开发意愿是否相关

正某市A公司于2012年通过挂牌出让方式,取得一块国有建设用地使用权,双方签订的《国有建设用地使用权出让合同》中约定开工时间为2013年7月16日,竣工时间为2016年7月15日。2013年A公司因资金链出现断裂,土地被法院查封一直没有开发。2016年土地主管部门发现该地块疑似闲置,启动了闲置土地调查认定     

《出让合同》性质辨析

现阶段通用的<国有建设用地使用权出让合同>示范文本,是2008年7月1日由国土资源部和国家工商总局联合发布实施的,它是在2000年<国有土地使用权出让合同>示范文本和2006年<国有土地使用权出让合同补充协议>的基础上修订而成的.<国有建设用地使用权出让合同>(以下简称<出让合同>),对规范国有土地使用权出让中的协议内容、操作程序,维护双方的权利都起到了一定作用.     

闲置土地如何认定

<正>问题某市A公司于2014年6月以出让方式取得一块国有建设用地使用权,面积为800亩,并签订《国有建设用地使用权出让合同》,合同规定:A公司应当于2014年9月前开工建设,并于2016年9月前完成项目施工建设。A公司在取得土地使用权后,于2014年8月开工建设,前期开发200亩土地,并于2015年4月完成施工。后因资金链断裂,剩余600亩仅打入     

培育发展二级市场 盘活存量建设用地——以武汉市为例

正土地市场包括土地一级市场和土地二级市场,其中:土地一级市场主要是建设用地使用权划拨和出让,还包括以租赁、作价出资或入股等有偿方式从政府取得国有建设用地使用权的行为;土地二级市场主要是建设用地使用权的转让、出租和抵押。二级市场作为土地市场的重要组成部分,对于优化土地资源配置、健全完善市场体系、盘活利用存量建设用地、促进土地节约集约利用具有十分重要的意义。近年来,武汉市在培育发展土     

中共四川省纪律检查委员会 四川省监察厅 四川省国土资源厅 关于违反城镇国有建设用地供地管理规定行为的党纪政纪处分暂行规定

（２００２年５月２３日）第一条为加强我省城镇国有建设用地的供地管理，严肃处理城镇国有建设用地供地工作中的违法违纪行为，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国行政监察法》、《中国共产党纪律处分条例（试行）》等法律、法规，结合我省实际，制定本暂行规定。第二条本暂行规定所称城镇国有建设用地的供地是指城镇国有建设用地的土地使用权的划拨、出让、租赁以及作价出资（入股）或授权经营等行为。城镇国有建设用地包括：城市（镇）规划区内的存量国有建设用地和土地利用总体规划确定的城市（镇）建设用地范围内的集…     

出让合同:操作更需细思量

##正##出让制度是我国国有建设用地供应制度的核心,而出让合同是这一制度得以实现的重要载体。从出让实践看,市、县国土资源管理部门在制定出让方案、编制出让文件、评估地价和确定出让底价、组织实施出让活动等方面,大都能按照国家颁     

土地使用权分层出让的瓶颈

2008年3月,随着拍卖师一声槌响,青岛市崂山区的揭牌现场会达到高潮,备受关注的青岛市首宗建设用地使用权分层出让--"青岛市仙霞岭路轴线广场"地下建设用地使用权,以2.02亿元的价格成功揭牌,开创了青岛市分层出让的先河,也走在了全国的前列.     

创建生态用地市场 促进土地供给侧改革和生态文明建设

生态用地在国家级规划中占有重要地位,但实践中却被建设用地等挤占。在我国土地市场发展和细分化中,生态用地市场缺失。文章认为创建生态用地市场,能够促进土地供给侧改革和生态文明建设。为政府提出的对策建议主要有:落实生态用地,严格实施用途管制;出让国有一般生态用地使用权;指导和规范集体所有一般生态用地使用权的流转;激励和培养生态用地使用权的需求者;完善和实施生态补偿制度,实施土地发展权制度等。     

收回国有土地使用权的行政行为被撤销,是否影响现出让人的权利

<正>问题甲公司为国企,对一宗国有划拨用地拥有使用权。2016年1月,未经政府批准甲公司擅自与乙签订合同,约定将这宗用地使用权及地上厂房、设备转让给乙。2月,经政府批准后,当地国土资源局作出决定,收回甲公司的国有划拨用地使用权。4月,丙通过挂牌出让的方式与该国土资源局签订了《国有建设用地使用权出让合同》。之后登记机构经审查为丙办理了国有