对乡（镇）企业改制转让中土地问题的思考

企业改制是建立现代企业制度的有效举措，而企业改制的形式又是多种多样。我镇对乡（镇）的集体企业进行了全面改制，采取了“三改一卖”的做法。“三改”，即把一部分企业改造为外商投资企业；第一部分企业改造成股份合作制、有限责任公司、股份有限公司；第一部分企业改造为企业集团。“一卖”，即将部分企业的存量资产置换出来，转让给中外投资和经营。三年来，从我镇的实际情况看，一些企业经营对企业改制建立现代企业制度与土地使用制度改革的关系的认识不是很清楚。有的土地所有代表在谈到企业改制时，往往把土地资产搁在一边，没有重视土地价值的作用。这对建立现代企业制度和地区经济的发展是很不利的。     

企业改制中土地资产处置与权益明晰

土地出让处置方式是指企业在改制前或改制过程中经补办出让手续，并办理相应登记后将划拨土地使用权转为出让转让土地使用权。该方式适合于一般性竞争行业，国有企业改变原有的企业性质，改制成股份有限公司、有限责任公司、企业集团、股份合作制、被非国有企业兼并、企业破产等涉及划拨土地处置的情形。     

国企改革中土地资产作价出资（入股）处置政策评析

1992年以来，为支持国有企业改革，我们先后采取了减免土地使用权出让金、土地使用权作介入股、保留划拨、授权经营等一系列土地资产处置政策，对实行股份制改革的国有企业予以扶持。据统计，九五”期间，仅原国家避和国土资源部直接处置土地资产的企业就达200多家（其中包括中石油、中石化、中国联勇、中国电信等大型国有企业），涉及土地面积16万公顷，显化土地资产1500亿元。1993年以来，以作价出资（入股）方式处置中央企业使用的土地资产达178亿，土地面积近1．3公顷，支持了46家大型企业的改制。可以说，这些土地资产处置政策现已取得阶段性成果，是我国国企改革顺利进行的关键。据国家统计局对1994年开始试点的2473家国企的跟踪调查，其中2016家已按《公司法》完成了改制，占81．5％；另据对520家国家重点企业改制情况的统计，目前已有429家进行了整体改制或部分改制，其中257家企业成为上市公司。然而，随着社会主义市场经济建设步伐的加快和我国加入WTO的日益迫近，我们在国企改革中采取的一些优惠政策，如土地使用权作价出资（入股）、授权经营等土地资产处置方式并非是土地资产的市场配置方式，在今年能否继续以产权主体的所有制性质来制定土地政策？这一系列问题日前爱到人们的关注，我们不得不重新审视这些政策。     

关于国有企业改制土地资产处置问题的思考

我国经济迅猛的发展作为基础，我国的国有企业也都随之而发展起来。与此同时，国有企业中土地资产是国有资产的占有比较较大的部分。我国的国有企业改制涉及到国有企业中土地资产的处置等问题，关联的方向很广。本文主要进行关于国有企业改制土地资产处置问题的思考，思考我国的企业改制后土地资产的处置与评估、改制后企业的股本结构以及生产经营都带来何种影响。     

划拨土地使用权的法律属性及其处置价格

一、划拨土地使用权的法律属性2001年国土资源部《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知》,首次明确了企业国有划拨土地使用权的权益,承认划拨土地使用权     

略论企业改制中的土地资产评估

土地资产作为国有资产的一个重要组成部分，在企业进行公司改制的过程中，清产核资、资产评估等环节都必然涉及到土地资产的评估。无论是土地所有权在经济上的实现，还是培育和完善地产交易市场，都需要明确土地的资产量。土地资产评估是显化土地价值，弄清土地资产总量和进行资产核算的重要措施。依据科学的方法和程序，评估企业的土地资产，核定和显化企业土地资产的价值量，是企业实行土地资产化管理的基础和前提。具体分析，进行土地资产评估对企业改制具有以下三方面的意义。     

浅谈国企改制中土地资产处置问题

在国有企业改制过程中,资产处置方案是整个改制工作中的重要组成部分,也是财务工作中的一个重点。资产处置方案中的重要组成部分是土地资产的处置,如何开展土地资产处置工作并设计好土地资产处置方案,不仅会对改制后企业的资产状况产牛深远的影响,也会对改制后企业员工的工作热情起到激发的作用。笔者就国企改制中如何开展土地资产处置工作谈点感想。     

国企改制土地处置的利用监管和产权登记

土地处置关系国企改制中国家和企业的利益分配,明晰国有土地使用权的处置模式,通过完善不动产登记的行政行为,可以在微观操作层面上强化土地资源管理和国有资产监管,盘活土地资产,促进现代企业的发展。     

浅谈国有企业改制中的土地处置方式与评估问题

对国有企业改制中的土地资产处置进行了分析，从土地资产处置方式选择、操作程序、土地评估价值类型价格内涵界定、地价影响因素进行了分析，提出了土地资产处置的原则与方法，进行了国企改革中土地资产处置评估方面研究，解决了土地资产所得利益显化并按国家、地方政府、企业三者投入进行分配的问题。     

浅谈国有企业改制中的土地处置方式与评估问题

对国有企业改制中的土地资产处置进行了分析。从土地资产处置方式选择．操作程序．土地评估价值类型价格内涵界定、地价影响因素进行了分析，提出了土地资产处置的原则与方法。进行了国企改革中土地资产处置评估方面研究，解决了土地资产所得利益显化并按国家．地方政府、企业三者投入进行分配的问题     

闲置土地的成因及对策

一、闲置土地形成的原因 形成闲置土地的原因是多种多样的。一是历史原因，因拆迁不到位、规划调整、资金不到位等原因影响开发进度，造成了“烂尾楼”、“烂尾地”；二是纠纷原因，包括司法查封、债务纠纷、居民纠纷造成的土地闲置；三是部分企业为等待开发时机，延缓建设而形成的囤积土地；四是违法占地、违法建设，还有因不可抗力造成的闲置土地；五是由于历史原因土地供应方式一直延续“双轨制”，绝大多数国有企业土地使用权通过行政划拨方式无偿取得，企业或因经营不善、或因关停并转、或出自利益动机，在未依法履行有关手续的前提下，擅自将土地进行转让、出租；六是由于前几年土地以协议出让方式为主，包括地产商在内的各类单位及个人，通过各种途径获得土地，囤积多年。所有这些都严重影响了土地市场健康发展，造成了土地资产严重流失。     

浅析国有企业改制过程中的土地资产授权经营

当前，在国有企业改制过程中，所涉及的划拨土地使用权处置方式主要有出让、租赁、国家作价出资（入股）、国家授权经营和保留划拨等五种方式。这些处置方式在不同国有企业改制过程中都得到了实践。然而笔者发现，在各种处置方式中由于土地使用权授权经营处置方式具有一定的特殊性，部分企业及基层国土资源管理部门对这种处置方式认识模糊。作为土地系统的工作者，我们根据相关制度政策及实践经验，对授权经营这种土地资产处置方式做如下分析、探讨。     

切实加强对改制企业的财务档案管理

随着企业改革的深入，原由乡镇、村、组举办的集体企业及乡镇企业都已经或正在向民营企业转化，一部分采取股份合作制，一部分转为个人独资，一部分转为个体或出售、出租给个人经营。由于改制的变化，原来集体性质的资产已经发生转移，而作为完整记录的集体资产变化情况的财务档案，因为企业改制而没有引起人们的重视。其主要表现在：一是人员发生了变化，原企业的财务档案被原来的财务人员封存在那里，移交没人接，欲丢又怕负责，任其虫蛀霉变；二是企业的性质发生了变化，原来的财务帐册、档案对改制后的企业已经起不了作用，改制后的企业…     

企业改制后土地应该怎样登记

案例某市一国有企业1956年经国家批准,以划拨方式取得一宗国有土地的使用权,用途为工业用地,总面积50亩,其中40亩兴建厂房,10亩建职工住宅。企业依法办理了土地登记,领取了《国有土地使用权证》。2003年,按照国有企业改制的要求,该企业制定了改制方案和土地处置方案,经批准该国有企业改组为有限责任公司,继续从事工业生产,土地用途不变。原企业职工住宅按照《国务院关于深化城镇住房制     

企业改制资产评估中不能遗漏的几个问题

企业改制的资产评估与一般的资产评估有所不同。以往的资产评估往往是委托单位希望评估价值提得高一些；然而改制的资产评估恰恰相,反要求评估的低一些，甚至要求越低越好。这主要是因为资产评估后很有可能将资产评估卖给个人，尤其是将要卖给原企业的法人代表，评估要求更为迫切。如果资产评估从业人员不作仔细深入调查，将会造成资产漏评；而造成资产漏评的主要原因是委托方没有提供或不肯提供评估资料。对此类问题一旦查实，委托方往往强调因工作疏忽而遗漏，来敷衍搪塞。本以资产评估实践中碰到的所谓“遗漏”的几个问题（项目），谈些完善资产评枯工作浅见。     

企业改制中土地作价入股处置方式探析

当前,抓大放小、搞活国有大中型企业是我国深化经济体制改革的主旋律,建立现代企业制度,使国有企业成为自主经营、自负盈亏、自我发展、自我约束的法人实体和市场竞争主体,是经济体制改革的中心环节。而科学地处置土地资产是企业改制的重要组成部分．是能否有效盘活土地资产成为搞活国有大中型企业的关键．其目的是实现土地资源的最优配置,发挥土地资产的最大效益,搞活国有企业。制定企业改制中土地资产的处置方案．要结合企业的实际情况,以活化企业生产经营机制为直接目的,但要同时兼顾企业的自身利益和国家的利益,企业的短期利益和长期利益。     

企业改制后土地应该怎样登记？

某市一国有企业1956年经国家比准。以划拨方式取得一宗国有土地的使用权，用途为工业用地，总面积50亩。其中40亩兴建厂房。10亩建职工住宅。企业依法办理了土地登记，领取了《国有土地使用权证》。2003年，按照国有企业改制的要求，该企业制定了改制方案和土地处置方案。经批准该国有企业改组为有限责任公司。     

土地使用权抵押的信贷风险及对策

近年来，以土地使用权抵押为融资条件的信贷业务发展迅速。房地产开发企业，工业企业以及一些破产改制企业都以土地使用权抵押为条件，从银行取得资金。这一融资形式，不仅为企业提供了急需的发展资金，而且也提高了银行资金的利用效率，对促进房地产业和整个国民经济的快速发展起到了积极的作用。但是土地使用权抵押信贷业务的过度扩张，将使银行面临三大风险。     

浅议企业改制过程中无形资产的剥离

一、资产剥离概论所谓资产剥离是指在企业股份制改制过程中将原企业中不属于拟建股份制企业的资产、负债从原有的企业账目中分离出去的行为。剥离并非是企业经营失败的标志 ,它是企业发展战略的合理选择。企业通过剥离不适于企业长期战略、没有成长潜力或影响企业整体业务发展的部门、产品生产线或单项资产 ,可使资源集中于经营重点 ,从而更具有竞争力。同时剥离还可以使企业资产获得更有效的配置、提高企业资产的质量和资本的市场价值。改制过程中涉及剥离的资产主要包括如下方面 :１ 企业的非经营性资产中国证监会在《关于做好１９９７年…     

企业重组可减免契税

财政部、国家税务总局近日发出的，《关于企业改制重组若干契税政策的通知》决定，从今年10月1日至2005年12月31日，减免企业改制重组的契税。《通知》称，在企业公司制改造中，非公司制企业整体改建为有限责任公司或股份有限公司，或有限责任公司整体改建为股份有限公司的，对改建后的公司承受原企业土地、房屋权属，免征契税。