浅谈划拨土地使用权及其价格评估方法

在新民主主义到社会主义的过渡时期，我国建立了包括土地在内的生产资料公有制。《宪法》在1982年第一次明确提出土地的所有权制度，其第十条规定：“城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有。”不过那时仅是存在土地的所有权而不存在单独的土地使用权，因为该法第十条第四款规定：“任何组织或者个人不得侵占、     

关于收回土地使用权

收回土地使用权,是指土地所有权人依法收回由他人占有、使用该土地使用权的行为,可分为县级以上土地管理部门依法收回国有土地使用权、农村集体经济组织依法收回集体土地使用权两种方式。收回土地使用权的法律、法规依据,主要反映在两部法律的六处规定,即《土地管理法》第三十七条,第五十八条,第六十条和《城市     

关矛物业税税制设计的思考

一、纳税人和征收范围 （一）纳税人 关于物业税的纳税人，目前国内学者的观点主要有三种：第一种，中华人民共和国境内拥有房屋产权、土地使用权的单位和个人。第二种，中华人民共和国境内拥有一定使用年限的土地使用权或者房地产所有权的单位和个人。第三种，中华人民共和国境内拥有房产或土地使用权的单位或个人。主要的争议是对产权主体、所有权主体还是对使用权主体征税上。笔者较倾向于第二种观点。原因有两个：第一，在我国，城市土地属于国家所有，城市郊区及农村的土地除国家所有以外都属于集体所有，其纳税人只能是拥有土地使用权的单位和个人。     

关于构建集体土地产权制度的思考

1．土地产权界定不清，主体不明确，使集体土地所有权被虚化。《宪法》规定：“农村和城市郊区的土地除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有。宅基地和自留地、自留山也属于集体所有。”但是，对于农村土地，哪些是国家的，哪些是集体的，并没有明确规定，而且集体所有土地的产权主体也不明确。乡(镇)、村、村民小组土地所有权的权利界限不清。现行的集体土地所有权是在20世纪60年代初“三级所有、队为基础”的人民公社制度基础上形成的。     

中外房地产估价差异分析

美、英、法、德等西方国家实行土地私有制，只要土地所有不出卖土地所有权，即可无限期使用土地并取得收益，或出租土地以取得地租收入。而我国实行的是土地公有制，具体又分为城市土地国家所有和农村土地集体所有，但国家对农村集体所有的土地实际上保有最终所有权。我国改革土地使用制度后。逐渐实行有偿有限期使用土地制度，在1990年颁布的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》中规定，     

土地设定抵押的法律思考

根据《担保法》、《城市房地产管理法》、《规范国有土地租赁若干意见》和《城市房地产抵押管理办法》的规定，下列国有土地使用权可以设定抵押权：一是单独的土地使用权。对于这类抵押，设定抵押的前提条件是，要求土地必须是以出让方式取得的土地使用权或通过国有土地租赁方式取得的承租土地使用权。二是依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权同时设定抵押权。对于这类抵押，无论土地使用权来源于出让、国有土地租赁还是划拨，只要房地产权属合法，     

资本化率及其确定

我国的土地制度改革是基于使用制度展开的，中华人民共卸国宪法第十条规定：“城市为土地归国家所有。……可依照涪律的规定转让。”房地产管理法第二十一条“土地使用权出让合同约定的使用年限届满……土地使用者需要继续使用的，经批准准予续期的，应当重新签定土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。……     

划拨土地取得费不等于划拨土地使用权价格

划拨土地是指土地使用者通过各种方式依法无偿取得的国有土地，获得划拨土地使用权的土地使用者，称为划拨土地使用权人。按照《土地管理法》、《城市房地产管理法》以及《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，划拨土地使用权的取得方式可以通过征用农村集体土地获得，也可以通过获得在划拨土地上建成的房屋建构筑物所有权而随之转移土地使用权获得，也可以通过实现抵押权获得，也可以通过实施旧城改造拆迁房屋获得。     

中华人民共和国土地管理法实施条例

中华人民共和国国务院令第２５６号１９９９年１月１日起施行法规第一章总则第一条根据《中华人民共和国土地管理法》（以下简称《土地管理法》），制定本条例。第二章土地的所有权和使用权第二条下列土地属于全民所有即国家所有：（一）城市市区的土地；（二）农村和城市...     

读报笔记：纠纷的由来

不久前,读到一篇文章——《“修宪”的教训》(《经济学消息报》NO.557)。该文从根本上质疑“城市的土地属于国家所有”的宪法条文,认为如此具体的、直接剥夺私人财产权利的规定,是事先未经全民讨论“突然变动”的。从此,“土地成为城市政府的最大一笔资源,‘卖地’成了现在许多城市政府‘经营城市’的主旋律,‘公仆’     

刍议《物权法》对建设用地使用权的规定

《物权法》在第12章规定了建设用地使用权的相关内容。根据《物权法》的规定，建设用地使用权是用益物权的一种，是指建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，其有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。建设用地使用权在《物权法》颁布之前被称作土地使用权，     

关于物业税税制设计的思考

一、纳税人和征收范围 (一)纳税人 关于物业税的纳税人,目前国内学者的观点主要有三种:第一种,中华人民共和国境内拥有房屋产权、土地使用权的单位和个人.第二种,中华人民共和国境内拥有一定使用年限的土地使用权或者房地产所有权的单位和个人.第三种,中华人民共和国境内拥有房产或土地使用权的单位或个人.主要的争议是对产权主体、所有权主体还是对使用权主体征税上.笔者较倾向于第二种观点.原因有两个:第一,在我国,城市土地属于国家所有,城市郊区及农村的土地除国家所有以外都属于集体所有,其纳税人只能是拥有土地使用权的单位和个人.第二,产权不同于所有权,产权包括所有权.但是所有权人并不一定等于使用权人,还必须区分房屋的所有权人和使用权人.物业税属于财产税,本质就是对单位和个人所有的财产征税,物业税的纳税人应该是房屋的所有权人.     

违约性收回闲置土地中建设用地使用权合同的法治完善

结合当下房地产市场的资金现状，以及自然资源资产全民所有委托代理改革中所有权和监管权两权分离的改革要求，应该分阶段定义建设用地使用权出让合同中土地管理部门的行为性质，认定违约性闲置土地收回属于行政处罚的一种，是土地管理部门行使土地资源监管权的表现；闲置土地被收回后，建设用地使用权合同因受让人开发商的违约而解除，后续的处理应该认为是平等主体间私法意义上的土地管理部门和开发商之间的合同纠纷，对于违约责任的承担方式，要平衡政府部门、开发商、购房者和抵押权人等各方利益。同时，当开发商存在经营困难的情形，也应允许其依据《民法典》第580条的规定，以违约方的身份主动解除合同，及时止损。土地管理部门也应该审慎使用违约性收回，将其作为最后手段。对于返还后的土地出让金也要合理分配，土地管理部门要履行监管职责。     

我国集体建设用地金融发展的制度障碍与政策建议

一、集体土地产权的制度障碍(一)集体土地所有权主体虚位,导致土地金融主体不明晰我国《宪法》、《民法通则》、《土地管理法》和《农业法》关于农村集体土地所有权的规定大致相同。《土地管理法》规定:"农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的,由村集体经济组     

北京市土地权属状况

北京市土地权属现状 (一)国有土地 1.国有土地所有权与使用权的特征 国有土地属于国家所有,即全民所有。国有土地使用权由县以上人民政府代表国家行使使用、收益权利;使用单位和个人,有保护、管理和合理利用土地的义务。 《中华人民共和国土地管理法》第十七、十八、十九、二十条等对     

法律顾问

村委会能否收回被耕种的荒地内蒙古自治区托克托县某镇干部问:我镇某村集体的荒地被村民开荒耕种,且耕种已达10年。请问,这块土地村委会能否收回?如该地被征用,土地安置补偿费如何分配?答:首先需要明确,根据《宪法》、《土地管理法》的规定,包括荒地在内的农村土地,除法律规定属于国家所有的外,均属于集体所有;土地集体所有的性质并不因他人使用而改变,因此,即使某村的土地被村民开荒耕种10年以上,在法律上的所有权仍然属于村集体,村集体可以对其占有、使用、收益和处分,所以,理论上村委会当然可以依法收回被村民开荒耕种的村集体的土地。但…     

搞好土地登记服务社会经济

土地登记制度是国家的一项法定制度。《中华人民共和国物权法》确立了不动产统一登记制度。土地是最重要、最基础的不动产,土地登记是不动产登记的基础。土地登记是将国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权和土地抵押权、地役权以及依照法律法规规定需要登记的其他土地权利记载于土地登记薄公示的行为。我国的土地登记具体工作由县级以上人民政府土地管理部门负责,经县级和县级以上人民政府批准后,根据国家有关土地确权和土地登记的规定,依照法定程序,对土地所有权和使用权进行注册登记、确认、发放土地证书。     

农村征地所面临的问题及其对策研究

一、什么是土地征用 自古以来,土地就是人类赖以生产,生存和发展的基本条件,是农民的主要生产资料.我国宪法规定:"城市的土地属于国家所有.农村和城市郊区的土地,除法律规定属于国家所有的以外,属于集体所有.国家为了公共利益的需要,可以依法对集体所有的土地实行征用."     

我国农村土地产权建设的五大任务

《中华人民共和国土地管理法》第八条规定,“农村和城市郊区的土地,除由法律规定属于国家所有的以外,属于农民集体所有;宅基地和自留地、自留山,属于农民集体所有”。第十条规定,“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的,由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理,已经分别属于内两个以上农村集体经济组织所有的,属村内各该农村集体经济组织所有的,属村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理;已经属于乡（镇）农民集体所有的,由乡（镇）集体经济组织经营、管理”。然而,这里明确的仅是集体所有的土地归农民集体所有,对集体土地所有权代表是乡、村还是组,以及是什么样的组织等问题,法律规定不具体,理论界分歧很大,现实生活中则更是多样化。产权代表的模糊导致农民承包土地时未按严格意义的所有权概念向所有者交纳承包费（地租）,各种外来力量干扰农民所有权、损害农民集体利益,也造成查处地隐性市场、规范集体土地市场困难重重。国家应对农村土地的所有权代表及其权能、权限作出简单、明确的法律规定。笔者以为,农村集体土地应当归行政村全体村民所有,所有权代表为受村民委员会监管的、具有法人资格的村土地公司,其它行政单位和经济组织不能享有土地所有权。     

集体建设用地流转的立法思考

《宪法》第十条规定“土地的使用权可以依照法律的规定转让”，很显然，这里的“土地使用权”不仅指国有土地使用权，集体土地使用权亦包含其中。国有建设用地可以通过市场竞价、公开出让、租赁等方式最大限度地显化商品价值；按照《宪法》的规定，集体建设用地流转理所应当不应排斥在土地市场之外。