协议出让土地如何改变用途

[案例] 　　2005年8月,某市一老国有工业企业欲扩建厂房,向市政府申请在该市用地60亩.因只有一个意向用地者,市政府决定以协议方式将该地出让给企业.……     

协议出让土地如何改变用途

[案例] 　　2005年8月,某市一老国有工业企业欲扩建厂房,向市政府申请在该市用地60亩.因只有一个意向用地者,市政府决定以协议方式将该地出让给企业.……     

土地出让审计中地价问题探讨

协议出让最低价是指以协议出让国有土地使用权应征收的出让金不得低于按国家规定的底价。在工业建设用地项目有偿供地和原划拨土地转出让补办有偿出让用地手续时，目前仍以协议出让居多。《城市房地产管理法》规定“……采取双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价。”     

土地使用权作价的税收筹划

一．案例介绍 甲公司拟收购H地的乙公司，乙公司是一家工业企业，因经营不善而面临破产，乙公司除生产用地外还拥有一宗185亩待建的工业用地，H地政府为支持企业战略重组和解决职工的安置问题，同意并购后企业将185亩的土地使用权由工业用地变为住宅用地用于房地产开发，但要根据国家政策规定交纳相应的土地出让金，该工业用地的最初取得成本为每亩22万元，H地的住宅用地每亩为35万～50万元，同类地段有每亩58万元的交易实例。     

北京公租房供地尝试由卖改祖

北京市国土局有关人士透露，今年的保障房供地方式将更加多元化，特别是公租房项目用地，将采取划拨、协议租赁、招拍挂租赁等方式。保障性住房用地出让由卖改租实行土地年租制，即开发企业无须一次性交齐70年期限的土地出让金，而是按一定年限支付占用土地的租金，从而缓解投资压力。     

石柱县

石柱县局采取有力措施，加强城市建殴用地储备，自2003年10月成立上地收购储备中心至今．已收购储备城市建设用地526．12亩，已整治土地294．652亩。其中，已招拍挂出让11.88亩，收取土地出让金867．1万元。通过土地收购储备工作，既缓解了城市建设用地矛盾，节约了耕地，又体现了政府对土地市场的高度重视和管理力度，达到了为政府聚财的目的。     

区分不同用他性质和用地情况核定土地出让金

1992年发布的《划拨土地使用权管理办法》（原国家土地管理局第1号令；以下简称《办法》）划拨土地使用权补缴土地出让金应按不低于标定地价的40％的一定比例收取。2003年公布的《协议出让国有土地使用权规定》（国土资源部第21号令，以下简称《规定》）所指土地出让金核定标准，不得低于出让地块所在级别基准地价的70％。这两个规定的内容是否矛盾，该如何理解？笔根据工作实践和对相关法律法规的理解认为，其土地出让金的核定应区分不同用地性质和用地情况。     

山东省：淄博市淄川区积极盘活废弃矿山闲置土地

淄博市淄川区煤炭资源丰富，矿产开采已有多年历史，采矿区地形地貌破坏严重，土地再利用难度大，废弃矿山闲置土地多年来一直是各级政府的一块心病。为鼓励企业开发整治废弃矿山用地，挖掘存量土地效益。近年来，淄川区政府积极探索，出台了一系列优惠政策，规定凡是利用废弃矿山闲置土地进行建设的企业，可以持经过审计的前期土地平整和改造的投资决算报告及相关部门证明享受土地出让金优惠政策，较好地调动了企业参与整治废弃矿山用地的积极性。截至目前，该区处置国有废弃矿山用地1056亩，取得了良好的经济效益和社会效益。     

2004年9月北京市土地市场综述

2004年8月底，北京市土地整理储备中心根据北京市政府8月份颁布的《关于北京处理经营性用地历史遗留问题政策界定标准的通知》，公布288个继续可以以协议方式出让的项目名单，并限期相关的开发商到土地出让主管部门缴纳出让金，这三批项目成为北京市经营性土地以协议方式出让的末班车。     

向存量土地要空间 让闲置厂房显生机 福清市开展二次招商的若干思考

建设用地审批从严管理，实施最严格的耕地保护制度。国家为加强宏观调控，国务院决定在全国开展土地市场治理整顿，全国暂停审批农用地转非农建设用地半年。许多地方为此犯了愁：农用地控制了，谈何招商引资?谈何发展工业经济?福州市辖福清市转变观念，拓展思路，把目光盯在存量土地和闲置厂房上。一年多来，该市采取切实措施盘整存量土地121宗，面积3320亩，占全市闲置工业用地面积的63．9％。其中，“三资”企业盘活用地2102亩，投资额1．6亿美元；民营企业盘活用地1218亩，投资额5．8亿元。     

TOP排行榜之事件

郑州：万亩违法占地 两“父母官”挨处，中央初定土地出让金方案城镇土地使用税提两倍，整肃风暴席卷房地产业 数位地产大亨受波及，福州6幅社会保障房用地流拍。[编按]     

广州调整土地出让金计收政策规范计收标准

日前，市国土房管局制定的《关于调整广州市国有建设用地使用权出让金计收标准的通知》已经市政府同意，将于2010年7月1日起执行，届时广州市将实行新的土地出让金计收标准，2005年出台的《批转市国土房管局〈关于进一步规范广州市国有土地有偿使用的意见（试行）〉的通知》（穗府[2005]36号，以下简称36号文）将同时废止。     

从海事大学原校址土地置换项目说起

2003年11月25日，市政府召开关于上海海运学院（现名上海海事大学）搬迁的专题会议，明确决定（沪府办秘（2003）007221）：上海海运学院全部搬迁至临港新城新校区，由上海地产集团按每亩600万元的土地价格（包含土地出让金）收购买断上海海事大学原校区土地，并负责该地块的置换运作。土地出让金的地方所得部分用于上海海事大学新校区的建设。     

上海启动囤地调查

记者看到一份《闵行区经营性土地一地一表》，上面要求开发商重新上报地块各项基本资料，包括地块号、用地单位、项目名称、地块座落（四至范围）、批准用地面积、批准文号、土地出让合同号等情况，还要求填写应缴土地出让金、实际交纳土地出让金，批准开工日期、批准竣工日期、是否在建等详尽资料，并要求上报未来5年（2008年～2012年）的计划开工土地面积、及计划开工建筑面积。     

实行土地供应公示制度推进土地招标拍卖工作

实行土地供应公示制度，推进土地招标拍卖工作，是深化土地使用制度改革，深入贯彻落实市委、市政府改善投资环境，促进我市经济社会全面健康、持续发展的重大举措，我市自1990年土地使用制度改革试点以来，经市审批累计出让土地1662宗，面积4320．6公顷，综合价金68．5亿元。经营性用地实行了有偿使用，招标、拍卖的达到17％，部分区县达到80％－90％，地改对促进经济发展起到了积极作用，但土地市场竞争机制尚未完全建立，炒卖建设用地批准文件，囤积土地情况时有发生。为此市政府于2000年7月19日发布了《重庆市人民政府关于进一步加强国有土地招标，拍卖工作的决定》，要求加大招标、拍卖力度，对土地供应进行公示，以提高工作透明度，为落实市政府决定精神，我局将从五月一日起实行土地供应公示制度，全面推进土地招标、拍卖为此应搞好项工作。     

我国土地市场发展与政府行为规范

1、土地出让的双轨制，2002年以前，土地出让市场中95％以上的土地是以协议方式出让的。因此，市场机制几乎不发挥什么作用，土地出让金的收取随意性大。这不仅使地方政府的土地收益总量受到损失，而且也不利于城市土地资源的合理配置。2002年5月9日，国土资源部发布《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，要求从2002年7月1日起，商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖、挂牌即“招拍挂”的方式出让。实施以来，全国“招拍挂”出让土地面积在逐步扩大。     

上半年土地交易基本情况

共办理经营性国有土地使用权出让103宗，成交总面积约601．0276公顷（9015．414亩），其中出让面积约456．1587公顷。可建建筑面积约1311．5863万平方米。成交金额65．1837亿元，其中土地出让金26．1443亿元。土地使用权出让综合价金单价约为71．6万元／亩，土地使用权楼面单价约为492．1元／建筑平方米，土地出让金楼面单价为199．3元／建筑平方米。通过“招拍挂”竞争性出让，共增收出让金8312万元，出让金增值率为3.34％。     

广州出台土地出让金违约金计收新规

10月26日,广州市国土资源局发布了《关于规范我市土地出让金违约金计收问题的意见》。《意见》自印发之日起实施,有效期5年。根据新规,土地出让金违约金按土地出让合同、补充协议或变更协议的约定计收,违约金计算时段从约定的土地出让金缴款时间开始,截至土地出让金本金缴交至市财政之日。因批建面积增加调整土地出让金总额的,按原合同约定计收违约金,需补缴的土地出让金按变更协议的约定执行;批建面积减少的,按原合同缴款时间和调整后欠缴出让金本金总额计收违约金;但随后批建     

财政部、国土资源部关于印发《用于农业土地开发的土地出让金使用管理办法》的通知

各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅(局)、国土资源厅(局)：为切实保护耕地。加强粮食生产能力建设。抑制城市盲目扩张，促进城乡协调发展，国务院决定从2004年起将部分土地出让金用于农业土地开发。为加强用于农业土地开发的土地出让金的使用和管理，根据《国务院关于将部分土地出让金用于农业土地开发有关问题的通知》(国发[2004]8号)，我们制定了《用于农业土地开发的土地出让金使用管理办法》。现印发给你们，请遵照执行。     

集体建设用地入市如何影响国有建设用地市场?——基于机器学习的新证据

建立健全城乡统一的建设用地市场是当前中国土地制度改革的重要目标，本文使用机器学习与合成双重差分等方法，借助2007～2018年中国国有建设用地出让数据，研究了农村集体建设用地入市对城镇国有建设用地市场的影响。研究发现，集体建设用地入市改革显著减少了国有建设用地的土地出让金，其原因在于改革提升了集体和国有土地的替代性，因而降低了国有建设用地的出让面积，但是未显著影响国有建设用地的单位价格。结合理论分析，上述结果说明该改革并未显著改变城镇国有建设用地的市场结构。成本收益分析表明，该改革对国有建设用地出让金的影响大于集体建设用地。以上结论为集体经营性建设用地入市对国有建设用地市场的影响提供了经验证据，也为健全城乡统一的建设用地市场提供了政策启示。