何时走出物业管理的困境？——J小区物业管理透视

长沙市J小区2001年开发建设，2003年4月30日业主入伙，前期物业管理由发展商自己组建的子公司A物业公司进行管理服务。到2004年2月。由于N个原因。A物业公司撤出。2004年3月，发展商选聘了B物业公司接管。同年5月30日，小区首次业主大会召开，选举产生了业委会，由于N个原因，2004年11月，业委会宣布前期物业管理结束。解聘了B物业公司。业主大会通过筛选，选择了C物业公司接管物业服务。2004年12月中旬签订合同，C物业公司服务了半年，又由于N个原因，C物业公司自己炒了自己的鱿鱼，于2005年6月30日撤了出来。     

前期物业管理服务的工作体会

在物业管理事物中，前期物业管理特别重要，要保证物业管理服务高标准，必须加强前期物业管理工作。现在很多小区的物业管理明显的先天不足，主要原因是物业公司进入太迟，进入后工作不知做什么。我98年接管某小区时，业主已开始入住了，可物业管理公司一切都没有准备好，我到位后发现了近     

当好世博＂大管家＂——上海市质协召开世博物业服务企业座谈会

3月9日，距离2010年上海世博会仅有53天，世博会的各项准备工作已进入了最后冲刺阶段，世博园的施工现场，各项工作正在紧张、有序进行。将在世博会举办期间承担物业服务的上海明华物业公司、上海上实物业管理有限公司、上海申能物业管理有限公司、上海百联物业管理有限公司、上海紫泰物业管理有限公司、     

我们小区物业公司换了

“我们小区的物业公司换了，门口值班室的保安也有了，园区的路灯也开始亮了，园区的杂草被拔了，多了好多小叶女贞和海棠”。这些给业主最直观的印象就发生在我们所居住的盐城市清华学仕园小区内，这件事也是业主之间近日讨论较多的话题。该小区开发商通过前期物业管理招投标，盐城市一家物业管理有限公司获得该小区前期物业服务管理权，前期物业服务合同刚履行2年多，     

物业管理公司有偿服务经营方案

物业管理公司开展有偿性服务，一方面可满足广大业主的各种消费需求，提高业主对公司服务的满意度，从而提高物业服务费收缴率；另一方面可大大提高物业公司的经营收入，为企业增加利润的同时提高了员工的业务提成收入，有效稳定员工队伍。物业公司要根据物业项目和公司资源进行有效的增值性服务，首先就要制定有偿服务经营方案。笔者日前对广州某物业管理公司进行顾问服务，制定了该公司的有偿服务经营方案，现提供给大家交流和指正，具体方案（部分内容节选）如下：     

法规·政策

江苏省淮安市：物业公司参与前期物业管理、业主大会招标，都要缴纳物业服务保证金 2013年12月13日，江苏省淮安市住建局发布并实施《物业服务保证金管理办法》。物业服务保证金由物管公司向街道办事处或区、县住建局缴纳。今后新招标、新议标的前期物业项目，需要按照0．5元／平方米的标准缴纳保证金，缴交总额超过20万的，     

物业公司与业主不是物业费收交纠纷的主体

业主享受物业管理服务所支付的费用俗称为“物业费”。由于在物业服务合同中,一般约定这一费用由物业公司直接向业主收取,而且．物业管理条例（下称条例）第67条也规定：“违反物业服务合同约定．业主逾期不交纳物业服务费用的,业主委员会应当督促其限期交纳;     

由北京富泉花园案例解读交接难

<正>一则典型案例位于北京市昌平区的富泉花园小区前期物业服务企业是北京国华物业管理有限公司(以下简称国华物业公司),自2000年起为小区提供物业服务。2006年4月,小区业委会组织召开业主大会会议,选聘出新物业服务企业北京华特物业管理发展有限公司。根据业主大会决议,2006年5月8日,业主委员会与北京华特物业管理发展有限公司签订了物业服务合同。2006年5月24日,昌平区建委主持召开了富泉花园小区物业交接等相关问题协调会,国华物业公司与业委     

浅析物业管理的前期介入

现代房屋尤其是高层建筑具有设计复杂，技术含量高，建设周期长和安装、施工难度大的特点。为了保证物业正常使用和功能发挥，及时发现、纠正物业规划设计、建筑施工阶段的问题，对物业实施有效管理，减少物业管理中的矛盾和纠纷，保障物业管理活动当事人的合法权益，规避风险，需要物业管理企业积极进行前期介入。由于前期物业管理的特殊性，认真研究物业管理的前期介入，具有十分重要的意义。     

物业竣工与物业接管验收管理机制设想

继我国《物业管理条例》颁布实施一周年之后，建设部又于2004年9月6日颁发了《业主临时公约(示范本)》、《前期物业服务合同(示范本)》两个新的规范性件，这对加快健全我国物业管理法规体系，规范我国物业管理的运作实务，尤其是前期物业管理服务的运作实务，有着十分重要的积极作用和现实意义。     

小区地上部分与地下车库可否由两家物企管理？

案情简介 某物业公司为某小区的前期物业管理单位，小区业主委员会成立后，另聘其他物业公司管理该小区，但原物业公司至今没有移交小区的车库。业主委员会遂起诉要求该物业公司移交车库、车库管理费。     

物业管理能否作为附赠品？

首先,免收物业管理费违背了物业管理的商品属性,物业管理作为一种特殊的商品,一种公共性服务产品,其生产、销售过程和消费过程是同一的,物业管理生产的过程也就是业主享用和消费服务的过程,两不可分割,业主可根据物来公司服务质量的好坏、质价比的合理度以及在物业管理过程中出现的各种问题提出相应的意见,建议,行使自己的权力,维护自身的合法权益;物业公司则根据业主的需求和意见,不断地提高服务的水平和质量,对管理与服务的档次,深度及方式进行适当的调整,物业管理的商品属性就是在物业公司与广大业主之间所进行的经济活动中,在一个动态的过程里体现出来并发挥作用的,而免收物业管理费的承诺,实质上是把物业管理当作了一种静止、固态且可独立的赠品,这其中,由于缺少量化的标准,物业管理的商品价值无从衡量,而摒拒了业主的参与,无视业主与物业公司之间相互支持、配合所产和的作用,又命名得物业管理缺少了一个基本的、价值实现的过程,这样做的后果,一方面会使人们业已形成的对物业管理的有限的市场观念和意识,因为物业管理的“赠品”定位而遭受冲击,再次模糊人们认识,加深人们的认识误区;另一方面,由于物业公司向业主提供是免费服务,在相当程度上不会顾及业主的反应和要求,而业主享受的是免费的服务,也缺少参预与管理的积极性及维护自身权益的主动性,因此,在缺乏双方相互配合与支持的情况下,物业公司的服务质量与水平要想得到有效的提高,物业管理过程中出现的各种问题要想得到合理而妥善的解决,就非常困难了,由此可见,提出免收物业管理费承诺的做法对物业管理市场化的开展是有害无益的。     

聚焦物业服务合同陷阱 寻求保护业主权益之道

物业服务合同是物业管理的基础,业主作为物业的所有权人,通过委托授权物业公司对物业进行管理;物业公司根据所签订的物业服务合同提供物业服务,合同就是物业公司经营、管理和服务的权力来源。     

发挥主人翁作用 实施有效监管

监督物业管理企业履行物业服务合同，是法律赋予业主和业委会的一项基本权利和职责。监督的内容包括物业管理企业是否遵守物业管理的相关法规，是否履行合同约定的服务内容，是否达到合同约定的服务质量。监督的时间应从合同起草、洽谈之日起，直至合同终止为止。监督的形式可以采取检查、奖惩、评议、指导等多种方法。监督的目的是确保物业服务合同约定的服务内容和标准得以实现，为建立和谐社区做出贡献。具体讲，业委会对物业管理服务质量实行监管，     

物业管理顾问咨询服务的探讨分析

物业公司服务水平的差异性、在不同地区发展的不平衡性，以及物业服务市场的开放性决定了物业管理顾问咨询服务存在巨大的市场发展空间。笔者常年担任大学物业管理专业教学工作和为多家物业企业提供顾问咨询服务，下面根据自身的研究和经验与大家交流探讨一下物业管理顾问咨询服务的有关问题。     

“海派”物业的探路者——上实物业的启示

近几年，由于劳动力成本大幅度提高，致使劳动密集型的物业服务企业经营屡现“窘境”，很多物业公司不得已而“抛盘”。而《物权法》的生效会唤起业主新一轮的维权，《劳动合同法》的实施使得企业用工成本进一步增加。物业服务企业如何面对这些新的挑战，我们或许能从上实物业管理（上海）有限公司（下称上实物业）的经营实践中得到一些启示。     

完善上海物业服务收费及税收政策研究

本文通过对物业服务收费及税负现状的研究．就如何完善物业服务收费及税收政策提出对策和建议。 一、物业管理服务收费现状分析 上海已建立起与市场经济相适应的物业管理体制．但受计划经济模式下形成的思维定势和经营观念影响．物业成本与收费价格不相匹配,服务价格刚性较强缺乏弹性,收费标准偏离市场收支不平衡．很难适应物业管理行业快速发展的需要。由于物业管理收费标准偏低、人力资源成本逐年递增、经营管理费用不断上升,企业税率较高税负过重．不少物业服务企业面临着生存压力．并成为阻碍上海物业管理行业发展的瓶颈。     

物业管理收费的实践与思考

物业管理服务既然是一种商品，就有价值和使用价值，业主支付一定代价后可以享受专业的物业服务来获得价值；而物业管理企业通过提供服务并收取一定的服务费来获得价值补偿。但现实中：被服务者一方要支付多少费用和要不要支付费用，服务者一方如何才能尽快收回相应的回报，却一直是最困扰物业使用人和物业管理企业的大问题。     

全过程物业管理服务的分析

随着时代的发展、社会的进步、生活水平的不断提高，尤其是现代技术的飞速发展，各种记主屋的日常运营、保养、维修、保安、环境改善和监控等工作变得愈来愈复杂，业主、租房的要求也愈来愈高。物业管理不仅已经成为房地产专业服务中不呆少缺一部分。物业管理的主要任务，是为了延长物业在自然损耗下的使用期，并使物业正常地为使用提供应有的服务。一座经常保养的物业，可以使用几十年甚至几百年。而专业的物业公司，是以一定的成本为前提，以创造尽可能理想的环境为原则，通过长期的改进和修缮，使每一座物业的收益水平、投资和使用价值得以充分发挥，使业主获得更高的回报。     

科学技术促进物业服务品质提升

从1981年第一家专业物业公司——深圳市物业管理有限公司成立起，预示着物业管理正式在国内起步，经过30多年来的成长、进步，物业管理由陌生到熟悉，由城市到城郊、乃至新农村，在祖国大地上也差不多遍地开花了。科学技术就是生产力，科学技术、科技产品在物业服务中的应用与推广，促进了物业服务品质的提升，也是物业服务企业核心竞争力的体现。