基于GWR模型的南京主城区住宅地价空间异质性驱动因素研究

以南京市主城区为例,基于2014年住宅用地监测点数据,利用GWR模型分析各驱动因素对住宅地价贡献程度及空间异质性成因,以促进地价的科学规范化管理。研究表明:①各影响因素对住宅地价的平均边际贡献程度为:CBD河流水系城市快速路大学医院公园绿地小学幼儿园;②CBD仍占据影响住宅地价的主导地位,城市公共设施对住宅地价的负向效应有扩大趋势,"教育型"设施逐渐成为居民购房行为的重要影响因素,面状自然地物在空间影响模式上存在"互补效应";③城市住宅地价影响模式由单一影响因素为主导向多因素共同作用转化,各影响因素虽作用大小仍有所侧重但差异逐渐缩小;④较全局OLS模型(50%),GWR模型可解释监测范围内87%的住宅地价变化,能够更加精准地研究土地市场的空间异质性。     

基于DEM的武汉市住房价格与基准地价空间分布差异分析

住宅用地基准地价是房价制定的基础,两者之间存在相互影响的关系.本文以武汉市中心城区住房价格与住宅用地基准地价空间分布差异及其影响因素为研究对象,通过对获取的样本数据进行正态分布和空间自相关性检验,运用Kriging方法生成武汉市房价与住宅用地基准地价DEM,直观反映武汉市中心城区住房价格与住宅用地基准地价空间分布上的差异.研究结果表明:在空间分布上,住房价格与住宅用地基准地价两者之间存在着较为明显的差异,住房价格较住宅用地基准地价具有更大的集中性与变异性以及两者之间存在一定的不匹配性;住宅用地基准地价是房价制定的基础,存在其他因素影响着武汉市房价空间分布,正是周边环境影响武汉市住房价格空间分布才造成了两者差异的存在;周边环境分布的集中性、位置格局以及影响力度都对这些差异产生影响.     

农村集体建设用地基准地价初步研究——以安徽省良玉村为例

以安徽省良玉村为例,对农村集体建设用地的地价内涵、估价方法、地价影响因素进行了研究,并从6个方面选取了影响土地价格最为密切的17个因子,采用层次分析法定级,其定级综合分值位于0.35—0．65之间,土地等级被划分为四个,主要评价单元属于二级水平。考虑集体建设用地的特点,采用收益还原法、成本逼近法、市场比较法计算样点地价,并采用平均值法分别确定商业用地、住宅用地、工业用地的基准地价。结果表明：对于商业用地和住宅用地,一级土地和二级土地之间的价格差异最大,其余各级土地之间的地价差异依次递减,表明土地质量越好,价格反映越敏感。同级土地价格变化范围的差异：商业用地价格级差大于住宅用地,住宅用地大于工业用地,表明与城镇建设用地相同,集体建设用地地价对土地质量敏感性的反应也是商业用地〉住宅用地〉工业用地。     

基于ESDA的城市住宅地价时空分异研究——以南京市为例

通过对住宅地价样点数据的收集和处理,运用GIS空间探索性分析(ESDA)技术对南京市2000-2009年住宅用地出让地价进行了空间特征分析,生成数字地价模型,探索住宅地价空间分布规律,并通过空间分析技术从微观区位层次来研究地价时空差异。研究发现:南京市住宅地价呈现明显的单中心空间结构,并表现出点轴扩展模式;随着时间推移,南京市住宅地价空间结构不断反生变化,地价峰值中心开始向南、向东扩散;地铁快速交通、城市规划及环境等因素对地价时空变异起着重要的影响作用。     

基于GIS的地价空间分布规律研究--以北京市住宅地价为例

利用北京市1998—2003年的普通住宅出让地价资料,采用统计分析和GIS空间分析相结合的方法,得到北京市普通住宅出让地价的系列空间分布图,在此基础之上揭示北京市住宅地价空间分布规律及其成因。分析结果表明:地价的分布在空间上既有连续性,也存在变异性。文章提出了地价梯度和地价指向,作为表征地价空间变化的两项指标,也存在明显的空间差异。     

基于Hedonic模型的城市地价空间结构分析——以湖南省娄底市为例

以湖南省娄底市为研究区域,利用地统计学中的Kirging空间插值方法模拟了娄底市地价的空间布局,揭示了地价的空间结构特征,结果显示:地价是由市区中心依次向外围递减,且土地利用类型呈现商业、住宅、工业的梯次变化;地价的分布在空间上不仅具有连续性,同时还存在着一定的空间变异性。在此基础上,建立Hedonic特征价格模型对影响全部用途和商业用途地价的主要因素进行了分析研究。     

合肥市地价的空间格局与影响因素研究

基于微观影响因素的视角,分别对合肥市的居住、商业和办公三类用地地价的空间格局、空间异质性进行空间插值和回归分析。研究发现:1用地性质不同,其地价的空间格局也不同。2居住地价呈现出多中心的空间结构,地价峰值区以城市老城区、天鹅湖及滨湖塘西河公园为中心呈现圈层式梯度扩散。商业地价有明显的功能分区,区位依然是影响商业发展的关键因素,商业地价的空间分布具有较高的向心性。办公地价的空间布局具有显著的空间依赖性,集聚经济在办公用地的开发过程中发挥着重要作用。3因用地性质差异,各类地价空间格局的影响因素也有所不同,但容积率对三类地价都存在显著影响。4建立地价与城市规划之间的互动关系,尤其是城市及片区的控制性详细规划编制,对容积率、宗地面积等因素进行合理的赋值,能有效地发挥出土地的使用价值。     

轨道交通引导用地密度与地价的时空效应——以深圳市为例

城市轨道交通能显著影响站点和线路周边土地密度和价格,但这种影响存在时空范围和类型差异。基于此,定性分析深圳地铁一期工程罗宝线和龙华线主要站点周边用地类型、规模和开发密度的变化,然后利用深圳市地块交易数据,采用空间分析和回归模型探讨轨道交通对土地价格和容积率的时空间效应。研究发现:1在轨道交通与地价/容积率的时空关系上,距站点越近其用地密度和价格普遍更高,远离地铁站点,地价下降幅度增加。2土地价格与距站点距离具有显著的负相关关系,即距站点每增加1km,地价下降幅度约为5%~10%。在时间上,随着地铁运营的成熟,更显著提升站点周边的土地价格。3轨道交通对不同类型用地的影响存在差异,在地铁施工期间,对居住用地的负面效应高于商业用地,地铁开通运营和线路完善后,对商业的正向刺激效应高于居住用地。     

限购令环境下基于灰色预测模型的地价预测

在限购令的环境下,以湖南省长沙市的城市住宅用地的地价水平为研究基础,运用灰色系统理论GM（1,1）模型,预测城市住宅用地的地价水平的发展趋势,从而得出相应的结论并为土地管理部门和房地产商提供参考。最后得出结论：近期长沙市住宅用地价格回落的可能性较小,并且还存在小幅上升的可能。     

旅游用地地价影响因素分析

伴随着旅游业的快速发展,大量旅游用地进入土地流转市场.与工业、商业、住宅用地不同,旅游用地是一种特殊的土地利用类型,其土地价格的确定存在一定的难度.本文在研究旅游用地的概念及其特性的基础上,对其地价影响因素进行了细致分析,以用于指导旅游用地地价的评估实践,对于旅游用地地价的确定具有重要的理论与现实意义.     

House price dynamics: Evidence from Beijing

To study the house price dynamics in China, this paper extends the traditional life-cycle model by incorporating land supply, regime shifts and government regulation factors. The models are estimated with an error correction framework using quarterly data from 2000 to 2007 in Beijing. The conclusions are as follows. (1) There exits a stable co-integration relationship between house price and fundamentals; land supply and financial regimes are also important determinants of long-run equilibrium house prices. (2) Short-run dynamics depend on changes of fundamentals and the adjustment process of housing market. Land supply has a significant impact on house price fluctuations while demand factors such as user costs, income and residential mortgage loan have greater influences. The adjustment speed of real house prices to the long-run equilibrium has been reduced significantly since 2005 which means exogenous shocks can cause prolonged deviation of real house prices from the equilibrium level.     

北京市二手住宅价格影响机制--基于多尺度地理加权回归模型(MGWR)的研究

文章基于多尺度地理加权回归研究北京市2011-2017年二手住宅交易的价格特征,结果表明:①以往基于经典地理加权回归模型的研究可能存在一定的不稳健,而多尺度地理加权回归可以将不同变量对于因变量的影响尺度反映出来,其回归的结果更为可靠。②北京房价对区位因素非常敏感,且存在高度的空间异质性,区位的影响尺度是所有变量中最小的,接近于街道尺度。而卧室数量和到最近地铁站的距离为全局尺度的变量,在空间上的影响较为平稳。到公交站的距离、到小学的距离、建筑结构和装修状况对于房价的影响不显著。其他显著的变量均存在一定的空间异质性,其空间尺度由小到大分别为成交时间、面积、楼龄、楼层、朝向。③区位、朝向、卧室数量、成交时间均正向影响房价,而面积、楼龄、楼层、到地铁站的距离负向影响房价。所有影响因素中区位是影响房价的最主要因素,其次是成交时间朝向。面积成交时间、朝向和到最近地铁站的距离影响较大,所在楼层、卧室数量对于房价的影响较小,而面积和楼龄的影响最弱。     

基于地理加权回归的上海市房价空间分异及其影响因子研究

利用上海市外环以内2010年12月1014个小区的平均房价数据,通过构建地理加权回归模型,并与基于全局最小二乘法(OLS)进行比较,揭示上海小区房价的空间分异和不同影响因子的影响。研究发现,每增加或减少一个单位各影响因子对房价的影响大小依次为:建成时间,到CBD距离,绿化率,到公园距离,距地铁站距离,距超市距离和距学校距离。同时,地理加权回归分解成局部参数估计优于OLS提供的全局参数估计,它可以深刻的揭示出房价和空间影响因子之间复杂的关系,而且可视化的工具可以用地图的形式更详细的呈现出城市房价的整体景观,这些都是传统OLS无法比拟的。     

基于West模型的房地产泡沫的实证研究--以北京、上海、深圳为例

本文简要回顾了关于房地产泡沫的研究框架,在West模型的基础上,运用房地产合理价格是租金资本化的原理,对北京、上海和深圳的房地产市场是否存在泡沫作了实证检验.结果表明:北京住宅市场、上海住宅市场以及深圳写字楼市场在样本期内的检验结果拒绝原假设,即市场存在着泡沫现象;北京写字楼市场、上海写字楼市场和深圳住宅市场检验结果为接受原假设,即不能判断市场存在泡沫现象.本文提出了一些政策建议.     

住宅基本价值、泡沫成分与区域溢出效应

本文考察了北京、天津、上海和重庆四个直辖市的住宅基本价值、泡沫成分及其区域溢出效应。首先,住宅基本价值模型有效捕捉了四个直辖市真实住宅价格的动态演化路径,由此我们将真实住宅价格分解成住宅基本价值和泡沫成分两部分。其次,在1999-2012年四个直辖市都存在住宅价格被低估和高估的阶段,但在时段和偏离程度上存在明显差异。最后,四个直辖市住宅价格泡沫成分间存在广泛的溢出效应,但在数量级和方向上均存在显著差异。     

我国城市工业地价影响因素及力度的计量分析

地价是经济学中的重要课题,它是都市的语言,是都市的环境与功能的综合值。用计量经济学的方法,分供求二方取人口、经济、区位、政府行为等四大板块中的基本要素对我国工业地价的相关性与影响力度进行探讨。从相关性看：城市设施因素与工业地价相关性较弱;大区位因素与工业地价相关性较强。房产税额、耕地占用税额、本年购置的土地面积等政府行为因素与工业地价相关性较强;余者与工业地价相关性较弱。从影响力度看：工业地价对经济、政府行为、区位因素的弹性系数总体呈现一种矛盾、混乱的特征,佐证了中国工业地价违背客观规律性的现象。剔除其混乱因素,仍可看出大区位因素对工业地价影响的力度要大于经济因素,土地类税额对工业地价影响的力度微乎其微;反映了地方政府在工业化过程中对土地的掠夺性开发利用。     

北京市房地产泡沫状况与成因分析

对北京市房地产开发投资、固定资产投资、商品房销售情况进行量化分析,并计算地价与GDP、物价增长率的相关指标,据此分析北京市房地产市场的经济波动状况以及泡沫情况,并从价格预期、土地稀缺性、流动性膨胀、银行信贷非理性膨胀、税收政策几个方面对影响泡沫形成的因素进行分析,为相关市场参与者提供相关依据。