房地产信贷对住房价格影响的研究

自1988年房改以来，我国的房地产市场迎来新的时代。由于城市化进程的加快和人民生活水平的提高，居民对住房的刚性需求得到了爆发式的释放。房地产市场的发展不仅关系到国家经济的兴衰，更关系到人民的生活品质。在我国，个人按揭贷款占居民长期贷款的80%以上。我国房地产开发企业资金来源渠道比较少，因而房地产信贷也是房地产开发企业的主要资金来源之一。因此，房地产信贷直接影响房地产市场供给和需求，与房地产价格的波动有着密切的联系。通过研究得出结论：在短期，房地产信贷主要通过影响房地产需求方来影响住房价格；在长期，房地产信贷与住房价格存在均衡关系，并且房地产信贷是住房价格上涨的直接原因之一。     

中国城镇居民住房消费需求弹性分析

影响城镇居民住房消费需求的因素是多方面的,包括收入水平、住房价格、人口因素、金融和税收政策等等。其中,收入和价格因素是构成影响居民住房需求诸多因素中最主要和最直接的因素。应分析住房需求收入弹性和价格弹性,从提高居民收入和稳定住房价格两个方面鼓励城镇居民进行住房消费。     

住房价格度量与住房价格指标体系研究述评

住房价格指标在住房市场分析和研究中扮演着重要角色,但住房和住房市场的特殊性又决定了住房价格度量不能简单套用度量普通商品价格的方法.本文系统介绍了国外学者在使住房交易价格向基于住房服务价格的理想化指标接近的过程中,从住房的耐用品性、异质性、弱流动性和住房市场的细分性等方面着手进行的修正工作,以及在此基础上形成的住房价格指标体系.本文还据此对我国住房价格统计研究和实践的发展完善提出了若干建议.     

限购政策与房价的动态变化

建立一个住房市场模型对住房限购政策效果进行分析。考虑限购政策对住房消费需求的影响发现,限购能够降低住房价格,但是降低的幅度受到多种因素的影响,包括限购对消费需求的缩减、开发商跨期调整供给的成本及预期。投资需求会改变住房的跨期需求和供给,对限购政策效果具有抵消作用。限购政策的作用大小与市场对政策不确定的预期紧密相关,市场预期管理对于稳定房价具有关键作用。     

住房价格、人力资本与城镇居民消费——基于我国35个大中城市的实证研究

本文基于2008—2018年我国35个大中城市的面板数据,研究在人力资本视角下住房价格对城镇居民消费的影响。研究结果表明：住房价格上涨能促进城镇居民消费需求,人力资本在住房价格和城镇居民消费之间存在显著的部分中介效应,人力资本和住房价格总体上对城镇居民消费有正向促进作用。本文将我国35个大中城市按照房价水平进行聚类,发现住房价格、人力资本与城镇居民消费之间存在区域差异。房价较低的三类城市与房价较高的一二类城市相比较,人力资本在住房价格和城镇居民消费之间的中介效应更显著。研究结果对促进我国住房市场健康平稳发展和国民经济持续稳定增长具有重要意义。     

基于流动性的城镇居民住房资产财富效应分析——兼论房地产市场的平稳发展

VEC模型分析表明,中国城镇居民住房资产的财富效应微弱.这与住房价格上涨过快、住房资产缺乏流动性和居民较强的流动性约束有关.为发挥住房资产对消费的促进作用,应该采取措施抑制住房价格的过快增长,保持住房资产的适当流动性,保持对住房市场的平稳调控.     

商品住房价格研究

本文从商品住房的价格组成出发,全面分析了影响商品住房价格的各种因素,系统阐明了商品住房价格居高不降的原因,最后提出了抑制商品住房过快增长的途径和手段。     

我国房地产开发融资新模式探讨

近年来,随着我国城市化进程的加快,住房需求迅速扩大,住房价格迅猛增长,国内现行的房地产发展模式已无法满足广大民众对住房的需求。本文根据项目融资的特点,就如何利用金融手段促进住房供给,提出了新的房产开发融资方式,对解决我国民众住房问题具有一定意义。     

商品住房价格研究

本文从商品住房的价格组成出发,全面分析了影响商品住房价格的各种因素,系统阐明了商品住房价格居高不降的原因,最后提出了抑制商品住房过快增长的途径和手段.     

对我国住房市场供求的定量分析

我国住房价格持续上升。其主要原因是：在货币政策过度宽松的环境下,对通货膨胀的预期导致住房金融化,住房市场需求中投资投机性的需求占主体,超能力购买和超前购买也占相当的比例。目前,我国城镇住房存量已超过需求量的30％。随着房地产投资的快速增长,在全面限购二套房的政策下,按最保守的估计,到2020年新增的住房将能够满足全部城镇无房家庭和新增城镇人口的住房需求。据此,须要坚持遏制住房投资性的需求和加强保障性住房建设的政策,同时要扭转存款负利率的状况,促使房地产市场尽快回归理性。     

利率上调对中国住房市场影响的动态分析

构建一个简单的住房需求供给模型,从未预测到中国人民银行对利率上调和已预早测到中国人民银行要对利率进行上调两方面来分析利率上调对中国住房市场的影响。研究结果表明,利率上调通过影响住房市场供求和房租这两个途径来影响中国的住房市场,并且当住房价格上升过快时,利率上调可以作为一个调控中国房价的有效手段。     

住房去库存中需求管理的局限性与供给改革的对策

吸引人口流入创造新增住房需求、扩大现有居住人口购房需求、使库存住房对接新增租房需求,是当前三四线城市商品住房去库存的关键。运用需求管理政策去库存有一定局限性,仅能在扩大现有居住人口购房需求上发挥有限作用。供给改革在住房去库存中有较大作用空间,有助于提升城市的人口集聚能力、将现有居住人口购房的潜在需求转化为有效需求、实现库存住房与新增租房需求的对接。通过供给改革促进商品住房去库存,应提升城市产业竞争力与公共服务水平,引导房地产企业适度降低商品住房价格,加快推进农村财产权制度改革与农业转移人口市民化进程,建立健全购租并举的住房制度。     

短期内中国普通商品房价格变动规律探讨

对2001--2009年间中国普通住房的供给数量和需求分析后，得出普通商品住房的供给相对于需求是缺乏弹性的，发现普通住房的需求随着价格增长而增加，其需求弹性也为正值，进而推断出当政策放松后，中国普通商品房的价格基本走势为，随着产量的增加，先快速上涨且涨势越来越慢，而后价格平稳。在此基础上提出只有完善保障性住房供给体系后，住房限购政策才可以放松，中国普通商品住房价格才不会大幅波动。     

中国住房的双重属性:消费和投资的视角

本文基于住房消费和投资的双重属性,通过构建跨期消费效用和投资组合模型,分析了住房价格影响家庭消费的微观机制,并基于中国房地产市场的特性,建立了针对家庭差异以及区域差异的住房—消费关系的理论假设,利用城镇居民的微观调研数据和区域宏观数据进行了实证检验。本文发现,对于住房所有者而言,由于住房消费和投资的双重属性,及其难以分割性,拥有住房不仅需要支付住房使用成本,同时也需要支付住房投资的机会成本,而两者的相对值是影响住房—消费关系的重要因素。在此基础上,本文发现住房价格对单套和多套住房家庭消费的影响相对一致,但是却呈现出明显的区域差异,这与中国住房市场普遍缺乏房产税,住房价格波动区域差异显著的特点相一致。     

从住房过滤理论分析低收入群体的住房保障与信贷支持

在我国楼房价格不断上涨的大背景下,低收入群体的住房困难情况越发地突出。因此,如何采取各种措施来保证低收入群体获得更好的住房保证是当前迫切需要解决的问题。本文利用住房过滤理论对低收入群体的住房保障与信贷支持进行分析和研究,并寻求保证低收入群体的住房需求与给予信贷支持的最佳途径。     

住房价格波动及其泡沫生成机制研究

在住房买卖市场,只有当住房需求为单一消费性需求时,住房价格才可能自动向其均衡价格收敛,而在投资性需求加入市场后,房价会快速上涨并形成泡沫,一旦由投资性需求完全主导市场,房价上涨速度会骤减且面临泡沫破裂的风险。但房价泡沫的破裂并非表现为迅速崩盘,而是重新向其均衡价格收敛。本文的实证分析结果表明,我国住房市场目前已经存在泡沫。住房兼具消费、投资和民生工具等属性于一身,这一特质决定了其价格存在天然的泡沫生成激励,因此,只有切实施行住房市场供给双轨制,才能从根本上解决高房价带来的经济和社会问题。     

预期冲击、房价波动与经济波动

本文通过在一个包含耐心家庭和缺乏耐心家庭两类家庭、包含消费品部门和房地产部门的DSGE模型中引入住房交易成本和住房价格加成的预期冲击,研究预期对住房价格和宏观经济的影响。研究发现:(1)参数识别检验和方差分解的结果表明,本文引入的预期冲击,尤其是住房交易成本和住房价格加成的预期冲击,不仅具有理论上的合理性,而且具有经验上的识别性和重要性。(2)虽然当期住房价格上涨会增加住房使用者成本,但是如果预期未来住房价格会大幅上涨,家庭的住房使用者成本也会下降,从而出现越涨越买的现象。(3)如果政府因为房价上涨过快而实施增加住房交易成本等房地产业的紧缩政策,但是公众预期未来政府会因为宏观经济下行转而采取房地产业的扩张政策,则这种预期会使当前的紧缩政策失效。(4)如果政府能够引导公众形成正确的预期,则能够改善房地产业调控政策的经济效果;而公众的错误预期会增加经济的波动,因为必须进行反向修正来抵消错误预期对经济的影响。     

通胀预期对未来住房价格的影响——基于消费者信心指数的分析

以消费者信心指数作为通货膨胀预期指标,以中国1999—2010年住房市场月度数据为样本,实证检验通货膨胀预期对未来住房价格的影响。实证检验结果表明,通货膨胀预期会导致住房价格上涨,即生产者和消费者对通货膨胀预期将推动住房价格的不断上涨,因此,稳定通货膨胀预期对于稳定住房价格具有十分重要的作用。     

住房信贷风险的宏观结构与防范

商业银行住房信贷业务的快速发展正在逐步改变商业银行的传统信贷格局,房地产贷款占全部贷款余额的比例呈逐年上升趋势,从1997年的2.84%上升到2004年的13.42%。从其他国家的经验看,多数发达国家的房地产信贷占金融机构信贷的比例在30%~50%之间,美国的房地产信贷占比在2004年已经达到52%,并超过了工商业贷款成为商业银行的第一大信贷资产。尽管我国的经济结构与其他国家有所区别,但经济的持续快速增长和巨大的住房需求意味着商业银行的住房信贷占比将进一步提高,并导致信贷配置格局发生重大变革。住房信贷占比的提高,使其风险从以往的局部风…     

差别化房地产税收政策对住房消费的影响

我国住房交易税和试点中的房产税都是差别化的税收政策,差别化的交易税会减少购房消费,增加租赁消费,但可能会使住房价格上升,并增加新建住房消费比例,减少存量住房消费比例。房产税或物业税等差别化保有税的开征,将起到降低住房价格,减少购房消费和增加租赁消费的作用。而利率等货币政策也是调控我国房地产市场的一个非常有效的手段。