物业管理接撤管纠纷分析与对策

物业管理企业与业主之间通过物业服务合同形成平等的契约关系，任何一方都有权依法解除物业服务关系，这打破了传统房屋管理的终身制，是一种社会进步。随着业主维权意识的增强，业主大会解聘物业管理企业的事件逐步增多，与此同时，随着物业管理市场的细分，一些物业管理公司主动解除合同“炒掉”业主的事件也逐步增多。     

关于加强物业管理企业资质管理有关问题的通知

各区县建委、房管局，各物业管理企业： 为加强本市物业管理企业资质管理，现将有关问题通知如下： 一、房地产开发企业具有物业管理资质的，不得承接本企业及相关单位开发的新建住宅项目。二、物业管理企业2003年12月1日以后未通过招投标方式签订的住宅项目前期物业服务合同，在申请核定资质等级时，该合同面积不计入其管理规模。     

企业在何种情况下可以单方解除合同

企业在生产经营活动中，往往会遇到这样一些进退两难的情形：一是如若履行合同，将给本企业造成较大的经济损失；二是如若不履行合同，又担心要承担违约责任。那么，在哪些情况下，企业可以单方解除合同呢？ １９９９年１０月１日施行的《中华人民共和国合同法》第８条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”但是，在合同履行过程中，如果出现了法定的可以解除合同的情形，一方当事人就可以依法解除合同，终止合同的权利和义务，这就是合同的单方解除。《合同法…     

解放思想 开拓创新 推动物业管理事业健康发展

我国物业管理经过20年的探索和实践，从无到有，从小到大，其巨大的社会效益、环境效益、经济效益、强大的生命力和广阔的发展前景已充分显现出来，在城市管理中的作用日益显著。但是，也存在不少问题。主要表现在，一是部分物业管理企业，片面追求利润，不按照合同约定提供相应服务．收费与服务不相符；二是有的与开发企业一起侵害群众利益；三是有的制定的业主公约侵犯业主的合法权益：四是有的专项维修资金管理不规范等。笔者认为应该从“建立科学、合理、先进的物业管理体制，保护消费者合法权益，改善人们的生活、生产和工作环境，促进城市管理体制的改革”的角度出发，对物业管理的未来作一些积极、深入的思考。     

民营物业管理企业发展的优势与不足

目前我国物业管理企业依其“出身”大致可分为三类：一是政府房管部门改制而成的国有物业管理企业，约占30％；二是房地产开发企业因配套需要而扶持起来的分、子公司，约占60％；三是民营物业管理企业，仅占10％左右。然而正是这10％的民营物业管理企业，其迅猛的发展势头，引起了整个行业的关注。     

郑州市政府出台支持物业服务企业发展新政策

8月20日，郑州市人民政府下发了《关于支持全市物业管理行业持续健康发展的意见》的文件。主要的支持政策有：一是鼓励人才引进，对企业聘用高校毕业生，签订三年以上就业合同并缴纳社会保险费的；鼓励企业招用下岗失业人员，凡企业与招用人员签订一年以上就业合同并缴纳社会保险费的，给予补助的优惠政策。二是物业服务企业与物业管理有关的全部收入，减去代收代缴业主和物业使用人的水、电、气费用后征收营业税。     

物业管理者的盗梦空间

有人说，《北京市物业管理办法》系列配套政策的出台，标志着物业管理由“企业时代”向“业主时代”的转变——我同意这样的看法，但更可能的情况是：“业主时代”在2002维权的年代就早已来临，到了现在这个阶段，则应当属于业主时代的演进，是业主由“反物业管理”的年代转入“物业管理”的年代，是“维权”的年代转入“主权”的年代。     

拓宽内审领域提高经济效益 增强企业活力

近几年来，施工企业的经济效益连年下降，究其原因有二：一是企业内部经营管理不善，运行机制不活，没有体现企业在市场活动中的“四自”；二是企业外部原因和社会深层问题的影响。如建设单位不按合同和政策办事，随意压级压价，降低取费标准，特别是有些建设单位在交工决算时违反合同扣款，把一部分工程费用转嫁给施工单位，使企业形成无法补救的亏损；有的不按合同条款拨款，工程款到位率相当低，迫使施工单位大量垫资，长期处于负债经营状态；有的乃至交工后数年也收不回拖欠的工程款，使施工企业资金大量沉积在拖欠工程款上，造成企业资…     

让物业管理各方共同面对装修风险

入住装修或二次装修管理是物业管理公司在业主面前的第一次“亮相”，也是最需要各方进行广泛沟通和寻求更多支持的时刻，从以往的经验来看，往往是物业管理企业独自面对了几乎全部的矛盾、压力和风险。例如：政府主管部门和大多数业主要求的“零违章”与少数人的野蛮施工、房屋原始设计的不合理和业主人住后对居住环境的个性要求、物业管理公司的按章管理与个别业主过于强调的“维权意识”、加强管理力量的投入与固定收入的不可调整、违章处理的时效性与现有处理流程的按部就班等等矛盾，稍有照顾不周就会对物业管理公司在经济上、声誉上乃至法律方面带来无法预测的风险。     

“物业人”应具有的几种意识

一、高度的服务意识 这个观点相信物业人都会认同。就工作本身而言,我们做的每一项工作都是在为业主提供服务;从立法来说,《物权法》颁布后,《物业管理条例》的内容修订中已经明确将“物业管理企业”改为“物业服务企业”;从我们与开发商或业主委员会签订的合同来看是“（前期）物业服务合同”;从管理内容看,是“物的管理、人的服务”,但对物的管理最终还是为“人”服务的。     

企业合同评审之我见

企业合同评审之我见河北太行水泥股份有限公司白宝同一、概述在ＧＢ／Ｔ１９０００系列标准的质量保证模式标准中，对“合同评审”要素向供方提出了四点要求：一是建立并保持合同评审和协调评审活动的程序；二是对标书、合同或订单进行评审；三是确定如何进行合同修订；四...     

浅析合同签字盖章的法律效力

我国《合同法》第32条规定：“当事人采用合同书形式订立合同的,自双方当事人签字或者盖章时合同成立。”第44条规定：“依法成立的合同,自成立时生效。”在企业经营过程中,所有经营交易过程都是通过合同来完成,大额、不能及时清结的合同几乎都采用书面形式。在合同书签字上，有企业法定代表人、管理人员、一般员工签字；在合同书盖章上，有合同专用章、行政公章、财务专用章、各部门章等等。     

物业管理企业的进与出

随着中国住宅产业化的进程,商品房逐渐成为广大人民群众住房的主体,与之相随的则是物业管理企业的应运而生和迅猛发展。由于物业管理企业的管理水平良莠不齐,一些物业管理企业的市场化意识和服务意识尚未完全建立,而业主维权意识又日益高涨,导致业主和物业管理企业之间的矛盾不     

突出抓好行业维权活动 努力开创协会工作新局面——郑州市：400家物业管理企业“罢收”维权纪实

“要理顺政府监督管理与物业管理行业协会自律管理的关系。政府监管主要是为了保障公共利益。平衡公共利益和物业管理行业利益之间的矛盾，行业协会的管理主要是维护行业的整体利益。”“加强物业管理企业合法权益的保护是中国物业管理协会的中心工作之一。新一届理事会应加大行业维权的力度。在充分发挥协会法律咨询组作用的基础上，加强与专业法律服务机构合作，摸索行业维权范围和维权程序。尝试建立行业维权的内部机构。对于一些会员企业合法权益受到重大侵害以及对行业发展有重大影响的事件，协会应积极介入，以适当的形式组织剖析和评议。以主张行业立场。表达行业观点，施加行业影响．维护行业利益。”——在今年8月举行的中国物业管理协会第二次会员代表大会上。建设部总经济师．中国物业管理协会会长谢家瑾所作的“工作报告”中关于协会维权工作的内窖．在行业里引起广泛的关注和讨论。[编者按]     

细节见证品质 规范筑就成功——从经中太联的一次项目管理评审说开去

细节见证品质 项目管理评审是北京经中太联物业管理公司（以下简称“经中太联”）坚持多年的一项制度。每当合同既将执行完毕时，经中太联都会组织这样一次由甲方领导、物业管理监管人员、公司品质保险人员及项目管理人员参加的专题评审会议，一方面是为了向甲方汇报合同的执行情况，查找执行过程中存在的问题，听取甲方对物业管理的意见；另一方面也是为了发现项目管理工作中的不足，以便进一步完善企业规章制度，树立企业的长久形象。     

转变观念是痛苦的 又是必须的

随着业主维权意识的提高，对物业管理公司的要求也越来越高。如果一次陌生人的询问没有得到满意答复，一个微乎其微的现象被忽视了，一次小小的投诉没有引起重视，一次巡查因为有事被耽误了等等，业主就可能提出严厉的质询，不仅员工可能被投诉，甚至物业管理公司都可能被曝光，导致法律诉讼，直至被业主“炒鱿鱼”。现实告诉我们，物业管理企业的“饭碗”不再是上级公司或者开发商派发的，而是业主通过业主大会、业主委员会选择的结果，我们必须转变观念，以业主为关注焦点，树立顾客为中心的意识。     

论物业管理阶段的划分

一．物业管理阶段的划分 根据房地产开发的内容，规划、设计及建造、监理等都归属于开发环节，初期物业管理阶段可以由开发企业实施。一个是开发环节（初期物业管理阶段）：土地的使用权逐步形成产品，产生房屋所有权。与在建物业的基本建设外的配套设施设备承建商（第三方）签订相关合同或协议；二是流通环节：物业产权逐步向多元产权结构关系演绎；最后是消费环节：消费使用为主的多元产权结构物业．     

物企合同法律风险的内部控制

现代化的物业管理企业在发展、经营过程中会遇到各种各样的法律风险，而有效地控制这些法律风险不但可以让企业经得起大风大浪更能提高企业的营运效率。由合同引发的法律风险是目前物业管理企业最常见的法律风险之一，如何有效地避免合同法律风险而使企业顺利地经营，企业应当从控制合同法律风险做起。 一、物业管理企业合同法律风险 物业管理企业的合同主要分为三大类，第一类是物业管理服务合同（这是物业管理企业的主要合同），第二类是工程合同，即与各类分包商签订的工程分包合同（这是物业管理企业常见的合同），第三类是劳动合同（该类合同不仅存在于物业管理企业中，也存在于其他公司），本文主要探讨前两类合同，因为这两类合同最能反映物业管理企业的商业活动情况。     

业委会维权“三四四”

<正>业主委员会是业主大会依法选举产生的,且在居委会备了案的合法群众团体。在维权工作中,要依照法律、站在公正的立场上,进行维权。业主的维权问题,是关系物业服务企业与广大业主建立和谐关系,维护社区稳定的关键,是业主委员会的重要职责之一。笔者认为,如何维权,怎样维权,应注意以下三个问题。努力做好三个维权有理有据依法维权业主大会指导规则第四条指出:业主委员会应当依法履行职责,不得作出与物业管理无关的决定,不得从事与物业管理无关的活动。     

物业服务合同是提供物业管理服务的依据

物业管理服务工作与业主、居民关系密切，物业管理企业在为业主服好务的同时，也要树立风险意识，做到依法依合同提供服务。物业管理企业在管理服务期间，负有哪些责任、义务?物业管理区域内发生业主财产被偷盗、损坏，人身受到侵害等事件，物业管理企业是否应当承担责任?