物业管理合同是服务合同不是委托合同

物业管理合同是委托合同还足服务合同一直是业内人士迷惑不清的问题，经常听说有纠纷涉及这个问题却事后又没有结论。笔者查了几份相关的地方法规，发现《上海市居住物业管理条例》将物业管理合同表达为“物业管理服务合同”，而《广东省物业管理条例》与《北京市居住小区物业管理办法》则分别称为“物业管理委托合同”、“委托管理合同”，究竟如何表述更合理、更合法?     

物管企业抵御风险“四步曲”

就目前物业管理市场形势而言．物业管理行业还不像一些媒体所说的那样冠冕堂皇——“朝阳产业”。尽管《物业管理条例》已出台．但法律环境还是不够明朗；尽管物业企业管理物业数量、面积、市场份额都很大．但普遍处于一种有“量”无“质”状态；尽管很多物业公司已进入市场．但作为市场竞争主体的企业竞争能力还不够强；尽管关联产业正在与物业管理行业协调发展．但这些行业的服务配套能力还很脆弱；尽管全国有20000多家物业公司．     

近期几个物管关键词评弹

话题之一：管理与服务 修订后的《物业管理条例》出台并已经开始实施。《物业管理条例》修订时．“物业管理企业”被修改为“物业服务企业”．从“管理”到“服务”，一词之改，被某些媒体鼓吹为“是职能本位的回归“，更有企业“身体力行”，曾经有这样的报道：[第一段]     

保安服务是什么？

物业管理的保安是一种服务．保安服务在物监管理服务活动中具有举足轻重的作用，保安服务是什么?其服务分类、服务内容、服务要求、服务模式及服务纪律又如何．业内和社会公众对此的理解与看法恐怕不一样，为此．笔者依据物业管理的基本原理．从物业人和物业业户的视角．就此与大家一起作探讨。     

“工作者是美丽的”－－物业管理“服务派”的代表人物，上海陆家嘴物业管理有限公司总经理翁国强专访

翁国强,1960年4月生,上海嘉定人,同济大学应用数学本科毕业,中共党员,经济师,MPA公共行政管理硕士在读,1999年至今,任国家物业管理一级资质企业上海陆家嘴物业管理有限公司总经理。以翁国强总经理为代表的上海陆家嘴物业管理公司,其著名的三个“三好”理论以标谤服务著称,成为我国物业管理理论“服务论”的扛鼎之作。其理论核心:“做业户的好保姆、好管家、好朋友;做发展商的好参谋、好帮手、好朋友;做社会需要的好伙伴、好企业、好朋友”,声誉不凡,驰名业界。     

服务和管理是单选还是多选?

近年来,物业管理企业在物业小区中扮演的是管理还是服务角色成为人们讨论的热点.本文从物业管理的内涵、物业小区的产权、物业的委托代管等方面来分析,认为物业管理与物业服务是并重的,缺一不可.     

困境

和很多行业一样，物业管理行业也有自己的困境，同时因为这个行业是劳动密集型，且提供的服务是长期积累型消费，而不是如酒店的几率型消费。所以面临的困境更多一些，带给企业的困难更重一些，而并非如业主们所言“做物业很赚钱!”     

物管条例草案是"谁的"?

虽然我们大家都公认物业管理立法根本上是要保证公平与公正,而不是保证某一方的利益。但是我们还是从各种渠道听到看到“究竟是谁的物业管理条例”的说法。对条例草案内容的最多批评来自于部分从业律师,主要“指控”是:对业主毫无价值可言(北京市天为律师事务所居永和律师、北京业界资深人士刘宏诚先生等),“业主”一词,从居者有其屋、人人都是业主的“业主”和从《条例》中定义和提到的“业主”和从司法程序中诉讼主体的“业主”三个角度去看,明显是有不同的含义。很有意思的是,本次接受专访的几十位律师,极少有在物管企业与业主的纠纷诉讼中代理过物管企业的辩护人,却有相当多的律师曾为业主或自己与物管公司对簿公堂。是否可以说在类似纠纷中物管企业不愿主动打官司或者律师更可能为业主辩护?是否可以推论,众多律师针对条例草案的批评,更多带有把“业主”下意识地当作司法诉讼中的“业主”的含义? 不管怎么说,如果把物业管理条例暂时理解为“城市住宅物业管理条例”,我们不可能等到物权法出台后,才去关注物业管理最大的受益人——物业所有权人。     

我的物业管理观 冲突与变革

当一个企业、一个行业面临这样的迷茫与困惑的时候，它所应当做的也许仍然和一个人一样，需要为自己“定位”和“正名”。有家企业内部开展“三找”活动，亦即“找准位置，找出差距，找到感觉”。我想这也应当是我们今天的物业管理行业所应当做的。物业管理宄竟是什么?我们如何把一份职业做成一桩事业，一个行业做成一宗产业?这取决于我们今天对我们的职业、企业和行业的理解。     

《物权法》对业主的不合理要求叫“停”

物业管理是一个新兴行业，在立法上的相对滞后毋庸置疑．尽管《物业管理条例》的颁布对物业管理服务的纠纷解决提供一些法律保障，但行业发展的局限性导致仍有许多纠纷争议的解决不能做到“有法可依”。     

管理与服务是物业管理之本

物业管理是一种与房地产综合开发的现代化生产方式相相综合性管理，是与随着住房制度改革的推进而出现的产权多元化格局相衔接的统一管理，是与建立社会主义市场经济体制相适应的社会化、专业化、企业化、经营型的管理。物业管理投入的不是资本，而是人才和经验。物业管理行业是“以人为本”的行业，必须努力开发人性化因素中的积极部分，以求做到资源的合理配置，从而最大限度的实现“人的价值。”     

注重女性特点做好小区物业管理

小区物业管理接触的是家庭，而女性是家庭的“核心”，家中有女方为“安”。女性是使家庭成员、家庭与邻居、家庭与小区环境、家庭与物业管理公司之间和谐共处的重要因素。家庭是物业管理的服务对象，是小区的组成单元，我国自古就有“女主内”传统。尽管步入现代社会，职业女性增加，但仍有调查显示，女性在家停留的时间每天比男性多一个小时；在小区里活动的时间也比男性要长得多。     

对物业管理企业会计工作的思考

随着城市住房制度改革的不断深化,住宅市场化和住房自有化程度的提高,物业管理已在我国悄然兴起。近年来,物业管理行业更是得到了迅猛发展。物业管理行业与其他行业相比,无论是在运作还是在管理服务的对象上都有其自身的一些特点。这些特点不仅决定了其管理服务和运作上的复杂性与不确定性,也给物业管理企业的会计工作提出了新的挑战。为了使物业管理企业的会计工作能更好地为企业的管理工作服务,笔者针对物业管理行业的特殊性,提出了以业务流程再造观念为导向的适合物业管理企业实际的物业管理企业会计工作的思考。一、物业管理企业管理服务的特殊性及其与传统会计工作思路的不适应性1.物业管理作为现代服务行业的一个门类,有其自身的一些特点。物业管理是指物业经营人受物业所有人和使用人的委托,依据物业管理委托合同以及国家的有关法律法规,对房屋建筑及附属配套设备、设施及场地以经营的方式进行管理,对房屋周围的环境保护、公共绿化、清洁卫生、道路养护等统一实行专业化管理,并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务。物业管理工作有其自身的特殊性。首先,物业管理工作是通过物业管理委托合同实现的一项专业性比较强的管理服务,物业管理企业经营管理权的行使与实现并不是完全...     

物业管理服务定价的市场化——以沈阳奥林匹克花园为例

本文在分析物业管理服务属性的基础上，围绕物业管理服务的性质．结合“沈阳奥林匹克花园”的实际．探讨当前物业管理服务在定价过程中存在的一些问题，并提出相关的策略性思考。     

新法规实施后物业公司的定位

新修改的《物业管理条例》将“物业管理企业”更名为“物业服务企业”这对物业企业的定位提出了怎样的要求？本文从管理与服务的关系中，提出了在管理中求服务，在服务中求发展的看法。     

萍乡市物业管理问题与对策

江西省萍乡市（以下改称“我市”）物业管理行业的主要进展有如下几个特点：一是逐步完善了萍乡物业管理法律和法规。二是物业管理覆盖面积逐步扩大。全市城区物业管理覆盖率达40％，新建小区物业管理覆盖率达100％，覆盖600多万平方米，物业管理项目85个。三是物业服务企业不断增多。目前全市已有52个物业服务企业，其中2个为国家二级，30个为三级，20个为暂定资质。     

当物业发生火警或火灾的时候

任何一个物业的业户(业主或租户)对自己的物业发生火警或火灾都会“谈火色变”。任何一个为业户服务的物业管理从业人员对物业发生火警或火灾都会以职业的本能赴汤蹈火。俗话说“不怕一万。只怕万一”，千家万户天长日久居住和使用物业，说不准哪一天哪一刻天降横祸、祝融施虐。对于物业管理人来说。当你管理和服务的小区物业发生火警或火灾的时候怎么办?我们从下面采撷的五个案例，和物业管理同行相互交流。亦和广大的物业业户共同剖析。不愧为物业管理服务人员的借鉴篇。不愧为广大业户的警示录。     

小区租房人

住宅小区里有很多租房居住的人，对物业管理企业来说，业主和物业使用人并没有太大的区别，物管企业提供服务，享受服务的人只要缴纳物业管理费就可以了。物业管理企业没有权力干涉承租人的生活（当然，也没有权力干涉业主的生活），可是，出租屋是公安部门管理的重点，物业管理企业有义务配合公安机关对其进行管理，于是工作中就有了一些有趣的事。     

高校学生公寓管理的新思路

随着高校后勤社会化改革的逐步深化，高校学生公寓由物业管理企业来管理日益成为主流管理方式。学生公寓不仅是学生的休息场所，更是一个极为重要的思想文化和意识形态阵地。学生公寓作为学生生活起居的场所和思想教育的第二课堂，在高校物业管理育人中有着独特的意义。新时期的高校后勤物业管理必须要有新思路、新举措，要以人为本，提供“人性化”管理，实现管理、服务、教育三位一体的育人模式。     

百家谭

“也许，只有当行业危机发生，大量物管企业倒闭，很多小区突然面临短期没有物管的困境，当事各方遭遇切肤之痛，政府、媒体大面积介入，问题才会得到根本解决.” ——杭州市物业管理行业协会副会长、浙江南都物业管理有限公司董事长韩芳谈杭州市物业管理行业面临的困境。中国物业管理协会常务理事、浙江耀江物业管理有限公司董事长陈家豪认为，计划经济时代的住宅服务消费观念，影响了很多人“为服务埋单”的认识，即使降低一些服务水准不少业主也觉得不难接受。