适应人口数量和结构变动的刚性住房需求研究——以上海市为例

相对于影响住房供给和需求的其他因素,人口因素具有相对稳定型,因此从人口角度来分析住房市场是一个相当理想的视角。上海作为一个生育率超低水平的城市和快速移民的城市,人口年龄结构的变化也表现得尤其剧烈。准确把握上海的人口状况和结构变动,做好城市住房管理工作,维持稳定的住房价格,保证住房市场得到稳定健康发展,同时提高居民的居住福利,有序推动城市化过程,是上海发展面临的突出挑战。分析上海市户籍人口和常住人口不同的刚性住房需求变迁,得到外来常住流动人口的刚性住房需求将成为城市住房需求的主要动力。基于外来人口的特性,未来本市人口住房购买性刚性需求比例将降低,相应的以租赁等形式的刚性住房需求旺盛,且多以低档小户型住房需求为主。同时,外来常住流动人口中集体户人口增加,集体式公寓等住房类型的刚性需求相应增加。     

未来上海房价或许难以继续走高

经过持续十多年的高速增长,上海的房产市场长期处于高位运行,笔者试就未来房价的走向略作粗浅的分析。一、房价走高因素分析（一）常住人口住房的需求2010年上海常住人口230266万人．比2000年160860万人增加了69406万人。其中91、来常住人口从2000年的31349万人增加到2012年的96024万人．增加了2．06倍。增加的人口,需要衣食住行。除租赁满足外来人口居住需求以外．外来常住居民购房需求呈刚性状态,其住房需求比已经拥有住房的原上海户籍居民的需求明显大了许多。但是,不利的因素是．随着人口老龄化加剧,年轻人口逐渐减少,城市化进程可能不再具有这方面的后劲。     

人口结构变动对住房需求的影响研究——以湖南省为例

七普数据显示,我国呈现出明显的人口老龄化、家庭户小型化和流动人口增加的趋势,人口结构的变动相应地影响了地方住房市场和整体社会经济的发展。本文使用2005年到2019年湖南省的人口数据和住房需求数据,采用主成分分析和多元线性回归相结合的方法,探究湖南省的人口结构与住房需求的关系。研究发现:人口中少儿比例和老年比例越大,住房需求的面积越大;平均家庭户规模上升反映了少儿人口的增加,会加大住房需求;人口的受教育程度越高、未婚率和城镇化率越高,住房需求越大。据此,本文提出,应针对差异化的住房需求,增加多元化的住房供给,实现住房市场的供需平衡,促进其持续健康发展。     

论人口因素对上海住房市场的影响

一、人口因素是影响住房市场的重要因素住房市场是区域性的市场,住房需求主要也是当地居民的需求,其中的人口是一个重要因素。人口因素包括许多方面:人口规模、人口性别、家庭规模、家庭结构、人口流动、人口职业等。这些因素会直接或间接地对住宅市场产生影响,其中以人口规模、人口年龄结构以及人口流动与住房需求联系最为密切。人口规模是一个城市人口发展的总量,在统计上常用     

基于系统动力学的徐州市住房保障政策效应研究

我国住房制度改革以来,城镇居民住房条件得到显著改善,逐渐形成了以住房公积金、经济适用房、廉租房、公租房制度为核心的住房保障体系,住房保障建设规模的不断扩大不可避免地会对商品房市场以及城市整体发展产生影响。本文在分析住房供给、需求价格之间关系的基础上,通过对徐州地区人口增长、人均收入水平、人均住房面积、住房需求、供给以及价格的影响因素等内容进行分析,基于系统动力学构建了徐州市住房市场运行系统模型,通过对该模型进行模拟仿真实验,论证了住房保障政策的实施效应,并提出了相应的住房保障政策建议。     

上海公租房方案亮相

上海市住房保障和房屋管理局近日发布《上海市发展公共租赁住房的实施意见（征求意见稿）》，宣布将正式推出公共租赁住房，并将住房保障覆盖面从城镇户籍人口扩大至有基本稳定工作的城市常住人口。上海将通过一批专业运营机构，以市场机制运营，向包括非沪籍人口的上海常驻居民提供公共租赁房，价格将略低于商品房租赁的市场水平。     

新人口结构下长租房市场发展研究

我国已步入城镇化新进程,人口结构发生变化,流动人口进一步向大城市聚集,持续产生对长租房的需求。以城镇化新进程、新人口结构变化为背景,分析住房租赁需求变化,不同类型租赁住房发展遇到的困难与问题,提出发展长租房市场的几点看法。     

培育与发展上海住房租赁市场的思考

租赁住房是解决大城市流动人口居住问题、常住人口阶段性住房困难、户籍人口长期性住房困难的主要手段．如何通过制度设计和政策支持．进一步培育和发展上海住房租赁市场．完善住房供应体系，是亟待解决的问题之一。     

居住迁移与住房子市场变化——以上海为例的实证研究

城市住房市场不是一个封闭的系统,包括迁入和迁出的居住迁移同时存在。基于对上海浦东两个案例住区的调研,运用多案例实证研究的方法从城市经济学视角分析居住迁移对住房子市场变化的影响。研究表明,城市之间居住迁移对住房子市场变化的影响不容忽视;居住迁移的空间模式是分散和随机的,并不呈现有规律的模式;研究时段上海住房市场改善居住条件和来沪工作的住房需求成为影响居住迁移的两大主要因素。     

把握住房需求变化 建立消费长效机制

当前,我国住房市场供求格局发生显著变化。未来新增住房需求增长放缓并趋于减少,住房需求结构呈现较大差异。从区域结构看,住房市场将改变以前全面高增长的局面,区域分化日益明显;从群体结构看,住房刚性需求减少,住房消费群体支付能力中枢下移。建议通过完善住房保障制度、支持和引导合理的住房需求、提高住房资源配置和利用效率、推进住房三级市场协同发展等方面,构建长效机制,稳定住房消费,促进住房需求有序释放。     

上海普陀区群租治理新思路

一、群租现象背景(一)上海普陀区外来流动人口概况随着改革开放的不断深入和城市建设的快速发展,上海普陀区外来人口迅猛增加,外来常住人口数量从200年的105万增长到2010年的近130万,22.6%的增幅居上海市9大中心城区的首位。同时,普陀区的人口密度也在持续上升,目前已达23507人/平方公里,在上海市18个区县中排列第6位。(二)外来流动人员的居住需求上海市近1000万的外来流动人口中,仅8%的人群有自购住房,在沪的流动人口居住以租赁为主。1.直管公房和廉租房无论是以前的直管公房,还是现在的廉租房,其申请     

我国商品房市场今后几年需求仍然处于快速增长态势

来自国家统计局的分析显示，今后几年，我国商品房需求潜力巨大，市场需求仍然处于快速增长的态势。城镇化进程加快、大量人口进城居住、就业，将增加房地产市场需求；消费者的消费观念发生变化，将增加市场需求。据北京、上海等城市测算，近几年每年消化的商品房中，改善性住房需求不到家庭户数的10％。随着居民消费观念的变化，10年换购一套住房在未来几年应当能够持续保持；拆迁安置增加房地产市场的整体需求。近几年，各城市加大城市危旧住房改造力度，城市基础设施建设的步伐会继续加快，这部分需求将保持稳定的增长。     

重庆市人口年龄结构变化对住房需求的影响

根据2000-2020年重庆市统计数据建立回归模型,研究发现：在纯人口年龄结构模型中,少儿抚养比每增加1%,住房需求减少0.162%,老年抚养比每增加1%则住房需求增加0.047%;在含控制变量的人口年龄结构模型中,少儿抚养比每增加1%住房需求减少0.145%,老年抚养比对住房需求的影响不显著。最后从住房供给、人口结构、租赁市场三个方面提出建议,以促进重庆市住房市场健康平稳发展。     

杭州市保障性租赁住房工作探索与实践

自2016年杭州成功举办G20峰会以来，城市人口虹吸效应更加明显，新就业大学生、外来务工人员等新市民、青年人大量涌入，城市人口的住房问题也日益突出。2021年以来，在国家层面首次明确建立以公共租赁住房、保障性租赁住房、共有产权住房为主体的住房保障新模式背景下，杭州结合城市租赁人群住房租赁需求，迅速出台保障性租赁住房实施方案，吸收借鉴蓝领公寓和人才专项租赁住房试点经验，搭建三项工作机制，加快推进保障性租赁住房发展，着力缓解新市民、青年人租赁住房困难，为最终实现全体人民住有所居、推动共同富裕提供杭州住房保障经验。     

当前政府宏观调控背景下城市住房市场走势探讨

政府对城市住房市场制定并实施的宏观调控措施,将有效地缓解城市住房供给与需求之间的结构性矛盾,多层次的城市住房供给体系将逐渐形成,既逐步满足不同收入群体不同层次的住房需求,又保证城市住房产业和住房市场的健康、持续发展.在城市化水平迅速提高、消费结构升级和人民币持续移步升值等因素的推动下,我国城市住房的巨大潜在需求将不断释放,城市住房产业和住房市场将在周期性波动中实现长期发展,市场集中度将逐步提高,市场的区域性差别将趋于缩小.     

公租房选址的几点思考

上海的公共租赁住房面向所有常住居民,并重点聚焦中青年外来职工,这类人群是目前本市住房矛盾相对集中的对象。可以说,公租房的潜在需求是比较宽泛的,一般是承租市场化的租赁住房,因而公租房与市场租赁住房存在着替代性与竞争性。公租房潜在需求虽然宽泛,但实际需求规模不一定很广泛,关键取决于公租房项目区位优势、租金优势、服务优势等条件,其中公租房的选址优势更加突出。     

人口结构、城镇化与住房需求

根据中国1999—2013年省级面板数据,运用混合效应、固定效应和随机效应模型考察了人口结构、城镇化对居民住房需求的影响。研究发现,人口结构中少儿抚养比对住房需求有负向的显著影响,老年抚养比对住房需求有正向的显著影响;城镇化对住房需求有显著的正向影响。通过2010年中国人口普查资料的截面数据进一步论证,得到与前面一致的结论。此外,本文还发现人均收入、住房价格、当年新开工住房面积对住房需求有正向的显著影响,平均家庭户规模、流动人口比重对住房需求有负向的显著影响。要促进住房市场的健康发展,确保社会和谐,国家和政府需要做好三大方面的政策调控工作。     

人口结构、城镇化与住房需求北大核心

根据中国1999—2013年省级面板数据,运用混合效应、固定效应和随机效应模型考察了人口结构、城镇化对居民住房需求的影响。研究发现,人口结构中少儿抚养比对住房需求有负向的显著影响,老年抚养比对住房需求有正向的显著影响;城镇化对住房需求有显著的正向影响。通过2010年中国人口普查资料的截面数据进一步论证,得到与前面一致的结论。此外,本文还发现人均收入、住房价格、当年新开工住房面积对住房需求有正向的显著影响,平均家庭户规模、流动人口比重对住房需求有负向的显著影响。要促进住房市场的健康发展,确保社会和谐,国家和政府需要做好三大方面的政策调控工作。     

住房保障、财政支出与城乡人口迁移

首先从理论上分析住房保障影响人口迁移的内在机理，然后利用2010—2020年省级面板数据和2017年中国流动人口动态监测调查(CMDS)大样本数据，从地区层面和个体层面实证分析住房保障财政支出、不同类型保障性住房对城乡人口迁移的影响，并对比分析群体差异和城市差异。研究发现：住房保障财政支出的增加有利于乡—城人口的迁移；住房保障对流动人口在流入城镇定居意愿的正向影响显著；购置型保障房的影响比租赁型保障房更显著，租赁型保障房对城—城迁移人口的定居意愿影响不显著；只有在房价收入比超过合理标准的城市，租赁型保障房对流动人口定居意愿的影响才显著。因此，需要对住房保障支出的重点地域、保障方式等加以审慎选择。     

任杰:十年,现在是最适合买房的时机

正这十年,置业者经历了从没有房子到炒房投资,再到理性购房的过程。这十年,改善性需求和刚性需求都得到了释放。Q:十年,杭州城市的发展变化,可谓天翻地覆。从第一个外来大鳄入侵杭州开始,整个杭州房地产市场不断向外延扩展,直至今日多中心、多元化的城市格局。您如何看待外来大鳄入侵带来的城市发展?A:杭州城市区域较小,外来大鳄进来后将土地市场炒热了,同时让市场的竞争更加充分、产品更加丰富。