议基准价修正法——浅析中国特色市场法

本文所称基准价包括房屋重置价和基准地价。以房屋重置价为基础修正和调整房屋状况和市场状况的估价方法叫做房屋重置价修正法;以基准地价为基础修正和调整土地状况和市场状况的估价方法叫做基准地价修正法。以房屋重置价修正法和基准地价修正法,房、地分估综合计价的估价方法叫做房地产基准价修正法（以下,简称基准价修正法）。     

基准价修正法与市场法之区别

基准价修正法是指中国特色房地产市场评估基准价修正法简称；市场法是指市场比较法的简称。笔者已通过中国房地产及住宅研究会主办的《房地产评估》杂志发表了相关基准价修正法题为《议中国特色房地产市场评估基准价修正法》（2005年第六期）；《基准价修正法应用实例》一、二、三（2005年第十一期、第十二期连载）；《议中国式市场法——二议中国特色房地产市场价格评估基准价修正法》（2006年第四期）；《房屋基准重置价修正法学成本法》（2006年第七期）等共四篇7万字学术论文。     

房屋分类划等及重量价格标准的制定办法

《中华人民共和国城市房地产管理法》第32条规定：。基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格应当定期确定并公布”。土地基准价格、房屋重置价格，作为价格评估的技术性标准已有了法律地位，房地产管理部门应当担负起研究调查、制定、公布的责     

谈房屋重置价格的制定和房地产成本价格的求取

成本法是房地产估价的三大方法之一．也可以说它是房地产估价的最基本方法，它是以重置或重建的思路求得房地产价格的一种评估方法。成本法应用的一项基础工作就是各类房屋重置价格的制定。但如何制定重置成本，重置成本包括哪些构成因素，每个因素如何取值，各地的作法有很大差别。在建设部制定的“城市房屋重置价格确定及公布方法”     

议中国特色房地产市场评估基准价修正法

一九九五年一月一日起施行的中华人民共和国《城市房地产管理法》第三十二条规定：“基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格应当定期确定并公布。具体办法由国务院规定”；第三十三条规定：“国家实行房地产价格评估制度。房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、     

运用市场法评估征收补偿价格的思考

房屋征收补偿价格评估,过去往往是由房地产评估公司按照政府规定的价格标准和计算方法进行评估。如按政府规定的基准价格、指导价格、重置价格等价格标准评估确定被征收房地产的补偿价格,因此带有浓厚的行政干预色彩。《国有土地上房屋征收与补偿条例》和《国有土地上房屋征收评估办法》改变了这一方法,规定了被征收房屋补偿价格由房地产评估公司和估价师按行业规范要求,运用市场法、成本法、收益法等评估方法确定,从而使评估公司及其估价师从后台的操作角色直接变成前台主角。这无疑极大地     

如何正确估算房屋重置价格

如何确定房屋重置价格是房地产估价师运用成本法进行房地产价格评估的关键步骤之一。房地产估价规范中对重置价格的基本构成要素进行了说明，并要求房地产估价师依据估价对象实际情况对其进行增减，但如何依据各估价项目的实际情况进行因素增减及确定尚未说明。本结合笔多年的估价实践，就上述问题谈一谈一些粗浅的看法。[编按]     

议中国式市场法——二议中国特色房地产市场价格评估基准价修正法

九十年代初，中国从国外引进了市场法、收益法、成本法等房地产估价基本方法，在一九九九年二月十二日发布，一九九九年六月一日起实施的中华人民共和国国家标准GB／T50291--（房地产估价规范》（以下简称“国家标准”）第5．2条、5．3条、5．4条落了户，并在中国房地产估价师学会编，2004年4月出版的中国房地产估价师执业资格考试辅导教材《房地产估价理论与方法》（以下简称“教材”）第四章、第五章、第六章也占据了一席。     

基准地价更新有关问题探讨

基准地价是我国地价体系的重要组成部分,是政府加强土地管理、进行宏观调控的重要手段。近二十年来,我国城镇土地基准地价体系逐渐建立并不断完善。原国家土地管理局分别于1990年和1993年颁布了《城镇土地定级规程（试行）》和《城镇土地估价规程（试行）》。1994年,国家颁布施行《城市房地产管理法》,规定：基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格应当定期确定并公布。     

论成本法的运用误区及计算步骤

成本法是房地产估价中最常用的方法之一，其理论依据是生产费用价值论。它是在估价时点以开发或建造估价对象所需要的各项成本费用之和为基础，再加上正常利润和税费得出估价对象的重置价格，然后扣除折旧，以此估算估价对象客观合理价格或价值的方法。目前，房地产估价界普遍认为，成本法尽管存在一定的局限性，其估价结果与房地产市场价格的拟合程度尚难确定，但在不适宜运用市场比较法和收益法的情况下，仍是一种简单、成熟的估价方法。然而，这种看似简单的估价方法在实践中却存在较多的运用误区，应引起足够的重视。笔者认为，成本法运用中出现错误的根源有两个：一是估价师不注重执业过程中继续教育工作，估价技术没有达到应有的水平，不善于创造性地执业，往往满足于模仿他人，甚至沿袭了《房地产估价规范》颁布前的习惯作法；二是《房地产估价规范》及中国房地产估价师考试辅导教材《房地产估价理论与方法》的部分规定不够严密，有些提法有不妥之处，用词也不够严谨，很容易误导估价师。本文从当前估价实践中存在的误区进行分析，提出改进、完善成本法的意见，详细叙述成本法的估价步骤，并推导出具体的计算公式。     

试论不动产的典权及典价：与姚玲珍同志提出的不动产“典当价”观点的商榷

近日阅读王人已、姚玲珍合著的教材《房地产估价》①，对教材中提及“不动产的典当价及典当价的价值构成”有不同观点，现提出，以共商榷。“典当价”在教材里是这样阐述的：“典当价是指进行房地产典当时估价人员估定的房地产价格。……典当价实质上是房地产典当期间那部分损耗价值的贷币表现，即房地产典当期的折旧费。一般来说，房地产的典当价应以房地产的重置价格和成新折扣为基础，并考虑房地产的尚可使用年限和典当期，即房地产典当价＝房地产重置价格×成新折扣×折旧率×典当期”②。对于上述内容，笔者认为有三点不妥之处：（１）…     

对城市房屋征收评估基准价格论证的思考——以无锡市为例

一、房屋征收评估基准价格论证的意义城市房屋征收的焦点问题之一就是征收安置补偿价格问题,而安置补偿价格则以具有估价资质的房地产估价机构出具的房屋征收评估价格作为基础。为更好地和市场实际情况相符合,更好地维护征收当事人的利益,住建部于2011年新出台的《国有土地上房屋征收评估办法》明确要求有类似交易的房屋征收采用市场法进行评估。由于一个项目的征收评估一般涉及的房屋数量众多,位于同一区域,且大多数具有同质性。因此,房屋征收估价机构在项目评估前,一般都     

房地产评估中成本法的具体应用

房地产估价的三大方法为比较法、成本法和收益法。而成本法是房地产估价的最基本方法，它是以重建或重置的思路求得房地产价格的一种评估方法，其评估原理建立在重置成本的理论基础之上。     

浅谈房屋重置价格的制定

在房地产估价中，不管是进行单纯建筑物的估价．还是房地合一的房地价格评估．房屋重置价格的确定是经常遇到的问题。但是．由于目前我国对房屋重置价格评估没有制定统一的标准和操作方法．因此对房屋重置价格应如何理解，房屋重置价格应包括哪些内容，房屋重置价格构成内容相互之间存在什么关系等方面，各地对此认识很不统一．评估操作的技术路线、步骤、     

从城镇土地分等定级到基准地价修正法

本以我国土地使用制度的改革为背景，探讨了城市土地分等定级的内涵、基本原理及其应用价值，在此基础上阐述土地定级与基准地价的相互关系，基准地价的评估方法。最后介绍基准地价修正法的基本原理和应用价值。这一整套工作都是我国广大估价工作不断实践的产物和创新的成果。     

成本法估价中建筑物成新确定见解

成本法是房地产估价三大方法之一，是求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。在目前房地产市场正常交易案例难以取得、房屋租金调查资料不全等环境下对办公楼、学校、医院等房地产进行估价的主要方法，也是适合小型估价项目多，要求快速估价的主要方法。     

廊坊市基准地价更新的基本思路

城市土地定级与基准地价更新方法，根据更新成果与原成果的继承程度可分为“地价水平调整”和“地价重新评估”两种方法。采用“地价水平调整”方法更新，在技术上完全以原城市土地定级估价成果为蓝本，根据土地市场的发展，抽样调查一定数量的典型交易样本，根据样本地价水平对原基准地价水平进行调整。具体采用的手段有地价指数调整法、模型参数修正法和长期趋势检验法等方法。更新成果在地价体系、基准地价表达方式、因素修正体系及地价空间分布规律等方面与原估价成果基本保持一致。采用“地价重新评估”，则原定级估价成果仅仅是成果更新的重要依据之一。成果更新以《城镇土地分等定级规程》和《城镇土地估价规程》为依据，重新构筑城市土地定级估价成果体系，更新成果与原成果有实质的发展。城市土地定级与基准地价更新一般要求做到简便、快速，故在土地市场变化平稳、城市社会经济条件和城市地域结构等变化不大的情况下，一般采用“地价水平调整”进行更新。     

确定修正幅度方法浅探

基准地价是政府为了有效管理土地市场定期公布的区域性指导地价标准。基准地价系数修正法在土地评估中有着广泛的应用，因此修正幅度的合理与否对评估结果会产生较大的影响。在基准地价更新过程中根据《城镇土地估价规程》规定的方法对于用土地利用效益资料编制因素修正幅度的方法有不同的理解。     

基准地价系数修正法中的土地开发程序差异修正

基准地价系数修正法,是我国土地估价的方法之一。它是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果,按照替代原则,就待估宗地区的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较,并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正,进而求取待估宗地在估价期日价格的方法。     

房地产评估理论价格与市场价格差异分析

房地产估价方法体系中市场法、成本法和收益法是三种最主要的方法。在理论上,只要参数取值合理得当,通过三种估价方法求得的房地产评估价格与市场价格应该相同或者接近。但在实际估价中,由于各方面的原因,三种估价方法求得的房地产评估价格与市场价格往往存在一定差异。