试探土地使用权的评估计价问题

试探土地使用权的评估计价问题四川南充会计师事务所谢家麟近年来在土地使用权的评估实践中，大都根据不同的评估目的、对象和评估土地所处的地理位置等具体情况，评估各类土地使用权的价值，这对加强国有土地资源管理，保护土地拥有者和使用者的合法权益，推进土地使用制...     

是无形资产还是有形资产--土地使用权价值评估中的困惑及其解析

文章认为作为用益物权的土地使用权,因其资产形态不清、界定不明给资产评估造成了困惑和不便.文章主张,土地使用权的价值应尽量使用市场法进行评估.在市场数据难以获取的情况下,选择收益法也不失为次优的解决方式.文章建议将土地使用权作进一步细致的划分,如划拨土地使用权、出让土地使用权、土地作价出资权(或入股权)、租赁权、一定程度的转让权和破产清算时处置土地的权利等,从而根据其权利内涵的不同,确定其评估价值.     

农村集体经营性建设用地使用权流转与价值评估

我国农村集体经营性建设用地使用权流转的实践中，集体建设用地的生态价值和社会保障价值日益凸显。为探究完整的土地流转价值，保障农民的合法权益，本文构建并运用成本法、生态价值法、养老保障模型分别对评估案例经济、生态和社会保障价值进行评估。结果表明，华宁县集体经营性建设用地流转实践中，虽然经济价值所占比重较大，但生态和社会保障方面价值也比较明显，约占11%。本文认为在传统评估其经济价值的同时，对生态和社会保障价值加以考量，得出一个更切合实际的流转总价值，以便为今后农村集体经营性建设用地使用权流转和有关土地资产评估实务提供参考。     

评估集体土地使用权时需注意的法律限制

近年来,乡镇企业的重组、合资、联营和改制相当普遍,在评估业务中也有相当一部分是对集体建设用地流转的土地使用权市场价格进行评估。根据评估实践,按集体建设用地流转方式一般划分为厂房连同土地转让;厂房连同土地租赁;土地使用权入股和以土地为条件联营以及以抵押贷款为目的的集体建设用地土地使用权评估。但目前,占据建设用地半壁江山的集体建设用地使用权,产权本身具有众多的法律限制。笔者认为对集体土地使用权的评估首先应该建立在合法的前提下进行,故对集体土地使用权有关的法律法规进行了整理,以便对读者有所借鉴和启发。     

基准地价系数修正法中如何进行交易日期修正

我国土地使用权评估的基本方法有收益还原法、市场比较法、成本法、剩余法和基准地价系数修正法五种。但存在使用条件方面的限制:如收益还原法、市场比较法和剩余法对土地交易市场和房地产交易市场的成熟程度有较高的要求,而成本法不能计算出土地所在位置和用途对价值的影响程度。因此在评估实务中,较多的是基准地价系数修正法与上述的某一种方法并用,然后对两种方法的计算结果进行简单平均或加权平均。     

对基准地价系数修正法的思考

基准地价系数修正法是土地估价最常用的方法之一.但笔者认为该方法没有考虑土地使用权出让年限届满后续期的情况.为此,该文在原有基准地价系数修正公式的基础上建立了一个新的基准地价系数修正公式,并在该公式中引入概率理论.     

试论共用土地的房屋评估

该文认为,对共用土地的房屋评估应包括土地使用权.评估方法宜采用市场法,并应房地合一,分楼层进行比较,适宜的参照物为已交易的商品楼.评估标的物为旧房时,成新率对评估值的影响要确定权数.并就需要特别说明的事项以及如何填列评估表格提出自己的看法.     

对年期修正系数的探讨

年期修正系数是采用基准地价修正法评估宗地地价时经常涉及的因素。在无偿收回土地使用权及考虑续期可能的情况下应采用不同的年期修正系数。     

国有土地承租使用权评估中相关问题探讨

对资产价值的合理评估离不开对其资产性质的准确把握,国有土地承租使用权的评估也同样如此。本文从我国土地租赁制度的发展分析开始,对国有土地租赁与国有土地使用权的出让的同一性与差异性进行了分析;并举例说明了国有土地承租使用权的评估操作。     

划拨土地的价值构成及其估价方法研究

近年来,随着市场经济的发展和地方政府投资力度的加大,房地产市场日趋活跃。土地产权制度的改革,使划拨土地使用权市场化成为必然趋势,房地产估价实务中涉及划拨土地使用权的情况不断增多。划拨土地使用权一般通过转让、抵押、投资入股等方式进入市场,由于缺乏明确的政策规定,评估中的技术问题也成为交易双方关注的焦点。如何清晰界定划拨土地使用权价值评估的技术方法,是估价实践急须解决的问题,也是保障国家和相关利益人之间合法权益的现实需要。本文试图分析划拨土地使用权及其价值内涵,并对划拨土地使用权价值评估方法进行初步探讨。     

Land Prices and Land Assembly in the CBD

There is substantial empirical evidence of price concavity in the parcel-size dimension across land-use types and across urban regions. This article examines the degree to which concavity varies between the Central Business District (CBD) and the rest of the urban area. The article provides strong empirical support that the degree of concavity within the CBD is lower than in the rest of the county. Although concavity may be the dominant pricing relationship throughout most urban areas, there is some evidence of the presence of a convex price structure within the urban center.     

土地要素、土地资本化与经济增长——基于重庆统筹城乡视角的实证研究

统筹城乡土地是统筹城乡建设的重要内容。土地要素在经济增长中的作用是通过资源和资本两方面来发挥的。通过土地资本化实现土地资源的集约化、规模化,以及土地城市化、工业化。利用土地资本化,加速土地资源向土地资本转化,促进消费、投资、政府支出等,进而带动经济增长。作者利用1997～2008年重庆市统计数据进行实证分析发现,土地资本化与经济增长存在着长期均衡,而短期均衡调整力度不大。土地资本化在经济增长中的作用存在时滞性,而且存在着弱化的现象。在统筹城乡过程中,实现土地要素的资源和资本功能,要从土地制度改革、土地市场交易平台、市场机制与宏观调控等方面提出政策建议。     

土地价格、土地财政与宏观经济波动

本文在一个包含金融加速器的新凯恩斯动态一般均衡模型中引入土地财政和政府隐性担保融资机制,借此考察在土地财政体制下土地价格的波动特征、驱动因素和对宏观经济的影响机制,同时使用2004Q1到2016Q1的中国宏观经济数据对模型进行贝叶斯估计。方差分解的结果表明,在样本期间,土地需求冲击、土地供给冲击和货币政策冲击是驱动中国土地价格变动的主要因素,货币政策冲击和土地供给冲击是引起短期土地价格波动的主要因素,土地需求冲击在长期中驱动了土地价格波动。数值模拟结果发现,土地财政对宏观经济波动具有放大效应,正向的土地需求冲击将推高土地价格,并通过抵押约束机制引起宏观经济波动,地方政府对土地财政的依赖将放大该效应,并进一步对土地价格形成正向反馈,从而引起宏观经济更大的波动;在土地财政体制下,正向的土地供给冲击有助于抑制土地价格上涨,并减少宏观经济波动。     

土地承包权、土地经营权的性质阐释

着眼于农地“三权分置”改革的政策目标,以既有土地承包经营权制度为基础,通过对“所有权—用益物权”之他物权生成逻辑的拓展,土地经营权得以建立源自“用益物权—次级用益物权”的权利架构。土地经营权是土地承包经营权人设定的次级用益物权,其生成是土地承包经营权人行使其用益物权的结果,分置出土地经营权的土地承包经营权即为土地承包权。通过扩大解释《物权法》第117条中“动产”的含义以及登记技术信息化对物权类型和内容的扩容,物权法完全可以容纳土地经营权这一新型物权。“成员权说”对土地承包权性质的阐释,“总括权利说”“两权说”“债权说”对土地经营权性质的阐释都有偏颇之处,并可能引发实践中的现实问题。     

美国土地制度和土地金融的历史变迁

得天独厚的资源禀赋和市场配置机制,再加上其土地制度的设计几乎没有历史包袱,是最接近"理想"条件的产物,使美国土地市场以及相关的金融市场高度发达,并具有吸收泡沫的一定深度和韧性。土地资源通过金融体系与资本密切结合,使美国工业化和城市化得到了有效支撑。但是,美国金融监管对土地开发与信用扩张之间强正反馈关系警惕不足,历史上反复出现土地或房地产投机引发的资产泡沫;美国农业仍存在过度补贴和补贴非市场化的问题,对土地要素的市场化形成制约;美国的土地征用、分区规划等政策工具使用也曾带来了严重的社会问题。     

The Costs of Free Land: The Oklahoma Land Rushes

There is an extensive literature in economic history on the disposition of public lands of the United States. Absent from this literature is any consideration of the Oklahoma Territory and the two unusual methods used to dispose of its lands. One method was a land rush where entrants literally raced to claim surveyed lots; the other was a lottery where random chance determined who won. This article develops a model of resource allocation applicable to land rushes and lotteries and examines evidence drawn from the Oklahoma land competitions. The model suggests that rent dissipation occurred. The available evidence corroborates this: some, if not all, of the benefits participants gained from the allocation of free lands were dissipated, although there are distinguishable differences in the real costs imposed by the two methods.     

对基于权利束分离城市土地金融之思考

从土地财产形成的三个阶段的划分为出发点,在界定在土地财产形成不同阶段的土地权利形式的基础上,依托地租理论,尝试在土地财产权利表现形式的不同时序,进行权利的剥离,进行金融创新,论述政策性土地金融和市场性土地金融,旨在显化、强化国家土地所有权的收益形式,并以此指导土地市场的有序发展,促进城市存量土地的集约、节约利用.     

土地面积和地价单位换算的简便方法

由于历史原因,我国土地面积的计量单位在不少场合仍沿用"亩"这个单位.基准地价也往往用"万元/亩"作单位.但我国土地面积的法定计量单位是"平方米".土地面积单位在"亩"与"平方米"之间以及地价在"万元/亩"与"元/平方米"之间的换算,还是土地价值评估中经常要遇到的事情.     

A New Catering Space

The business which could let every Chinese spend one RMB on must be a big deal, the catering industry must be one of this kind of deals. As a freshman in the catertag industry, the interact catering booking is getting more and more attentions from VCs, such as dianping.com, 57575777.com, ziye114.corn, qingke800.com, and so on. According to the reporter＇s research, this kind of websites＇ characteristic and aim are getting commission from the restaurant by booking food or dinner for customer, or give customer discounts through the website.     

On Economic Space notion

This paper introduces Economic Space notion to expand capacity for economic and financial modeling. Introduction of Economic Space allows defining economic variables as functions of time and coordinates and opens the way for treating economic and financial relations similar to mathematical physics equations. Economic Space allows study of economic models on discreet and continuous spaces with different dimensions. The number of risks measured simultaneously determines Economic Space dimension. We present examples of modeling on Economic Space: option pricing and derivation of Black–Scholes–Merton equation on n-dimensional Economic Space; Markov processes and derivation of Fokker–Plank Equations. Usage of Economic Space allows construing approximations of Economics and Finance similar to physical kinetics and hydrodynamics and derives Wave Equations for Economic and Financial variables.