集体土地使用权如何抵押

案例某乡镇企业以该企业厂房为抵押向当地农行贷款,后因企业效益不佳,无力偿还贷款。与该企业协商还款无效后,农行诉之法院,要求以抵押厂房折价清偿债务。法院支持了农行的诉讼请求,并在法院判决生效后,经农行申请,执行了生效判决结果。现农行欲将该厂房转让,却因该厂房所占用的土地为集体所有土地,因而未能顺利实施。此案主要涉及以下问题:1.集体建设用地使用权能否抵押。2.法院能否直接执行集体建设用地使用权。3.农行取得厂房后应依法办理何种手续后方可转让该厂房。解析本案主要涉及的是集体建设用地使用权随地上建筑物抵押,抵押权实现…     

集体建设用地使用权流转的问题与建议

农村集体建设用地流转是市场经济发展的必然产物,应该用发展的眼光正视农村集体建设用地流转,在不违反国家政策法规前提下,通过制度创新,逐步构建集体建设用地流转的新机制,引导集体建设用地流转进入规范化轨道. 集体建设用地流转的主要形式 总的来看,当前农村集体建设用地流转是自发、无序地进行,主要存在以下五种形式: 农村集体经济组织直接转让土地使用权或所有权.集体土地所有者或土地使用者将建设用地使用权或所有权一次性转让给新的土地使用者.例如:集体土地所有者将一定年期的建设用地使用权转让给受让者开办企业,村委会或乡政府作为土地所有者收取转让金;集体土地所有者直接转让土地或以土地合作开发建设商品住宅,开发商分得部分商品房,所占土地的使用权随之转移;建设用地原使用者(企业或个人)在土地所有者的允许下将一定年期或无限年期的建设用地使用权转让给企业或个人,所有者收取一定转让金.     

“镇级统筹”新模式下的集体建设用地利用——北京市大兴区的探索与经验

<正>北京市大兴区开展全国农村集体经营性建设用地入市试点工作以来,不断探索农村集体经营性建设用地使用权出让、租赁、入股等方式,建立了"同权同价、流转顺畅、收益共享"的农村集体经营性建设用地入市制度。2016年1月15日,大兴区西红门镇40亩集体经营性建设用地2号地小B地块成功出让,成为当年北京市农村集体经营性建设用地入市首拍地块。北京市大兴区试点的一个重要特色是镇级统筹,即多个村组建镇级     

未经抵押权人同意转让抵押土地使用权的行为是否有效

正A公司拥有一块商服用地使用权,并将上述土地使用权抵押给B银行用于贷款担保。抵押权存续期间内,A公司未通知B银行即与C公司签订《土地使用权转让协议》,将上述土地使用权转让给了C公司。其转让土地使用权的行为效力如何?解答一、抵押人未经抵押权人同意转让抵押物的,转让行为无效我国《物权法》第191条规定,"抵押期间,抵押人未经抵押权人同意,不得转让抵押财产"。     

乡镇企业土地用地使用权如何取得

<正>乡镇企业用地使用权是经审批由农村集体经济组织通过投资方式向从事非农业经营性活动的乡镇企业提供的集体土地使用权。可依法享有乡镇企业用地使用权的主体包括:农村集体经济组织设立的独资经营企业;农村集体经济组织通过以符合要求的土地使用权入股、联营的形式与其他单位、个人设立的企业。申请取得乡镇企业用地使用权,应当持有     

宅基地流转的实践路径、权利结构与制度回应

从改革政策和试点实践来看,宅基地流转沿着农户自决和集体主导的双重路径展开。农户流转农房引致宅基地使用权流转,本集体经济组织成员以外的社会主体因农房转让或者抵押而取得房屋所有权的,同时取得宅基地法定租赁权;如果农房流转作为经营性用途的,理应由农民集体为农房受让人设定集体经营性建设用地使用权。在集体主导宅基地流转场合,农户实现户有所居,社会主体通过集体出让取得集体经营性建设用地使用权。宅基地流转的制度设计,需要通过集体权能充实和成员资格认定,落实集体土地所有权,保障农户居住资格利益;社会主体取得的宅基地权利应因宅基地流转路径的不同,而类型化构造为宅基地法定租赁权和集体经营性建设用地使用权。     

作价出资(入股)的国有土地使用权能否转让?

正问题A造纸厂原为国有企业,1999年经B市政府批准以划拨方式取得甲宗地的工业用地使用权,2010年该厂改制为股份有限公司,经土地行政主管部门批准,采用作价出资(入股)方式配置该宗地块,并按规定办理相关土地登记。2014年改制后的A公司经营不善长期停产,为盘活资金,拟将位于市中心的甲地块出让给C房地产公司(非国有企业)。请问,A公司能否将作价出资(入股)的国有土地使用权转让?如果可以转让,转让后是否必须补交土地出让金?     

培育集体建设用地有形市场--集体建设用地使用权流转刍议

土地市场作为要素市场之一,加快发展和完善是市场经济发展的客观要求。自 1990年《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》颁布实施以来,我国有土地市场经过 10多年的发展,取得了显著成效。 　　但城乡结合部土地隐形交易大量存在的事实告诉我们,发展集体建设用地使用权市场,规范集体建设用地流转十分关键,也是推动国有土地市场健康发展的重要因素。 　　建设用地有偿流转 　　减少占用新增土地　　长期以来,集体建设用地使用权不允许进入市场,市场发育不完善、不健全,与国有土地市场相比,显得相对滞后。但只要存在土地级差地…     

通过作价出资或入股取得的土地在转让时是否需要补缴土地出让金

<正>问题甲国有企业拥有A地块的国有划拨土地使用权,2001年该企业改制成国有控股有限责任公司,A地块被依法以作价出资(入股)的方式处置并登记到甲企业名下。如今甲企业欲转让A地块的土地使用权和地上建筑物,但国土资源管理部门要求甲企业补缴土地出让金。请问甲企业是否需要补缴土地出让金?     

集体建设用地制度改革应实物与指标交易双轮驱动

正"指标交易"是指集体建设用地使用权人不直接转让其建设用地,而是先将该建设用地复垦为耕地后,再将其因复垦而获得的新增建设用地指标通过市场进行转让。单纯放开集体建设用地的流转对绝大多数偏远农村而言并无实益,甚至还会在城乡差别之外,诱发出新的不同农村地区间的差异。未来集体建设用地制度改革的方     

农村集体建设用地使用权流转的现实意义探讨

我国《土地管理法》明确规定 :农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或出租用于非农建设 ,任何单位和个人进行建设 ,需要使用土地的 ,必须依法申请国有土地 ,特殊情况除外 ;同时 ,《担保法》也明确指出“集体土地不能单独设立抵押权”。这一系列规定 ,严格限制了农村集体建设用地使用权流转的对象和范围。除国家征用外 ,农村集体建设用地的土地使用者必须是本级集体经济组织和村的成员。然而 ,在生产要素全球化的今天 ,无论理论界还是现实中都涉及到许多逾越了制度框架的农村集体建设用地使用权流转问题。“林欲静 ,风不止” ,面对新情况…     

分户土地登记三题

综合用途的出让地如何分户登记《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定:居住用地土地使用年限70年;商业、旅游、娱乐用地40年;综合用地土地使用年限50年。在商品房分户土地登记中,如果该地块是居住用地,则国土证上的使用年限为70年;如果该地块是综合用地,则国土证上的使用年限为50年;这当中就存在一个问题,综合用地基本上是商业用途和住宅用途的组合,作为商铺的买主来讲,他是满意的,因为商业用地的最高使用年限为40年;而他拥有的土地使用年限却有50年,而作为住宅的买主而言,他绝对有异议,因为居住用地的使用年限为70年,而他…     

如何确定土地出让《公告》中的监管责任主体

正2019年8月10日,A省自然资源厅在其门户网站登载了B市自然资源局做出的《国有建设用地使用权挂牌出让公告》(以下简称《公告》),主要内容为:经B市人民政府批准,B市自然资源局决定以挂牌方式出让9幅地块的国有建设用地使用权,并将这9幅地块的基本情况和规划指标要求、挂牌时间等信息在该网站进行了公告。居民刘某认为,其房屋在挂牌出让地块范围内,B市人民政府在征收补偿不到位的情况下强拆了其房屋,侵犯了其不动产权益,A省自然资源厅登载该《公告》时也未尽到审核义务,遂于同年9月1日向行政复议机关提出行政复议申请,请求确认该《公告》行为违法。这一行政复议申请是否符合法定受理条件?     

农村集体经营性建设用地使用权权益及其价值研究

研究目的:阐释农村集体经营性建设用地与国有土地同地、同权、同价的含义,明晰农村集体经营性建设用地使用权权益及价值类型。研究方法:文献资料法、对比分析法。研究结果:农村集体经营性建设用地使用权权益因取得方式不同而存在差异,需进一步细分。研究结论:农村集体经营性建设用地与国有土地同地、同权、同价,需建立在土地使用权性质相对应的基础上;现行不区分土地使用权性质,笼统评估集体建设用地使用权流转价格的做法,很容易产生歧义和混乱。     

明晰产权 创新机制——浙江省集体建设用地流转试点报告

试点进展到今年上半年，浙江省所有的市、县（市）都在１～２个乡镇开展了农村集体建设用地使用权流转试点工作。在试点过程中，各地根据本地的特点，开展了不同类型的集体建设用地流转试点。如湖州市的乡镇企业用地流转试点、杭州市滨江区的建设农民多层公寓试点、义乌市的农村房地产发证流转试点、绍兴市的农村宅基地整理流转试点、诸暨市的农村家庭工业进园区试点等等。目前，全省农村集体建设用地使用权流转试点工作进展较为顺利，并取得了一定的成效。据统计，２００１年全省集体建设用地流转５３５８宗，面积１３０８０亩，土地收益３…     

闲置土地的处理与土地使用权人的开发意愿是否相关

正某市A公司于2012年通过挂牌出让方式,取得一块国有建设用地使用权,双方签订的《国有建设用地使用权出让合同》中约定开工时间为2013年7月16日,竣工时间为2016年7月15日。2013年A公司因资金链出现断裂,土地被法院查封一直没有开发。2016年土地主管部门发现该地块疑似闲置,启动了闲置土地调查认定     

重庆"地票"制度观察

农村集体建设用地市场配置机制实质上是土地管理制度与市场机制的有效衔接,即在耕地保护、用途管制等现行体制框架内,根据市场的需要,一方面采取出让、转让等方式实现农村集体建设用地使用权有偿和有限期的流转,另一方面采取复垦、整理等方式实现闲置农村集体建设用地依法有序退出,改变为耕地.     

"空地"能不能转让--《城市房地产管理法》第三十八条探讨

《城市房地产管理法》第 38条规定 ,以出让方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当符合两个条件：一是按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金,并取得土地使用权证书;二是按照出让合同约定进行投资开发,属于房屋建设工程的,完成开发投资总额的 25％以上,属于成片开发土地的,形成工业用地或者其他建设用地条件。 　　据此规定,权利人取得土地使用权后,未完成开发投资总额 25％以上,以及未形成工业用地或者其他建设用地条件的土地使用权 (简称“空地” ),是不能转让的。土地行政主管部门对“空地”转让不能予以确认和保护…     

集体经营性建设用地流转仍需制度持续给力

在土地集体所有的性质不变的前提下,从集体经营性建设用地使用权流转的方式来看,按照"顶层设计",与其他的土地使用权流转一样可以采用"租赁、转让、抵押"的方式。按照这一理念,甚至也可以采取与土地承包经营权流转一样的股份化方式,即允许集体经营性建设用地使用权折价入股公司或者设立集体经营性建设用地使用权信托(土地信托)。这即是一种以市场化为导向的资本化流转方式。不过,集体经营性建设用地真正要采取上述的资本化流     

四川泸州:探索完善建设用地二级市场

正2017年1月,《关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的试点方案》印发,全国有34个试点地区开展这项工作。四川省泸州市作为试点地区之一,在完善市场交易秩序、促进土地要素流通等方面取得了阶段性进展。全市共办理建设用地使用权转让154宗、面积1501亩,涉及金额4.36亿元;建设用地使用权抵押193宗、面积1.07万亩,涉及金额215亿元。创新体制机制,完善市场交易秩序