基于产权的宅基地退出机制研究

为扫除农村宅基地腾退和整理的主要障碍,挖掘农村宅基地的利用潜力,提高城乡建设用地的集约利用水平,推动城乡统筹发展,采用理论分析与实证分析相结合的方法对宅基地退出机制进行研究。分析得出,住房保障功能及宅基地资产价值的丧失,成为农民拒绝或不愿意退出宅基地的根源。因此,必须通过明晰宅基地产权、剥离宅基地的社会保障功能、建立宅基地经济补偿机制及其他利益导向机制等途径来推动宅基地退出。     

明晰产权加强监管完善机制--关于强化农民宅基地财产权的几点建议

农村宅基地管理在规划计划、审批监管、流程退出等方面存在问题。对策建议：使村镇建设规划与乡村级土地利用规划有效衔接,制定切实可行的农民住房用地专项规划;改进农民住房用地计划管理,采取建设用地置换的方式解决用地计划的不足;调整审批权限,严格审批管理;改进审批办法,夯实产权基础;逐步推行宅基地有偿使用制度,促进节约集约利用;严格执行宅基地管理政策,激励引导农民腾退多余宅基地;推进宅基地使用权流转机制创新,增加农民财产性收入;完善收益分配制度,保障各方利益;改革土地二元化管理体制,促进城乡一体化发展。     

基于利益相关者的农村宅基地制度研究

本文以农村宅基地制度的演进历程为线索,围绕农民个体、农村集体和政府部门的利益诉求展开讨论。结果表明:我国农村宅基地制度改革中农民个体的诉求得到了回应,宅基地权能不断细化;农村集体的利益诉求得以体现,但管理集体资产的权利发挥受限;政府在改革中具有社会公共利益的维护者和"理性经济人"的双重角色。提出建立宅基地"双有偿"制度,保障农村集体和农民权益;强化农村集体权利等。     

农村宅基地流转模式成因分析

运用博弈理论和演绎归纳等分析方法,建立农村宅基地流转模式博弈决策模型,以期认识宅基地流转模式的成因及其发展方向。研究表明,农村宅基地流转模式的博弈均衡受地理区位、农民宅基地物权属性认知、中央政府宅基地流转政策取向等诸多参数的影响与制约。鉴于当前地区经济发展水平、农民权益诉求等差异,农村宅基地流转制度设计应因地制宜。但不论采取何种配置方式,宅基地流转模式选择与演进都应遵循利益平衡,尤其要保护腾地农户利益。而长期来看,切实实现土地收益均衡分配和农民权益保障,需要将农村宅基地市场化流转、构建城乡统一建设用地市场作为农村土地制度的改革方向。当然,建立城乡统一建设用地市场也需要多种制度协同完善以保证政府与农民联合决策下预期博弈结果的实现。     

农民阶层分化背景下宅基地流转与农民住房保障联动的内在逻辑与传导路径

宅基地流转与农民住房保障是影响新型城镇化建设和城乡融合发展的关键节点。当前宅基地流转不畅与农民住房保障失配问题同在,但二者并不是孤立并行的。优化宅基地资源配置,保障农民居住安全,破除城镇化障碍,需要在理清宅基地流转与农民住房保障内在逻辑的基础上精准施策。从对宅基地流转与农民住房保障面临的共轭困境出发,分析农民宅基地流转认知与住房保障选择的异化轨迹,推演宅基地流转与农民住房保障相互影响的逻辑机理与传导路径。据此,提出新型城镇化发展需加强宅基地制度与农民住房保障制度的改革联动,面向对其他类型住房(非"宅基地+农房")有不同选择的农民提供差异化的宅基地流转补偿,建立健全宅基地流转与农民住房保障联动的法规体系、政策协同体系和风险防范机制。     

南方丘陵地区农村宅基地利用管理困局与突围——以广西北流市为例

正针对我国南方人多地少的丘陵地区,农村宅基地利用管理中普遍存在的问题,本文以广西北流市为例,深入剖析农村宅基地利用管理困局及其形成的三大原因,并在此基础上,从"需求保障""健全监管""利益平衡""宣传引导"等四个方面提出改革实践方向。宅基地是农村群众安身立命之所,是重要的民生问题。保障农村群众"住有所居"的刚性需求,改善农村人居环境,保障农民的居住权益     

农村宅基地利用、农户宅基地退出补偿意愿调查与启示——基于安徽省821户农户问卷

对安徽省无为县、庐江县、埇桥区和潜山县821户农户家庭宅基地利用、宅基地退出与补偿意愿调研结果进行分析。结果表明:(1)不同地区的被调查农户宅基地退出意愿差异明显,经济发展水平相对较高的地区的农户更愿意退出宅基地。(2)针对愿意退出宅基地的农户而言,大多希望通过退出现有宅基地来改善目前的居住生活条件,获得相应的福利政策,同时考虑到为了避免宅基地常年闲置而愿意退出宅基地;而针对不愿意退出宅基地的农户而言,则对宅基地有感情、担心退出后家庭住房得不到保障、相关经济补偿不合理,同时预计农村土地未来有升值潜力而不愿意退出。(3)绝大多数农户对选择退出宅基地后是否进城十分谨慎,很多农民即使选择退出宅基地也不愿意进城。鉴于上述结论,提出了以下政策建议:实施多元化的宅基地退出补偿方式、确定合理的宅基地退出补偿标准、建立农村宅基地退出的配套政策保障机制和合理安排农村宅基地退出时序。     

我国农村宅基地使用权流转的法律立法思考

农村宅基地资源是支撑农村居民生存和农村社会发展的重要物质基础。在农村人口占比较高的我国有必要正确处理宅基地与当地社会经济发展用地需求和保护农民切实经济利益的关系。研究阐述了农村宅基地流转的内涵及其相关立法工作的推进意义;从农村宅基地流转中的土地财产权不平等问题和社会正当性存疑等角度对农村宅基地流转中的立法问题进行深入剖析;给出确保农村宅基地流转立法与农村社会经济的互促发展,健全农村宅基地有序流转的法律体系,强化对农村宅基地的差异化流转立法安排等具体对策。     

依法保障农民宅基地和房屋财产权益

<正>宅基地制度的设立目的,在于保障本村村民"居者有其屋"的居住需要。农民宅基地具有"无偿取得、自有自用、无限期使用"的属性。在现行法律框架下,对宅基地的赋权仅限于"占有权"和"使用权",没有"处置权"和"收益权"。农村宅基地制度改革的目标是,将宅基地用益物权的赋权与一般用益物权同步,即延伸到包括处置权和收益权。完全放开宅基地流转限制,与宅基地制度的设立目的和基本特征不符,也不利于保护农民集体其他成员的利益。如果允许宅基地使用权任意流转而不设相应限制条件,将导致大量的宅     

稳慎推进农村宅基地制度改革

正宅基地是保障农民安居乐业和农村社会稳定的重要基础。农村宅基地制度改革涉及到一系列复杂的制度约束和利益关系调整,必须谨慎从事、稳步前行。2015年启动的农村宅基地制度改革试点     

有效利用农村宅基地——基于山西省吕梁市调研的理论和政策分析

随着城市化进程的推进,大量农村宅基地闲置而未能得到有效利用.宅基地的有效利用,既是顺应区域经济发展格局的必然要求,也是振兴乡村、增加农民收入、保障农民权利的有效手段.进行宅基地管理制度的改革,需要进一步明确宅基地产权性质,清晰界定产权主体和权利,纠正宅基地等同于社会保障的认识误区,充分考虑地理与产业的比较优势,因地制宜...     

完善制度先行 切忌贸然推开

在推动农村宅基地流转时，须改革宅基地使用权制度，完善相关的配套机制，以保障农民的利益和促进城乡发展、维护社会的稳定。     

我国农村宅基地置换模式、问题与对策建议

基于综合分析我国农村宅基地置换涵义和当前全国宅基地置换工作实践,总结了4类宅基地置换模式,即城乡统筹模式、城中村和园区村改造模式、宅基地整理模式和增减挂钩模式,各类模式的实质是实现了政府为主导,企业参与的土地发展权转移。提出并分析了宅基地置换中存在的4个潜在问题:(1)与宅基地制度改革方向不尽相符;(2)未充分尊重农民意愿和保障其长远利益;(3)资金难以保障与利益分配不均衡;(4)耕地质量难以平衡。并提出政策性、慎重性、合理性、尊重农民意愿四条对策建议。     

资源特性、配置工具与宅基地利益调整

宅基地资源特性决定宅基地配置的利益维度,产权、管制和市场工具决定宅基地利益的实现维度,宅基地利益关系取决于资源特性和配置工具的结合方式;农民集中居住、宅基地置换和"地票"交易作为宅基地使用权配置改革的不同制度安排代表,体现了不同资源特性和配置工具下的宅基地利益形成逻辑及利益格局,但这些探索只注重单一利益目标的实现。宅基地使用权配置应围绕宅基地资源特性和配置工具进行利益调整,全面认识宅基地资源特性,科学选择产权、管制和市场工具,增加配置工具与利益目标的耦合以及不同利益的竞合程度,重塑合理有序的利益格局。     

依托于宅基地置换的社区建设中农民利益如何安排——基于利益集团的视角

宅基地置换政策作为一项创新性的制度设计与安排,通过重新分配权力而对主体利益获取产生重要影响。在农民以宅基地置换集中安置房,由分散居住形态向"城市化"社区集中的过程中,其他利益集团——地方政府、开发商、村干部利用各自优势参与制度设计与执行争而分利,形成三个层次的利益集团博弈。在这一改革中地方政府掌握权力资源且目标多元,开发商凭借经济优势寻求政治偏袒,村干部利用职务之便获取额外收益,导致农民这一弱势利益集团在制度设计与执行中处于劣势。破解这一难题要求制度设计之初便充分考虑农民利益;设立第三方监督机制,保证制度有效性和权力资源合理使用;农民提高谈判能力克服集体行动困境。     

中国城市化发展与农民宅基地粗放利用的动态关系研究

研究目的:通过对中国城市化水平与农民宅基地粗放利用的长期均衡关系及短期波动效应的分析,为提高农村宅基地利用效率提供一定的理论依据和实证支持。研究方法:协整理论、Granger因果关系检验和脉冲响应函数。研究结果:中国城市化水平与农民宅基地粗放利用存在较稳定的长期均衡关系,而在短期内却是失衡的且在东、中、西部地区表现不同。东部地区,城市化率对农民宅基地粗放利用的冲击效应为正,且短期内显著而在长期却逐步递减;中、西部地区,城市化率对农民宅基地粗放利用的正向冲击效应短期不显著却在长期逐渐增强,且西部地区的冲击效应更强烈。研究结论:由于中国不同地区城市化发展的阶段不同,其促进农民宅基地集约利用的政策着力点也应不同。东部地区,政策重点是对农民私下的宅基地流转行为进行规范,使其合法合理化;中部地区,关键是探寻政府主导下的农民宅基地流转模式和有效途径;西部地区,则要提高城市化推进的质量,通过相关配套制度改革,提高进城务工农民的生活保障,以减少其返乡扩建、新建住房的行为。     

宅基地确权的社会经济效应：基于全国50035个村庄的经验证据

研究目的：基于产权理论评估宅基地确权的社会经济效应，以期准确把握宅基地确权的现实价值，加快推进农村宅基地确权工作，释放制度红利。研究方法：理论分析法、问卷调查法、广义精确匹配法和回归分析法。研究结果：宅基地确权有助于保障农民居住权益、壮大村集体经济，充分彰显宅基地的社会价值，同时能够促进宅基地流转和经营性利用，释放宅基地的经济价值。具体而言，每100个村庄中，宅基地确权使存在应分未分农户的村庄下降2.8个，村集体获得宅基地增值收益的村庄增加3.8个，有宅基地流转的村庄增加4.9个，有宅基地经营性利用的村庄增加2个。区位条件对宅基地确权的社会效应无显著影响，但会弱化其经济效应。研究结论：宅基地确权是释放宅基地多重功能的前提和基础，未来各级政府还需强化对农村宅基地确权的宣传和支持力度，为有效落实户有所居、发挥集体经济优势、提高农民财产性收入提供制度保障。     

宅基地“三权分置”的利益衡量与权利配置——以使用权为中心

随着城乡一体化建设的发展,城乡资源要素流动的需求对农村宅基地的居住保障提出了挑战,财产性已经成为宅基地的内生功能和农民的内在诉求。财产价值只有在自由流转中才能得以体现,然而,目前的正式制度不能为宅基地流转提供合法性支持,部分农民只能被动转向"灰色交易"市场。事实上,无论是基于宅基地价值属性,还是宅基地低效利用现状与乡村振兴的实践诉求,都倒逼我们对忽视财产价值的制度导向进行反思和重新研判。宅基地"三权分置"的政策取向是"稳中求活",其中"稳"所强调的保障性与"活"指向的财产性分别表达了资格权和使用权的权利蕴含。基于宅基地多元主体的利益衡量,应当以宅基地使用权为中心进行权利配置,包括扩大使用权主体范围、拓展使用权行使方式、设置使用权权利期限、明确使用权用途限制、平衡使用权利益分配。     

农村宅基地的多元利用

正2018年的中央1号文件提出完善农民闲置宅基地和闲置农房政策,探索宅基地所有权、资格权、使用权"三权分置",落实宅基地集体所有权,保障宅基地农户资格权和农民房屋财产权,适度放活宅基地和农民房屋使用权。围绕宅基地用益物权的占有、使用、收益的不同权益种类,各地开展了一些实践探索。基于空闲农房及宅基地盘活利用的实践,对宅基地多元利用的模式进行分析,很有必要。空闲农房及宅基地多元利用的主要     

一户一居：中国农民居住保障补充规范

研究目的:解释并定位《土地管理法》第62条第2款新设的一户一居规则。研究方法:规范解释、文本分析、规则比较等。研究结果:一户一居是农村村民一户拥有一处法定面积的居住空间的保障制度,是政府组织农民集体盘活利用存量宅基地、统一修建住宅并分配给农户的行为规范。一户一居开创了宅基地置换资产、宅基地集体统一利用、居住保障资产与经营性资产相分离、人均公平分配等农民居住保障的新制度和新观念。与《土地管理法》第62条第1款一户一宅规则下的宅基地实物分配不同,一户一居通过存量宅基地的资产化改造和居住保障权益的重新分配实现农民户有所居。研究结论:一户一居适用于无地可分的城中村和城郊村,受地方政府和农民集体财力以及当地市场需求的约束,是一户一宅的补充。