贫富差距、供求弹性与房价*

近些年，中国的贫富差距和房价居高不下，但现有文献忽视供求弹性与贫富差距交互作用对房价的影响。据此，本文构建结合贫富差距和供求弹性的住房存量调整模型，使用中国2002—2012年7省份33个城市的UHS数据发现，收入和财富的基尼系数对房价有正影响；供求弹性对房价分别有负影响和正影响；收入和财富基尼系数与供求弹性交互项对房价分别有正影响和负影响。据此，为防止房价泡沫，各级政府一方面应缩小贫富差距，另一方面应增加土地和住房供给。     

房价、房价收入比与流动人口长期居留意愿——来自流动人口的微观证据

近年来房价迅速上涨,对加快农业转移人口市民化提出新挑战。文章从理论上探讨房价对流动人口长期居留意愿的影响机理,然后将2015、2016年31 403个流动人员样本与177个地级以上城市房价数据进行匹配,采用含内生变量的Probit两步估计模型检验房价和房价收入比对流动人口长期居留意愿的影响,并加入相关变量的交叉项进一步检验影响效应的个体差异和城市差异。结果表明:①房价对流动人口长期居留意愿影响不显著,房价收入比对流动人口长期居留意愿存在显著负影响。②附着在房价之上的城市公共服务有助于减弱房价收入比上涨对流动人口长期居留意愿的负效应。③房价收入比上涨对未打算在城市购房的流动人口的长期居留意愿的消极效应大于打算在城市购房的流动人口。此外,房价收入比上涨对流动人口长期居留的影响效应还存在显著的代际差异、流动距离差异。     

房价变动对居民消费影响的门限测度——基于中国35个大中城市的实证研究

本文分析房价影响居民消费的非线性机制,并对中国35个大中城市房价变动影响居民消费的门限效应进行实证研究。结果发现:总体上看,当房价处于低增长机制或居民收入处于高增长机制时,房价上涨对居民消费产生显著促进作用,反之,房价对居民消费的影响不明显甚至出现挤出效果;以购房首付比区分不同城市后发现,当高首付比城市的房价或居民收入处于低增长阶段,而低首付比城市的房价或收入处于高增长阶段时,房价对居民消费产生显著正向影响;可支配收入是居民消费的决定因素。因此,如果政策当局希望有效实现促消费之目标,则需在总体上将房价维持在低速增长机制,并保持居民收入较高增长。     

房价收入比与家庭消费——基于房产财富效应的视角

运用中国家庭金融调查(CHFS)2011年、2013年和2015年数据,基于调查数据构建和计算城市房价收入比,分析房价收入比对家庭消费房产财富效应的影响,并进一步考察房价收入比对拥有两套及以上住房、有房出租、拥有大小产权房和不同收入阶层家庭消费房产财富效应的影响差异。研究发现:房价收入比高时家庭消费水平也相应较高,但房价收入比高却显著降低了家庭消费的房产财富弹性;拥有两套及以上住房、有房出租家庭消费的房产财富效应受房价收入比高的弱化影响更小,拥有大产权比小产权房更能抵御房价收入比高对消费房产财富效应的弱化影响,高收入家庭的抵御能力更强。     

空间外溢效应与中国房价连片上涨:推拉作用与空间惯性

中国的房价(尤其是东部地区房价)在地理空间上呈现连片上涨的特征,在时间维度上呈现逐年攀升的趋势.使用2009-2016年中国285个地级市的空间面板数据,构造并选择最优的空间计量回归模型,探析中国房价连片上涨现象背后的主要影响因素.研究发现:城市的土地价格是房价的主要"推力",不仅目标城市的地价会推高自身以及邻居城市的房价,而且邻居城市的地价同样会推高目标城市的房价.来自中等收入人口的房价拉力更倾向于拉高该城市自身的房价,而来自高收入人口的房价拉力则倾向于拉高邻居城市的房价.邻居城市房价对目标城市房价的影响是一个不断强化冲高的空间惯性过程.     

就业稳定性对农民工城市定居意愿的影响

就业是农民工进城谋生的基本途径，而就业稳定是农民工定居城市的基本保障。利用辽宁省农民工调研数据，在构建农民工城市定居决策模型的基础上实证分析了就业稳定性对农民工城市定居意愿的影响。结果表明，就业稳定性对农民工城市定居意愿具有显著的正向作用，且区域稳定性较之职业稳定性的作用更加明显。进一步讨论发现，就业稳定性对农民工城市定居意愿的影响普遍存在，且在不同特征群体中存在差异；职业稳定性能够显著提升新一代、高收入和在小城市就业农民工的城市定居意愿；区域稳定性能够显著提升老一代、从事白领职业和高收入农民工的城市定居意愿。     

迁移时间有助于农民工融入城市吗?--基于职业流动和工资同化的动态研究

本文基于职业流动和职业内工资同化的双重视角动态研究了迁移时间对农民工城市融入的影响。利用CHIPS2007城镇住户和流动人口调查数据，对扩展的明瑟方程进行估计，实证结果显示：从职业间来看，农民工无法通过延长迁移时间来实现从低收入职业向高收入职业的流动；从职业内来看，在高收入职业内农民工与城镇职工不存在显著的工资差距，在低收入职业内农民工与城镇职工存在显著的初始工资差距且无法通过延长迁移时间实现工资同化。培训和社会关系对职业流动没有影响，但能显著加快职业内工资同化速度。本文的研究表明，由于95%的农民工从事低收入职业且其职业固化现象严重，因而绝大多数农民工无法融入城镇地区。     

房价如何影响劳动力流动?

中国房价持续增长,远远超过工资的增长。那么房价有没有抑制外来劳动力的流入呢?本文对此进行分析。在理论上,本文论证了房价的拉力作用和阻力作用,一方面是由于房价作为备择城市的城市特征信号降低了预期未来收入的不确定性所带来的拉力,另一方面是房价作为居住成本压缩可支配收入所产生的阻力,两种作用最终对劳动力流动产生先吸引后抑制的倒U型影响。在实证上,本文使用2012年和2014年中国劳动力动态调查数据(CLDS)和2000—2012年250个地级市的房价数据匹配出一个房价如何影响劳动力流动的微观数据库,发现房价对劳动力流动确实存在"倒U型"影响。考虑到内生性问题,控制了房价测量误差、流出地特征、流动动机等因素后结果依然稳健。并且,本文重点考察了劳动力教育水平、技能水平、家庭阶层、户籍等各种异质性的影响,发现高技能劳动力的倒U型拐点更小,对房价更敏感,原因在于其购房需求更强;倒U型影响主要作用在大城市,且沿海城市劳动力流动的倒U型拐点更大。当前除部分一线城市外,大部分城市的房价表现出对劳动力的拉力。     

房价对居民消费的跨空间影响*——基于中国278个城市空间面板数据的实证研究

本文首先基于住房财富效应，构建了房价变动对居民消费的跨空间影响的分析框架。该框架阐释了住房财富效应的区域差异：不同地区间房价的空间传导、居民的异地消费以及消费的示范效应，使得本地房价变动可能引起周边地区居民消费的连锁反应。其后，本文利用中国278个地级市2000—2018年数据，通过空间面板杜宾模型，实证考察了不同地区住房财富效应的差异，以及房价变动对居民消费的跨空间影响。结果显示：（1）虽然中国整体上存在住房财富效应，但西部城市财富效应并不显著，并且核心城市还存在负财富效应。（2）不同城市间房价对消费存在跨区影响。东部城市和核心城市对周边城市消费的正向影响很显著，而边缘城市则对周边城市消费有显著的负向影响。（3）不同城市间的消费也具有空间上的示范效应。最后，本文从房价和居民消费空间联动的视角，为政府扩大内需、调控房地产市场提供了相关政策建议。     

中国住房抵押贷款拖欠风险研究

本文使用中国某主要商业银行2004年4月至2009年5月发放的大样本房贷数据考察了房贷拖欠和违约风险决定因素及其区域差异。研究发现:(1)房价余额比(PTB)显著影响房贷拖欠风险,但债务收入比(DTI)不显著,这表明借款人通常因权益为负而非负担不起而违约。(2)房价只对1个月房贷拖欠具有显著负影响,贷款余额对所有房贷拖欠和违约风险具有显著正影响,而收入和月供无显著影响。据此,商业银行应加强对大额房贷违约风险的管理。(3)房价增长率对所有房贷拖欠和违约风险具有显著负影响,而收入增长率只对1个月拖欠风险具有显著负影响。因此,只要房价和收入保持增长,房贷拖欠和违约风险将下降。(4)房贷拖欠风险具有明显的城市差异。因此,地理位置多样化有助于降低房贷拖欠和违约风险。(5)二手房房贷比一手房房贷具有更高的拖欠和违约风险,商业银行应加强二手房房贷的拖欠和违约风险管理。     

利率效果区域异质性、收入跨区 影响与房价溢出效应*

本文首先构建了理论分析框架,解释了中国不同城市间房价溢出效应、收入对房价的跨区影响,以及利率调整对不同城市房价的区域异质性影响。本文利用GVAR模型对该框架进行了实证,结果显示北京等一线城市的房价波动对其他城市具有较大的溢出性,而中西部城市的房价溢出性则不明显。一线城市和东部城市的房价波动不仅受本城市人均收入变动的影响,还在很大程度上受其他城市收入变动的影响,而中西部城市的房价则主要受本城市收入变动的影响。利率变动对一线城市和东部城市的房价影响则较大,而对中西部城市的房价影响有限。本文结论具有明确的政策含义,比如政府应通过稳定一线城市房价以达到稳定全国房价的目的,促进公共产品均等化,实行地区差异化的房地产政策等。通过利率调整来调控房价也是一个可行的政策选项。     

房价上涨与中国城市“新二元结构”的加剧

中国城市中以外来流动人口与本地居民收入差距扩大为特征的“新二元结构”正在制造新的不平等。本文理论分析发现：房价上涨导致城市本地居民收入提高、外来流动人口收入下降。本文将2014—2015年全国流动人口动态监测数据匹配到251个城市，实证检验表明房价上涨显著加剧了城市“新二元结构”，该结论在不同子样本与稳健性检验中都成立；作用机制检验表明房价通过引起城市本地居民收入提高与外来流动人口收入下降加剧了城市“新二元结构”。     

城市住房价格波动对居民消费的影响

本文基于我国2009—2014年34个大中城市的面板数据,采用固定效应模型,围绕房价收入比的变化对大中城市进行分类,分析不同类型的城市面对房价波动所产生的财富效应,以此来考察城市住房价格波动对居民消费的影响.研究结果表明,房价上涨对居民消费产生较强的挤出效应,但在不同类型的城市中存在结构性差异.在房价收入比上升的城市不存在明显的挤出效应;在房价收入比下降的城市存在明显的挤出效应.同时,在研究过程中笔者考察城镇化建设、产业结构变动和人口增长对房地产财富效应的影响,并基于此提出相应建议.     

机会公平环境的微观收入效应——来自人口迁移行为的证据

本文从代际流动视角探究了机会公平环境对居民收入的微观影响。通过匹配城市代际流动数据与微观人口数据,本文构造了反映人口在不同机会公平地区迁移状况的微观数据集,并基于人口迁移的因果识别策略,探讨了机会公平环境对个体收入的年均接触效应。结果表明,在机会公平程度高1个单位的城市每多驻留1年,个体收入排位将提高0.0408个百分位,且不同驻留年限的年均接触效应具有持续性和同质性。异质性分析表明,迁往机会更公平地区的个体存在显著的正向接触效应,迁往机会更不公平地区的个体则存在显著的负向接触效应,同时这种机会公平的正向接触效应更多存在于青年、高学历、城市户籍、高技能行业与非国有部门的个体中。机制分析显示,机会公平环境会显著促进个体融入,使用工单位更少排斥外来移民,提升了求职渠道市场化程度,进而带来正向接触效应。本文结论表明,构建机会公平的城市环境不仅有利于公平正义,也是优化城市人力资本配置、提升居民收入水平的重要途径。     

“省直管县”改革对城乡收入差距的影响

本文研究了省直管县财政管理体制改革对城乡收入差距的影响。理论分析发现：“省直管县”改革提高了县级政府税收分成比例和省对下转移支付规模，迫使其面临更激烈的横向竞争，加剧其对其他弱势部门的财政资金获取。县级政府还会选择偏向于资本密集型部门的发展战略，延缓县域内城市化进程。实证研究发现：第一，“省直管县”改革显著扩大了城乡收入差距。第二，改革效应存在异质性特征。“省直管县”改革，在东中部地区，会显著扩大城乡收入差距，在民族地区、经济欠发达地区、西部地区，会显著缩小城乡收入差距，在主要产粮地区和省域边界县，改革效应则不明显。第三，地区间横向竞争加剧和选择偏向于资本密集型部门的发展战略是“省直管县”改革扩大城乡收入差距的两条渠道。     

门当户对与住房租购选择——基于中国家庭金融调查数据的实证分析

本文使用中国家庭金融调查数据，研究婚姻匹配模式对住房租购选择的影响。结论发现，所谓门当户对的家庭选择租房居住的概率更高，而具有高攀特点的家庭更加偏好直接购买住房。孩子数越多、年收入越低，以及拥有车辆时选择买房居住的概率更高；孩子数可以削弱门当户对对住房租购选择的负向影响，收入越高的门当户对的家庭选择买房的概率更高。分组分析证实，在住房价格高的情况下，这些因素对住房租购选择的影响更为显著，而在价格低的地区房价便是影响住房租购选择的主导因素。     

城镇化与城乡收入差距——基于房价收入比的遮掩效应

多年来,我国出现房价收入比过高的现象,那么,在城镇化发展的过程中,房价收入比提升会对城乡收入差距有什么影响?研究选取2002-2018年我国270个地级市面板数据,依照中介效应模型检验程序,运用逐步回归方法,研究城镇化发展对城乡收入差距的影响以及房价收入比在这个过程中起到的间接效应.研究结论如下:(1)从总效应来看,城镇化发展缩小了城乡收入差距,但是城镇化发展通过推高房价收入比进而对城乡收入差距起到了正向影响,房价收入比发挥的正向间接效应弱化了城镇化发展直接效应的负向影响,具体表现为遮掩效应,使用工具变量进行检验后这一效应依然成立.(2)将样本按城市发展水平进行分样本回归后发现,城镇化发展对城乡收入差距作用的影响效果以及房价收入比的遮掩效应均存在差异,在东中部城市以及大中城市作用的影响程度大于西部城市以及小城市.因此,如何发展城镇化和调控房地产市场成为政策的主要着力方向.     

房价上涨、房地产扩张与高新技术产业发展

基于1999—2017年31省份的面板数据,构建系统广义矩(SYS-GMM)模型、动态面板门槛模型进行实证检验,分析房价上涨、房地产扩张对高新技术产业发展的影响。结果表明,房价上涨、房地产扩张对高新技术产业投入和产出两方面均有明显的抑制作用,2008年经济危机后,房价上涨对高新技术产业投入和产出的抑制作用显著增强;进一步研究发现房价上涨对高新技术产业发展存在"门槛效应"。具体来说,在房价收入比较低时,房价上涨对高新技术产业发展有促进作用;在房价收入比较高时,房价上涨会显著抑制高新技术产业发展;高新技术投入与产出均具有一定的惯性,政府支持对高新技术产业产出的推动作用显著。本文根据研究结论提出了相应的对策建议。     

出生地对个体工资的影响：代际流动性与空间固化

代际传递和空间差异共同影响社会不同阶层的晋升渠道,这对经济发展乃至中国梦的实现至关重要。本文研究发现个体出生环境对未来收入的影响由家庭代际传递能力和本地人力资本外部性共同决定。（1）城市人力资本水平和家庭代际传递对个体工资存在长期影响;（2）人口在城市间的流动会弱化出生地城市对个体工资的固化作用。利用相关外生冲击,如计划生育政策、《中华人民共和国义务教育法》和三线建设等准自然实验,发现个人收入的空间固化特征并未被显著削弱。政府应提升地区间教育资源均等化水平,推动人力资本在城市间的流动。     

分配差距扩大、信用扩张和金融危机——关于美国次贷危机的理论思考

本文以美国次贷危机为背景,基于一个在同代人之间存在分配差距的交叠世代模型,分析了分配差距扩大导致的内生信用扩张和利率、房价、杠杆率等的变化。与次贷危机前的典型特征相符,我们发现,在外生信用扩张因素既定的情况下,收入分配差距扩大也会在居民部门内部推动金融资产向收入中高端集中和金融负债向收入中低端集中,从而形成内生性的信用扩张。在这一过程中,储蓄率和利率下降,房价上涨,并且如果只观察居民部门整体的资产负债质量,会大大低估实际存在的金融风险,因为收入中低端的杠杆率,尤其是违约概率,显著大于整体平均水平。对于我国当前房价的过快上涨和居民部门杠杆率的过快上升,我们需要保持高度警惕,需要监控负债在不同收入水平家庭间的分布。