浅谈中国房地产市场化程度影响因素

中国经济向市场取向的深化和与国际接轨的加速,从多方面刺激了中国房地产业和房地产市场的发育。但是,我国房地产市场化程度相对较弱,政府宏观调控和房地产领域腐败现象是影响市场化程度的主要因素,另外我国房地产市场本身的特征也影响着房地产市场化程度。     

辨析房地产泡沫

我国自20世纪90年代开始。房地产经济逐步成为国民经济的重要组成部分。并随着住宅市场化的进一步推进，现在房地产经济已经成为我们一些地区对GDP增长起到决定性的方面，例如2003年北京的GDP增长的30％来自房地产，另外今年的固定资产投资有50％以上来自房地产。这样就能说明房地产已经形成泡沫吗?回答是否定的，判断房地产泡沫应该从以下几万面进行辨析：1．确定什么是泡沫经济；2．市场对房地产的真实需求；3．造成房地产价格上升的真正原因；4．房地产对金融风险的影响程度；5．政府的主导力量。     

我国城市土地供应政策的经济分析——以云南为例

2005年以来，我国政府频频出重拳，加大了对房地产市场的调控力度，并根据中国的特点，正式将土地供应政策纳入国家宏观调控房地产市场和国民经济发展的政策体系中。本文通过对云南省和全国分省区的面板数据分析，试图回答以下几个问题：（1）经过十余年的城市（镇）土地制度改革，土地供应是否对我国房地产市场具有显著影响？（2）哪些土地供应政策对房地产市场有影响？它们对房地产市场的作用呈现什么样的形式？（3）我国现行的土地供应参与房地产市场和宏观经济调控是否有效？本文的主要结论是：（1）随着我国城市土地制度改革的逐步深入和土地市场的发展与完善，我国的土地供给政策已经对房地产市场产生明显影响。在我国特有的政府垄断城市土地供应的制度框架下，土地供应确实能作为一个宏观调控的政策工具，参与我国城市房地产市场和宏观经济调控。（2）我国的土地供应政策对房地产市场的影响，主要表现在土地供应量和土地供应的市场化程度。     

互动

顺驰遭遇的困境折射出中国房地产市场畸形发展的一面：在房地产商和消费者之间，看似充分市场化，但信息极不对称；而在土地市场上，尽管“招牌挂”制度看起来公开透明，但政府作为惟一供给方已决定了其垄断特质。由于中国仍将持续处于城市化进程中，不乏地方政府希望改变城市面貌，同时以地换钱，这给房地产商带来了发展机遇；而一旦政策面出现变动，至今仍倚重银行信贷的众多房地产商将举步维艰。如此格局下，便不难理解沉默的孙宏斌、沉默的地方政府、沉默的银行了。     

美国工伤保险政府管制的初步分析

工伤保险从诞生之时起就是与政府行为紧密相关的，而美国的工伤保险管理则充分地展现了政府管制方式在不同阶段的变迁，反映了政府管制和市场化自我调节两种手段在不同社会经济发展阶段的此消彼长。本综合分析和介绍了美国工伤保险领域政府管制的由来、政府管制的类型、政府管制趋于放松的动向和进程等。     

论中国房地产泡沫之特殊性

近年来国内资源、股市等都处于泡沫破灭之中,唯独中国房地产泡沫尽管存续已久、且调控连连,市场表现却异常稳定,说明中国房地产泡沫具有一定的特殊性。笔者总结出几大认识,提出房地产市场化程度不高、居民收入严重分化、房地产偏好、股市投资功能弱化、住房持有环节税费偏低等中国特有的一些因素。     

城市经营主体刍议

城市经营的核心是采用市场化的城市经营模式,而市场化的城市经营模式首先要求市场成为城市经营的主体,政府在城市经营中的主体作用则表现为提供和经营不能交由市场经营的公共产品和公共服务。城市政府要转变职能,在建立市场制度、城市功能定位、规划布局、制度创新等方面多做章。     

典型国家天然气价格改革及启示

长期以来,我国天然气定价主要采用成本加成的方法,并且受到政府的严格管制。从美国、俄罗斯和英国的天然气价格改革经验来看,天然气价格市场化是最终目的,但在天然气产业发展的不同阶段需采取不同的定价方式。对于我国来说,天然气市场化程度和天然气定价机制开放程度都较低,天然气价格管制不能立即解除,价格改革应集中在管制方式改革上。基于此,本文提出了我国天然气出厂价利用市场净回值定价法,管输费利用二部制定价法,城市配气费仍采用成本加成定价法。     

中国城市的住房供给弹性、影响因素和房价表现

尽管已经有许多研究试图从需求层面,如货币、利率、人口等角度来解释中国房地产价格的波动现象,但目前从供给层面研究中国房地产市场问题的文献则相对不足。尤其是中国的诸多城市大都享有相似的人口结构轨迹、经济周期、货币和利率等因素,但最终不同城市的房价表现却有着巨大的差异。本文试图利用住房供给弹性来分析这一问题。首先,我们估计了中国35个大中城市的分别的和加总的住房供给价格弹性,发现中国的总住房供给价格弹性为2.65,明显小于用美国大都会数据估计得到的约7.3,中国城市的住房供给能力明显小于美国市场;其次,研究发现,在控制了其他因素的情况下,对中国城市的住房供给弹性影响最大的两个因素为每单位土地经济密集度和地方政府住房开发管制;最后,结果显示,城市的住房供给弹性对当地的房价增长率具有很强的解释作用,这在很大程度上解释了住房供给制度改革以来不同城市巨大的房价增长率差异。这个结果提醒我们,采取措施努力增加住房供给是抑制房价增长率的根本途径之一。     

浅议我国城市公用事业公司治理的完善

目前有关城市公用事业市场化改革的研究多数集中在政府管制体制改革方面。文中试图从企业的角度出发 ,探讨我国公用事业企业在公司制度改革中遇到的公司治理问题 ,并提出相应的改善措施。     

重构城市公共交通行业的管制政策体系

本文主要探讨城市公共交通行业的管制政策体系重构问题。作者认为．当前城市必须加快对公共交通行业市场化改革的步伐，打破高度垄断的公共交通营运体制，全面提升城市的公共交通服务水平，同时，在推进城市公共交通行业市场化的进程中，为维持公共交通行业的有序竞争，必须尽快建立相应的管制政策。     

金融约束与房地产市场发展:基于房企“股地互动”视角的研究

中国房地产市场在严格的金融市场约束下飞速发展是中国经济增长的众多"谜题"之一。房地产开发企业利用"股地互动"机制架起房地产市场与金融市场间"融资通道"是理解这一"谜题"的关键。本文利用2004—2012年上市房地产企业投资活动及股票市场表现的微观数据对"股地互动"机理进行实证研究。本文发现,房企的拿地行为对其股价有显著正向影响,房企股价上涨1~2季度后房地产投资也会显著增加。国有房企和非国有房企在"股地互动"方面的表现有显著差异。中国房地产市场的发展与市场参与者的预期高度相关,与利率管制、企业自有资金限制等因素关系很小,因此从金融管制视角看房地产市场宏观调控政策基本是无效的。     

市场化程度与企业债务税盾效应——来自中国上市公司的经验证据

本文采用2002—2011年中国上市公司的样本数据,实证研究市场化进程对样本企业债务税盾的跨期效应及特征。研究发现:第一,在不考虑市场化因素影响的情况下,中国上市公司的债务税盾效应显著存在;第二,企业所在地市场化程度越高,债务税盾效果越显著;第三,市场化进程有助于抑制由于"预算软约束"带来的企业债务风险;第四,中国上市公司债务税盾存在行业效应,表现为除房地产、原材料等行业外,对绝大多数行业效果明显。由此本文建议:政府应进一步推进市场化改革,以有利于企业降低财务风险,发挥债务税盾效用;运用行业优惠为主的企业所得税优惠政策,促进特定行业发展。     

政府管制、利率市场化和商业银行净利差

中国的利率受管制和市场化两股力量决定,这两种力量对于不同类型的银行有着不同的影响。本文利用kumbhakaParmeter(2009)提出的双边随机前沿模型,实证分析了政府管制和利率市场化对我国商业银行净利差的影响。结果表明:(1)我国商业银行净利差处于低位运行状态。(2)相对于利率市场化,我国的商业银行净利差受政府管制的影响更为明显。(3)政府管制和利率市场化对地方性银行净利差的影响均要大于对全国性银行的影响。我们建议在实施利率市场化的过程中,对不同类别的银行应当差别化对待。     

投资审批体制改革推动投资增长了吗——来自2004年中央投资审批体制改革的经验证据

中国经济由高速增长转向高质量发展的新阶段,亟须重塑经济增长的投资动能。本文以2004年中央投资审批体制改革为自然实验,采用双重差分法和三重差分法考察了投资管制调整的投资效应。研究发现,投资审批体制改革导致投资管制程度放松,促进了相关行业和领域的投资扩张。投资管制程度放松的投资效应在规模相对小和获得政府补贴相对少的企业中更为明显,而且在地区市场化程度和地方政府效率相对低的地区更为明显,表明管制程度放松压缩了地方政府及官员干预和控制企业投资的空间。本文研究还发现投资审批体制改革具有投资效率提升的效果。本文验证了放松管制所具有的积极的经济效应,为进一步深化经济体制改革提供了政策思路。     

城投平台债务风险的现状与对策研究

我国地方政府债务风险主要集中在隐性债务，而地方政府投融资平台(下称“城投平台”)则是隐性债务风险的主要策源地。当前，我国城投平台风险隐患较大，集中表现为存量债务增长快，利息支出负担重；净融资规模下降幅度大，到期偿还压力大；区域分化显著，尾部风险较大等。地方财政收支压力加剧，融资政策收紧，频繁托底房地产市场和自身业务模式单一，是导致城投平台风险上升的主要原因。建议厘清政府和企业关系，升级业务结构，改革管理制度，全面推进市场化转型。     

基于企业价值创造的公司治理与政府管制

在市场经济中，市场、企业与政府三者关系紧密。基于企业价值创造的目的，在公司治理与政府管制的关系中目前存在着诸多问题，如政府管制过多；公司治理的目标还不清晰；治理结构还不完善；激励机制不够有效。针对这些弊端，政府应适当弱化管制，创造一个良好的外部条件，企业应明确公司治理目标，优化治理结构和激励机制等，以提高企业价值。     

基于福利经济学视角的出租车数量管制分析

出租车行业竞争性很强，对该行业进行的数量管制必然以社会福利的损失为代价，主要表现在：数量管制造成人为的垄断，给社会带来无谓的损失并形成高额的垄断租金；数量管制限制消费者的选择权，对管制租金的争夺又导致出租车司机和管制主体之间的冲突；数量管制不能克服城市拥堵问题。取消出租车数量管制，可以避免由垄断造成的低效率，增加社会就业，提高消费者的福利。     

2004年中低价房将逐步成为主体市场

房地产市场结构发生变化 目前．中国的房地产市场出现了一部分高档、大户型住宅空置，且可供老百姓挑选的房子少而又少的现状。2004年．建设部将通过房地产项目规划、土地供应等调控手段压缩单位和个人自建住房的比重，对中国房地产市场的供应结构进行调控．从而提高我国房地产的市场化程度．发展中低价位、中小户型的商品住宅．以满足更多普通百姓的购房需求。     

城市水安全与水务行业监管体制创新--第五届政府管制论坛城镇水务与政府监管分论坛会议综述

近年来城市水污染、水质达标率低等问题成为社会关注焦点，监管体制不健全是其中的一个重要原因。为此，理清城镇水安全领域的重大现实问题，创新城镇水务行业的监管体制机制，成为提升城镇水安全治理能力，实现科学有效监管的重要方式。2016年4月23日，由浙江财经大学中国政府管制研究院、当代绿色经济研究中心、《中国工业经济》杂志社、东北财经大学产业组织与企业组织研究中心、山东大学山东省反垄断与规制经济学研究基地、首都经济贸易大学中国产业经济研究院在杭州共同主办第五届政府管制论坛城镇水务与政府监管分论坛，与会专家学者深入讨论了城镇水务行业市场化改革与监管、新时期城镇水务监管体制创新、城镇水务行业价格改革与监管、城镇水务行业公私合作与监管、城镇水务行业需求预测与绩效评价等议题。