房地产市场机制缺陷与政府作为分析

房地产市场机制十分特殊,因此房地产市场调控比较复杂.我国房地产市场与机制的缺陷表现在限制投机、投资需求不力,住房保障制度运行机制不完善,地方政府过度依赖土地财政等,因此非常需要政府对目前的房地产市场机制有所作为,发挥作用.     

房地产市场机制缺陷与政府作为分析

房地产市场机制十分特殊，因此房地产市场调控比较复杂。我国房地产市场与机制的缺陷表现在限制投机、投资需求不力，住房保障制度运行机制不完善，地方政府过度依赖土地财政等，因此非常需要政府对目前的房地产市场机制有所作为，发挥作用。     

我国城市房价上涨的深层原因与对策

2004年以来,我国城市房价成倍上涨、房价租售比差距加大、房价收入比严重失衡。究其原因,主要是由于房地产市场流动性过多、家庭联合购房倾向的普遍化、地方政府土地财政要求、部分政府官员的权力寻租行为、政府政策不配套等。必须合理疏导流动性,强化住房市场需求管理,优化财政结构,完善房地产调控政策,以有效抑制投机性需求、促进房地产市场价格的理性回归和市场的正常发展。     

近十年我国房地产宏观调控政策的回顾与思考

2004年以来国家频频出台房地产宏观调控政策,这些政策对促进我国房地产业健康发展起到一定作用,但房价过高、住房供给结构失衡以及低收入者住房困难问题仍很突出。十年来,房地产宏观调控政策缺乏独立性和连续性;房地产宏观调控多以政策、通知等形式出现,相关法律缺失;忽视保有环节调控,房地产调控陷入"降房价"与"保增长"的两难境地。应准确定位房地产宏观调控目标,完善我国房地产税收体系、住房保障体系、房地产调控的配套制度。     

浅谈中国房地产调控难点及整改建议

自2003年来,中国政府为了保障房地产业的健康、稳定发展,为促进房价合理回归,为使百姓"居者有其屋",相继出台了一系列调控政策。然而十多年来,调控结果收效甚微,主要存在难点在于:调控政策环境的谨慎性;货币政策宽松、实体经济环境恶化;土地资源配置的不合理、地方政府对"土地财政"的过度依赖;住房供需结构失衡。因此,提高中国房地产调控政策有效性的整改建议是:从尊重市场规律,转变调控观念;稳健货币政策、优化产业结构;合理配置土地资源,加快土地制度改革;优化住房结构,加快落实保障房建设。     

制约房地产业发展的因素及对策分析——以青岛为例

随着城市化进程的不断加速,房地产的价格日益高涨,出现了过高的房价与消费者过低的收入问的矛盾.产生这一矛盾的根源是政府的行政体制改革远远落后于经济体制改革.分税制改革直接导致中央与地方财权与事权的不统一,财政收入大部分流向中央.为增加地方财政收入,地方政府凭借其在土地市场的垄断而与房地产开发商的合谋,提高土地的拍卖价格,通过土地财政来增加地方收入.而投机者的大量入市,客观上增加了对房地产的需求,使得房地产的价格加速上涨.要遏制房价过快增长的势头,需在严格调控投机者入市、严格控制异地买房,建立全国统一和完善的住房信息统计系统方面做进一步的努力,房地产问题还是一个经济结构调整的问题,它需要进一步完善政府的财政税收体制,从制度上制约房价的进一步上涨.     

地方政府财政压力、土地财政与房价

本文通过理论分析结合经验研究,从制度因素出发探讨地方政府财政压力对城镇房地产价格的影响及其作用机制。研究显示,分税制改革后地方政府财政压力出现明显变化,土地财政现象同期出现。地方政府的财政压力对城镇房地产价格有显著正向影响,而土地财政也是房价变化的重要中间影响因素。在分税制改革后,地方政府财政压力增加,导致土地财政规模与依赖度扩大,地方政府出让土地行为会影响土地出让市场和房地产市场参与者行为,均将进一步推高商品房价格。因此,本文建议在维持房产市场价格稳定方面,需重视财政制度建设,减轻地方政府财政压力,通过规范地方政府预算外收入与土地出让制度,限制地方政府依赖土地财政的程度,以抑制房地产市场的价格波动。     

论房价调控及政府的责任

近年来我国房地产市场存在泡沫,"房价——收入比"远远超出国际公认的合理水平。高商品房空置率表明我国房地产市场泡沫严重。我国房地产市场的融资结构单一,过度依赖银行;地方政府存在推动房价上涨的内在冲动,商品房开发建设成本增加;房地产的炒作与投机普遍。中央政府应履行宏观调控的责任,加大住房供应结构的调整力度,规范地方政府行为,财政、货币政策双管齐下,严厉打击房地产市场的过度投机行为。     

中国的土地财政与房地产价格波动——基于国际比较的实证分析

住房商品化以来中国经历了两轮房地产价格加速上涨,而最近这一轮引起了社会的广泛关注。很多人认为地价是推高房价的主要原因。本文构建了土地供应限制下的房地产市场均衡模型。模型表明房地产市场的真实逻辑是房价决定地价,而非地价决定房价。推动房价飞速上涨,致使房价脱离真实供求因素的根本原因不是地价,而是土地财政。土地财政导致地方政府对房地产市场过分依赖,从而有动力利用各种政策支持高房价,这就降低了房地产投机的风险,刺激了房地产市场中的投机需求,推高了房价。通过国际比较分析,我们发现中国的房地产投机明显超过了不依赖土地财政的经济发达国家。这表明房价调控政策必须与财政体制改革相结合才能够从根本上解决中国的房地产投机问题。     

“土地财政”与中国房地产市场波动——基于两部门NK-DSGE模型的研究

本文构建了反映我国"土地财政"特征的动态随机一般均衡模型,以研究"土地财政"与房地产市场波动之间的关系。研究表明,高房价是造成高地价的重要原因;住房偏好冲击和货币政策冲击能够解释37%的房价波动;普通商品生产部门技术冲击以及家庭住房偏好冲击引起的投机性住房需求是我国财政收入过度波动的主要原因。较低的房地产投机交易成本强化了地方政府对"土地"的依赖,为抑制房价过快上涨对经济结构的不利影响,在增加投机性住房交易成本的同时,应推进财税体制改革并通过对住房需求的严格监管实现地方政府财政收入的稳定增长。     

短期对策与长效机制结合促进房地产市场稳定健康发展

我国在社会投资、地方财政、国家税收、银行信贷等方面对房地产过度依赖,房价房租已经远超百姓有效支付能力。其原因,从供给看,主要是地价成本高、税费成本高、资金成本高、公关成本高、房企利润高和中介费用高,并且房地产市场供给结构复杂、价格扭曲;从需求看,主要原因是市场投资投机行为严重,居民收入分配严重不公。尽管我国多次出台房地产政策调控,但均未能有效抑制房价过度上涨趋势,主要原因是:关键政策不出台,重要政策不对路,部分政策相掣肘,执行政策不得力,基础数据不清楚。我国房地产调控已进入深水区。今后我国房地产调控应着力把握几个原则:目标兼顾,政策协调,分类推进,逐步解决,强化执行。解决矛盾问题,短期看,应采取加大土地供应、热点城市限购、实施住房财产登记等十项政策,重点解决地价房价房租过快上涨问题;长期看,应采取城乡建设用地同权同价、逐步降低房企税负和建立统一保障房制度等十二项制度机制措施,从根本上解决土地制度、供地结构、公平分配、房产税实施等问题。     

住房供求、地方政府行为与 房地产市场调控有效性研究

近年来有关房地产市场调控的政策措施不断出台,然而其调控效果却不尽如人意。本文选用全国40个大中城市的相关数据,通过建立市级面板数据模型对住房供求、地方政府行为以及房地产市场调控有效性之间的关系进行了实证研究。结果表明,政府对房地产市场调控的效果差强人意,除了住房市场供求状况影响房价变化外,地方政府行为对房地产市场价格的波动也有很大的影响。此外,研究显示推进新型城镇化不会造成房价的显著波动。基于实证结果,笔者从继续推进新型城镇化建设和增强地方政府财力等两个方面给出了政策建议。     

地方财政对房地产业的过度依赖——基于F市的实证考察

分税制改革加大了地方政府的财政运行压力,为缓解地方财政困难,地方政府产生了对房地产业的过度依赖.基于F市房地产市场的相关数据,实证考察了2004-2007年F市土地出让金、房地产税收、房地产收费的增长情况及其在地方财政收入的比重.研究结果表明:2004-2007年F市土地出让金、房地产税收、房地产收费的增长速度都非常快,房地产业所带来的财政收入在F市财政收入中所占比重相当高,但建立在房价上涨过快之上的财政增收是不可持续的.应借鉴发达国家(地区)经验,采取相关措施来破解地方财政对房地产业过度依赖的状况.     

我国房产税改革的必要性探讨

文章主要从筹集财政收入、完善地方税制体系、摆脱地方政府对"土地财政"的过度依赖、调节居民收入分配以及抑制房地产投资、投机行为,引导理性投资、理性消费五个方面探讨了房产税改革的必要性。     

抑制我国房地产市场过度投机的政策研究

房价的过快上涨引起了社会的普遍关注,如何抑制房价的过度波动成为政府管理的重要目标。从中国房价的实际来看,很多研究者认为是投机推动了房价的较大波动。中国房价的上涨已经无法用价值规律和其他经济学原理来加以解释,很多城市的房价收入比和房屋租售比远远超过国际警戒线,如此离谱的涨幅背后,房地产投机炒作行为功不可没,抑制投机成为关键的手段。利用有关模型,本文分析了投机动力的产生机理,并且研究了房地产市场中过度投机产生的原因,包括投机的进入门槛低,地方政府、住宅房产的特性和不完善的租赁市场等对投机的影响等。根据这些诱因,从防止出现金融危机和削弱投机动力降低投机预期收益的角度,可能的政策组合包括建立和完善保降性住房政策、改革政绩考核指标、完善税制结构、取消预售制度或建立预售款第三方托管制度和完善租赁市场等。     

持有环节征税是治本之策

目前,政府的政策不是要打压房地产价格, 而是抑制房价过快增长并保持价格稳定。根据供求状况,房价上涨是趋势。因为,我国面临的正是一个土地及房地产供不应求的局面。一方面,随着我国住房制度改革、城市化的高度增长、国际化进程的加快,城市尤其是大城市的房地产     

论我国国有银行制度变迁的路径依赖

我国国有银行的经营行为服从于整体经济改革的目标,承担着对渐进改革提供金融支持的特殊职责。既得利益集团对制度变迁需求的不足,以及国有银行对政府干预的路径依赖,使得其制度变迁滞后于经济体制改革的整体进程。政府在国有银行改革的问题上处于两难选择的境地。政府对所处困境的解决,依赖于包括政府自身改革、国有企业改革、市场机制完善、相关法律制度建设等内外部环境因素。     

房地产调控中政府行为博弈分析——中央政府和地方政府

自1998年我国房地产市场改革以来,房地产业迅速发展,现已成为国民经济的支柱产业,与此同时,商品房价格一路飙升,各地房价不断创下新高。面对房价飞涨,中央政府出台了一系列房地产调控政策,但房价依然居高不下,主要原因之一在于调控政策的实施受到来自各方的阻力,以地方政府最为突出。本文基于博弈视角探讨了中央政府与地方政府在房地产调控中的行为特征,在分析双方博弈动机的基础上,构建了博弈模型,进而研究了双方博弈的内在机制,得出中央政府的最优策略为严格监督地方政府对调控政策的执行,杜绝地方政府的抵制行为,而地方政府获利的行为则是抵制中央政府的各种调控政策,并且为了取得成功常常采取变相抵制措施。最后,本文分别针对中央政府和地方政府提出了政策建议,以期中央政府与地方政府能够达成合作博弈,更好地促进我国房地产行业的发展。     

如何正确利用房产税调控房价

2014年被公认为全面深化改革的元年,而财税改革是本轮改革中极为重要的一环。随着房地产调控的深入,2011午上海和北京分别实行了房产税改革,然而试点效果却不甚理想。本文认为希望通过征收房产税来改变房地产市场的供需关系进而来影响房价是不现实的,但是房产税可以用来作为一种改变地方政府财政收入结构的途径,改善地方政府对于土地财政的依赖,进而从根本上解决买房难的问题。     

土地财政制度对房地产价格的影响因素研究*

本文基于动态系统GMM模型,运用Stata软件和计量经济学方法,对2009—2015年中国15个大中城市房价水平的变化趋势进行研究。结果表明：（1）地方政府依靠土地财政和房地产维持地方财政,土地财政是导致房价上涨的根本原因。（2）在经济下行的背景下,地方政府和房企共同经营土地,地方政府试图通过做大土地财政拉动地方经济。（3）中央政府选择有利于中央政府效用水平增加的经济发展方式。所以中央政府、地方政府与房企会形成经济增长联盟共同推动房价上涨。（4）房企行为对土地财政导致的高房价具有放大效应,且作用效果在东部、中西部地区呈现明显的区域差异。本文的贡献是发现了房企行为与土地财政、房价上涨之间相互作用的逻辑关系,为找到缓解房地产价格上涨的措施提供了新的可能性。