老龄化、城镇化与我国房地产价格研究——基于面板平滑转换模型的分析

人口年龄结构和城镇化的发展变化分别作为人口结构在时间和空间上的表现,是影响住房价格变动的关键性因素。在我国老龄化和城镇化的背景下,本文运用非线性的面板平滑转换模型研究了它们对房地产价格所产生的影响。实证结果表明,人口数量的增长确实是推动我国房地产价格上涨的重要因素,这种影响呈现明显的非线性特征,老龄化程度的加剧会减弱这种正向影响使房价下跌,而城镇化水平的增加则会增强这种正向影响使房价出现上涨。本文的研究结论对我国房地产市场调控和城镇化过程规划及人口政策调整具有政策启示。     

城镇化下人口结构与房地产问题研究——以福建省三明市为例

房地产业是关系国计民生的重要行业,是拉动国民经济增长的支柱产业.人口因素是影响房地产市场发展的重要方面,本文通过房地产市场发展与人口结构的关联分析,研究人口影响的动态变化预测房地产市场的规模和需求变动,引导房地产良性发展,提出:聚集人气、接棒新政“溢出效应”、促进房地产稳健发展,因地施策、盘活存量、助力企业解决问题,规划先行、科学建筑、满足需求.     

区域差异背景下城镇化水平与房地产业互动机制

城镇化与房地产业都具有较强的区域性,我国各地区的经济发展水平差异较大,研究区域性城镇化与房地产业的互动发展关系,探求两者的内在机制,有利于完善我国房地产宏观调控政策和更好的推进新型城镇化.本文考虑区域差异化对两者互动关系带来的影响,选取2003-2013年的全国经济数据进行面板分析,结果显示:(1)在东中西部,房地产市场的供需因素对城镇化水平的影响各不相同.(2)在不同时间段,东中西部的房地产市场的供需因素对于城镇化水平的影响也不尽相同.建议因地、因时制宜的推进房地产与城镇化水平发展战略.     

房地产投资将由落转稳

目前，一些重要经济指标出现回落，房地产投资是影响投资增长以及经济增长的最大不确定因素。但如果政策引导得当，预计其增速也会由落转稳。主要因为目前城镇人口过多地集中于大城市，这个区域的房地产市场，总体处于供不应求状态。目前受预期影响，大家都在等待住房降价，使大城市房地产市场出现销售困难。但这意味着大城市买房需求作为存量正在不断聚集和扩大。在市场和相关政策的共同作用下，这些需求是有可能积极释放的，并会使房地产企业的销售困难状况明显缓解，进而会带动房地产投资增长由落转稳。     

河南省城镇化建设中的保障性住房问题研究

河南省城镇化建设中的保障性住房政策不仅使房地产投入与产出相匹配，能够促进房地产市场和城镇化的健康发展；还决定着我省的经济结构调整与优化、经济发展方式的转变、缩小城乡差异、培育中产阶层、维护社会公平与稳定及我省的城镇化建设的成败等。对这一政策的进行深入探讨，有着重大的理论意义和现实意义。然而，河南省城镇化建设中的保障性住房发展依然存在不少问题，有必要在调查研究的基础上探寻一条科学的保障性住房发展之路。     

2013年房地产市场运行分析及2014年趋势判断

2013年的房地产市场延续2012年下半年以来的回升态势,商品房销售量、新开工面积和土地购置面积等重要指标的同比增幅上升较快.70个大中城市新建商品房价格指数同比增长较快,北上广深等一线城市的涨幅最明显.保障性住房建设推进顺利.2014年房地产市场的区域和城市问分化趋势依然明显,为缓解供需结构失衡的状况,一线城市的住房用地供应量有望较快增加;对部分二、三线城市,要高度关注其“住房存量过大、房价较快下降”的趋势.保障性住房的覆盖率将继续提高,受益群体持续扩大.建议2014年加快房产税立法进程,明确全国房地产信息联网的时间点,并采取差别化的用地供应政策和稳健的住房金融政策.     

我国住房公积金制度公平性缺失的原因分析

我国的住房公积金制度一直以来都是坚持“效率优先，兼顾公平”的原则，经过二十年的发展，住房公积金制度的作用有目共睹，但随着我国经济社会的发展，居民收入普遍提高，贫富差距逐渐拉大；同时，在市场机制的作用下，房地产市场发展迅速，房价持续飙升，居民住房消费能力的差距也在不断扩大，特别是中低收入家庭，其住房难的问题日渐突出，这对社会公平产生了很大影响，也增加了社会不稳定因素。     

应关注人口年龄结构变化对我国住房市场的影响

研究人口年龄结构变化与住房市场之间的关系,对于预测房地产市场未来走向至关重要。实证研究发现:老年抚养比对房价产生负向影响,少年抚养比产生正向影响,且前者影响强于后者;各区域人口年龄结构对房价的影响存在差异,老年抚养比在东部、西部、中部的影响依次减弱,少年抚养比在中部显示出较强的影响力。因此,应根据人口年龄结构变化对不同区域住房市场的影响特征,制定差异化的房地产调控政策,以此增强政策的有效性和可操作性,促进房地产市场的健康发展。     

房地产泡沫问题研究

自1998年开始，我国住房制度改革逐步深入，特别是随着福利化分房的结束，住房商品化的开始，房地产业进入了持续快速发展的新时期。山东省房地产产业发展迅速，成为影响GDP增长的重要因素。但与此同时，房地产价格也连续快速攀升。本论文以济南市为例，在收集整理大量有关房地产泡沫资料的基础上，得出了自己对于济南房地产市场的判断：总体发展健康，但同时需要进一步加强防范措施避免泡沫的形成。     

近期我国房地产市场形势及政策建议

1-4月份,我国房地产市场延续了去年下半年以来的向好态势,销售面积、销售价格、开发投资、到位资金明显增长,但商品房待售面积同比仍在增长,土地市场持续低速,既有一线和部分二线热点城市楼市过热、首付贷等加杠杆手段累积金融风险等新问题,又存在商品房库存规模过大、住房持有结构严重失衡等老问题.展望全年,房地产市场的主基调仍是“去库存”,房地产市场将呈现出“销售面积略有下降,价格稳中有涨,投资低速增长”的特点.建议妥善处理好房地产市场去库存和稳需求的关系,因城施策化解三线城市及县城房地产库存,稳定一线城市和部分二线热点城市住房价格,以及为改善性住房提供便利.     

城镇化、门槛效应与房地产价格变动

在新时期,城镇化是可持续发展引擎与政府政策操作"主轴",但其也引起了学界对房价上涨的诸多猜忌。本文基于中国省际面板数据经验研究发现:样本跨期内以非农就业人口占比衡量的城镇化对房地产价格变动的边际影响存在门槛效应,当城镇化水平跨越相应门槛值后其对房地产价格变动的边际影响效应亦发生显著变化。研究结论在澄清争议、推动城镇化和房地产市场健康稳定发展等方面具有重要借鉴意义和启示。     

房地产政策对房地产价格的影响

房地产是一种具有消费和投资双重属性的特殊商品,其价格不仅受到市场供需的影响,也受消费者预期及政府调控的影响。近年来,中国房价持续攀高,政府不断出政策政抑制房价上涨。不同政策对房产价格影响也不尽相同。结合中国房地产市场现状,通过研究房地产政策对房价的影响,分析总结房地产政策与房价的关系。     

计划生育、城市化与我国房地产市场的发展

计划生育由于影响人口的增长与人口结构的变化从而在一定时期推高房地产需求,但长期将缩减房地产需求;城市化由于影响人口的迁移从而长期地推高房地产需求,但其边际效应也将趋于递减。所以,随着时间的推移,房地产市场的供求关系向供过于求转变。而目前存在两个重要的加大房地产市场杠杆的因素：“打捆贷款”与“预售制”,他们在供不应求的时候通过加速供给的形成而使各方皆大欢喜,在供过于求时却放大了房地产市场的金融风险。     

石家庄房地产市场走势分析及对策——从河北省会“三年大变样”谈起

2007年，随着国家宏观调控政策陆续出台，石家庄楼市急剧降温，成交量大幅下滑。“三年大变样”必将为城市建设和房地产业带来新的发展机遇。据分析，省会的住房需求在不断增长，“三年大变样”后仍存在较大的供给缺口。从中长期来看，石家庄房价的总趋势是稳中有升。目前稳定房地产市场应当成为主基调，继续加强宏观调控，大力发展和完善住房保障制度，增加供给并调整住房供应结构是促进石家庄房地产市场健康、稳定发展的主要措施。     

房地产投资将由落转稳

正目前,一些重要经济指标出现回落,房地产投资是影响投资增长以及经济增长的最大不确定因素。但如果政策引导得当,预计其增速也会由落转稳。主要因为目前城镇人口过多地集中于大城市,这个区域的房地产市场,总体处于供不应求状态。目前受预期影响,大家都在等待住房降价,使大城市房地产市场出现销售困难。但这意味着大城市买房需求作为存量正在不断聚集和扩     

我国保障性住房供应模式探析

我国保障性住房一直是以房地产市场宏观调控政策的姿态为房地产市场服务的,但是随着我国城市住房需求的不断增长,保障性住房已经不单单只是稳定房地产市场的“配角”了,它成为解决低收入居民住房困难问题的渠道。因此,针对目前我国保障性住房供应模式中存在的诸多问题,制定合理的选择性供应模式是十分重要的。     

辽宁省新型城镇化路径及其影响因素

首先,梳理了建国以来辽宁省的城镇化历程,认为2002年至今是进行新型城镇化探索的重要阶段。其次,从产业、土地、人口、城乡关系四个方面对辽宁省新型城镇化路径及影响因素进行了解析:产业方面是“城镇化超前于工业化”路径,主要与思维方式、人才培养、产业政策相关;土地方面是“投资驱动”路径,城镇化以土地的平面扩张为重点,主要影响因素为我国的土地和财税政策、城市规划以及城市建设监管;人口方面是“集中型”路径,城镇化主要由省内农业人口转移推进;城乡关系方面是“城市倾向”路径,城乡二元特征明显。最后,提出符合辽宁省实际的新型城镇化路径建议,一方面要“破”,即破除和规避不利影响因素,在思维方式、政策制度、建设管理等方面不断消除城镇化建设中遇到的结构性失衡问题和体制机制障碍;一方面要“立”,即利用有利影响因素,加快制度创新,以更好的产业政策、人才政策适应城镇化发展要求,提升城镇化质量。     

河南省住宅商品房价格影响因素的多元回归分析

运用SPSS展开了河南省住宅商品房平均价格与宏观经济、供需关系之间的定性定量研究.通过建立的多元线性回归模型,说明房地产开发企业国内贷款和城镇居民人均可支配收入是影响房地产价格的两个最重要因素.要保证河南省房地产市场的持续稳定健康发展,必须优化房地产金融市场体系,完善收入分配政策,并引导资金向实体经济上投入.     

城市群政策的收入分配效应——基于微观企业劳动收入份额视角的研究

在国家持续推进新型城镇化建设和强调在高质量发展中促进共同富裕的现实背景下,作为新型城镇化的主体形态和高质量发展的重要动力源,城市群对劳动收入份额产生了怎样的影响？文章研究发现,城市群政策显著提高了区域内企业的劳动收入份额,这表明城市群政策有助于优化初次收入分配制度,使员工更好地分享企业的发展成果。促进市场公平竞争、缓解政府干预下企业对资本要素的过度投资以及增大自主研发强度,是城市群政策提高企业劳动收入份额的重要作用路径。当企业所在地的行政垄断程度较高、政府干预程度较高,或者企业的劳动与资本要素互补关系较强时,城市群政策提高企业劳动收入份额的正向作用更加显著。此外,城市群政策主要提高了普通员工而非高管的劳动收入份额,同时缩小了企业内部薪酬差距,从而体现了共同富裕的内涵。纳入城市群政策的中心城市和非中心城市的企业劳动收入份额均得到显著提升,且不存在明显的外溢效应,这排除了中心城市“虹吸效应”对研究结论的干扰。文章的研究不仅丰富了城市群政策经济后果和劳动收入份额影响因素的文献,而且对于如何在高质量发展中促进全体人民共同富裕具有重要的政策启示。     

走中国特色的城镇化道路

城镇化是一个综合性概念，它既包括城乡人口结构的变动，即城镇人口数量的增加和比重的上升，农村人口数量的减少和比重的下降，也包括人口观念的转变和质量的提高；既包括总人口在城乡比例上的变动，也包括由此带来的国民经济结构的变动，即农业份额的下降及二、三产业份额的上升；既包括劳动力向城镇聚集的过程，也包括资金技术等生产要素向城镇流动的过程；既包括乡村的城镇化，也包括城镇自身的发展和素质的提高，即“城镇的城镇化”。可见，城镇化不单纯是人口及劳动力的转移过程，单纯的劳动力流动必然带来“城市病”的发生。