我国土地出让金改革的观点综述

一、当前土地出让金管理中存在的主要问题1·土地收益流失严重,土地出让金财政预算管理有待加强。目前,征收的土地出让金缺乏严格的监督管理,有的不纳入本级财政预算。更为严重的是,一些地方政府违法、违规出让土地,该有偿出让的行政划拨,该招标拍卖的协议出让或低价协议出让,擅自减免地价,不依法追缴土地出让金等。2·土地出让金带来的丰厚财政收入,诱发了地方政府的短期行为。一次性收取几十年的土地出让金,必然充实了地方财政收入。这种“寅吃卯粮”的做法,既有悖于“代际公平性”,又有损于土地资源使用的有效性。地方政府为了既得利益,…     

土地出让金研究

土地出让金制度的实施,不仅盘活了土地资源,而且使土地出让金调节土地的利用,改进和调整产业结构的功能得到了充分发挥。土地出让金已经成为地方政府财政收入的重要来源。同时,土地出让金制度也带来一些弊端,需要加强对土地出让金的管理,由此对土地出让金制度的探讨应运而生。结合我国土地出让金的实质,及我国现行土地出让金制度的利弊可看出,通过合理分配土地出让金,在国家、土地所有者和土地使用者之间合理分配土地收益,能够有效调节市场竞争关系,保证国民经济稳定运行。     

浅析土地出让金与地方经济增长

在分税制改革、城市化建设以及侧重经济发展指标的政府绩效考核制度的压力下,土地出让金制度得以产生,使得土地出让金成为地方经济增长的保障,同时又在地方经济增长的压力下得到进一步的促进。但是过度依赖土地出让金促进经济增长的方式存在弊端,需要通过改革税收制度、土地资产经营模式以及地方政绩考核制度等多种方式来实现制度优化。     

现行公共财政体制下土地出让金管理过程中出现的问题及其制度解析

以土地出让金制度为核心的土地管理制度变革,是我国体制转轨时期的一项制度创新,在一定程度上激发了地方政府的活力,盘活了土地资源,但也带来一些弊端。(一)现行土地出让金收支管理中存在的问题。我国目前土地出让金管理现状的一个基本的问题是:中央和省级财政部门并不掌握或基本不掌握各县、市土地出让金的准确信息。据全国人大2004年《土地管理法》执法检查组的报告,1992～2003年,全国土地出让金收入累计达1万多亿元。另据有关资料,2004年全国土地出让金收入为5894.14亿元,2005年为5500亿元。这只是粗略的计算,真实的土地出让金到底有多少…     

重新审视土地出让金改革——一个国有产权和公共财政的框架

土地所有权作为国有产权体系的一部分,政府藉此多次、循环地出让土地使用权获得的土地出让金收入,天然地具有了国家公共收入的性质,同其它国有资产一样,属于国家各级财政收入的组成部分.随着土地使用权出让规模的不断扩大,各级地方政府供给土地的潜力不断缩小.在可预期的将来所获得的卖地收入不能得到持续保障,地方政府又不能摆脱对土地出让金依赖的情况下,把临近城市的农业用地,通过各种办法预征后纳入到城市发展土地储备,然后进行出让势必成为地方政府的政策选择.因此,加快土地审批制度改革,将土地审批权集中到中央政府,对新增建设用地进行全方位卡位;以政府收支科目改革为基础,依托将于2007年开始施行的政府收支科目新体系,将土地出让金的收支活动纳入到统一的政府预算中来,实现土地出让金收支公开化、透明化;改革土地出让金的预算收入分成;改革农业征地补偿机制,将拥有所征用土地承包权和耕作权的农民纳入到土地出让金的分配主体中,建立农业用地征用为建设用地的"事后分成"机制.     

地方政府土地财政转型法律进路

近年来,地方政府通过出让土地获得收益来弥补“事权下放,财权向上”带来的经济压力,土地财政的收入甚至高于政府当期预算内的财政收入。地方政府土地财政行为,一方面促进了经济发展,另一方面也隐藏了许多弊端,如土地资源稀缺性、地方政府过于注重眼前的利益带来各种风险等。通过审视土地财政的问题,就如何完善土地征收与土地出让金收支制度等,从法律角度结合我国具体的实践与现实因素,为促成土地财政转型提出建议。     

后土地财政时代我国地方政府偿债问题研究

从地方本级财政缺口、土地出让金收益及地方债务投资项目效益分析等方面对后土地财政时代的地方政府偿债能力进行了分析、梳理,指出由于地方官员晋升机制的影响、中央政府在与地方政府和金融机构三方博弈中的弱势以及相关制度的滞后,导致地方政府缺乏主动偿债动机。后土地财政时代地方政府债务风险的发展趋势极有可能是进一步向中央财政转移。因此,必须通过做大做强地方财政能力、弥补相关制度缺失等途径,来谨防后土地财政时代地方政府债务风险向中央财政转移。     

公共财政视角的政府土地收入问题

政府土地收入是地方政府利用土地所有权和管理权获取的收入,其实质是政府对土地相关利益进行的再分配。一般而言,政府土地收入实现的途径包括:出让土地过程中获取土地出让金、发展建筑业和房地产带来相关税收、与土地相关的收费和以土地为抵押获取的债务收入等。     

土地出让金预算管理体制的创新

近年来,政府对土地出让金的管理在不断探索中逐步规范。如在缴库管理方面,确定了对土地出让金总额专户管理和净收益金库管理两种模式;在各级政府分成方面,经历了集中、分散到再次集中的变化过程;在预算管理方面,由初期的实行一般预算管理转为实行基金预算管理,等等。虽然政府有     

在土地出让环节抑制高房价的可能性分析

地方政府从土地出让环节获得的收益巨大,这已经成为公认的造成高房价的原因之一。分析土地成交价款、土地出让金等数据的构成,确定使用“土地出让纯收益”作为土地出让环节的地方政府收益的数据口径,运用各种方法定量估算地方政府从土地出让环节获得的纯收益大小,结果显示：土地出让环节具有抑制高房价的可能性。     

“土地财政”的效应分析

由于分税制改革,导致地方政府财权缩小而事权范围扩大,因此地方政府想到了以地生财,产生了"土地财政"."土地财政"虽然实现了地方政府自身利益的最大化和城市化进程加快的业绩,但是"土地财政"也产生了负外部效应,使一部分农民"失地"又"失业",地方政府"届际"之间的不公平等问题,影响经济的持久健康发展.因此要消除"土地财政"负外部效应,使地方政府财权与事权对等,明确划分中央与地方的收支范围;完善集体土地所有权,允许集体土地所有权流转;土地出让金逐年征收;逐年制定征用农地和批租的指标等几方面入手.     

如何让地方财政由土地财政的困境中走出去之初探

据有关媒体披露，2006年土地出让价金7676，89亿元；2007年土地出让金12763．5亿元；2009年土地出让金收入更是达到了创纪录的14239亿元。综合上述数据，对比地方财政历年来的收入，就会发现，无论从哪个统计口径看，土地出让金占地方财政本级收入的比例都是不断提高的。以国土资源部的土地出让金数额为基准，就会发现，2001年，土地出让金收入不过占地方本级财政收入16．61％，而到2006年，该比例则上升到了50．92％。2009年土地出让金收入更是达到了创纪录的56％，近十年来，地方财政被称为“土地财政”，是非常贴切的。     

地方政府对城市土地供给的影响研究： 理论与实证

地方政府片面追求地方经济增长将导致城市土地过度供给,城市土地产出弹性越大且政府在城市土地出让金中的收益比例越高,城市土地过度供给的程度就越深,并且随着城市土地供给的增加,地方经济中内生含有降低居民收益分享比例、提高政府和企业分享比例的趋势,这构成地方政府不断增加城市土地供给的重要诱因。解决我国城市土地过度供给的根源在于改变地方政府以增长为导向的适应性调整策略,优化中央与地方、地方与微观主体之间的城市土地权属关系,调整我国现有城市土地收益的分配格局,将城市土地供给置于长期化的视野以及制度化的平台上进行,使地方政府的城市土地供给行为与资源的高效化、集约化利用目标相适应。     

地方政府土地财政引发的问题及化解对策

土地财政为地方经济快速发展做出重要贡献,但地方政府对土地财政的依赖也引发土地出让行为短期化、地方债务风险、助推房地产价格虚高、影响经济结构转型升级、破坏生态环境等问题。为促进地方财政的健康发展,使其更好地为地方经济发展服务,必须逐渐摆脱对土地财政的依赖,消除土地财政的风险隐患。具体看,应采取规范土地出让行为、提高土地出让金使用效率、控制地方债务规模、引导房地产业健康发展、加快产业结构调整、加强土地财政审计监督等措施。     

对“土地财政”内涵和成因的辨析

正近年,"土地财政"成为财政经济研究和宣传中使用频率较高的词语之一。但是,仔细研究后发现,"土地财政"从其内涵到成因都存在很大的认识分歧。一、对"土地财政"内涵的辨析使用"土地财政"概念时,大体有宽、中、窄三个口径。宽口径"土地财政"包括土地出让金收入、地方政府预算内和预算外直接与土地房产相关租税费,还包括间接相关的财政收入。比如地方政府以协议方式低价出让工业用地,虽然当期直接产生的土地使用权出让金收入比较少,但是一旦在激烈的地区竞争中胜出,获得制造业投资,就会获得未来稳     

近年“土地财政”伴随的畸重畸轻格局

1.土地使用权交易环节出让收入规模独大。现阶段我国政府的土地收入集中在地方的土地使用权交易环节,土地使用权出让收入规模巨大。按照相关规定,国有土地使用权出让环节的收入包括国有土地使用权出让金收入、国有土地收益基金收入和农业土地开发资金收入、新增建设用地土地有偿使用费等。     

农村建设用地入市影响土地财政区域效应

农村建设用地入市,农民集体势必成为与地方政府相互争利的土地供给者。从国家致力于城乡统一建设用地市场、盘活巨大农村建设用地资源、保障农民财产性收入、土地财政模式构成等方面系统分析农村建设用地入市影响土地财政机理。选取农村建设用地与土地财政数据,采用关联系数方法,结合区域临近原则及经济社会发展情况,将二者在31省(市)的关联度分为高度、中高度、中度、中低度、低度5个区域。从新增建设用地指标、国有用地供应面积、平均土地出让价格评判出农村集体与地方政府建设用地供给竞争程度区域差异;测算农村建设用地整理面积及可入市系数、面积使不同区域地方政府减少的土地出让规模及收益程度;考查土地出让金弥补地方财政赤字情况、农村建设用地入市减少地方财政来源对公共设施建设支出影响区域差异;评判地方债务规模、财政收入与农村建设用地入市减少地方政府出让金对地方政府债务影响的区域差异,进一步演绎出各区域破坏式的政府财政增收与融资行为。从国家制度层面改革与规划引控、征收物业税、允许与规范地方政府发行债券、鼓励社会资本参与农村建设用地整治与指标异地流转等方面,构建不同区域农村建设用地入市影响土地财政兴利除弊调控政策。     

地方财政对房地产业的过度依赖——基于F市的实证考察

分税制改革加大了地方政府的财政运行压力,为缓解地方财政困难,地方政府产生了对房地产业的过度依赖.基于F市房地产市场的相关数据,实证考察了2004-2007年F市土地出让金、房地产税收、房地产收费的增长情况及其在地方财政收入的比重.研究结果表明:2004-2007年F市土地出让金、房地产税收、房地产收费的增长速度都非常快,房地产业所带来的财政收入在F市财政收入中所占比重相当高,但建立在房价上涨过快之上的财政增收是不可持续的.应借鉴发达国家(地区)经验,采取相关措施来破解地方财政对房地产业过度依赖的状况.     

经济发展中政府的财政行动逻辑及其影响

近年来,中央和地方政府的财政行动主要是为了获得拉动经济快速增长的资本积累。具体表现为:地方政府高度倚重土地财政收入,并将其作为拉动经济增长的投资资金;同时,中央和地方均高度重视通过政府投资来拉动经济增长。然而,政府的财政行动却导致中国经济陷入未来增长的不确定和发展环境不公的困境。作为应对,政府应在财政公共化的框架下逐步完成省以下分税分级财政体制的构建、规范土地出让金用途,以及建立以公共服务为导向的干部政绩考核制度。     

土地出让要积极探索年租制

我国现阶段的土地出让制度存在一定的缺陷,土地出让金的利益分配机制不够合理。土地出让金是若干年（在我国目前为40—70年）土地使用期内的地租之和,某一届政府获得的土地出让金,实际上是一次性预收。一次性收取后,并会一次性预支未来若干年内的土地使用权收益总和。马上用光,这种对土地收益的“透支”,对于往后多届政府显然是不公平的。土地批租环节其他的弊端,还有设租、寻租使土地隐形成本提高,开发商圈地导致土地垄断加剧等。