美国的土地发展权与农地保护——城市化进程中农地保护的一种借鉴

城市蔓延和农地的快速消失,是战后美国经济发展的一个负面效应。在控制城市蔓延和保护农地的过程中,美国多数州选择了土地发展权作为政策性工具并取得了明显的效果。本文就土地发展权转让的基本思想和运作思路作了说明,并在此基础上分析了对我国城市化进程中农地保护的启示。     

美国的土地发展权与农地保护水——城市化进程中农地保护的一种借鉴

城市蔓延和农地的快速消失,是战后美国经济发展的一个负面效应.在控制城市蔓延和保护农地的过程中,美国多数州选择了土地发展权作为政策性工具并取得了明显的效果.本文就土地发展权转让的基本思想和运作思路作了说明,并在此基础上分析了对我国城市化进程中农地保护的启示.     

我国大遗址保护区控制农地流转的法律及制度研究

通过分析大遗址保护区农地流转的法律和现实条件,认为在城市化和工业化高度发展的阶段,大遗址保护区内农地流转将不可避免,提出大遗址保护区控制农地流转的有效管制方法——借鉴海外土地发展权制度配置保护区土地发展权。     

我国农地发展权制度的缺失、成因及其构建

随着社会经济的发展,伴随着城市化进程的加快,越来越多的农地被征收,使得大量农民失去了他们赖以生存的土地,成了务农无地、上班无岗、低保无份的＂三无＂农民。本文分析了农地发展权制度在我国的缺失及其成因,并就我国构建农地发展权制度以保护失地农民的权益提出了一些建议。     

城乡统筹发展背景下的农村土地征用制度改革

现行农地征用制度与城乡统筹发展的矛盾日益加剧,制度变迁过程中的农地征用制度困境表现在城市土地国有制与农地集体所有制的矛盾、农地集体所有制与农民土地权益保护的矛盾。产权的自我保护与政府保护是农民土地权益保护的两大举措。     

设立农地发展权的必要性

土地发展权是国家土地权利的一种类型,土地发展权包括国有土地发展权和农村土地发展权。农地发展权在过去很长一段时间里淹没在土地所有权中。随着社会经济的发展土地需求的增加国家对土地利用的控制进一步增强这一权利的社会实现和价值体现逐步增强才逐渐为各利益主体和社会所认识。然而目前国内农地发展权的探讨还处于初级阶段本文对农地发展权进行了一些理论的分析和探索。     

设立农地发展权的必要性

土地发展权是国家土地权利的一种类型,土地发展权包括国有土地发展权和农村土地发展权.农地发展权在过去很长一段时间里淹没在土地所有权中.随着社会经济的发展土地需求的增加国家对土地利用的控制进一步增强这一权利的社会实现和价值体现逐步增强才逐渐为各利益主体和社会所认识.然而目前国内农地发展权的探讨还处于初级阶段本文对农地发展权进行了一些理论的分析和探索.     

农地“隐性市场化”:问题、成因与对策

随着农村城市化进程和房地产市场的快速发展 ,近年来出现了集体所有制的农地隐性进入城市土地市场的现象。产生这一现象的原因在于利益机制的驱动 ,农民不愿种地和土地管理滞后。其危害表现为 :破坏市地公平机制、土地收益分配不公、税费流失、破坏城市规划、耕地保护受到侵蚀、滋生腐败等等。针对造成农地“隐性市场化”的成因 ,应该从农村集体土地产权改革、建立城市土地储备制度、构筑数字化国土资源信息系统和改革土地监察管理体制几个方面解决农地“隐性市场化”问题。     

农地非农化过程中的土地增值收益分配研究——基于土地发展权的视角

基于土地发展权概念建立了土地增值收益分配理论模型,并以广州市为例进行了模拟研究。研究认为,农民应获得土地增值中的农地发展权收益,政府应获得市地发展权收益,开发商应获得社会平均利润率下的土地开发资本投入收益。农民、开发商和政府分享土地增值收益的理想比例是农民约占25%—30%,开发商约占15%—20%,政府约占50%—55%。以农地发展权的平均价值作为制定征地补偿标准的依据不仅体现了补偿公平原则,也符合通过市场机制对被征农地进行补偿的制度改革方向。     

健康城市化与农地制度改革

我国人口众多,耕地资源相对稀缺,目前又面临人口膨胀、工业化与城市化的挑战,如何正确处理土地与城市发展的关系.引导我国城市化健康持续发展,成为摆在我们面前的重要议题.分析了我国在城市化进程中出现的不合理现象,并指出问题根源在于农地制度的缺陷所导致的政府在土地市场的垄断.进一步探讨农地制度改革的途径,目的在于打破政府垄断局面,发挥市场在土地资源配置中的作用,保护失地农民的权益,为城市健康发展提供必要的、有利的条件.     

论农地发展权价格

农地发展权价格研究是农地发展权制度构建的基础和前提。通过对农地发展权价格基本理论问题研究,可以深入了解农地发展权价格与建设用地价格、农用地价格、区位等之间的关系。文章采用了比较分析方法和规范分析方法,探究了农地发展权价格的涵义、形成机理、影响因素和特点。     

中国特色的可交易耕地发展权制度创新研究

在我国耕地发展权制度安排下,耕地保护与非农化配置存在无效率和不公平等问题。创新中国特色的可交易耕地发展权制度可将我国可交易耕地发展权划分为4类：新增基本农田发展权、现存基本农田发展权、新增普通耕地发展权、现存普通耕地发展权。其中,现存普通耕地（基本农田）发展权的权能通过普通耕地（基本农田）保有量指标实现、新增普通耕地（基本农田）发展权的权能通过普通耕地（基本农田）保有量指标和普通耕地（基本农田）补充指标共同实现。建设占用耕地指标的管理权应该归属于中央政府,普通耕地（基本农田）保有量指标的支配权应该归属于地方政府,补充普通耕地（基本农田）指标应该归属于耕地补充者。     

试论我国农地发展权定位及农民分享实现

经营性征地给社会经济发展带来许多不稳定因素,其中一个极为重要的原因是由于长期以来强大的行政权力取代了土地发展权的权效。从这一角度出发,文章首先介绍了发展权的含义和特征并总结了我国农地发展权的现状,在此基础上针对农地市地化过程中的土地发展权进行了定位,提出将发展权分享引入征地补偿机制即农民参与发展权权益的分享,紧接着探讨了发展权分享实现问题,并对农民发展权分享进行了量化。旨在通过对发展权的适当安排缓解现行征地体制中的一些矛盾,从而在深层次上促进我国土地产权制度的健全和土地的合理利用。     

我国农地交易中利益分配的法律探讨——基于农地发展权及其归属

农地发展权是与农用地转变为建设用地相关的权利,在我国土地权利体系中占据重要地位。农地发展权归属承包该土地的农民所有,可以降低农地交易成本、规范征收行为及抑制农地的过度开发。土地征收应当根据补偿公共利益与非公共利益予以不同的补偿,对于非公共利益的征收应当对农地发展权予以补偿。国家应当以合理的税费设计参与农地交易的利益分配。农地发展利益应当归属农地承包者,同时考虑农地交易对集体经济组织内其他成员的利益及集体利益的影响,并予以适当补偿。     

农地征用制度的制度经济学分析与创新路径研究

农地征用制度改革必将成为我国近期重大的制度变迁之一，这不仅仅是为了增加农民收入或者保护农民权益，甚至也不仅仅是为了保护耕地或者粮食安全，关键在于征地已经成为目前我国各种矛盾的聚焦点。从制度经济学角度分析现行农地征用制度，可以看出正是由于农地征用制度设计上的缺陷与不足，直接导致了农地所有权主体虚置及农地征用权被滥用，影响了农民对土地使用权、处分权和收益权的有效运用。农地征用制度的改革与创新研究也必须对此予以充分关注。     

土地制度和农地制度的相关综述

城镇化建设日渐集中到村镇建设的微观层面,同时耕地大量减少,土地制度及农地制度成为无法回避的研究课题。对土地制度和农地制度进行了相关综述的梳理,界定了土地制度和农地制度的内涵与外延,对土地制度和农地制度的相关研究领域、范围以及主要关注的问题。农民与土地的关系高度影响农村社会和农业经济的发展,因此,土地制度的研究更多地倾向于农村土地制度,即农地制度。中国理论界关于农地制度的主体性构建研究主要集中于农地所有权、使用权以及使用权流转等的研究。     

进一步优化耕地保护机制的思考

当前中国城市化、工业化建设和建设用地紧缺的矛盾依然十分突出,耕地保护形势依然十分严峻.对国内学术界近年来关于耕地保护问题的研究成果进行了综述,对耕地保护的内在机制进行了分析.认为,耕地保护的效果如何,其政策设计具有直接的导向作用,而政策执行主体的行为则是改革成败的关键,必须对地方政府的行为加以有效约束,对农民的行为给予有效激励,确保二者共同致力于耕地保护.提出要优化耕地保护补偿标准,完善耕地保护基金制度;健全技术与制度支持体系,鼓励农民加强耕地质量保护;稳定农村土地承包权,强化农民耕地保护的心理预期;规范农地流转行为,协调农地流转与保护之间的关系;搭建农民参与的制度平台,鼓励农民参与土地整理.     

土地资本化的制度障碍与改革路径

农村土地资本化是提高农民财产性收入和农业规模经营效率,建立农民长效增收机制的关键性制度创新.农地产权主体虚置、严厉的农地用途管制导致的农民土地发展权缺失、现行法律时农民土地权益性融资实现再生产扩大争收入漉增加的可能性加以限制,是实行农村土地资本化的三大障碍.因此,在统筹城乡的综合配套改革中,做实农村集体土地产权,以土地发展权的贴现来分摊土地用途管制的成本,大胆尝试农地使用权抵押可获得性的农村金融工具创新,是土地资本化的改革路径选择.     

城镇化面临的土地制度环境——促进与限制并存

1．现行土地制度以耕地保护为单一目标，未能体现科学发展观对土地资源多方面、多层次的要求，尤其是未能体现城镇化的需求。 根据《土地管理法》，现行的土地制度以耕地保护为单一目标。实行严格的耕地保护制度和土地用途管制。20世纪90年代以后我国开始陆续制定的土地利用总体规划，从制度安排的初衷来看，主要是为了保护耕地，防止耕地进一步减少，并非是侧重城市发展，相反是控制城市的过度扩张。 而土地的用途是多方面的。我国人多地少，土地资源非常有限，因此，保护耕地、保障国家粮食安全是非常重要的。但是，这不应是土地制度所要…     

我国城乡建设用地增减挂钩政策与美国土地发展权转移政策的比较研究

通过对比我国城乡建设用地增减挂钩政策与美国土地发展权转移政策,分析两项政策的共性及差异,为我国城乡建设用地增减挂钩政策的进一步完善提供政策建议。结果表明:两项政策本质上都是土地发展权的交易,但在产生背景、运作流程和实施效果上均存在一定程度的差异。为了解决规划分区制度的刚性,我国和美国分别出台了城乡建设用地增减挂钩政策和土地发展权转移政策,但由于两国制度环境的差异,在政策的具体实施过程中美国选择了一种以市场和层级相结合的混合型治理结构,而我国则选择了一种以政府为主导的层级治理结构。虽然两项政策都在一定程度上增加了规划分区制度的弹性,但现阶段,美国土地发展权转移政策在利益分配机制设计和耕地保护效果方面均优于我国城乡建设用地增减挂钩政策。