集体非农建设用地流转的主体与收益分配

集体非农建设用地的市场流转日趋活跃，显化了集体土地的资产价值，农民也从中获取了丰厚的收益。但由于农民集体土地产权主体不清，从而在集体非农建设用地流转过程中，出现了土地收益分配不公、集体资产流失、农民权益得不到保障等一系列社会问题。流转的试点情况各地对集体非农建设用地流转中的收益分配比例进行了一系列的探索。苏州市确定了土地流转收益分配原则，采用市、县以及乡镇政府三级分成的政府参与方式，即从集体土地流转收益总价款中提取３０％缴纳给政府，其中市政府核定额每平方米收取１．５元，剩余部分按县政府３０％、乡…     

西安市集体建设用地流转管理思路

近年来,集体建设用地流转问题已成为推进集体土地使用制度改革、建立完善的集体土地市场所面临的主要问题,因此,规范集体建设用地流转对深入贯彻党的十六届三中全会精神,加强国土资源管理十分重要。本文从管理的角度,结合陕西省西安市具体实践,提出了集体建设用地流转应加快地方法规和行政规章建设,尽快确定集体建设用地等级及价格标准,切实保障农民权益和政府应得收益,以及加强用途管制制度,作好各项制度的衔接等观点。     

集体建设用地隐性流转问题研究

●随着城市化进程的加快,许多农村集体建设用地,尤其是城市近郊的农村集体建设用地,其中包括农民宅基地,市场隐性流转量逐年增大,已经成为不争的事实。●经济发展和城市化进程的加快,土地自身的价值利益的驱动,集体建设用地面临的大调整、再配置格局和我国当前对集体土地权利的政策倾向等,是集体建设用地隐性流转的主要成因。●隐性的集体建设用地流转,带来了一系列的问题:土地市场秩序受到严重干扰,集体土地资产和国家土地收益严重流失,农民集体利益也难以得到保障。●应构建集体建设用地流转新机制,引导集体建设用地流转进入规范化轨道。     

创新失地农民保障机制

创新失地农民保障机制,积极推进集体土地使用制度改革,允许现有集体建设用地直接进入土地市场流转;公益性用地由政府征用,政策性定价,经营性用地补偿由农民集体与工商企业进行谈判,实行市场定价。     

农民集体所有建设用地使用权流转若干问题

●时下,流行一种“农地直接入市”的观点,认为流转就是农地可以不经过法定的农用地转用和土地征用程序,就可直接进行非农建设开发。这种观点混淆了农民集体建设用地和农地的概念,违反了现行严禁农用地擅自转为非农用地的法律规定,是十分有害的。●当前,基层国土部门的同志认为,从便于组织管理的角度出发,应适当上收集体土地所有权,将集体土地所有者界定为村集体经济组织或乡镇集体经济组织。作者认为这种做法不妥。●集体建设用地流转必须严格执行规划和土地用途管制制度,严格控制农用地转为建设用地,切实保护耕地。●在集体建设用地流转中,集体土地的所有者是农民,政府不再具有产权代表身份,而只是流转活动的管理者和服务者,政府不能再行使土地的所有者和管理者双重职能,而只行使社会管理者一种职能。     

集体建设用地流转与资源配置关系的系统分析

利用系统分析方法考察集体建设用地流转系统内部的市场机制、政府管制及外部环境等与资源配置的关系.研究表明,在土地产权制度、土地市场发育及市场功能失灵、政府管制制度及政府失灵以及流转系统外部环境等多因素影响下,集体建设用地流转虽然有助于实现资源优化配置,但却不一定更有效或可能导致资源配置负效应.提出如下政策建议:完善农村集体建设用地流转立法建设,为流转提供法律支持;深化集体土地产权制度建设,明确集体土地产权主体及其产权权能;加强农村集体建设用地流转市场培育与政府管制制度的系统建设和改革,实现市场机制和政府干预的耦合;转变政府职能,多方面保障政府行为规范化.     

集体建设用地流转实践进展、主要问题与建议

从集体建设用地流转内涵界定、收益分配与使用、监管和市场建设等方面梳理了集体建设用地流转实践进展。实践中存在的主要问题有：集体建设用地流转前提、内涵等根本性因素需明确和完善;流转收益分配关系亟待理清,政府参与分配的途径和标准需明确,集体与村民之间的收益分配及使用需规范;集体建设用地流转监管有待进一步规范,试点地区相关政策设计有待完善,集体经济组织自我管理能力需加强;集体建设用地市场尚处于建立阶段,市场体系不健全。建议：明确前提和内涵是推进集体建设用地流转的基本条件;建立合理的利益分配和使用制度是关键;加强利用管理和权益维护是有效保障;建立集体土地交易市场是有效载体。     

农村集体经营性建设用地流转收益分配研究——基于分配主体利益诉求及博弈理论

党的十八届三中全会明确提出,在符合规划和用途管制的前提下,允许农村集体经营性建设用地入市流转,与国有土地同地同权同价。研究农村集体经营性建设用地流转收益分配,可以为促进流转公平合理进行、保证农民权益提供相关借鉴。基于东北三省部分地区164个村的调查数据,采用统计分析和博弈理论Shapley值法,对农村集体经营性建设用地流转收益分配进行研究。研究结果表明:对农村集体经营性建设用地的流转收益进行分配,政府、集体经济组织和农民都有各自的利益诉求,政府要求成为流转收益分配主体,集体和农民都认为自己应该成为流转收益的主要获得者,且不赞成政府参与流转收益的分配。通过统计分析和博弈论Shapley法计算后比较,得出政府、集体、农民对农村集体经营性建设用地流转收益分配的比例分别为:25%~30%、50%~55%、15%~20%。根据以上研究结果,建议在农村集体经营性建设用地流转收益分配中,政府应分享一部分流转收益;集体应成为流转收益的主要获得者;农民可以获取少量流转收益。     

发达地区农村土地流转的收益分配格局与扭曲程度*——基于上海市农户问卷的实地调查

［目的］土地流转收益分配一直是城乡土地利用与管理的热点话题。文章根据上海农户微观实证调查,以农地征收作为国有建设用地的增值研究状态,以集体建设用地征收、复垦和私下交易为集体建设用地流转的增值研究状态,分析不同集体土地流转的各权利主体增值收益和收益分配格局。［方法］利用阿特金森福利指数测算不同流转模式下收益分配格局的扭曲程度。［结果］（1）农地城市流转中农户和政府的收益比为1∶4718; 宅基地征收中农户和政府的收益比为1∶122; 宅基地复垦两者收益比为1∶402,农户隐形交易中农户获得农村房地产全部增值收益105 783元,政府所得收益为0; （2）农地城市流转、宅基地征收和宅基地复垦3种流转形式的综合阿特金森指数分别为0918 7, 0009 9和0361 9,即宅基地征收的阿特金森指数最低,其收益分配格局扭曲程度最低,而农地城市流转阿特金森指数最高,即收益分配扭曲程度最高; （3）从收益分配扭曲程度可推测,政府组织流转集体土地的优先序为：农地城市流转>集体建设用地复垦>集体建设用地征收。［结论］该研究不仅分析了当前农村土地流转的收益分配格局,也揭示了政府组织集体土地流转活动的动机,为进一步提高农户补偿提供了一定科学依据。     

明确集体主权为前提的农村建设用地流转研究——以上海市H村为例

从上海市H村农村集体建设用地使用权流转的实践看,阻碍农村集体建设用地流转进一步发展的原因主要有:农村集体土地产权不清、流转收益分配不合理、集体组织税收负担过重等.推进农村集体建设用地流转就要以明确农民集体产权为前提,加强农村集体经济组织产权制度改革,解决目前农村集体组织面临的问题,从而提高我国农民的财产性收益,为农民建立长效收益机制.     

集体建设用地流转实务及问题

随着社会经济的向前发展,土地市场的不断发育,农民集体建设用地交易活动越来越活跃,集体建设用地的流转顺应了土地市场发展的要求,但我国目前的有关政策与法规明确限制集体土地进入市场。如何因势利导,趋利避害,加强对集体建设用地流转管理,推动土地市场的全面、健康发展是国土资源部门亟待解决的一个重大课题。集体建设用地流转的必然性早期的集体建设用地流转,一般为进城务工经商户向集镇或城郊结合部的农民租赁房屋,作为经营和生活居住场所,然后随着进城镇务工经商者的资金积累,出现房屋买卖现象。可以说集体建设用地流转是农村人口向城…     

集体经营性建设用地入市收益分配研究

正集体经营性建设用地入市流转的收益分配关系集体经营性建设用地入市收益,是指集体经营性建设用地使用权在初次流转和再次流转过程中所产生的收入与利得的总和。集体经营性建设用地入市收益存在三层分配关系。第一层分配关系是入市总收益在农民集体和政府间的分配关系,决定了农民集体的土地净收益;第二层分配关系是政府所获收益在各级政府和不同地区间的分配关系,关系到地区利益的平衡;第三层分配关系是农民集体的土地净收益在集体与成员、成员与     

江苏省“万顷良田建设工程”中集体建设用地流转增值收益分配与机制创新

研究目的:揭示农村集体建设用地流转中的土地增值收益分配关系及其分配机制,构建农民长期分享土地增值收益分配的机制。研究方法:部门调研、案例分析与归纳推理。研究结果:以"万顷良田建设工程"项目为依托的农村集体建设用地的流转,通过对农民住宅拆迁补偿与宅基地置换安置,使农民获得了区位条件更好的两套以上的公寓住宅,为农民通过"房东经济"长期分享城市化进程中的土地增值收益创造了基本的条件,与现有的土地征收一次性补偿相比有所改进。研究结论:(1)"万顷良田建设工程"完全是政府主导下的土地流转,其中的集体建设用地流转与配置主要通过土地征收实现,本质上并没有突破"城乡二元土地制度"的制约,仍然没有赋予集体土地与国有土地平等的权利;(2)农民分享土地增值收益的路径和机会的多少完全取决于政府在项目中的价值取向和决策,而非基于土地产权制度创新的结果;(3)保障农民长期稳定地分享土地增值收益仍需要打破国家对集体建设用地的垄断,让集体土地所有者在规划控制下自愿平等地、直接地参与土地市场交易,主导土地要素的定价权。     

流转:效益与前景--淄博市集体建设用地使用权流转情况的调查与思考

近几年,集体土地市场比较活跃,农村集体建设用地土地使用权流转逐年增多。集体土地使用权流转,既显化了集体土地的资产价值,也使农村集体和农民从中获取了一定的收益。本文通过对山东省淄博市集体土地流转情况的调查和分析,对目前集体土地流转的效益及其今后发展前景作了探讨。     

集体建设用地流转制度变迁的经济分析

研究目的:用制度变迁理论解释中国集体建设用地流转制度变迁.研究方法:制度分析方法.研究结果:集体建设用地流转制度变迁过程中,建设用地价格的上升、农民政治地位的提高以及宪法秩序的改变,导致了农民对集体建设用地市场流转权利的需求.农民采取黑市流转、变相流转等方式进行集体建设用地的流转;地方政府有很强的改革意愿,突破了中央对集体建设用地流转的限制;中央政府对集体建设用地流转制度供给的态度分为两个阶段:在地方政府自发制度创新之前,由于放开流转给耕地保护和国有土地市场带来冲击,不能推进集体建设用地流转制度变迁;在地方政府自发制度创新之后,由于中央政府在地方推动的制度变迁中分享了收益,同时维持原有制度安排的成本太高,中央政府开始逐渐承认并主动推进地方政府发起的集体建设用地流转制度变迁.     

不动产登记与农村集体经营性建设用地流转

<正>国家实施的不动产统一登记制度,首次明确了农村集体土地所有权的不动产产权地位。这对于理顺农村土地产权关系、促进农村土地流转机制的健全与完善、保障农民土地权益等都具有重要意义。农村集体经营性建设用地使用权流转,是农村土地流转的重要部分,鉴于目前影响和制约农村集体经营性建设用地流转的因素呈现多样化和复杂化,因此在不动产登记实施过程中,应对农村集体经营性建设用地使用权登记进行专门研究,针对现实问题提出     

关于集体建设用地入市流转的研究

随着我国城市化的推进,国民经济的进一步发展,城乡土地二元制度已经成为我国经济发展的障碍,这一问题也开始得到了学术界的重视,相关方面的研究相当丰富。本文从集体建设用地入市流转的必要性、可能存在的问题以及政策建议三方面总结了学者对集体建设用地入市流转的研究观点。研究发现,当前对于集体土地入市流转的研究多集中在理论方面,关于集体建设用地入市流转的实证分析较少,关于已经实施集体建设用地入市流转区域的实际问题、对农村经济发展影响的定量分析更是几乎没有。因此,笔者认为,学术界应加强对集体建设用地入市流转的实证研究,了解入市流转对农村经济发展的现实影响,为完善我国集体土地入市流转的制度体系提供现实参考价值和理论依据。     

构建农村集体建设用地使用权流转制度的可行性分析

近年来,我国大量非农建设用地都在自发流转,集体土地市场客观上已经形成,但由于相关法律、法规和制度没有建立起来,致使国家土地利用规划实施受到严重影响,耕地保护受到严重威胁,国家、集体以及农民个人的利益受到严重损害,因此,本文认为,构建农村集体建设用地使用权流转制度,规范集体建设用地使用权流转是当前土地管理理论和实践中急需解决的现实问题.     

完善集体建设用地流转的政策建议

我国现有集体建设用地总量巨大,闲置和低效利用现象普遍。以吉林市为例,截至2012年共有城镇村及工矿用地11.26万公顷,其中农民集体所有7.17万公顷,农民人均村庄及工矿集体建设用地达到325平方米。创新集体建设用地流转机制和管理制度,是优化配置和集约利用土地资源、增强农村发展活力的客观要求。通过完善法律法规和集体土地产权制度,对集体建设用地流转加以规范和引导,实现科学有序的管理和高效利用,将为加快推进新型城镇化提供有力的资源支     

论农村集体经营性建设用地入市流转收益的分配

我国许多地方很早就开展了农村集体经营性建设用地入市流转改革探索,但并未取得大面积的突破性进展。未来在农村集体经营性建设用地入市流转改革的顶层设计中,必须注重发挥市场在土地资源配置中的决定性作用进而实现好集体土地资产收益,同时需要强化政府的公共管理职能,在允许集体经营性建设用地与国有土地同等入市的同时,在土地增值归公和税费义务上对国有土地和集体土地实行同等对待,进而实现同权同价。