房地产回租融资方式探析

房地产业是一个高度资金密集性的行业,房地产开发融资方式的优劣,直接影响着融资成本的多少,紧密关系到开发风险的大小,开发效益的好坏,因此如何确定有效的融资渠道、选择较低风险的融资方式是房地产开发商面临的一个重大问题。这里将介绍一种在国外运用较广泛的高比率房地产融资方式——出售回租融资(saleandlease-back),分析其优势,可能存在的风险及可行的条件,以作为国内房地产开发融资的一种借鉴。     

REITs的推出是房地产金融走向证券化的第一步

房地产业作为一个资金密集型行业,对金融有很强的依赖性。与房地产相联系的房地产金融是在房地产开发、建设、经营、流通和消费过程中,通过货币流通和信用渠道所进行的筹资、融资及相关金融服务的一系列金融活动的总称。但是房地产金融作为一个体系,我国还有很多不足,     

我国房地产融资方式的转变

一、目前我国房地产融资的现状(一)融资渠道单一,通过银行进行间接融资仍然是房地产融资的主要方式目前,我国房地产行业的主要资金来源仍然是银行贷款。虽然数据上显示近年来银行贷款占整个房地产开发资金的比例保持在23%左右,这个比例好像并不太高,但考虑到目前绝大多数购房者采用的是按揭贷款方式购买住房,假定首付为30%,剩下70%为按揭贷款,即房地产企业的资金中定金和首付款的70%仍然来自银行贷款。以2003年为例,房地产开发投资的资金来源中定金和首付款为5085.2亿元,占全部资金的38.7%,可以推断,2003年银行贷款占全部资金的比例至少为50%《38.7%×70% 23%=50.09%)。     

我国房地产融资渠道多元化问题探讨

作为典型的高投入、高风险、高产出的资金密集型产业,房地产对金融市场具有天然的高度依赖,而发展滞后的房地产融资市场必然会拖累房地产业的健康发展,影响房地产市场的正常供给,不利于平抑高涨的房价。与此同时,为了应对融资困局,房地产业纷纷开始探求多元化的融资渠道,房地产融资也成为业内最受关注的话题。能否尽快建立健全多渠道融资体系,获得足够的资金支持,已成为房地产业发展的关键。房地产金融“十一五”期间面临的主要问题,不是房地产信贷政策的松紧,而是房地产融资渠道的宽窄问题。多元化融资是国家宏观调控背景下房地产业的必然选择,但如何降低融资成本,哪种融资工具的使用成本最低廉,是房地产企业应当最多考虑的问题。     

我国房地产投资信托基金发展的障碍及对策研究

房地产投资信托基金(REITs)实际上是一种证券化的产业投资基金,通过发行股票(基金单位)集合社会闲散资金,使用专业人士投资、经营管理,不仅可以解决房地产公司的外部融资渠道单一和融资难问题,而且也可以促进房地产业的资金结构和产品结构的优化,并为中小投资者参与房地产投资和收益分配提供了现实途径,是房地产业发展的一条较好的融资渠道.     

金融调控下地产多元化融资探析

近年来,我国经济发展势头良好,但经济运行中的结构性矛盾进一步显现,固定资产投资增长过快,其中作为提供生活必需品的基础产业的房地产业,2004年全国房地产开发投资总额达13158.25亿元,同比增长28.1%。在高速发展的同时,出现了新开项目过多,在建项目规模过大,各项指标增速过快,所占全社会固定资产投资比例逐年增高,房地产业发展增速远大于其他行业,开发资金过度依赖于银行贷款等一系列问题。为了控制房地产业过热,2004年,中央实施了以“管严土地,看紧信贷”为主的宏观调控措施,房地产业的两大命脉——土地和资金被纳入此次宏观调控范围。自2003年央行颁布以降低银行信贷风险为初衷的“121号文件”以来,金融部门连续采取措施,提高房地产开发资金门槛,紧缩房地产开发贷款,加强和改进房地产信贷管理,调整信贷投向。面对新金融政策对供给和需求两方面贷款的收紧,更新房地产企业运作理念,使房地产企业产业资本和金融资本有效结合,多渠道融资成为了房地产企业生存、发展的必经之路。     

论我国房地产业的并购

2004年以来,政府出台了一系列的宏观调控政策,改变了房地产业的旧有格局,行业门槛陡然提高。在此背景下,大型房地产企业纷纷开始寻求规模化发展的道路,如万科集团并购南部地产,房地产业俨然已经进入了并购合作时代。一、我国房地产业并购的宏观背景房地产业是一个资金密集型行业,而土地又是企业进行开发的根本,可以说资金与土地是房地产企业存在的两项最基本的要素,而我国许多房地产企业在这两项上遭遇了瓶颈。1、资金紧张随着2003年中国人民银行《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》(121文件)和2004年国家新一轮宏观调控政策相继出…     

我国房地产融资渠道现状分析

房地产业是资金密集型的行业,对资金需求极大,拓宽房地产融资渠道尤其重要。从2000-2006年房地产开发投资来源情况表上可以看出,目前我国房地产企业开发资金来源呈现三足鼎立的局势,银行贷款、自筹资金和其他资金来源占据了房地产开发资金来源的98%以上。其中占据拓宽房地产企业融资渠道首位的其他资金,有80%以上的部分来自于定金及预收款,这部分定金和预收款中又有60%-70%的部分是属于银行或住房公积金管理中心所发放的个人住房按揭贷款;在自筹资金中,企业自有资金仅占55%左右,其余的部分主要是建筑施工企业的工程垫款。而在施工企业的工程…     

房地产融资捷径——“壳”之路

自2003年6月至今,中央接连不断地出台“金融新政”和“土地新政”对房地产业进行降温,使项目开发自有资金门槛提高到35%以上,让房地产商感受到了近年来最严峻的资金“寒流”。企业纷纷寻找最简捷、最有效的融资途径来解决资金问题,房地产信托、房地产基金、债券、上市等多元化的融资方式已成市场必然,其中“上市融资”日益成为众多有实力的房地产运营商关注的“焦点”。直接上市(IPO)或“借尸还魂”就上市而言,按照运作方式不同,可以分为两大类,一类是设立股份公司直接上市(IPO),另一类是“买壳”(或借壳)上市。对于IPO,是将有限公司整…     

信贷新政下房地产企业融资策略之我见

2003年6月13日,央行颁布了121号文件——《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》,标志着房地产信贷调控的新政正式启动。121号文的下发引起地产界掀起了关于如何在信贷新政下筹集企业发展所需资金的广泛深入的讨论。本文结合我国房地产的发展现状以及融资现状,提出一系列解决我国房地产企业融资困境的策略,希望能够对我国房地产业如何破解融资困境、稳步健康发展起到一定的实践指导作用。     

从根本上规范房地产经济运行

要在认识我国房地产业迅速发展客观必然性的基础上,加强房地产市场调控和管理,完善房地产制度的建设。改革开放以来,我国房地产业得到了极快的发展。房地产业已经成为国民经济的支柱产业。进入2003年,房地产由于发展规模过大、结构不合理、价格过高,开始进行调控。到了2007年,由于中央加强了住房保障制度(体系)的建设,房地产开发     

直接融资时代还有多远?

从当前房地产再融资政策执行情况看,促进房地产业融资市场化、多元化和规范化将是政策方向。大致格局是:一是扩大直接融资的比例,二是增加权益性的融资。一边是三、四线城市房地产泡沫正在破裂的言论,一边是房地产行业融资开闸预期。就是在这样相互对立的矛盾中,市场焦急的等待十八届三中全会所给出的最终答案。日前,住建部政策研究中心与高和资本联合发布的《2013年民间资本与房地产业研究报告》显示,房地产直接融资资金总额8年间增长了6.5倍,所占比重已经由2004年的30%上升至201 2年的40.5%。住建部政策研究中心主任秦虹表示,目前房地产行业已经进入直接融资时代。房地产企业逐步探索和     

构建中国房地产业的新型融资方式——房地产信托投资基金探析

2008年以采,中国房地产业面临着巨大的资金压力,急需建立多样化的融资渠道,因此房地产投资信耗基金的推出已经显得十分必要。文章在概述房地产信托基金内涵和特征的基础上,分析了我国目前房地产信托产品存在的主要问题,以及与房地产投资信托基金之间的差异,进而提出了发展我国房地产信托投资基金的主要措施。     

地产融资应“收”、“放”并行

房地产业是资金高度密集的行业,近年来它的高速发展离不开金融的支持,但同时,由于融资渠道的过于单一,其金融风险问题也凸显出来。前不久央行发出的收紧房贷的通知(银发121号文)就是一个明确的预警,不仅如此,在最近国务院发布的《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》(国发[2003]18号文)中,也整段强调了房贷的监管问题,由此,地产金融的发展瓶颈已经成为不可回避的现     

建立完善的房地产金融体系,防范金融风险

金融业与房地产开发经营者及广大购房者紧密相联,特别是在我国四大国有银行改为商业银行后,更增加了各银行之间的竞争和压力,使得各银行都非常关注房地产业的发展,期望以增设贷款求得更好的收益。作为资金密集型产业的房地产业,存在着资金需求量大和自我积累有限的局限性,开发环节资金投入过分依赖于银行的放贷。据有关部门统计,开发商依靠银行贷款已达到60%,而个人购房贷款已达到70%—80%,甚至有些开发商打出了“零首付”来促销商品房。这样已使银行成为第一风险人。2003年6月13日中国人民银行发布了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的…     

房贷证券化“破冰”前行

“房地产金融的多元化”不是个新课题了,但是资金对于房地产业的重要性决定了这个话题的持续“高温”。中国人民银行研究局日前完成的一份研究报告认为,我国应当大力发展多元化的房地产金融市场,形成具有多种金融资产和金融工具的房地产二级金融市场,以分散银行信贷风险。目前,我国房地产金融可说是银行信贷“一统天下”,根据经验,这是危险的,也是不正常的。在成熟规范的市场中,房地产开发和经营的融资不仅应有债权融资和股权融资两种基本形式,在一级市场以外,还应存在着发达的证券化二级市场。在这个二级市场上,各种房地产金融工具同时存在,包括投资基金、信托证券、指数化证券等等。本期专题特编发一组相关文章,意在与各位读者共同探讨。     

我国房地产金融政策一览

“房地产金融的多元化”不是个新课题了,但是资金对于房地产业的重要性决定了这个话题的持续“高温”。中国人民银行研究局日前完成的一份研究报告认为,我国应当大力发展多元化的房地产金融市场,形成具有多种金融资产和金融工具的房地产二级金融市场,以分散银行信贷风险。目前,我国房地产金融可说是银行信贷“一统天下”,根据经验,这是危险的,也是不正常的。在成熟规范的市场中,房地产开发和经营的融资不仅应有债权融资和股权融资两种基本形式,在一级市场以外,还应存在着发达的证券化二级市场。在这个二级市场上,各种房地产金融工具同时存在,包括投资基金、信托证券、指数化证券等等。本期专题特编发一组相关文章,意在与各位读者共同探讨。     

房地产投资基金模式浅谈

“房地产金融的多元化”不是个新课题了,但是资金对于房地产业的重要性决定了这个话题的持续“高温”。中国人民银行研究局日前完成的一份研究报告认为,我国应当大力发展多元化的房地产金融市场,形成具有多种金融资产和金融工具的房地产二级金融市场,以分散银行信贷风险。目前,我国房地产金融可说是银行信贷“一统天下”,根据经验,这是危险的,也是不正常的。在成熟规范的市场中,房地产开发和经营的融资不仅应有债权融资和股权融资两种基本形式,在一级市场以外,还应存在着发达的证券化二级市场。在这个二级市场上,各种房地产金融工具同时存在,包括投资基金、信托证券、指数化证券等等。本期专题特编发一组相关文章,意在与各位读者共同探讨。     

开发商贴息委托贷款模式探讨

“房地产金融的多元化”不是个新课题了,但是资金对于房地产业的重要性决定了这个话题的持续“高温”。中国人民银行研究局日前完成的一份研究报告认为,我国应当大力发展多元化的房地产金融市场,形成具有多种金融资产和金融工具的房地产二级金融市场,以分散银行信贷风险。目前,我国房地产金融可说是银行信贷“一统天下”,根据经验,这是危险的,也是不正常的。在成熟规范的市场中,房地产开发和经营的融资不仅应有债权融资和股权融资两种基本形式,在一级市场以外,还应存在着发达的证券化二级市场。在这个二级市场上,各种房地产金融工具同时存在,包括投资基金、信托证券、指数化证券等等。本期专题特编发一组相关文章,意在与各位读者共同探讨。     

中外专家齐聚京城 共谈地产发展大计——2004中国(北京)国际房地产论坛在京隆重召开

2004年，中国房地产业面临着前所未有的考验，资金和土地两条命脉的同时收紧，使此前一直比较顺风顺水的开发企业开始思考：中国房地产业何去何从？中国房地产信贷和土地政策将紧缩到何种程度、持续多久？房地产开发企业如何在宏观调控的环境下寻求发展？2004年8月6日上午，“2004中国(北京)国际房地产论坛”在北京世纪金源大饭店隆重开幕。中外专家会聚一堂，就当前房地产业人士最关心的金融、土地等话题分别作精彩的主题发言。此次论坛是由中国房地产业协会、北京房地产业协会联合美国国际房地产协会、亚洲房地产学会共同举办的，历时两天…